GDL 12/38: La tutela contro le disdette abusive mira anche
ad evi-tare che l'inquilino sia costretto ad accettare una modi-fica unilaterale
del contratto di locazione per rimanere nel bene locato
Una disdetta non può essere considerata abusiva se non scaturisce da alcuna modifica
contrattuale unilaterale da parte dei locatori.
Un indizio importante sull'eventuale esistenza di un abuso scaturisce dalla contemporaneità
della disdetta e della proposta di modifica unilaterale del
contratto di locazione.
Il conduttore deve provare il rapporto di causalità fra la disdetta abusiva e
la volontà del locatore di modificare unilateralmente le condizioni contrattuali.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re R. / D. dell'8 marzo 2007.
Estratto dai considerandi
1.
Tra i locatori e il conduttore veniva
sottoscritto il 18 maggio 1967 un primo contratto di locazione avente per oggetto
uno stabile comprendente la dépendance, il giardino e il terreno annesso.
La prima pattuizione prevedeva una durata determinata
di 10 anni, dal 1° gennaio 1968 al 31 dicembre 1977 con
riconduzione tacita annuale in mancanza di disdetta entro il 31 dicembre.
Il 28 marzo 1978 i proprietari sottoscrivevano un secondo contratto di locazione
avente per oggetto il medesimo immobile per una durata determinata di
15 anni dal 1° gennaio 1977 al 31 dicembre 1991 con riconduzione tacita
annuale in mancanza di disdetta con preavviso di un anno.
Un terzo accordo veniva siglato dai locatori con il
signor R. il 13 luglio 1992 con scadenza al 31 dicembre 2007. Anche in questo terzo
contratto era inserita la possibilità per le parti di inoltrare
la disdetta con un preavviso di un anno. In assenza di disdetta il contratto veniva rinnovato tacitamente di anno in anno.
Il canone di locazione inizialmente fissato in
fr. 30'000.-- annui (1967) veniva aumentato
nel corso degli anni: fr. 65'000.-- nel 1978,
fr. 140'000.-- nel 1993, fr. 150'000.-- nel
1994, fr. 160'000.-- nel 1995. La pigione
veniva poi ade-guata all'indice del costo della vita negli anni a seguire.
Nel 2004 le parti si accordavano per una riduzione lineare del 10 % del canone
di locazione sino al 31 dicembre 2007.
2. Tramite modulo approvato dal Cantone in data 19 settembre 2006 i locatori notificavano al conduttore la disdetta del contratto con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2007.
Nel termine perentorio di 30 giorni egli contestava la suddetta disdetta all'autorità di conciliazione invocando la nullità, l'annullabilità della stessa e in via subordinata postulava una prima protrazione fino al 31 dicembre 2011.
3.
In mancanza di una conciliazione, si rende necessaria l'emanazione
di una formale decisione da parte dello scrivente Ufficio, la cui competenza discende
dall'art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia
di locazione e affitti.
4.
In via principale l'istante postula la nullità rispettivamente
l'annullabilità della disdetta 19 settembre
Va preliminarmente rilevato che solo le disdette valide sono sottoposte alle disposizioni specifiche sulla protezione dalle disdette (cfr. art. 271 CO). Le disdette che rientrano nel campo d'applicazione di queste norme sono quelle che, fatta astrazione degli atti contrari alla buona fede secondo gli articoli suindicati, rispettano in tutti i punti le esigenze legali e contrattuali applicabili alle parti. Possono infatti solamente essere annullati gli atti che, senza l'esistenza di un fattore d'annullabilità previsto dalla legge sarebbero efficaci (DTF 121 III 156; DTF 122 II 92 cons. 3a, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, X° Volume, pag. 247). Per contro gli atti inefficaci, in quanto non ossequianti alle esigenze legali, e allo stesso modo quelli radicalmente nulli sono a priori privi di qualsiasi effetto.
Nel caso che ci occupa, la disdetta 19 settembre 2006 è stata notificata mediante il modulo ufficiale approvato dal Cantone nel pieno rispetto del termine e del preavviso fissati dalla legge e dall'ultimo contratto sottoscritto dalle parti, ovvero per la scadenza 31 dicembre 2007 con il preavviso di almeno un anno.
Ragione per cui la disdetta è da considerarsi efficace.
5. Va successivamente analizzata la seconda censura sol-levata dall'istante: l'annullabilità della disdetta. A mente del conduttore la disdetta 19 settembre 2006 sarebbe stata data per ritorsione, e più precisamente per non aver accettato nuove e più onerose condizioni di canone dopo il 1° gennaio 2008. Secondo il conduttore infatti era volontà dei pro-prietari, vista l'ottima stagione turistica e la chiusura di numerosi alberghi della regione, sopprimere la riduzione lineare del 10 % applicata nel 2004 ed aumentare così la pigione mensile.
In base agli art. 271a e segg. CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede, e in particolare se data dal locatore allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore (lett. b). La norma mira ad evitare che l'inquilino sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modificazione delle condizioni contrattuali in suo favore, per non dover abbandonare i vani locati (Svit, Kommentar, N. 17 ad art. 271a). In altre parole lo scopo è d'evitare che il conduttore sia messo davanti all'alternativa "restare nei locali a condizioni meno vantaggiose o andarsene"; il conduttore deve poter contestare liberamente la pretesa del locatore, senza temere alcuna ritorsione dalla controparte. Un indizio importante all'esistenza di una situazione di pressione e della sleale intenzione del locatore è la con-temporaneità della disdetta e della proposta di modifica. Il conduttore deve provare l'esistenza di un nesso diretto tra la disdetta e la volontà del locatore di imporre la propria pretesa (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, X° Volume, pag. 250).
Nel presente caso lo scrivente Ufficio di conciliazione non ritiene abusiva la disdetta, in quanto non vi è stata alcuna modifica contrattuale unilaterale da parte dei proprietari.
Il contratto prevede quale scadenza il 31 dicembre 2007, qualora fosse stata inoltrata disdetta con un anno di preavviso. La riduzione lineare del 10 % era stata pattuita il 2 aprile 2004 sino al 31.12.2007 (cfr. scritto 2 aprile 2004). Conseguentemente la pigione sarebbe ritornata all'importo antecedente tale accordo tra le parti.
Non merita tutela dunque la censura sollevata dall'istante secondo cui la disdetta sarebbe un atto di ritorsione e dunque abusiva ai sensi delle norme citate, per non aver accettato una modifica della pigione già concordata dalle parti nel mese di aprile 2004, più di due anni prima dell'inoltro della disdetta del contratto.
6. Ai sensi dell'art. 272 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo conto in particolare delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro comportamento; dell'eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO).
La ponderazione degli interessi serve non solo a deter-minare il principio di un'eventuale proroga del contratto di locazione, ma anche la sua durata.
Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una si-stemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi.
Di principio l'inquilino immediatamente dopo la ricezione della disdetta deve farsi parte diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locali sostitutivi rispondendo ad annunci apparsi nei giornali o nelle riviste della zona, contattando agenzie o fiduciarie immobiliari, ritenuto tuttavia che in ambito di prima proroga il giudice non pone delle esigenze troppo rigorose.
Scopo della protrazione è quello di garantire al conduttore un lasso di tempo più lungo, rispetto a quello usuale costituito dal preavviso di disdetta, per reperire un oggetto sostitutivo, ma non quello di permettere al conduttore di poter approfittare più a lungo dei vantaggi connessi con l'uso dell'ente locato che dovrà abbandonare (Higi, Com-mentario zurighese, N. 19 ad art. 272).
Se il locatore comunica alla controparte la disdetta con largo anticipo, sono applicabili
per analogia le disposizioni più restrittive per il secondo periodo di proroga e
meglio si potrà rifiutare la protrazione nel caso l'inquilino
non abbia seriamente cercato una nuova sistemazione (IICCA 28 luglio
Nella fattispecie la disdetta è stata notificata dal rappresentante dei proprietari il 19 settembre 2006 per la fine di dicembre 2007, dunque con più di 15 mesi di preavviso. Va aggiunto inoltre che dallo scambio di corrispondenza tra le parti emerge che già nel mese di aprile del 2004 (scritto doc. 4) i proprietari accennavano a porre termine al rapporto lavorativo per la fine del mese di dicembre 2007. Circostanza ben nota al signor R. che in numerosi scritti rende partecipi i locatori delle sue preoccupazioni riguardanti gli investimenti effettuati ed il riconoscimento degli stessi alla fine del contratto di locazione. Nello scritto 21 settembre 2005 il conduttore auspica un incontro a breve proprio per " definire e concordare i punti inerenti la mia uscita a fine contratto" (scritto doc. 10).
È pacifico che ci fosse incertezza sulla possibilità di ottenere una protrazione del contratto di locazione. Tuttavia, lo scrivente Ufficio ritiene che al conduttore sia stata intimata la disdetta con largo anticipo ed inequivocabili segnali dimostrano che fosse già da tempo preparato ad una possibile uscita alla fine del mese di dicembre 2007. Da questo punto di vista, dunque, la protrazione va valutata secondo le disposizioni più restrittive per il secondo periodo di proroga.
Dalla documentazione agli atti emerge che il conduttore si è attivato per trovare una prima soluzione alternativa nella gestione di un albergo ristorante (cfr. corrispondenza doc. G; H; I) e una seconda presso un ristorante, circostanza questa confermata da controparte.
La giurisprudenza ha stabilito come di regola dall'inquilino di stabili commerciali si deve pretendere maggiore diligenza nella ricerca di nuovi locali rispetto al conduttore di un ente abitativo (Ermani, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, Volume 5, pag. 8).
In considerazione di ciò, benché tale Ufficio sia cosciente che non vi siano parecchie soluzioni alternative nella nostra regione, solo due trattative dalla ricezione della disdetta non soddisfano pienamente la diligenza richiesta dalla giurisprudenza.
Tuttavia nel caso di specie non vanno misconosciuti altri fattori. In primis, la durata della locazione di ben 40 anni che ha permesso al conduttore di formarsi una clientela consolidata e fortemente legata all'ubicazione dell'ente locato, in casu un albergo ristorante in posizione geografica pregiata e di richiamo turistico. Secondariamente vanno considerate le oggettive difficoltà a trovare una soluzione alternativa tra il momento della notifica della disdetta e la decorrenza dei suoi effetti, oltre naturalmente all'am-mortamento degli investimenti effettuati dal conduttore, di principio non contestati dalla controparte.
Anche vero che, da parte loro, i proprietari non hanno dimostrato alcun bisogno proprio concreto per porre termine al rapporto di locazione. Essi hanno addotto unicamente vaghi motivi "prettamente personali" di riorganizzazione dell'attività immobiliare dove è ubicato l'albergo (scritto doc. L). Bisogno legittimo dei proprietari che tuttavia, a mente del presente Ufficio, non è sufficientemente concreto e attuale e dunque non prevale sull'interesse ad una protrazione del contratto di locazione che possa lenire i disagi a cui è con-frontato il conduttore, signor R.
7. Stando così le cose, tenuto conto dell'insieme delle cir-costanze e messi a confronto gli interessi dell'una e dell'altra parte quest'Ufficio ritiene congrua una prima protrazione del contratto di locazione di tre anni, ovvero fino al 31 dicembre 2010.