GDL 12/45: La protrazione della locazione non è finalizzata a
reperire una soluzione sostitutiva ideale ma piuttosto un'alternativa locativa
concreta ed anche transitoria se necessario
Scopo della protrazione è la concessione al conduttore di un
periodo di tempo superiore rispetto al preavviso di disdetta per reperire
un nuovo ed adeguato oggetto locativo sostitutivo.
Il conduttore deve comunque considerare anche oggetti locati sostitutivi per i
quali vengono richieste pigioni usuali nella loro categoria.
Il conduttore deve altresì considerare superfici minori se non vuole spendere oltre
a quanto precedentemente corrisposto a titolo di pigione.
La ricerca di beni locativi sostitutivi da parte del conduttore non si limita
dunque alla possibilità di reperire un'alternativa ideale,
ma deve altresì prendere in considerazione l'offerta concreta e anche, se necessario,
oggetti transitori.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re A. / T. del 26 luglio 2007
Estratto dai considerandi
Ritenuto in fatto e in diritto:
che il 6 marzo 2007 la locatrice notifica
la disdetta con effetto al 30 giugno 2007;
che, con istanza 2 aprile 2007, il conduttore
contesta i termini della disdetta e, chiede una protrazione della locazione fino
al 31 dicembre 2009. Ricorda che il termine di preavviso per notificare la disdetta
di locali commerciali è di almeno 6 mesi.
Sottolinea le difficoltà a trovare, nel breve termine, un nuovo spazio
adatto alla sua attività professionale e informa sugli investimenti effettuati (v.
camera oscura, ecc.). Ricorda che nel mese di dicembre 2006, periodo in cui è avvenuto
il cambio di proprietà, a seguito delle assicurazioni fornite dalla rappresentante
della locatrice in merito al mantenimento del rapporto di locazione, ha rinunciato
ad un'offerta di locazione proposta da un suo collega;
che la locatrice, durante l'udienza del
19 giugno 2007, informa di aver notificato la disdetta in quanto è sua intenzione
ristrutturare lo stabile. I progetti di ristrutturazione sono in corso di esecuzione.
Ricorda che alcuni spazi sono già a sua disposizione e di aver notificato la disdetta
anche agli altri inquilini dello stabile;
che il tentativo di conciliazione è fallito
in quanto le parti non sono giunte ad un'intesa durante la seduta conciliativa del
19 giugno 2007;
che
che, giusta l'art. 266a del Codice delle
obbligazioni (in seguito CO), nelle locazioni a tempo indeterminato, come nella
fattispecie, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali
di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbia pattuito un termine
di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta;
che la disdetta notificata dalla locatrice
il 6 marzo 2007, tenuto conto del termine legale di preavviso per la locazione di
locali commerciali di 6 mesi (art. 266d CO), può essere riconosciuta valida solo
per la scadenza contrattuale del 30 settembre 2007;
che, ai sensi dell'art. 272 cpv. 1 CO,
il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima
produce per lui effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli
interessi del locatore;
che il significato e lo scopo dell'istituto
della protrazione consistono nel concedere al conduttore più tempo di quello che
avrebbe altrimenti a disposizione durante il termine di disdetta per reperire un
nuovo ed adeguato oggetto da locare sostitutivo. Si ricorda comunque che il conduttore
che cerca locali equivalenti a quello che abbandona deve accettare le pigioni usuali
per quella categoria di oggetti o limitarsi a prendere in considerazione superfici
minori, se non vuole spendere di più di quello che versava precedentemente
e che d'altro canto egli non può nemmeno accontentarsi di ricercare solamente la
soluzione alternativa ideale, ma se del caso deve pure adeguarsi a prendere in considerazione
una soluzione transitoria (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione,
Volume N. 3, pag. 166-167);
che l'art. 272 cpv. 2 CO invita l'autorità
decisionale a ponderare gli interessi in contrapposizione ed in particolare quelli
elencati dalla lett. a ed e del citato articolo;
che ai sensi dell'art. 272b CO, possono
essere accordate una o due protrazioni;
che la disdetta è stata notificata dalla
locatrice in quanto intende ristrutturare lo stabile da lei acquistato nel corso
del mese di dicembre 2006. E' pertanto importante per la convenuta avere a disposizione
gli spazi ora locati;
che la parte locatrice, durante la procedura,
non è stata comunque in grado di indicare i termini e le modalità della ristrutturazione
in quanto la stessa è ancora in fase di progettazione;
che per l'istante è sicuramente difficile
trovare nel breve termine una nuova sistemazione che gli permetta di trovare la
migliore soluzione onde evitare problemi che potrebbero mettere in pericolo l'esistenza
stessa della sua attività, visti inoltre gli investimenti effettuati nell'ente locato.
Va comunque rilevato che tra le parti è stato sottoscritto un contratto di locazione
con termini di disdetta assai brevi che certo non permettono al conduttore di sostenere
di aver convenuto un rapporto di locazione di lunga durata;
che