GDL 12/39: Annullamento della disdetta ordinaria notificata nel triennio di divieto susseguente ad una decisione dell'Uf-ficio di conciliazione

Art. 271 e segg. CO

La disdetta notificata dal locatore è annullabile quando è stata intimata nei tre anni susseguenti la fine di un procedimento di conciliazione o giudiziaria in relazione con la locazione.

Compete al locatore provare che la disdetta possa richiamare una situazione straordinaria in deroga al divieto triennale di disdetta.

Un eventuale fabbisogno proprio urgente da parte del locatore deve essere quindi motivato e sostanziato in maniera precisa.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano N. 4 Est in re J. / A. del 14 gennaio 2009

Estratto dai considerandi

In fatto:

1. Tra le parti è in vigore un contratto di locazione datato 30 settembre 1997 relativo ad un appartamento di 4 locali. Il contratto ha preso inizio il 1°. novembre 1997 con prima scadenza fissata al 31 ottobre 2000. Il contratto si è in seguito rinnovato tacitamente di anno in anno, con scadenza al 31 ottobre.

2. La pigione rimasta invariata nel corso degli anni, ammonta a fr. 1900.-- mensili, acconto spese accessorie escluso.

3. Con sentenza del 20 settembre 2007, questo Ufficio di conciliazione annulla la disdetta datata 14 maggio 2007 per il 31 ottobre 2007, regolarmente notificata su formulario ufficiale ad entrambi i coniugi, siccome la stessa è stata data, per stessa ammissione della locatrice, per indurre gli inquilini ad accettare un aumento della pigione di fr. 600.-- mensili.

4. Tramite modulo ufficiale datato 29 ottobre 2008, notificato separatamente su formulario ufficiale, la locatrice disdice nuovamente il contratto di locazione per il 31 ottobre 2009.

5. I conduttori contestano la disdetta, chiedendo sussi-diariamente una proroga del contratto di locazione di 4 anni, sostenendo che la stessa è stata data contrariamente alla buona fede, oltretutto durante il triennio susseguente la fine della precedente procedura di contestazione della disdetta.

6. La locatrice, dal canto suo, non sostanzia il motivo della disdetta, evocando unicamente il possibile desiderio del proprietario di occupare i locali locati.

In diritto:

A. Vista l'impossibilità di conciliare la vertenza, l'Ufficio di conciliazione è tenuto a decidere la fattispecie visto che l'ente locato, è situato nel territorio di sua giurisdizione e che la vertenza riguarda una richiesta di annullamento di una disdetta, fattispecie che rientra nella sua competenza decisionale (art. 5d, 6d della Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto del 9 novembre 1992).

B. Ai sensi dell'art. 271a cpv.1 lett.e CO, la disdetta notificata dal locatore è annullabile, quando è data nei tre anni susseguenti la fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, se il locatore ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. Questa disposizione tende a proteggere il conduttore contro eventuali disdette date per rappresaglia. Di conseguenza, sussiste la presunzione legale che la disdetta sia abusiva quando interviene nei tre anni a contare dalla fine della procedura. Tale presunzione, può essere rovesciata attraverso la prova della realizzazione di una delle ipotesi previste all'art. 271a cpv. 3 CO (Higi, Die Miete in Obligationrecht, 4.ed., Zurigo, 1996, N. 267 e 298 ad art. 271a CO), in particolare nel caso in cui la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore o dei suoi stretti parenti (art. 271a cpv.3 lett.a CO), in caso di mora del conduttore (art. 271a cpv.3 lett.b CO), in caso di violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo verso i vicini (art. 271a cpv.3 lett. c CO) o ancora in caso di motivi gravi (art. 271a cpv.3 lett. e CO). L'enumerazione delle eccezioni all'art 271a cpv. 3 CO è considerata come esaustiva (Zihlmann, Das Mietrecht, 2.ed., Zurigo, 1995, pag. 218).

Nel caso in esame, risulta evidente che la disdetta in esame è stata notificata prima della scadenza dei tre anni seguenti la conclusione della procedura di contestazione della prima disdetta datata 14 maggio 2007, vertenza nella quale la locatrice si è trovata interamente soccombente, siccome la disdetta era stata annullata. La successiva disdetta del 29 ottobre 2008 rientra quindi indubbiamente nel triennio di protezione conferito dall'art 271a cpv. 1 lett.e CO, ragione per la quale la disdetta contestata andrebbe, in prima analisi, annullata.

Occorre ora esaminare se la locatrice può prevalersi di una delle eccezioni previste al cpv. 3 della suddetta disposizione legale. Sebbene la locatrice non abbia fornito una chiara e precisa motivazione alla base della disdetta notificata, è stato ipotizzato un possibile bisogno della locatrice di occupare l'ente in futuro. Senza dilungarsi nel merito, occorre rilevare che tali indicazioni non soddisfano mini-mamente i requisiti richiesti per l'applicazione dell'art. 271a cpv. 3 lett.a CO, in particolar modo le dichiarazioni della locatrice non manifestano nè la concretezza né il bisogno urgente di occupare i locali.

Di conseguenza, il locatore non può prevalersi dell'ec-cezione prevista all'art. 271a cpv. 3 lett.a CO.