GDL 5/02: DIFFERENZA TRA IL CONTRATTO LOCATIVO E QUELLO DI COMODATO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re B-R./Banca X. del 4 gennaio 1999

02. Artt. 253 e 261 CO

DIFFERENZA TRA IL CONTRATTO LOCATIVO E QUELLO DI COMODATO

Mediante un contratto di comodato il bene viene concesso in uso a titolo gratuito.
Allorquando un bene viene concesso in uso, anche a titolo caritatevole e per un periodo determinato, contro prestazione di un corrispettivo, il rapporto giuridico va invece qualificato come rapporto locativo.
L'acquirente o l'aggiudicatario dell'immobile subentrano ope legis nel contratto locativo. Il nuovo proprietario, che non è interessato alla continuazione della locazione, deve notificare una disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re B-R./Banca X. del 4 gennaio 1999

Estratto dai considerandi:

1. La qui istante signora B. occupa dal dicembre del 1997 l'appartamento n. 2 del quartiere D. a Tesserete.

Tale appartamento era allora di proprietà del marito dell'istante.

Fra i coniugi B. è in corso una procedura di divorzio. In occasione di un verbale di udienza del 25.11.1997 presso il Pretore di Lugano, sezione 6, nell'ambito di tale procedura, le parti hanno convenuto che la qui instante sarebbe andata ad abitare nell'abitazione da lei attualmente occupata ed avrebbe corrisposto al marito una pigione di fr. 1'200.-- mensili. La moglie si è impegnata ad assumere la portineria, il marito a farsi carico delle spese generali dell'immobile ed in particolare delle spese assicurative.

Nello stesso verbale di udienza la qui istante si impegnava ad uscire entro un mese qualora l'appartamento da lei occupato fosse stato venduto.

2. Con scritto 26.8.1998 la Banca X. ha comunicato all'istante di essere diventata la nuova proprietaria della particella dal 7.5.1998.

La Banca, considerando che l'istante occupasse l'appartamento in virtù di un rapporto di comodato, le ha assegnato un termine fino al 18.9.1998 per lasciare i locali. In caso contrario avrebbe avviato una procedura di sfratto.

L'istante si è opposta alla richiesta della Banca. Ella ha ribadito l'esistenza del contratto di locazione con il marito ed ha chiesto alla Banca di renderle noto il conto dove poter versare le pigioni, in difetto di che le avrebbe depositate presso l'Ufficio di conciliazione.

Con istanza 11.9.1998 l'istanza ha contestato lo scritto di disdetta 26.8.1998 della Banca presso questo Ufficio, in quanto non rispettoso delle formalità previste dall'art. 266l CO.

A partire dal 14.9.1998 l'istante ha depositato la pigione presso questo Ufficio.

3. L'udienza di conciliazione ha avuto luogo il 6.10.1998 senza che le parti trovassero un accordo.

In sede di discussione l'istante ha ribadito l'esistenza di un contratto di locazione. Ha aggiunto che la clausola stipulata con il marito, di lasciare l'appartamento entro un mese dalla vendita della proprietà, non fa stato, secondo lei, nei confronti della Banca. In via subordinata l'istante ha chiesto la proroga della locazione, senza però precisarne la durata.

La Banca ha da parte sua contestato l'esistenza di un rapporto di locazione. Ha sottolineato che in presenza di un rapporto di comodato, non sono applicabili le norme sulla locazione, ed in particolare la procedura di fronte all'Ufficio di conciliazione.

4. L'oggetto di un contratto di comodato è sostanzialmente identico a quello di un contratto di locazione. Il comodato avviene però rigorosamente a titolo gratuito. Pertanto quando una cosa viene lasciata in uso, anche a titolo caritativo o per un periodo determinato, contro la prestazione di un corrispettivo, la dottrina e la giurisprudenza qualificano tale rapporto come una locazione (Higi, Zürcher Kommentar, no. 150 ad Vorbem. zum art. 253-274g CO).

Nel caso in esame risulta chiaramente dalla documentazione agli atti che fra l'istante ed il marito vi è stata la volontà di stipulare un contratto di locazione, che è stato perfezionato nel corso dell'udienza in Pretura del 27.11.1997, che prevedeva l'uso dell'appartamento occupato ora dall'istante, contro il pagamento di un corrispettivo e prestazioni di portineria.

Si tratta pertanto di un contratto di locazione a tutti gli effetti. E ciò, nonostante che la Banca, una volta divenuta proprietaria, si sia rifiutata di accettare le pigioni da parte dell'istante. Tale atteggiamento configura semmai la fattispecie della mora del creditore ai sensi degli art. 91 e 92 CO, con la possibilità per il debitore di depositare con effetto liberatorio la pigione dovuta.

5. In presenza di un contratto di locazione, il locatore può disdire il rapporto ai sensi dell'art. 266l CO, su moduli ufficiali e nei termini previsti dal contratto o dalla legge.

In questo senso lo scritto 26.8.1998 della Banca non adempie alle formalità richieste dalla legge ed è pertanto da considerare nullo (art. 266o CO).

6. Per quanto concerne la clausola presente nel verbale di udienza del 27.11.1997, secondo cui l'istante si impegna ad uscire entro un mese dalla vendita della cosa locata, si osserva che il tenore della clausola non permette di escludere a priori che un terzo, nel caso la Banca nuova proprietaria, non possa avvalersene. Se così fosse, una simile pattuizione non avrebbe alcun senso. La clausola tende infatti a permettere al terzo acquirente di poter usufruire della cosa dopo l'acquisto.

La Banca, quale locatrice, avrebbe però dovuto intraprendere i passi necessari per rendere esecutiva una simile clausola, eventualmente ricorrendo alla procedura di sfratto. Ciò che però non risulta sia mai stato fatto.

Questa circostanza, come pure il tempo trascorso dall'acquisto da parte della Banca ai pubblici incanti della part., avvenuto il 7.5.1998 fino allo scritto 26.8.1998, lascia presupporre una riconduzione di fatto dell'ente locato.

La riconduzione tacita di un contratto, anche di durata determinata, presuppone infatti che le parti manifestino, quanto meno con atti concludenti, la volontà di continuare il rapporto di locazione. Ciò è il caso quanto l'inquilino rimane nell'ente locato e continua a pagare la pigione, senza che il proprietario vi si opponga.

7. In conclusione questo Ufficio ritiene che l'istante possa avvalersi, anche nei confronti della Banca quale nuova proprietaria dell'immobile, di un contratto di locazione. Ciò comporta che la Banca avrebbe dovuto procedere ad una disdetta secondo le formalità previste dalla legge, o quantomeno avviare le procedure necessarie alla concretizzazione della clausola di liberazione dell'ente locato.

Per quanto riguarda le pigioni depositate, esse devono venire riversate alla Banca.