GDL 3/45: Domanda di riduzione della pigione durante la locazione: in concreto il locatore consegue un reddito sproporzionato
Pretura del Distretto di Lugano in re L./Cassa pensioni Città di L. del 26 novembre 1997

45.

Domanda di riduzione della pigione durante la locazione: in concreto il locatore consegue un reddito sproporzionato

Art. 270a CO

Fattispecie in cui la domanda del conduttore è stata accolta, conseguendo il locatore con l'ente locato un reddito netto del 16,37%, evidentemente sproporzionato ai sensi dell'art. 269 CO

Estratto dai considerandi:

1. Daniela L. conduce in locazione dal 1° aprile 1995 un appartamento di 2 locali al 1° piano dello stabile denominato M. sito in via F. a Lugano proprietà della Cassa Pensioni dei dipendenti della Città di L. Il contratto di locazione prevede una pigione annua di Fr. 8820.-- pari a Fr. 735.-- mensili (cfr. doc. 4 UC).

Con raccomandata 7 marzo 1997 la locatrice ha notificato all'istante un aumento del canone di locazione di Fr. 7.-- al mese a far tempo dal 1° ottobre 1997 (cfr. doc. B).

2. Con istanza 27 marzo 1997 trasmessa all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (cfr. doc. 1 UC), la conduttrice ha contestato l'aumento della pigione formulato dalla locatrice, postulando nel contempo una riduzione della stessa di Fr. 78.65 a ragione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento dal 5,5% al 4,5% (cfr. doc. E).

Con l'istanza di cui in rassegna Daniela L. postula dinanzi a questa Pretura la predetta riduzione del canone di locazione.

In sede di discussione la convenuta ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza di cui in rassegna sollevando l'eccezione di redditività insufficiente dell'immobile.

In replica, duplica e in sede di dibattimento finale, le parti si sono riconfermate nelle loro antitetiche posizioni con argomentazioni che se del caso verranno riprese nei considerandi che seguono.

3. In virtù dell'art. 270a CO il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato ai sensi degli artt. 269 e 269a CO a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo.

Secondo costante dottrina e giurisprudenza una riduzione del tasso ipotecario di almeno 1/4% rappresenta una notevole modifica della base di calcolo atta a giustificare una richiesta di riduzione della pigione (cfr. Lachat, Le bail à loyer, p. 274).

L'art. 13 cpv. 1 OLAL prescrive esplicitamente che se i tassi ipotecari diminuiscono, le pigioni devono essere ridotte proporzionalmente, a meno che la differenza sia compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo.

Il tasso ipotecario costituisce un criterio relativo di apprezzamento della pigione. I criteri relativi implicano necessariamente un apprezzamento della pigione nel tempo. Gli stessi giustificano una modifica del canone di locazione in funzione di una comparazione fra le condizioni attuali e quelle vigenti al momento in cui è stata fissata la pigione precedente. I criteri assoluti di contro prescindono completamente dalla evoluzione della pigione nel tempo e permettono di stabilire l'importo unicamente all'interno del canone stesso; il reddito della cosa locata e le pigioni in uso nel quartiere costituiscono tipici criteri assoluti che implicano l'esame del canone di locazione senza prendere in considerazione la sua particolare evoluzione temporale.

Partendo dal presupposto che esistono criteri assoluti di apprezzamento della pigione, Il Tribunale Federale ha distinto due metodi di esame della stessa, segnatamente il metodo assoluto e quello relativo.

In virtù del primo il giudice si limita a verificare se la pigione in sé è abusiva; esamina la stessa alla luce del reddito della cosa locata (art. 269 e 269a litt. c CO) o delle pigioni in uso nella località o nel quartiere in disamina (art. a litt. a CO).

Secondo il metodo relativo, di contro, il giudice verifica se il canone di locazione, da che è stato fissato, è nel frattempo divenuto abusivo a ragione di una modifica dei parametri adottati dalle parti per la determinazione dello stesso.

Nel primo caso quindi è la pigione di per sé stessa che è oggetto di verifica, nel secondo invece si determina se un'eventuale modifica della medesima è compatibile con la volontà precedentemente manifestata dalle parti nel contratto di locazione (cfr. Lachat, op. cit. p. 306 e segg., p. 349 e segg.; DTF 120 II 240 e segg.).

4. In forza dell'art. 270a CO la domanda di riduzione della pigione di regola va esaminata secondo il metodo relativo.

Nella specie l'istante ha postulato la riduzione del canone di locazione a ragione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento; la stessa si prevale di un criterio relativo di apprezzamento della pigione e chiede la conseguente applicazione del rispettivo metodo.

La locatrice di contro si oppone alla richiesta formulata dalla controparte sollevando l'eccezione di redditività insufficiente della cosa locata; essa contrappone un criterio assoluto di valutazione del canone di locazione rispettivamente invoca l'applicazione del metodo assoluto.

Secondo costante giurisprudenza del Tribunale Federale il locatore può opporsi ad una domanda di riduzione della pigione fondata sul metodo relativo adducendo che, nonostante la modifica della basi di calcolo, l'ultima pigione non è abusiva perché non gli procura un reddito sproporzionato. Ciò vale anche senza esplicita riserva da parte del locatore, considerato che la riserva deve proteggere il conduttore in caso di modifica del contratto (per esempio aumento pigione) ma non nel caso in cui il contratto rimane invariato.

Concretamente il criterio assoluto dell'insufficienza del reddito esplica una funzione difensiva rispettivamente il metodo assoluto funge da correttivo del metodo relativo (cfr. DTF 121 III 163 e segg.; Lachat, op. cit. p. 360 e segg.).

5. Accertata l'applicabilità del metodo assoluto occorre ora valutare se, nel caso concreto, in seguito alla diminuzione del tasso ipotecario il locatore consegue un reddito sproporzionato (art. 269 CO).

a) Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale al fine di verificare se il reddito conseguito nella specie è sproporzionato determinante è il reddito netto del capitale proprio investito dal proprietario. Per capitale proprio si intende il costo iniziale della cosa locata dedotto il capitale dei terzi (debiti ipotecari,.....). A questo importo devono (se del caso) essere aggiunti gli ammortamenti e gli investimenti finanziati personalmente dal proprietario che hanno aumentato il valore dell'immobile. Il capitale così ottenuto deve di poi essere adattato al rincaro nella misura del 40% al massimo del capitale iniziale investito, ciò che in sostanza non solo è compatibile sia con l'art. 269a litt. e CO che con l'art. 16 OLAL, ma costituisce pure un sistema che permette di assicurare una certa coerenza tra il metodo relativo e quello assoluto. A tale proposito va rilevato che nella fattispecie il capitale iniziale investito equivale al prezzo d'acquisto, diversamente occorrerebbe tenere conto dell'investimento globale, ossia del prezzo d'acquisto e degli investimenti effettuati dopo l'acquisto stesso (per esempio lavori di ristrutturazione). La redditività dell'immobile si ottiene infine dal rapporto fra i ricavi netti del locatore e il tasso dell'interesse ipotecario di primo rango praticato dalle grandi banche che in Ticino è quello della Banca dello Stato.

Determinante è il reddito netto della cosa locata, nel caso di specie i dati dell'intero immobile devono pertanto essere riferiti all'appartamento in questione (cfr. DTF 120 II 100 e segg., DTF 122 III 257 e segg.; Lachat, op. cit. p. 281 e segg.).

b) Nel caso di cui in rassegna il capitale proprio investito dal proprietario ammonta a Fr. 1'750'000.--, vale a dire al prezzo d'acquisto dell'edificio in casu interamente finanziato dal proprietario (cfr. doc. H). Adattando il 40% del citato importo al rincaro si ottiene il valore attuale dei fondi propri che ammonta a Fr. 4'011'000.-- (indice nazionale dei prezzi novembre 1994 data d'acquisto: 161.0 : indice nazionale dei prezzi dicembre 1996 data dell'ultimo bilancio noto: 681.2 (cfr. doc. I) = aumento del 323%; 40% 1'750'000.-- = 700'000.--; 323% 700'000.-- = 2'261'000.--; 1'750'000.-- + 2'261'000.-- = 4'011'000.--).

In virtù della citata giurisprudenza del Tribunale federale il reddito concretamente ammissibile corrisponde al 5% del suindicato importo (4,5% è il tasso d'interesse ipotecario praticato dalla Banca dello Stato al 1.6.1997 + 1/2% = 5%), vale a dire a Fr. 200'550.-- ( 5% 4'011'000.--).

c) Lo stato locativo ammissibile, in forza del quale da un lato la pigione serve a copertura dei costi , dall'altro garantisce un reddito netto pari al 5%, si ottiene sommando il reddito ammissibile (Fr. 200'550.--) e i costi sopportati dal locatore (Fr. 156'646.50 (i costi sono presi in considerazione nella misura in cui non vengono conteggiati separatamente ai conduttori - cfr. Lachat, op. cit., p. 292) - cfr. doc. 1); concretamente ammonta a Fr. 357'196.50 (Fr. 200'550.-- + Fr. 156'646.50) per l'intero immobile.

Lo stato locativo ammissibile dell'appartamento locato dall'istante ammonta per tanto a Fr. 3'891.75 ( = 357'196.50 : 13'125 m3 /volume totale, cfr. doc. G) x 143 m3 (volume appartamento istante - cfr. doc. G e contratto di locazione).

Lo stato locativo attuale ammonta di contro a Fr. 8'820.-- (=pigione annua - cfr. doc. 4 UC); ciò significa che è superiore di Fr. 4'928.25 all'importo generalmente ammesso (cfr. DFT 120 II 100 e segg.).

Ne consegue che nel caso di specie la riduzione postulata dall'istante di Fr. 78.65 mensili pari a Fr. 943.80 annui deve essere senz'altro concessa, ritenuto altresì che la stessa corrisponde al 10,7%.

Il reddito netto della cosa locata (appartamento dell'istante) conseguito dalla locatrice è pari al 16,27% ottenuto dal rapporto fra i ricavi netti e il capitale proprio riferiti naturalmente all'appartamento locato dall'istante, ossia Fr. 7'113.30 (pigione annua meno costi annui) diviso Fr. 43'700.80 (capitale proprio investito per appartamento istante); ritenuto che in virtù della accennata giurisprudenza non deve superare il 5% (tasso d'interesse ipotecario praticato dalla Banca dello Stato + 1/2%) lo stesso è manifestamente abusivo.

d) A titolo abbondanziale va rilevato che quand'anche si volesse ammettere, come a torto sostiene la locatrice, che il capitale proprio investito è il valore attuale dell'immobile (DTF 120 II 100 e segg.:" ... par capital investi, il faut entendre le capital initial et non la valeur reélle actuelle"), la stessa conseguirebbe in ogni caso un reddito netto superiore al 5%, di guisa che la riduzione andrebbe comunque concessa.

Lo stato locativo ammissibile sarebbe pari a Fr. 605'633.-- (5% di 8'979'730.75 (valore attuale immobile - cfr. doc. 1) = 448'986.55 + 156'646.50 (costi annui)) per l'intero immobile.

Lo stato locativo ammissibile dell'appartamento in questione sarebbe di Fr. 6'698.50 (605'633.-- : 13'125 m3 x 143 m3), vale a dire di Fr. 2'221.50 superiore all'importo generalmente ammesso.

Ne consegue che quantunque applicando questo metodo di calcolo, l'istante sarebbe comunque legittimata a chiedere la postulata riduzione.

Il reddito netto conseguito dalla locatrice sarebbe infatti del 7,27% (valore appartamento istante = Fr. 97'836.30; costi appartamento istante: Fr. 1'706.70; pigione annua: Fr. 8'820.--; reddito netto = pigione annua - costi : valore appartamento x 100).