GDL 5/12: DOVERE DI DILIGENZA VIOLATO QUANDO IL CONDUTTORE SCARDINA LA PORTA D'ENTRATA DI UN COINQUILINO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re S./L. e llcc del 28 settembre 1998

12. Art. 257f cpv. 4 CO

DOVERE DI DILIGENZA VIOLATO QUANDO IL CONDUTTORE SCARDINA LA PORTA D'ENTRATA DI UN COINQUILINO

Lo scardinamento della porta d'entrata dell'appartamento di un coinquilino, mediante pedate, legittima la disdetta straordinaria del rapporto locativo senza preavviso.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re S./L. e llcc del 28 settembre 1998

Estratto dai considerandi:

- che in data 7 maggio 1998 (secondo la versione dei convenuti, rimasta incontrastata) i convenuti quali locatori, e il signor S. in veste di conduttore, sottoscrivano un contratto di locazione inerente un appartamento di 4 locali ubicato in via L. a Locarno.

La locazione prendeva inizio il 18 maggio 1998;

- che tale contratto veniva disdetto dai locatori ex art. 257f cpv. 4 CO il 24 luglio 1998, a causa del "danneggiamento dell'ente locato" da parte del qui istante;

- che siffatto danneggiamento (lo scardinamento, tramite pedata, della porta d'entrata dell'appartamento contiguo a quello dell'istante, locato a tale signor M.: cfr. rapporto di polizia) è, in concreto, indiscusso, visto che l'istante stesso ammette di aver sfondato la porta nella sua furia dopo un alterco con il vicino (cfr. istanza del 7 settembre 1998);

- che a norma dell'art. 257f cpv. 4 CO, il locatore di locali d'abitazione può recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa;

- che l'intenzionalità è da considerarsi data non solo se la persona agisce con lo scopo diretto di danneggiare ("Vorsatz"), bensì anche quando prende semplicemente in considerazione tale conseguenza e agisce ugualmente senza preoccuparsi di eventuali danni ("Eventualvorsatz": Svit, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257f CO, n. 38; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257f CO, n. 30/74; Lachat, Le bail à loyer, pag. 431; opinione ancora più estesa in: Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, ad art. 257f CO, n. 8), i quali sottolineano come non sia necessario l'intenzionalità, ma sia sufficiente una negligenza ["Fahrlässigkeit"] dell'inquilino);

- che in concreto una tale intenzionalità - quantomeno nella forma del dolo eventuale - è pacifica. Infatti è notorio come chiunque sferri un calcio ad una porta con una forma atta a scardinarla, non può non aver preso almeno in considerazione questa conseguenza; senza dimenticare inoltre che lo scopo primo era proprio quello di aprire la porta, visto che il vicino non lo faceva spontaneamente (cfr. istanza, pag. 1, in fine);

- che un danno è da considerarsi grave a norma dell'art. 257f CO qualora rivesta oggettivamente una tale connotazione (Higi, op. cit., ad art. 257f CO, n. 75; Svit, op. cit., ad art. 257f CO, n. 33; Lachat, op. cit., pag. 431). Vengono citati in dottrina: la provocazione di un incendio, il sabotaggio del lift, ma anche una grave mancanza nella pulizia o il rendere inutilizzabile, rispettivamente il danneggiare in modo importante, parti dell'ente locato (Svit, op. cit., ad art. 257f CO, n. 33; Higi, op. cit., ad art. 257f CO, n. 75; Lachat, op. cit. pag. 431);

- che irrilevante è il fatto che il danneggiamento sia rivolto contro un bene locato ad un coinquilino. Del resto, parte danneggiata è in ogni caso il proprietario, poiché non risulta possibile caricare il coinquilino con la spesa di riparazione (cfr. Higi, op. cit., ad art. 257f CO, n. 78; Svit, op. cit., ad art. 257f CO, n. 40);

- che a mente di questo Giudice, in concreto, la gravità oggettiva dell'atto di S. è palese ed indiscutibile, avendo egli non "solo" rovinato gravemente la porta di un appartamento, ma avendo reso tale porta inutilizzabile e irreparabile, con la conseguenza che il vicino M. ha dovuto trascorrere il resto della notte con la porta d'entrata scardinata (cfr. rapporto di polizia). Senza contare, inoltre, che la riparazione del citato danno è costata più di 1'000.-- fr. e ha necessitato l'intervento di diversi artigiani (cfr. doc. B, C, D e E);

- che, infine, nell'esame della problematica risultano del tutto ininfluenti i motivi che hanno portato l'inquilino in questione a danneggiare l'ente locato (cfr. Higi, op. cit., ad art. 257f CO, n. 76), con la conseguenza che tutte le motivazioni - rispettivamente giustificazioni - addotte tramite l'istanza sono, per la presente vertenza, inconferenti.