GDL 4/04: DIRITTI ED OBBLIGHI LOCATIVI QUANDO L’IMMOBILE È TOLTO AL PROPRIETARIO CON LA PROCEDURA FALLIMENTARE (IN PARTICOLARE: DEPOSITO CAUZIONALE)
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 7 marzo 1997 in re M./R.-W.

04. Art. 257e CO

DIRITTI ED OBBLIGHI LOCATIVI QUANDO L’IMMOBILE È TOLTO AL PROPRIETARIO CON LA PROCEDURA FALLIMENTARE (IN PARTICOLARE: DEPOSITO CAUZIONALE)

Secondo l’art. 261 CO, se, dopo la conclusione del contratto, l’immobile è tolto al proprietario con la procedura fallimentare, diritto ed obblighi relativi alla locazione passano all’aggiudicatario con l’iscrizione del trapasso a registro fondiario.
A partire da quel momento il conduttore può esigere dal nuovo proprietario l’esecuzione di tutti gli obblighi contrattuali. Quest’ultimo è in particolare tenuto a restituire il deposito cauzionale al conduttore al termine della locazione, fatta salva la sua facoltà di rivalersi sul precedente proprietario.

Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 7 marzo 1997 in re M./R.-W.

Estratto dai considerandi:

1. La signora M. sottoscrisse il 9.12.1991 un contratto di locazione con l’allora proprietario signor R., avente per oggetto un appartamento nello stabile denominato X. in via S. Gottardo a Minusio.

Il contratto prevedeva il pagamento di un deposito di garanzia di Fr. 1’050.-- che venne pagato dall’istante (v. ricevuta 9.12.1991) ma non venne versato dal signor R. presso una banca su un conto di risparmio o di deposito intestato alla conduttrice conformemente all’art. 257e cpv.3 CO.

Si rese perciò responsabile di un’infrazione penale (186 CPS).

In seguito nell’ambito della procedura di fallimento aperta nei confronti del signor R., l’appartamento venne venduto all’asta e aggiudicato il 19 ottobre 1992 alla Banca X.

Prima la Banca X e poi il signor W., subentrarono nel contratto conformemente all’art. 261 CO.

Con l’accordo del signor W. la signora M. poté disdire il contratto per il 30 giugno 1996, data alla quale lasciò l’appartamento.

2. Con la presente istanza la signora M. chiede al signor R. e al signor W. la restituzione del deposito di garanzia versato a suo tempo, essendo oramai trascorso oltre un anno della fine della locazione.

Il signor R. in occasione di entrambe le sedute del 28 novembre 1997 e del 9 gennaio 1997 non si è presentato e nemmeno scusato.

Il signor W. per contro contesta la pretesa dell’istante in quanto a suo modo di vedere, la signora M. avrebbe dovuto avanzare la sua pretesa nel fallimento del signor R.

3. Secondo l’art. 261 CO se dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione e fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa.

Il vecchio proprietario risponde del rispetto del contratto nei confronti dell’inquilino unicamente in virtù in dell’ 261 cpv. 3 CO (Le nouveau Droit du Bail, Lachat/Micheli ch. 29 pag. 302ss).

I diritti e gli obblighi passano all’acquirente al momento dell’iscrizione del trapasso a registro fondiario.

A partire da questo momento il conduttore può esigere dal nuovo proprietario l’esecuzione di tutti gli obblighi contrattuali o legali (Comm. Droit Suisse du Bail à loyer; ad. art. 261, pag. 295ss).

La cauzione ricevuta dal signor R. era un pegno che in quanto tale non avrebbe dovuto entrare nella massa fallimentare M.

Se è dunque pur vero che la signora avrebbe dovuto far valere il suo diritto nella procedura fallimentare è anche vero che i successivi proprietari avrebbero dovuto esigere la consegna della summenzionata garanzia indicata nel contratto di locazione nel quale sono subentrati diventando proprietari.

Spetta dunque al signor W., ultimo proprietario dell’appartamento, far fronte nei confronti dell’istante agli obblighi legali inerenti il contratto di locazione, tra i quali figura anche il dovere di restituire il deposito di garanzia.

Gli resta comunque aperta la possibilità di rifarsi sul perdente proprietario che di fatto a suo volta non gli ha consegnato la garanzia.

Nota degli Autori: La posizione dell’aggiudicatario di un immobile locato risulta dunque delicata per quanto concerne gli eventuali depositi di garanzia. L’interessato deve pertanto informarsi bene prima dell’incanto su tutti gli aspetti dei rapporti locativi in essere. Appare comunque lecita la domanda relativa all’eventuale opportunità per i conduttori di insinuare la loro pretesa (di rivendica degli averi in garanzia) presso l’amministrazione fallimentare del locatore. Risulta infine particolare la situazione di un rapporto locativo terminato dopo la dichiarazione di fallimento e prima dell’incanto (la garanzia costituisce un debito della massa fallimentare?).