GDL 4/33: NESSUNA RIDUZIONE IN CASO DI PIGIONE SCALARE
Pretura del Distretto di Lugano del 22 agosto 1996 in re P./B.

33. Art. 270d CO

NESSUNA RIDUZIONE IN CASO DI PIGIONE SCALARE

Fatta salva la contestazione della pigione iniziale, il conduttore non può contestare la pigione scalare.
Per contro, il conduttore può contestare la pigione in caso di rinnovo tacito del contratto, non rappresentando più detta pigione una pigione scalare.

Pretura del Distretto di Lugano del 22 agosto 1996 in re P./B.

Estratto dai considerandi:

- che gli istanti hanno preso in locazione dai convenuti a partire dal 1° dicembre 1990 i locali adibiti ad esercizio pubblico denominato Ristorante S. a Melano;

- che il contratto sottoscritto dalle parti stabilisce una pigione mensile di Fr. 1’700.-- dal 1.12.1990 al 31.12.1991, di Fr. 1’900.-- dal 1.1.1992 al 31.12.1992 e di Fr. 2’200.-- dal 1.1.1993 al 31.12.1995 (cfr. punto 5 doc. 3 inc. conc.);

- che la locazione ha preso inizio il 1° dicembre 1990 per scadere il 31 dicembre 1995, ritenuto che “sofern keine der Parteien den Vertrag mindestens 6 Monaten vor Vertragsablauf kündigt, so gilt der Vertrag als um je ein weiteres Jahr unter gleichen Bedingungen verlängert und sofort (stillschweigende Erneuerung)” (cfr. punto 3 doc. 3 inc. conc.);

- che verso la fine di aprile 1994 tra le parti si sono tenuti colloqui in merito all’ammontare della pigione a partire dal 1.1.1996, ai quali ha fatto seguito un fitto scambio di corrispondenza;

- che con scritto 10.6.1994 i conduttori, riformulando due proposte alternative di aumento della pigione, hanno avanzato una richiesta di riduzione della pigione con effetto dal 1.1.1996 dell’8,82% “per diminuzione del tasso ipotecario di riferimento della Banca dello Stato dal 6,5% al 5,5%” ed assegnato agli istanti un termine di trenta giorni per la risposta (cfr. doc. 6 inc. conc.);

- che non ricevendo risposta entro il termine assegnato, con istanza 11.7.1994 i conduttori si sono rivolti alla competente Autorità di conciliazione, la quale sentite le parti all’udienza del 28.11.1994 ne ha constatata la mancata conciliazione (doc. 7 e 11 inc. conc.);

- che i conduttori si sono allora rivolti tempestivamente, con istanza 6/9.12.1994, all’Autorità giudiziaria, ribadendo la propria pretesa di riduzione della pigione;

- che le parti sono state citate all’udienza di discussione del 26 gennaio 1995, durante la quale si sono accordate nel senso di sospendere la causa fino alla decisione da parte dell’Ufficio di conciliazione competente sulla validità della disdetta data nel frattempo (il 29.11.1994) dai locatori e contestata dai conduttori;

- che all’udienza del 14 marzo 1996, i locatori si sono opposti all’istanza di riduzione affermando che la stessa sarebbe stata presentata “unicamente per avere un motivo atto a contestare la disdetta” e che comunque andrebbe respinta avendo le parti “sottoscritto un contratto di locazione a pigione scalare, segnatamente con pigione già stabilite per periodi ben precisi (1991, 1992, rispettivamente 1993-1995)”;

- che al termine dell’udienza le parti si sono dichiarate d’accordo con il giudice di sospendere il giudizio sulla presente procedura fino alla fine dell’istruttoria relativa alla pendente procedura di accertamento della validità della disdetta;

- che al dibattimento finale del 13 maggio 1996 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni;

- che in base alla clausola di cui al pto 3 il contratto stipulato dalle parti si rinnova tacitamente di anno in anno alle stesse condizioni, salvo disdetta con preavviso di sei mesi la prima volta per il 31.12.1995;

- che pertanto lo stesso rappresenta un contratto a tempo indeterminato con una durata minima (“bail de durée déterminée improprement dit”, cfr. DTF 114 II 165 cons. 2b);

- che la pigione concordata fino al 31.12.1995 rappresenta una pigione scalare ai sensi dell’art. 269c CO, avendo le parti pattuito in anticipo un aumento della pigione determinato, fissato in franchi, a decorrere la prima volta dopo 13 mesi, la seconda dopo 25 mesi di locazione, per una durata superiore al minimo di tre anni previsto dalla legge;

che relativamente alla stessa non è ammissibile una domanda di riduzione (art. 270d CO) cfr. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, p. 255; SVIT Komm. n. 7 ad art 270d; Zihlmann, Das Mietrecht, 2.A., 1995, p. 199);

- che tale norma non si applica invece alla pigione valida in caso di rinnovo tacito del contratto, per assenza di disdetta alla (prima) scadenza contrattuale, non rappresentando più detta pigione una pigione scalare (concordata soltanto fino al 31.12.1995) e dovendo pertanto sottostare alle norme di cui gli art. 269d CO e 270a CO;

- che non essendo stata data valide disdetta per il 31.12.1995 (cfr. decisione 22.8.1996 inc. LA.95.00146 di questa Pretura), il contratto si è rinnovato automaticamente il 1.1.1996, continuando la locazione alle stesse condizioni valide fino a quel momento, e pertanto con una pigione di Fr. 2’200.-- mensili;

- che la domanda di riduzione ha per oggetto appunto la pigione a partire dal 1.1.1996 ed è pertanto ammissibile;

- che gli istanti basano la propria richiesta su una diminuzione dei tassi ipotecari dal 6,5% al 5,5%;

- che in effetti la Banca dello Stato ha applicato un tasso ipotecario del 6,5% fino al 30.9.1993, riducendolo al 6% a partire dal 01.10.1993 rispettivamente al 5,5% a partire dal 1.4.1994;

- che per costante dottrina e giurisprudenza già una diminuzione di 1/4 del tasso ipotecario rappresenta una modifica essenziale delle basi di calcolo atta a giustificare una domanda di riduzione della pigione, fatte salve le eccezioni di cui all’art. 269a CO (cfr. SVIT-Komm. N.5 ad art. 270a CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit de bail, 1992, p. 198);

- che tale modifica essenziale è intervenuta successivamente all’entrata in vigore della pigione mensile di Fr. 2’200.-- (1.1.1993);

- che i convenuti non hanno portato alcun elemento atto a provare che una pigione di Fr. 2’200.-- mensile, malgrado l’intervenuta diminuzione dei tassi ipotecari, non sia abusiva ai sensi dell’art. 269 CO;

- che pertanto la pigione va ridotta dell’8,82% (parti a Fr. 194.05 mensili), ritenuto che ad ogni diminuzione di 1/4 di un tasso ipotecario superiore al 6% corrisponde una riduzione della pigione dell’1,97%, e che ad ogni diminuzione di 1/4 di un tasso ipotecario compreso tra il 6% e il 5% corrisponde una riduzione della pigione del 2,44% (cfr. Lachat/Micheli, op. cit. p. 227);

- che in questo senso l’istanza va accolta;

- che tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC), le stesse sono di regola determinate in base al valore di causa, che nella fattispecie corrisponde a Fr. 46’569.60 pari alla riduzione richiesta calcolata per un periodo di venti annualità (cif. art. 7 cpv. 3 CPC; Cocchi-Trezzini, Codice di Procedura Civile Ticinese Annotato, n. 1 ad art. / CPC); considerato tuttavia la semplicità della causa, che non ha richiesto alcuna istruttoria al di fuori dell’acquisizione agli atti dell’incarto LA.95.146 di questa Pretura, si giustifica l’applicazione per la tassa dei minimi previsti dalla Tariffa e l’assegnazione agli istanti, non patrocinati da un legale, dell’importo di fr. 200.-- a titolo di indennità;