GDL 3/33: Disdetta in caso di pluralità di conduttori
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re I. / G. del 2 febbraio 1995

33.

Disdetta in caso di pluralità di conduttori

Art. 266l CO

Quando la parte conduttrice è costituita da più persone, la disdetta da parte del locatore deve essere notificata ad ognuna di esse.

Eccezion fatta per la locazione di abitazioni familiari, basta tuttavia un solo formulario ufficiale e non è necessario notificare la disdetta separatamente ad ogni conduttore.

La mancata indicazione di tutti i conduttori comporta la nullità della disdetta, rilevabile d'ufficio.

Estratto dai considerandi:

3. Le parti concordono sul fatto che il contratto di locazione sia stipulato tra P.G. e V.I.

Tuttavia, fondandosi sul potere inquisitorio conferitogli dai disposti degli artt. 274d cpv. 3 CO e 407 CPC, dopo attento esame delle tavole processuali, segnatamente del contratto di locazione del 22 dicembre 1989 (v. doc. D), questo Pretore è giunto alla conclusione che tale accordo è stato stipulato, in qualità di conduttore da G.S. e V.I. congiuntamente.

In effetti, la tesi sostenuta dall'istante secondo cui sarebbero state operate aggiunte al contratto senza il suo consenso non è convincente, in quanto da tale accordo scritto si evince come V.I. venga citata, quale locataria, solamente in seguito alla designazione del di lei figlio, signor S.

La sequela nella quale figurano le parti nel contratto scritto, così come pure il fatto che dalle ricevute annesse agli atti (v. doc. C, E, L, M) risulti il signor S. quale autore dei versamenti delle pigioni sino al 30 settembre 1990, concorrono a far ritenere come il contratto del 22 dicembre 1989 sia in realtà venuto in essere tra il convenuto, da un lato, e l'istante V.I. unitamente a G.S., dall'altro.

4. La più autorevole dottrina considera, a giusto titolo, che allorquando la parte conduttrice in un contratto di locazione risulta essere costituita in più persone, la disdetta da parte del locatore deve essere notificata ad ognuna di queste (cfr. Gauch/Higi, Zürcher Kommentar, Vorb. ad artt. 253-274g, n. 20; Lacht/Micheli, Le nouveau droit du bail, ed. 1990, p. 287; SVIT, Schweiz. Mietrecht., ed. 1991, ad artt. 266l - 266o, n. 25), benché non sia necessario intimare la disdetta in più esemplari distinti, salvo i casi in cui la legge lo preveda (cfr. Gauch/Higi, op. cit., loc. cit.).

L'omissione della notifica della recessione dal contratto nei confronti di un firmatario contrattuale costituisce un motivo di nullità della disdetta (cfr. SVIT, op. cit., loc. cit.).

Nella fattispecie, essendo stata la disdetta significata a V.I. unicamente, tale atto formatore risulta di conseguenza nullo e non può pertanto produrre alcun effetto giuridico.

5. Occorre di rilevare che la legittimazione attiva dell'istante a promuovere azione in questa sede non risulta per contro compromessa dal fatto che essa non costituisce unica parte conduttrice nel contratto di locazione.

In effetti, nonostante V.I. avesse postulato (solo) l'annullamento della disdetta, la nullità della stessa è da rilevare d'ufficio (cfr. SVIT, op.cit., ad. artt. 266l - 266o, n. 21); l'istruttoria della causa ha fatto emergere come tale atto giuridico fosse già da considerare nulla, indipendentemente da un giudizio formatore di questo Pretore.

Avendo una sentenza di nullità di un atto giuridico un carattere puramente accertatorio, l'unica condizione posta alla legittimazione a proporre azione in tal senso è costituita dall'interesse giuridico all'accertamento del proprio diritto (art. 71 CPC); interesse dato nella fattispecie dal diritto dell'istante di poter proseguire il rapporto contrattuale e continuare dunque ad occupare l'appartamento locato.