GDL 5/06: DISDETTA PER MORA: ECCEZIONE DI INTERVENUTA MODIFICA DEI TERMINI DI PAGAMENTO
Pretura del Distretto di Lugano in re S. SA/M. SA del 25 marzo 1998

06. Artt. 257d e 261 CO

DISDETTA PER MORA: ECCEZIONE DI INTERVENUTA MODIFICA DEI TERMINI DI PAGAMENTO

Il conduttore che si vede diffidato al pagamento di pigioni arretrate deve eccepire, nel termine assegnatogli per il pagamento, eventuali modifiche del contratto intervenute in punto ai termini di pagamento.
Rispettivamente il conduttore che riceve una siffatta diffida, il quale intende far valere delle pretese riguardanti pretesi difetti, deve effettuare il deposito del canone al competente Ufficio nel termine di diffida assegnatogli.
La diffida presuppone ovviamente la facoltà di disporre sul contratto. In caso di aggiudicazione all'asta, il subingresso si opera ope legis con l'aggiudicazione, mentre la parte conduttrice non può prevalersi della mancata conoscenza del trapasso a partire dall'iscrizione del trasferimento di proprietà a registro fondiario.

Pretura del Distretto di Lugano in re S. SA/M. SA del 25 marzo 1998

Estratto dai considerandi:

1. La M. SA, in base ad un contratto concluso con S. il 30 dicembre 1993 (doc. A), conduce in locazione lo stabile denominato X. situato nel comune di Pazzallo. La locazione, iniziata il 1. gennaio 1994, è stata stipulata per una durata determinata con scadenza il 31 dicembre 2004 e prevede una pigione annua di fr. 180'000.-- pagabili in rate mensili anticipate di fr. 15'000.--. Le spese accessorie sono a carico della conduttrice.

In data 29 gennaio 1997, a seguito di aggiudicazione ai pubblici incanti dello stabile oggetto del contratto di locazione, la S. SA è divenuta locatrice nei confronti della M. SA (cfr. doc. 3 dei documenti richiamati dall'Ufficio di conciliazione).

In data 4 marzo 1997 è stata registrata a giornale del RF la mutazione di proprietà (doc. B).

La parte istante, trovandosi la convenuta in arretrato con i canoni di locazione per le pigioni di febbraio, marzo-giugno e luglio-agosto 1997, l'ha dapprima diffidata con scritti 18 febbraio, 5 giugno e 22 agosto 1997 (doc. C, D ed E) ed in seguito, asserendo che controparte aveva depositato le pigioni a torto e comunque in palese ritardo presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Breganzona, in data 23 settembre 1997 le ha notificato la disdetta per mora con effetto a decorrere dal 31 ottobre 1997 (doc. G).

Il 23 ottobre 1997 la M. SA, asserendo di aver depositato tempestivamente le pigioni a seguito delle istanze del 18 marzo 1997 (doc. 9) e del 21 aprile 1997 (doc. 10) intese a definire delle problematiche legate a molteplici difetti riscontrati nello stabile e mai sanati da parte della proprietaria, rispettivamente dell'istanza di riduzione della pigione del 29 agosto 1997 (doc. 19), domande tutte formulate all'Ufficio di conciliazione, e a causa dell'insicurezza legata all'effettivo proprietario dell'ente locato, ha introdotto istanza presso l'Ufficio di conciliazione di Breganzona chiedendo l'annullamento della disdetta e in via subordinata la protrazione del contratto di locazione per la durata di 6 anni (doc. 2).

A verbale 13 novembre 1997, l'Ufficio di conciliazione di Breganzona ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. 6).

2. Con l'istanza in esame, introdotta a questa Pretura in data 14 novembre 1997, l'istante, per il tramite del suo patrocinatore, chiede lo sfratto del conduttore dall'ente locato.

A suo dire la disdetta per mora notificata alla convenuta il 23 settembre 1997 con effetto a decorrere dal 31 ottobre 1997 è formalmente e sostanzialmente valida e pertanto va decretato lo sfratto di controparte dall'ente locato.

All'udienza di discussione dell'11 dicembre 1997 e all'udienza di dibattimento finale del 23 febbraio 1998, la convenuta, contestando le allegazioni avversarie, si è opposta all'istanza chiedendone la reiezione.

A suo dire, sottolineando che termini di pagamento delle pigioni avevano subìto modifiche sostanziali a fonte di un accordo verbale raggiunto con il precedente locatore, mediante il quale veniva autorizzata ad un versamento posticipato delle pigioni, il deposito tempestivo delle stesse per difetti dell'ente locato e per l'incertezza legata alla proprietà dell'immobile ha valore di pagamento e non ci sarebbero quindi gli estremi per giustificare una disdetta per mora del contratto di locazione e di conseguenza lo sfratto. Inoltre, a suo dire, la mancanza di iscrizione a libro mastro del RF della mutazione di proprietà, al momento della notifica delle cennate diffide, paralizzerebbe qualsiasi diritto o potere di disposizione di S. SA sull'immobile.

3. Preliminarmente sul potere di disposizione sul fondo da parte dell'istante al momento della notifica delle diffide di pagamento e della disdetta.

Giusta l'art. 261 cpv. 1 CO "se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa".

In caso di vendita effettuata dall'Ufficio esecuzioni e fallimenti è al momento dell'aggiudicazione che avviene il trapasso della proprietà e nella fattispecie è in data 29 gennaio 1997 che la particella al mappale n° 222 RFD di Pazzallo è stata aggiudicata alla S. SA.

Ora, parte convenuta sostiene che, al momento della notifica delle diffide di pagamento, la controparte non ha mai dimostrato in alcun modo di possedere il potere di disposizione sul fondo, ma è in tutti i casi a decorrere dall'iscrizione del trapasso della proprietà a registro che le locazioni in essere erano passate all'acquirente con tutti i diritti e i doveri connessi. Il Tribunale federale, in una decisione 118 Il 119 segg., ha stabilito che la data determinante è quella del deposito della richiesta a RF (iscrizione a giornale) e questo perché l'iscrizione a libro mastro retroagisce a tale giorno (art. 14 ORF e art. 972 cpv. 2 CO; cfr. D. Lachat, Le bail à loyer, pag. 435, 436). In tutti i casi, come confermato dalla lettera 27 gennaio 1998 dell'Ufficiale dei registri di Lugano a questa Pretura, "dalla data di messa a giornale dell'istanza (in casu: il 4 marzo 1997) a quella del riporto a mastro, ogni utente, in buona o cattiva fede, riceve l'indicazione che sul fondo è in corso un'operazione che ancora non figura a mastro: questa procedura deriva direttamente dall'art. 105 dell'Ordinanza sul Registro fondiario".

E' quindi a partire dal 4 marzo 1998, data di messa a giornale dell'istanza, che la M. SA avrebbe potuto, con la necessaria diligenza, verificare l'esistenza del potere di disposizione sulla cosa da parte della S. SA. Ne discende che al momento della notifica delle diffide del 5 giugno e del 22 agosto 1997, ma non per quel che riguarda la diffida del 18 febbraio 1997, non solo l'istante aveva per tutti i terzi il potere di disporre dell'immobile, ma parte convenuta è pure malvenuta nell'affermare di non essere stata a conoscenza dell'avvenuto trapasso di proprietà, poiché il suo dovere di diligenza le imponeva, già con la ricezione della seconda diffida, di esperire le opportune verifiche.

4. Quo alla validità della disdetta per mora del 23 settembre 1997 con effetto a decorrere dal 31 ottobre 1997.

Giusta l'art. 257d cpv. 1 CO "quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento ed avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di 10 giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno".

Secondo il cpv. 2 del medesimo articolo "se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese".

Nella fattispecie è vero che il contratto di locazione del 30 dicembre 1993 (doc. A), passato all'acquirente al momento dell'aggiudicazione, prevedeva il pagamento della pigione annua in rate mensili anticipate di fr. 15'000.--, ma è altrettanto vero che, come confermato dal teste S. nel verbale di audizione testimoniale del 15 gennaio 1998, le parti che stipularono tale contratto si erano accordate oralmente prevedendo che la conduttrice si sarebbe assunta l'esecuzione e gli oneri di determinati lavori da eseguire sulla cosa locata ottenendo come contropartita dal locatore, secondo il teste S. stesso, una maggiore flessibilità nel pagamento delle medesime. Il teste S. ha inoltre precisato che "questa maggior flessibilità non è mai stata tradotta in una specificazione precisa circa i mesi di ritardo che le venivano concessi nel pagamento delle pigioni. Però…..fu tollerato che pagassero fino a sei mesi di ritardo,……".

E' indubbio quindi che, data la manifestazione di volontà reciproca e concordante, il contratto abbia subìto una valida modifica, ma parte istante, mai informata sull'esistenza del cennato accordo, ha sempre ritenuto in buona fede che facesse stato il contratto di locazione scritto del 30 dicembre 1993 e che quindi le pigioni andassero pagate mensilmente ed in modo anticipato.

Facendo un ragionamento per analogia con quanto vale in caso di compensazione, quando il locatore ha notificato al locatario un termine perentorio per il pagamento di una pigione arretrata (art. 257d cpv. 1 CO), se quest'ultimo vuole eccepire l'esistenza di una valida modifica del contratto in essere (in casu per quanto riguarda i termini di pagamento delle pigioni), deve darne tempestivo avviso a controparte nel termine notificatogli. In caso contrario corre il rischio di subire le conseguenze previste dall'art. 257d cpv. 2 CO. Ora, è solo all'udienza di discussione dell'11 dicembre 1997 che parte convenuta ha sollevato tale argomentazione e quindi ben oltre i termini perentori notificatele con le diffide del 5 giugno 1997 e del 22 agosto 1997 ("30 (trenta) giorni dalla data della presente", cfr. doc. D e doc. E). Di conseguenza le argomentazioni fatte valere dalla M. SA su questo punto devono essere respinte.

5. Parte convenuta ha pure sostenuto di aver depositato le pigioni contestate, a causa di difetti riscontrati nella cosa locata, come suo diritto e in modo tempestivo, presso l'Ufficio di conciliazione competente e che quindi, ritenuto che queste vanno reputate regolarmente pagate in conformità all'art. 259g cpv.2 CO, la disdetta per mora del 23 settembre 1997 è priva di ogni fondamento. A torto.

Giusta l'art. 259g cpv. 1 CO "il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito".

Secondo il cpv. 2 del medesimo articolo "le pigioni depositate sono reputate pagate".

Ora, anche senza entrare nel merito delle altre condizioni poste da tale norma, appare evidente il ritardo con il quale le pigioni contestate sono state depositate. Difatti, come confermato dallo stesso convenuto nel suo riassunto scritto dell'11 dicembre 1997, il 18 marzo 1997 è stato depositata la pigione per il mese di febbraio 1997 (doc.3), il 5 luglio 1997 sono state depositate le pigioni per i mesi da marzo a giugno 1997 (doc.4) ed il 29 agosto 1997 sono state depositate le pigioni peri mesi da luglio ad agosto 1997 (doc.5). La M. SA, anche volendo ammettere per ipotesi come rispettare le altre condizioni poste dal citato articolo, il 5 luglio 1997 sarebbe stata in diritto di versare unicamente le pigioni che sarebbero scadute a partire dal mese di agosto 1997 compreso, mentre il 29 agosto 1997 unicamente le pigioni che sarebbero scadute a partire dal mese di settembre 1997 compreso; questo perché l'art. 259g cpv. 1 CO parla espressamente di "pigioni che giungeranno a scadenza" (cfr. Lachat, Le bail à loyer, 2. ed., pag. 181 -7.4.2-). Di conseguenza, anche su questo punto, le argomentazioni di parte convenuta devono essere respinte.

Non essendo intervenuto alcun pagamento nei trenta giorni di cui alle cennate diffide 5 giugno e 22 agosto 1997 è quindi con pieno diritto che il locatore, agendo in base all'art. 257d CO, ha notificato a controparte disdetta per mora con effetto a decorrere dal 31 ottobre 1997.

6. In esito a quanto suesposto, l'istanza di sfratto del 14 novembre 1997 deve quindi essere accolta.

Tassa di giustizia e ripetibili sono calcolate in virtù del valore di causa che è dato dalla sommatoria delle pigioni relative al periodo in cui il contratto continuerebbe a sussistere qualora la disdetta non fosse valida (IIa CCA 4 febbraio 1997 in re M.), ossia fr. 1'035'000.--, pari alla pigione per 6 anni e 11 mesi ritenuto il primo termine utile di disdetta ordinaria al 30 settembre 2004, e vengono accollate alla parte soccombente (CPC 148). Visto l'elevato importo di causa e la non particolare complessità della vertenza, la fissazione degli oneri processuali deve intervenire facendo capo ai criteri medio bassi delle rispettive tariffe (IIa CCA 18 marzo 1998 in re C.).