GDL 12/41: Protrazione della locazione in considerazione dell'attività svolta dalla subconduttrice nell'ente locato (ammessa)

Art. 272 CO

Nella commisurazione degli interessi contrapposti delle parti occorre considerare che il subconduttore, meccanico di professione, esercita nelle superfici locate un'attività in proprio di vendita e riparazione di motocicli e che, per rapporto alla sua situazione finanziaria, egli ha effettuato investimenti di una certa importanza.

Nonostante in concreto si sia in presenza di un contratto di sublocazione, già di per sé precario, va accordata al subconduttore una protrazione della locazione, i suoi interessi essendo preminenti rispetto all'invocato bisogno proprio del sublocatore.

Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re P.I. / V. SA del 14 febbraio 2008

Estratto dai considerandi

1. La V. SA, in qualità di conduttrice, e i signori S., in qualità di locatori, sottoscrivevano in data 1° marzo 2002 un contratto di locazione con oggetto una superficie di circa 110 m2 adibita ad officina-deposito ed ufficio, oltre ad un posteggio, in uno stabile (doc. B). In data 12 febbraio 2003 V. SA da una parte e P.I. dall'altra sottoscrivevano a loro volta un contratto di sublocazione avente quale oggetto la medesima superficie commerciale (doc. A). Da parte sua la locatrice, con scritto 8 febbraio 2003, autorizzava la sublocazione dei predetti locali (doc. prodotti da teste S.).

2. Con modulo ufficiale, in data 16 febbraio 2005, la V. SA notificava ai subconduttori la disdetta per l'ente locato, con effetto a decorrere dal 28 febbraio 2006 (doc. D).

Con istanza 14 marzo 2005 i subconduttori istavano il competente Ufficio di conciliazione chiedendo in via principale l'annullamento della disdetta ed in via subordinata una protrazione di 6 anni e meglio sino al 29 marzo 2012 (doc. E).

Con decisione 12 settembre 2005 l'Ufficio di conciliazione accertava la validità della disdetta che differiva al 29 marzo 2006, e concedeva una proroga unica e definitiva della locazione sino al 29 settembre 2006 (doc. F).

3. Con istanza 29 settembre/3 ottobre 2005 P.I. hanno adito questa Pretura postulando una prima protrazione del contratto di sublocazione sino al 29 marzo 2009, con facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, adducendo essenzialmente che un trasloco comporterebbe effetti gravosi sull'attività ivi svolta, unica fonte di reddito del signor P.. In considerazione degli importanti investimenti effettuati e del fatto che i subconduttori avrebbero ricevuto assicurazioni dai locatori principali circa la possibilità di poi sottoscrivere un contratto di locazione con gli stessi, la protrazione andrebbe senz'altro concessa.

In sede di discussione la V. SA ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza rilevando l'intenzione di riprendere a pieno regime la propria attività nel mondo delle due ruote, attività del resto soltanto ridotta parzialmente nel corso del biennio 2003/2004. In concreto la ripresa a tempo pieno dell'attività si imporrebbe, e ciò nella misura in cui tale attività costituirebbe l'unica fonte di reddito della società che sarebbe peraltro datrice di lavoro. In considerazione del lungo termine di preavviso della disdetta e della proroga già concessa dall'Ufficio di conciliazione, in concreto non si giustificherebbe pertanto un'ulteriore protrazione della locazione. E ciò ritenuto da un lato che il locatore principale non gradirebbe più la presenza dei subinquilini, dall'altro che nella specie non sarebbero stati dimostrati gli asseriti effetti gravosi della disdetta.

Con la replica, la duplica e le conclusioni finali, le parti si sono riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno riprese nei considerandi che seguono.

Giova inoltre evidenziare che a seguito di una disdetta notificata dai locatori principali alla conduttrice V. SA, quest'ultima in data 9 ottobre 2006 ha inoltrato un'istanza di contestazione della disdetta e di protrazione della locazione (Inc. no. DI.2006.1264).

Tale causa è stata stralciata dai ruoli con decreto 29 ottobre 2007 di questa Pretura, le parti essendo addivenute ad un accordo secondo cui la conduttrice avrebbe ripreso pieno possesso dei locali una volta cessato il rapporto di sublocazione con i qui istanti P.I. (scritto 26 ottobre 2007 dell'avvocato).

4. In primis non torna qui conto esaminare ulteriormente il contratto di sublocazione venuto in essere fra le parti, laddove in particolare indica la durata determinata della locazione sino al 28 febbraio 2005 prevedendo di poi la possibilità di disdire la locazione con un preavviso di tre mesi, la prima volta per il 30 novembre 2004 (doc. A, punto 3). Ciò che evidentemente stride con il principio secondo cui una locazione di durata determinata cessa alla sua scadenza senza la necessità di notificare una disdetta (art. 255 cpv. 2 CO e art. 266 cpv. 1 CO). A tale riguardo basti infatti evidenziare che l'Ufficio di conciliazione nella sua decisione del 12 settembre 2005 ha accertato che la sublocazione è stata validamente rescissa con modulo ufficiale 16 febbraio 2005 ed ha quindi differito la scadenza della disdetta stessa al 29 marzo 2006 (doc. F). Non sussistono pertanto motivi per dipartirsi da tale decisione, le parti non avendo peraltro sollevato contestazioni di sorta.

5.a) Ciò posto occorre ora verificare se sono adempiuti i presupposti per accordare una protrazione della sublocazione.

L'istituto della protrazione ha per scopo di concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per concludersi (Higi, in Zürcher Kommentar, ad art. 272 CO, N. 83; II CCA 29 ottobre 1999 in re P./T.). Le conseguenze negative usuali connesse ad ogni trasloco che la protrazione ritarda semplicemente nel tempo senza tuttavia sopprimere, non sono da considerare effetti gravosi ai sensi di tale norma: lo sono piuttosto quelle circostanze che rendono impossibile o perlomeno difficile per il conduttore o la sua famiglia la ricerca di un oggetto sostitutivo confacente entro il periodo di tempo disponibile fino alla scadenza della locazione, ritenuto che il conduttore immediatamente dopo la ricezione della disdetta deve intraprendere tutto quanto è in suo potere per ridurre tali effetti (Svit, Kommentar, ad art. 272 CO, N. 8 e segg.). Il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell'eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 272 cpv. 2 CO). Gli sforzi profusi dal conduttore per procurarsi un alloggio sostitutivo costituiscono un indizio nel giudizio per la concessione o meno della protrazione. Una prima protrazione non può essere comunque esclusa a priori a motivo della carenza degli sforzi profusi nella ricerca dell'alloggio sostitutivo (Lachat, Le bail à loyer, pag. 497 segg.).

5.b) Nella valutazione della situazione personale, famigliare e finanziaria delle parti (art. 272 cpv. 2 lett. c), gli interessi prettamente economici del locatore non possono in alcun modo prevalere sull'interesse del conduttore alla concessione di una proroga. Parimenti, gli interessi del locatore che ha commesso l'errore di rilocare i locali a terze persone prima dello spirare del termine entro il quale il conduttore avrebbe potuto richiedere la protrazione non sono preponderanti (Lachat, op. cit, pag. 500 segg.). Il fabbisogno del locatore (art. 272 cpv. 2 lett. d CO), anche se urgente, non impone necessariamente l'esclusione di una proroga della locazione. Secondo le circostanze e se l'equità lo esige, il giudice può accordare una protrazione del contratto anche se il locatore dimostra di aver bisogno dei locali per sé o per i suoi parenti stretti. Tale fabbisogno deve essere motivato, concreto e attuale: segnatamente non deve essere un pretesto al fine di liberarsi del conduttore, deve basarsi su dei fatti e non deve essere futuro ed ipotetico. Il fabbisogno del locatore è urgente laddove, avuto riguardo all'insieme delle circostanze, non si può ragionevolmente imporre al locatore di attendere troppo a lungo per riottenere i locali (Lachat, op. cit., pag. 502 segg.; Higi, op. cit., ad art. 272 CO, N. 189 segg.).

6.a) Nella specie si ha che gli istanti hanno chiesto una prima protrazione del contratto di sublocazione di almeno 3 anni invocando essenzialmente ragioni di carattere finanziario legate al trasferimento della loro attività in altro luogo. A loro dire ne deriverebbero infatti nuovi costi di trasloco e di adattamento dei locali, ciò che potrebbe finanche compromettere la continuazione dell'attività stessa.

Orbene dagli atti risulta in particolare che il signor P., meccanico di professione, ha dato avvio ad un'attività in proprio di vendita e riparazione di motocicli insediandosi nei locali oggetto della vertenza. Locali che precedentemente erano occupati dalla V. SA che vi svolgeva la medesima attività. Dagli atti risulta segnatamente che il signor P. ha acquistato l'inventario di proprietà della convenuta esistente nei locali (doc. G) e che le parti hanno altresì fissato genericamente i termini della collaborazione già instaurata fra le stesse in relazione alla vendita di motoveicoli d'occasione (doc. A ed in particolare convenzione 10 febbraio 2003).

Si deve quindi senz'altro ritenere che per rapporto alla sua situazione finanziaria (doc. L), il signor P. ha effettuato investimenti di una certa importanza, bastando evidenziare che il solo inventario è stato acquistato per un importo di Fr. 15'000.-- (doc. G). In questo contesto va pure rilevato che il signor P. ha frequentato il corso per la formazione di apprendisti nella professione di meccanico di motoveicoli e di cicli ottenendo il relativo certificato (doc. H) ed assumendo in seguito un apprendista.

È ben vero che nella specie gli istanti hanno sottoscritto un contratto di sublocazione, già di per sé precario, che inoltre non garantiva loro una lunga permanenza nell'ente locato (doc. A). L'istruttoria ha nondimeno evidenziato che il rappresentante dei locatori principali aveva in un certo senso dichiarato ai subinquilini la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione direttamente con i proprietari, una volta venuto a scadenza il contratto principale con la V. SA (verbale audizione testimoniale S. del 27 aprile 2006, doc. C). Quest'ultima inoltre aveva in un primo tempo lasciato intendere di voler interrompere la propria attività, non spiegandosi diversamente il motivo per cui avrebbe da un lato sublocato i locali già adibiti ad officina ai qui istanti, dall'altro venduto loro l'inventario ivi esistente (doc. A e G). Non da ultimo lo stesso S. in questa sede ha dichiarato che M.G. gli aveva già manifestato l'intenzione di cessare ogni attività (verbale audizione testimoniale S. del 27 aprile 2006).

Nemmeno si può rimproverare agli istanti di non aver cercato una sistemazione alternativa. L'istruttoria ha infatti evidenziato che il signor P. si è attivato in tal senso, contattando in particolare il titolare del garage per la ricerca di spazi ove trasferire la sua attività (verbale audizione testimoniale D. del 2 ottobre 2006). Ciò che del resto la qui convenuta non ha contestato, dovendosi peraltro ritenere che nell'ambito di una prima protrazione della locazione il rigore giurisprudenziale è meno marcato, non potendosi del tutto escludere una proroga a ragione dell'inattività nella ricerca di un ente sostitutivo. Per il resto occorre senz'altro considerare le difficoltà degli istanti nel reperire degli spazi a loro confacenti con una pigione proporzionata alle loro capacità finanziarie.

Da ultimo neppure sono da escludere conseguenze negative legate al trasferimento in quanto tale dell'attività stessa in altro luogo.

6.b) Dal canto suo il sublocatore fa valere un bisogno proprio adducendo la necessità di disporre dei locali in questione al fine di esercitarvi la propria attività, unica fonte di reddito di V. SA, società riconducibile sostanzialmente al suo Presidente, M.G. Quest'ultimo, classe 1941 e quindi al beneficio della pensione (doc. 17), in un primo tempo aveva manifestato al rappresentante dei proprietari l'intenzione di cessare ogni attività, ragione per cui nemmeno si era opposto ad una prima disdetta notificata dai locatori principali (verbale audizione testimoniale S. del 27 aprile 2006). L'istruttoria ha tuttavia evidenziato che M.G., pur avendo sublocato i locali e venduto tutta l'attrezzatura dell'officina ai qui istanti (doc. G), è sempre rimasto attivo professionalmente anche se in maniera limitata. Dagli atti emerge infatti che fra le parti si è instaurata una col-laborazione in relazione alla compravendita di motoveicoli d'occasione (doc. A, doc. 16) e che comunque M.G. ha continuato ad esporre i propri motoveicoli per la vendita presso due garages (v. verbale di interrogatorio formale M.G. del 10 luglio 2006, plico doc. 5). Non è invece emerso che la V. SA abbia oggi altri dipendenti, l'ultimo avendo lavorato per la società fino al 2003 (doc. 3 e 4), o che abbia intenzione di assumerne. Lo stesso M.G. in questa sede ha peraltro dichiarato di non essere intenzionato a riprendere l'attività a pieno regime, dovendo egli lavorare al fine di integrare la propria pensione, e di voler unicamente continuare l'attività legata alla vendita di veicoli leggeri, mentre la riparazione degli stessi verrebbe comunque af-fidata a terzi (v. verbale di interrogatorio formale M.G. del 10 luglio 2006). Per il resto la qui convenuta non ha invece dimostrato che per lo svolgimento dell'attività come descritto abbisogni ancora di una superficie di 110 m2. Nemmeno ha comprovato gli asseriti costi derivanti dall'esposizione dei motocicli presso i garages, le spese per la preparazione dei veicoli leggeri prima della vendita, nonché l'entità delle provvigioni corrisposte ai titolari dei predetti garages. Nulla in atti permette quindi di verificare se tali costi superino la pigione versata per l'ente locato in questione. Dalla documentazione prodotta, e meglio dalle fatture agli atti sub doc. 5, non è infatti possibile desumere alcunché in tal senso, tali fatture attestando unicamente l'acquisto di veicoli leggeri (due nel 2003, due nel 2004 e due nel 2005), e di automobili (5 nel 2005) da parte della V. SA. Non da ultimo va rilevato che la V. SA pur disponendo ancora di un locale negli spazi sublocati dai qui istanti, non è mai presente in ufficio, non rispondendo alle telefonate effettuate durante i normali orari di lavoro (verbale audizione testimoniale B. del 2 ottobre 2006). Lo stesso M.G. ha dal canto suo ammesso di essere raggiunto dai clienti sul telefono cellulare (verbale di interrogatorio formale M.G. del 10 luglio 2006), per il che la tesi secondo cui il conduttore principale vorrebbe riprendere integralmente l'attività (conclusioni, pag. 6) non appare verosimile.

Tutto ciò considerato ben si giustifica di accordare agli istanti una protrazione della sublocazione, che deve però essere unica e definitiva, fino al 29 marzo 2009. Nella misura in cui è emerso che il locatore principale e la convenuta si sono accordate in merito alla continuazione del contratto principale, nulla osta alla concessione di una proroga ai subconduttori sino a tale data. Questo lasso di tempo permetterà agli istanti di esercitare per un certo periodo la loro attività professionale nei locali in oggetto ultimando la formazione dell'apprendista (doc. H), di trovare una sistemazione alternativa che tenga conto delle loro possibilità finanziarie e nel contempo di informare capillarmente la clientela.

Da ultimo può senz'altro essere accolta la richiesta dei subconduttori secondo cui agli stessi è data facoltà di recedere dal contratto con un preavviso di trenta giorni per la fine di ogni mese, la parte convenuta non avendo peraltro sollevato obiezioni di sorta (Higi, in Zürcher Kommentar, ad art. 272d CO, N. 9 e 11).