GDL 5/08: DISDETTA PER MORA
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re X. Assicurazioni/H. del 10 settembre 1998

08. Art. 257d CO

DISDETTA PER MORA

Allorquando le parti si sono accordate, esplicitamente o per atti concludenti, nel senso che il canone viene corrisposto mediante accredito su un conto bancario intestato al locatore, il conduttore ha adempiuto validamente il suo obbligo con la consegna di un ordine di bonifico alla propria banca X. e quando quest'ultima ha tempestivamente accreditato il canone alla banca del locatore. Se poi quest'ultimo istituto non adempie correttamente il mandato, accreditando ad esempio l'importo su di un conto errato, nulla muta alla tempestività del versamento rendendo quindi ingiustificata la disdetta per mora sotto il profilo sostanziale.
Tuttavia, in quanto diritto formatore, la disdetta non può essere revocata dalla parte che l'ha notificata senza il consenso della controparte.
Ne consegue che il locatore, che ha notificato una disdetta per mora anche se non ne sussistevano i presupposti, non può postulare l'annullamento della medesima qualora il conduttore l'abbia accettata nonostante i vizi di cui era inficiata.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re X. Assicurazioni/H. del 10 settembre 1998

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Il 15 marzo 1994 la X. Assicurazioni, quale locatrice, e la signora H., quale conduttrice, sottoscrivevano un contratto relativo ad un appartamento di 1 ½ locali nello stabile denominato D. in via della Pace a Locarno.

La pigione, fissata in fr. 620.-- mensili oltre a fr. 80.-- di acconto spese, prendeva inizio il 1. aprile 1994, per tempo indeterminato, con possibilità di disdetta, previo preavviso trimestrale, alla scadenza di fine marzo, la prima volta a fine marzo 1995 (v. doc. B).

Il formulario contrattuale recava quale conduttrice anche il nome di H., la quale - all'epoca minorenne - non poneva la sua firma in calce al documento.

B. Con lettera 24 aprile 1996 (doc. D), la locatrice diffidava ai sensi dell'art. 257d CO, con minaccia di disdetta, S. e A. H. per il pagamento dell'importo di fr. 1'234.85, corrispondente alle pigioni di marzo e aprile 1996, a suo dire rimaste scoperte.

Seguiva un ulteriore sollecito di pagamento il 22 maggio 1996, senza riferimento alla norma legale testé citata (v. doc. E); il medesimo giorno la qui istante notificava ad A. H. (non vi è traccia nell'incarto dell'invio di analoga comunicazione a S. H.) la disdetta per mora su formulario ufficiale, con effetto dal 30 giugno 1996 (v. doc. F).

C. Il 13 giugno 1996 le conduttrici comunicavano all'immobiliare M., rappresentante della locatrice, l'accettazione della disdetta, chiedendo nel contempo una motivazione della stessa ritenuto che, a loro dire, le pigioni erano sempre state regolarmente versate. A comprova di tale ultima asserzione, le locatarie allegavano i giustificativi dell'ordine permanente di pagamento (doc. G).

Con lettera 14 giugno 1996, l'avv. M., patrocinatore delle inquiline, confermava all'istante il regolare pagamento dei canoni (doc. H), mentre il 18 giugno 1996 la Immobiliare M. ribadiva essersi trattato, in concreto, di una disdetta per mora e di aver nel frattempo intrapreso ricerche presso la Banca per stabilire "dove fossero finiti i soldi".

D. Una volta appurato che i canoni erano stati puntualmente versati e che gli stessi erano stati erroneamente accreditati dalla Banca del G. (banca dell'istante) su altro conto, la X. Assicurazioni postulava dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno che fosse dichiarata la nullità della disdetta per mora, basata su un errore di valutazione. A fine giugno 1996 le locatarie lasciavano l'ente locato, riconsegnando le chiavi all'istante, la quale da parte sua segnalava la necessità per le inquiline uscenti di trovare un subentrante ex art. 265 CO (doc. O).

E. Con decisione del 22 agosto 1996, il competente Ufficiale di conciliazione, sentite le parti, stabiliva la validità della disdetta inoltrata il 22 maggio 1996 dalla locatrice, con effetto dal 30 giugno 1996.

F. Tramite l'istanza citata in epigrafe, inoltrata ai sensi dell'art. 274f cpv. 1 CO, la X. Assicurazioni ribadisce in via principale la richiesta di accertamento della nullità della disdetta 22 maggio 1996, mentre in via subordinata postula "l'accertamento della disdetta per mora del locatore con effetto dal 30 giugno 1996". In sostanza, l'istante rileva:

- che le conduttrici non hanno in effetti contestato la disdetta per mora (v. conclusione, pag. 2 cifra 4);

- che la disdetta è comunque non valida poiché inficiata da errore essenziale (art. 24 CO);

- che il comportamento delle conduttrici sarebbe in urto con la buona fede non avendo contestato la disdetta malgrado sapessero di non essere in mora.

A. H., rimasta unica parte convenuta a seguito del decesso della madre S. H., contesta le domande avversarie sulla scorta di argomentazione delle quali si dirà, per quanto rilevanti ai fini del presente giudizio, nei considerandi successivi.

In diritto:

1. Anzitutto occorre rilevare che alcuni dubbi potrebbero sorgere, dalla lettura dell'incarto, circa la questione a sapere se veramente A. H. fosse - in origine - da considerare quale parte nel contratto di locazione. Ma lo svolgimento della procedura, nonché la veste di A. H. quale unica erede della madre (artt. 104 e 109 CPC), rendono superflua una più ampia disquisizione sull'argomento.

Del resto uno sforzo interpretativo, secondo la metodologia che dottrina e giurisprudenza hanno indicato nel solco della norma di cui all'art. 18 CO, per individuare la vera volontà delle parti non si pone in concreto poiché si devono tralasciare quelli che potevano essere indizi "ex tunc" della volontà delle parti quando queste ultime ne danno una comune successiva concordante interpretazione che è lecita - anche durante il processo - a patto che non pregiudichi i diritti di terzi (Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, ad art. 18 CO, n. 14).

Anche se in materia di locazione vige il principio indagatorio non è però pensabile che il legislatore abbia inteso demandare al giudizio ogni responsabilità sull'esito del processo, almeno laddove questi deve presumere che una parte sia in grado di gestire autonomamente la propria condotta processuale (CCC 16 novembre 1994 in re S. SA c. B.). Di fronte alla dichiarazione delle parti nel senso che il contratto di locazione legava loro (compresa quindi A. H.) il giudice non può sovvertire questa conclusione quando nessun altro interesse, se non quello delle parti stesse, viene toccato dalle conseguenze che, da tali accordi, se ne devono poi trarre. La stessa convenuta non ha nulla eccepito in merito.

2. Giusta l'art. 257d CO, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora con il pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine fissato (di 30 giorni nel caso di locali d'abitazione), il locatore può recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. E' quanto operato dall'Assicurazione il 24 aprile e il 22 maggio 1996.

Parimenti in relazione a questo modo di procedere non possono non essere evidenziate delle irregolarità: la disdetta su formulario ufficiale è datata - non è però noto quanto sia stata spedita - al 22 maggio 1996 ed è quindi antecedente alla data di scadenza (30 giorni) della diffida del 24 aprile 1996 (mentre quella del 22 marzo 1996, doc. C, non era conforme ai dettami dell'art. 257d CO, v. Svit, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257d CO, n. 25 e 26). Ma, nuovamente, nessuna doglianza in proposito è stata avanzata dalla convenuta, per cui non mette conto sanzionare d'ufficio siffatte anomalie, né sarebbe tutelabile, poiché in urto con la buona fede, un richiamo dell'istanza a questi vizi formali e/o materiali, da lei stessa provocati.

3. La locatrice chiede che la disdetta notificata alla conduttrice venga dichiarata nulla, poiché fondata su un'errata valutazione della situazione fattuale. In effetti, la convenuta (e la di lei madre) non si trovavano, il 22 maggio 1996, in ritardo con il pagamento delle pigioni. La domanda non può essere tutelata.

Secondo l'art. 74 cpv. 2 cifra 1 CO, i debiti pecuniari sono cosiddetti "Bringschulden" (Svit, op. cit., ad art. 257d CO, n. 30; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO, n. 41). Se le parti, come in concreto, si erano accordate, esplicitamente o per atti concludenti, circa un pagamento tramite accredito su un conto bancario intestato alla locatrice, si deve ritenere che il conduttore abbia adempiuto correttamente al suo obbligo dal momento in cui ha conferito l'ordine di bonifico alla propria banca, rispettivamente (al più tardi) dal momento in cui quest'ultima ha accreditato l'importo alla banca della locatrice ("Zahlstelle"). Se poi tale istituto X., il cui comportamento è imputabile alla propria clientela (art. 101 CO), non adempie in modo corretto l'incarico, facendo confluire ad esempio il montante su un errato conto, è l'istante medesima a doversene accollare le conseguenze (cfr. per analogia STF 124 III 147; Bucher, Schweiz. Obligationenrecht AT, pag. 304, n. 46 a piè di pagina; Lachat, Le bail à loyer, pag. 212).

4. Nella fattispecie, l'istruttoria ha consentito di stabilire che in effetti le conduttrici - tramite ordine permanente alla loro banca - avevano regolarmente pagato tutti i canoni; ma per un disguido interno alla Banca (banca della locatrice, v. conclusione istante, pag. 9 cifra 2), i relativi importi erano giunti su un altro conto (pur sempre, comunque, intestato alla Immobiliare M.).

L'istante, con la dovuta attenzione e con le dovute verifiche da eseguire previamente, avrebbe potuto evitare di notificare la disdetta per mora; malvenuta è ora nell'invocare un "errore essenziale" a lei sola rimproverabile, essendosi la convenuta dichiarazione disposta ad accettare la disdetta così come formulata. Secondo l'art. 25 CO, l'errore non può essere invocato in urto colla buona fede.

Accogliere l'istanza equivarrebbe a penalizzare oltre misura la convenuta, che, da parte sua, aveva integralmente adempiuto il contratto; e ciò dopo che ella aveva assunto disposizioni nell'ambito della ricerca di una nuova sistemazione locativa. Il tutto senza omettere di rilevare che, contrariamente a quanto sembrerebbe addurre l'istante, nessuna malafede può essere intravista nell'atteggiamento della convenuta, la quale solo il 13 giugno 1996 ha reso attenta l'istante sul possibile errore di accredito delle pigioni. Non vi era nessun obbligo per la conduttrice di contestare la disdetta davanti all'Ufficio di conciliazione, né l'onere di portare alla locatrice la prova, dopo l'invio della diffida ex art. 257d CO, dell'avvenuto pagamento della pigione.

5. Di transenna sia rilevato che la disdetta, in quanto dichiarazione unilaterale di volontà (diritto formatore) è da ritenersi irrevocabile tosto che pervenga alla controparte. Solo con il consenso, qui non dato, di quest'ultima, può essere ritirata (STF 113 II 259).