GDL 3/16: Nessuna riduzione della pigione in caso di difetto dovuto ad uso inidoneo dell’ente locato / riduzione della pigione per umidità
II Camera Civile del Tribunale di Appello in e T./S. S.A. del 23 aprile 1996

16.

Nessuna riduzione della pigione in caso di difetto dovuto ad uso inidoneo dell’ente locato / riduzione della pigione per umidità

Art. 259d CO

Il conduttore perde il diritto alla riduzione allorquando il difetto riscontrato gli sia imputabile per un uso dell'ente locato inadeguato o non conforme al contratto.

In caso di gravi infiltrazioni di umidità, che ne compromettono l'abitabilità, si giustifica, di regola, una riduzione della pigione del 25%. Nella fattispecie, la riduzione è stata limitata al 10% in quanto l'umidità era presente solamente in certe parti, con intensità differenziata nel corso dell'anno, ed inoltre gli inquilini non arieggiavano a sufficienza i locali.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 26 settembre 1991 la società S.S.A. diede in locazione ai signori T. la villetta denominata interno D/2, situata nel complesso immobiliare E. di Origlio. Il contratto di locazione (doc. B), di durata indeterminata e disdicibile la prima volta per il 30 settembre 1996, prevedeva una pigione di Fr. 2'600.-- oltre alle spese accessorie, somma in seguito aumentata a Fr. 2'670.-- (doc. Z).

B. Nel corso dell'estate del 1992 gli inquilini si lamentarono per l'esistenza di alcuni difetti nell'ente locato, segnatamente per la presenza di acqua stagnante nella struttura del sottotetto con la conseguente formazione di condensazione ed il manifestarsi di chiazze di umidità e di muffa nei locali al primo piano, come pure per la stagnazione dei gas di scarico e le esalazioni di benzina nel posteggio e nell'area di servizio sotterranea.

Non avendo la locatrice provveduto ad ovviare ai menzionati inconvenienti, nel settembre 1994 i conduttori depositarono presso l'Ufficio di Conciliazione di Massagno (detto in seguito: UC) le pigioni relative ai mesi di agosto e quelle per i mesi da settembre a dicembre 1994, chiedendo nel contempo all'autorità di conciliazione la riduzione della pigione nella misura del 60% dal giugno 1994 e l'assegnazione di un termine alla controparte per l'eliminazione dei difetti: l'UC respinse la richiesta (doc. V).

C. Con istanza / ricorso 19 gennaio 1995, i Signori T. hanno adito il Pretore postulando nuovamente la riduzione della pigione, il suo deposito presso l'UC e l'assegnazione di un termine affinché la locatrice provvedesse ad eliminare i difetti. Essi ritengono in sostanza che gli inconvenienti notificati al primo piano e nel cantinato - la cui residenza era a loro dire pacifica - fossero chiaramente riconducibili a difetti di costruzione dell'ente locato, in modo che la convenuta, per legge, era tenuta a ripararli; fino ad avvenuta riparazione si imponeva inoltre una riduzione del canone di locazione.

D. Nel corso dell'udienza di discussione del 23 febbraio 1995 la locatrice si è opposta all'istanza, contestando le allegazioni di controparte: in particolare essa ha fatto riferimento alle risultanze della procedura di conciliazione ed ha ribadito che i difetti erano semmai dovuti all'errata installazione da parte degli inquilini di un impianto di ventilazione.

E. Omissis

F. Con sentenza 5 gennaio 1996 il Pretore ha respinto l'istanza ed ha svincolato a favore della convenuta le pigioni depositate presso l'UC, caricando nel contempo agli istanti in solido la tasso di giustizia e le spese di Fr. 2'400.-- nonché le ripetibili di Fr. 500.--.

Il giudice di prime cure ha preliminarmente osservato l'esistenza dei difetti sollevati dagli istanti era del tutto evidente; tuttavia, atteso da una parte che gli inconvenienti al primo piano e del cantinato erano principalmente causati dal fatto che i locali non venivano normalmente e convenientemente arieggiati dagli inquilini e dall'altro che gli stessi sarebbero stati comunque facilmente risolvibili arieggiando adeguatamente, il giudice ha escluso qualsiasi responsabilità della convenuta per il danno cagionato agli istanti. A suo giudizio, infatti, arieggiare convenientemente i locali fa parte del vivere quotidiano e chi non lo fa è malvenuto a lamentarsi per gli inconvenienti dell'umidità e ciò anche se il tetto presenta un piccolo difetto nella misura in cui l'inconveniente da esso prodotto può essere facilmente eliminato con un comportamento che si deve normalmente pretendere da un inquilino.

G. Omissis

In diritto:

1. In base all'art 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili al conduttore né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito dalla cosa, egli può esigere dal locatore l'eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni, l'assunzione della lite contro un terzo e, nel caso di un immobile, il deposito della pigione.

Nel caso di specie è pacifico che gli istanti hanno fatto uso di tre delle cinque facoltà concesse loro dalla legge, segnatamente chiedendo l'eliminazione del difetto (con. 3), la riduzione del corrispettivo (cons. 4) ed il deposito della pigione (cons. 5).

2. Preliminarmente, prima cioè di esaminare se ed eventualmente in quale misura le richieste degli istanti possono essere accolte, si tratta di chiarire se gli stessi siano legittimati a far capo alla garanzia per i difetti dell'oggetto locato.

Dal tenore letterale dell'art. 259a CO si evince infatti che il conduttore perde tutti i diritti conferitigli dalla menzionata norma nel caso in cui il difetto riscontrato sia ascrivibile alla parte medesima, in particolare per aver usato l'oggetto locato in modo inidoneo o comunque in maniera non conforme al contratto (Higi, Commentario zurighese, 1994, n. 8 ad art. 259a CO, n. 36 ad art. 258 CO; SVIT Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, n. 27 alle note preliminari agli art. 258-259i CO; Züst, Die mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna - Stoccarda - Vienna 1992, p. 35); tale conclusione si impone, evidentemente, anche nel caso in cui l'istruttoria non abbia permesso di accertare l'esistenza del difetto.

2.1. Nel caso di specie, per quanto riguarda il problema inerente alla mancata evacuazione dei gas di scarico nei garages sotterranei e relativi accessi, l'istruttoria di causa ha chiaramente accertato che la situazione non dovrebbe creare particolari pregiudizi (perizia p. 12 e seg): le 3 finestre presenti nei garages, se regolarmente aperte, sono infatti sufficienti ad evitare il ristagno dei gas di scarico (perizia p. 12) e ciò anche se l'odore di gas non viene immediatamente eliminato, ma rimane nell'ambiente ancora per circa un decina di minuti dopo le operazioni di posteggio (perizia p. 13). Il problema non comporta tuttavia disagi particolari agli inquilini: lo stesso non può quindi essere considerato un "difetto" ai sensi della norma di legge, ciò che esclude che gli istanti possano a questo proposito far capo all'art. 259a CO.

2.2. La presenza di macchie di umidità e di odore di muffa nel primo piano dell'edificio è stata pacificamente accertata nel corso dell'istruttoria (cfr. sopralluogo; doc. D,E, AB, 11; perizia p. 2, 3 2 8; complemento perizia p. 3): è evidente che la circostanza costituisca un "difetto", nella misura in cui da un lato impedisce un ottimale utilizzo dell'ente locato e dall'altro crea importanti disagi agli inquilini.

Facendo proprie le tesi del perito giudiziario, il quale aveva ritenuto che la causa principale del difetto risiedeva nel fatto che gli inquilini non arieggiavano normalmente e correttamente l'ente locato (perizia p. 7), il giudice di prime cure ha escluso che gli istanti potessero beneficiare dei diritti di cui all'art. 259a CO, e ciò in quanto il difetto sarebbe riconducibile ad una loro omissione.

L'assunto pretorile non può essere condiviso.

2.2.1. Va innanzitutto osservato che i problemi di umidità non si sono prodotti diffusamente in tutto il piano superiore dell'edificio - come avrebbe dovuto essere, se il difetto si lasciasse effettivamente ricondurre a quella circostanza - bensì unicamente in prossimità del tetto (cfr. la documentazione fotografica, doc. AB).

È stato d'altro canto evidenziato che da un lato il tetto, e meglio la sua "barriera vapore" non era conforme, sia come posa che come qualità, alle norme SIA (perizia p. 10; complemento perizia p. 7) e che dall'altro la condensazione era venuta a crearsi proprio in corrispondenza alle travature del tetto, e in punti dove non si trovava né l'isolazione né la barriera vapore (perizia p. 6 e 9; mentre a p. 11 si dice che i gocciolamenti d'inverno e l'odore di muffa sono la conseguenza di questo difetto): ciò significa che i problemi relativi all'umidità ed alla muffa derivavano in ultima analisi dalla difettosità del tetto.

2.2.2. Il perito ha inoltre precisato che il tipo di tetto posato, denominato "tetto semi ventilato o tetto caldo" (perizia p. 10), necessitava, specialmente in estate, di un arieggiamento superiore rispetto a quello richiesto per altri tipi di tetto (perizia p. 6; complemento perizia p. 5).

Dagli atti di causa non risulta però che gli istanti fossero stati resi edotti circa l'esigenza di un maggior arieggiamento dei locali in questione a dipendenza del particolare tipo di tetto posato, altrimenti essi vi avrebbero senz'altro già provveduto di loro iniziativa, senza dover subire disagi per oltre due anni.

2.2.3. Alla luce di quanto precede, ben si può ritenere che l'inconveniente dovuto all'umidità ed all'odore di muffa al primo piano non fosse ascrivibile agli inquilini: se essi, infatti, avessero arieggiato normalmente i locali, non avrebbero comunque potuto evitare l'insorgere dell'umidità, la quale si lasciava ricondurre in ultima analisi al fatto che l'arieggiamento richiesto avrebbe dovuto essere ancora superiore a quello imposto mediamente, provvedimento quest'ultimo che essi non hanno messo in atto, né hanno potuto mettere in atto, non essendone stati informati.

Ciò consente pertanto di far capo all'art. 259a CO, ritenuto che l'eventuale minor arieggiamento rispetto al normale da parte loro, verrà considerato al momento della riduzione del corrispettivo (art. 44 CO).

3. Nell'ambito della garanzia per i difetti della cosa locata gli appellanti hanno innanzitutto chiesto che alla controparte fosse assegnato un termine per ovviare al difetto in applicazione dell'art. 259b CO.

Tale richiesta non può essere accolta.

Come appena accennato, il difetto consisteva nel fatto che gli inquilini non arieggiavano l'ente locato in maniera conveniente - ovvero in misura superiore al normale -, non essendo a conoscenza di tale esigenza (perchè la stessa non era stata loro comunicata). In tali circostanze è chiaro che al difetto già si è ovviato al momento in cui le parti sono venute a conoscenza delle cause dello stesso e del relativo rimedio, che consisteva per l'appunto nell'arieggiare i locali in tale accresciuta misura: la "riparazione" del difetto è pertanto tecnicamente già avvenuta a qual momento, ciò esclude l'assegnazione dell'ulteriore termine di cui all'art. 259b CO.

4. In base all'art. 259d CO se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo (IICCA 26 gennaio 1995 in re O./M.).

Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale: la riduzione del corrispettivo viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di compravendita (SVIT, op. cit. n. 14 ad art. 259d CO; Züst, op. cit. p. 187 e segg.).

4.1. La giurisprudenza, ancorché non sempre in maniera unitaria, ha già avuto modo di esaminare il problema relativo alla riduzione della pigione a seguito della presenza di umidità nell'ente locato (cfr. SVIT, op. cit. n. 15 ad art. 259d CO e in particolare la casistica in Züst, op. cit. p. 195). Questa Camera, in caso di gravi infiltrazioni di umidità, tali cioè da compromettere l'abitabilità dell'ente locato, ha di regola ritenuto equo applicare una riduzione del corrispettivo nella misura del 25% (II CCA 10 febbraio 1994 in re. E./R.; 3 febbraio 1995 in re M./Fondazione A. con riferimenti).

Nondimeno, nel caso di specie si giustifica ridurre tale percentuale, da un lato in quanto la presenza di umidità e di odore di muffa era limitata ad alcune parti del piano superiore dello stabile e si presentava in maniera differenziata nel corso dell'anno (maggiormente nei mesi estivi, meno di quelli invernali), dall'altro in quanto dall'istruttoria si è potuto evincere - ciò che è stato per altro ammesso anche dagli appellanti in sede di appello (p. 10) - che gli inquilini arieggiavano i locali in misura minore al normale: il signor T. ( che tra l'altro lavorava in casa) era infatti affetto da una fastidiosa pollinosi che lo obbligava a limitare l'apertura giornaliera delle finestre (perizia p. 7), il che non consente però ancora di far propria l'ipotesi del periodo - siccome non provata - secondo cui le finestre rimanessero sempre chiuse (perizia p. 7 e complemento perizia p. 6; il fatto che una finestra in cantina fosse stata ermetizzata (perizia p. 14) è a questo proposito irrilevante, non potendo in alcun modo influenzare il tasso di umidità al primo piano).

Stando così le cose, questa Camera ritiene giustificata una riduzione della pigione nella misura del 10% (art. 44 CO).

4.2. La riduzione verrà applicata a far tempo dal mese di agosto 1992, atteso che gli inconvenienti sono stati segnalati per la prima volta in data 28 luglio 1992 (doc. AA, 1 e 6; perizia p. 4), e sarà dovuta fino alla loro riparazione, che in sostanza è avvenuta al momento in cui è stata accertata la causa del difetto ed il suo rimedio, cioè alla data dell'intimazione del referto peritale (27 settembre 1995).

5. In considerazione di quanto precede ed in applicazione degli art. 259h e 259i CO, si impone inoltre di liberare a favore degli istanti il 10% delle pigioni sino ad oggi ancora depositate presso l'UC, mentre la rimanenza viene senz'altro sbloccata a favore della convenuta.

6. Contrariamente a quanto ritenuto dagli appellanti, infine, il valore di causa in prima sede ammontava effettivamente a Fr. 384'480.--, pari a venti annualità della postulata riduzione del 60% (20 x 12 x 60 di Fr. 2'670.--, art. 7 cpv. 3 CPC), come stabilito dal giudice di prime cure: non vi è infatti motivo di far capo all'art. 7 cpv. 1 CPC, tanto più che dal contratto di locazione risulta chiaramente che lo stesso era di durata indeterminata (doc. B).