GDL 5/13: APPARTAMENTO CONSEGNATO SENZA I LAVORI DI RINNOVAMENTO PROMESSI ALLA FIRMA DEL CONTRATTO
Ufficio di conciliazione di Locarno in re M./A. del 24 febbraio 1998

13. Art. 258 CO

APPARTAMENTO CONSEGNATO SENZA I LAVORI DI RINNOVAMENTO PROMESSI ALLA FIRMA DEL CONTRATTO

Anche se il locatore consegna l'appartamento senza aver fatto eseguire i lavori di rinnovamento da lui promessi al conduttore al momento della stipula del contratto, quest'ultimo non è legittimato a recedere dal contratto a norma dell'art. 107 CO, ma può avvalersi dei diritti concessigli dagli artt. 259a ss CO.

La disdetta del conduttore può essere ritenuta valida per la prossima scadenza contrattuale.

Ufficio di conciliazione di Locarno in re M./A. del 24 febbraio 1998

Estratto dai considerandi:

Il 26 agosto 1997 le parti stipulano un contratto di locazione per un appartamento in via V. a Locarno. L'inizio della locazione è prevista per il 15 dicembre 1997 e la scadenza al 1 marzo 2003.

Con scritto 10 dicembre 1997 i conduttori notificano la disdetta in quanto i locatori non hanno rispettato gli accordi di rinnovare l'appartamento.

Con scritto 12 dicembre 1997, indirizzato ai conduttori, i locatori, in risposta alla disdetta, contestano di aver raggiunto con loro accordi verbali o scritti. Rilevano che il bagno è stato rismaltato, gli infissi dei caloriferi ridipinti e inoltre, di loro iniziativa, hanno rifatto i pavimenti delle tre camere, cambiato la cucina e fatto il ritinteggio. Ritengono pertanto ingiustificato sollevare delle mancanze inesistenti e perdippiù a 3 giorni soltanto dall'inizio della locazione.

Con istanza 16 dicembre 1997 i locatori contestano la disdetta e ne chiedono l'annullamento in quanto non rispettosa dei termini contrattuali; ribadiscono l'infondatezza delle motivazioni indicate dai conduttori.

Durante la seduta conciliativa del 5 febbraio 1998 le parti riconfermano le loro argomentazioni; non raggiungendo un accordo bonale, la Commissione di conciliazione è chiamata a decidere sull'istanza.

Rilevato che, ai sensi dell'art. 258 CO, se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito o la consegna con difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può avvalersi degli artt. 107-109 CO relativi all'inadempimento del contratto. Articoli che gli permettono inoltre di recedere dal contratto di locazione.

Considerato che, nel caso in cui i difetti non sono tali da escludere o diminuire notevolmente l'idoneità dell'ente locato, il conduttore può avvalersi dei mezzi previsti specificamente per i difetti che sopravvengono dopo la consegna dell'appartamento (art. 258 cpv. 3 e 259a-259i CO);

Rilevato che l'applicazione degli artt. 258 cpv. 1 e 259b lett. a CO è esclusa in quanto i difetti sollevati dai conduttori, a mente di codesta Commissione, non sono da considerare gravi a tal punto da permettere una rescissione anticipata del contratto di locazione. E' il caso allorché il difetto mette in pericolo gli interessi vitali, in particolare la salute del conduttore e della sua famiglia (cfr. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 123) o pregiudica notevolmente l'uso a cui è destinato l'ente locato.

Rilevato pertanto che le pretese invocate dai conduttori sono da considerare nell'ambito della procedura prevista per i difetti che non escludono o pregiudicano l'uso dell'appartamento (artt. 259a-259i CO). Procedura che prevede in particolare, oltre la richiesta di eliminazione del difetto, la richiesta di diminuzione della pigione e l'eventuale risarcimento dei danni conseguenti. Va rilevato che nel caso in cui il locatore non procede all'eliminazione del difetto il conduttore ha la possibilità di procedere ai sensi dell'art. 259g CO e iniziare a depositare la pigione all'Ufficio di conciliazione.

Considerato pertanto che i difetti sollevati dai conduttori non sono da considerare gravi da permettere la disdetta anticipata del contratto di locazione;

Richiamato l'art. 266a cpv. 2 CO il quale prevede che se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non sono osservati, la disdetta produce effetto solo per la scadenza successiva, la stessa disdetta è valida con effetto al 1° marzo 2003.