GDL 12/36: Contestazione di una disdetta notificata allo scopo di imporre un adeguamento della pigione (ammessa)

Art. 271a cpv. 1 lett. b CO

In virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO la disdetta è annullabile se data dal locatore per imporre una modifica unilaterale sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione.

Tale disposizione mira a sanzionare la cosiddetta "disdetta-pressione" e presuppone, nello specifico, un aumento della pigione e l'esistenza di un nesso di causalità fra la disdetta e la volontà del locatore di imporre la propria pretesa.

Accertato come in concreto la disdetta fosse stata notificata proprio a seguito della mancata accettazione di un prospettato aumento del canone di locazione, ne consegue l'annullamento della rescissione contrattuale.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano N. 4 Est in re J. / A. del 20 settembre 2007

Estratto dai considerandi

In fatto:

1. Tra le parti è in vigore un contratto di locazione datato 30 settembre 1997 relativo ad un appartamento di 4 locali. Il contratto ha preso inizio il 1° novembre 1997 con prima scadenza fissata al 31 ottobre 2000. Il contratto si è in se-guito rinnovato tacitamente di anno in anno, con scadenza al 31 ottobre.

2. La pigione annuale, rimasta invariata nel corso degli anni, ammonta a fr. 1'900.-- mensili, acconto spese accessorie escluso.

3. Tramite modulo ufficiale datato 14 maggio 2007, la locatrice notifica la disdetta del contratto di locazione per il 31 ottobre 2007. La disdetta non è motivata.

4. I conduttori contestano la disdetta, chiedendone l'an-nullamento e sussidiariamente una proroga del contratto di locazione tramite istanza del 12 giugno 2007, sostenendo che parte locatrice avrebbe tentato di imporre una modifica unilaterale del contratto di locazione, avendo richiesto precedentemente un aumento della pigione a fr. 2'500.-- a partire dal 1° novembre 2007, tuttavia contestato dai con-duttori alcuni motivi, documentati agli atti, fra i quali la diminuzione del tasso ipotecario, che renderebbe la pigione proposta eccessiva. Si lamentano pure dell'assenza di ma-nutenzione dello stabile. Documentano inoltre una situa-zione personale difficile.

5. Attraverso lo scritto datato 4 luglio 2007, parte locatrice motiva la disdetta con il fatto che le condizioni di locazione del signor J. sarebbero da rivedere, in particolar modo il canone di locazione, alla luce della posizione dell'immobile, le condizioni del mercato, la disparità di locazione rispetto agli altri inquilini. Contestando i conduttori l'aumento a fr. 2'500.-- mensili, spese accessorie escluse, parte locatrice, ha indicato che si è vista costretta a notificare la disdetta. Nello stesso scritto, la locatrice indica che " [...] e che il signor J. ci liberi l'appartamento entro la scadenza del 31 ottobre 2007. Oppure accetti un' adeguamento dell'affitto compatibile con le condizioni di mercato per un appartamento di tale dimensione e posizione che noi abbiamo stimato in fr. 2'500.-- mensili oltre spese". Produce, a sostegno della propria tesi, la situazione degli affitti ad aprile 2007 del palazzo ed altre pezze giustificative attestanti i costi di manutenzione dello stabile degli ultimi 3 anni.

In diritto:

A. Vista l'impossibilità di conciliare la vertenza, l'Ufficio di con-ciliazione in materia di locazione è tenuto a decidere la fattispecie visto che l'ente locato, situato nel Comune, è nel territorio di sua giurisdizione e che la vertenza riguarda una richiesta di proroga del contratto di locazione a seguito di una disdetta, fattispecie che rientra nella sua competenza decisionale (art. 5d, 6d della Legge cantonale di ap-plicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto del 9.11.1992).

B. Preliminarmente questo Ufficio constata che le condizioni formali per la validità della disdetta sono adempiute, per cui non resta che esaminare se: a) vi è spazio per l'annul-lamento della disdetta b) eventualmente, la concessione di una proroga e la durata della stessa.

Ai sensi dell'art. 271a cpv.1 lett. b CO, la disdetta è annullabile se data per imporre una modifica unilaterale sfavorevole al locatore oppure una modifica della pigione. Questa disposizione mira a sanzionare la cosiddetta disdetta-pressione, la quale consiste nel mettere il conduttore davanti all'alternativa di pagare una pigione maggiorata oppure lasciare l'ente locato (sentenza TF 4C 343/2004 del 22 dicembre 2004). La modifica della pigione deve essere unilaterale, e poco importa se il locatore faccia uso del formulario ufficiale oppure comunichi la sua intenzione al conduttore tramite semplice lettera oppure oralmente (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 476 e Svit, Kommentar Mietrecht, 2° ed. pag. 826, Higi, Zürcher Kommentar. N. 74 e 77 ad. 271a CO)

La disdetta-pressione presuppone d'altra parte un nesso di causalità tra la disdetta stessa e la volontà del locatore di imporre la propria pretesa di aumentare la pigione. La prova di tale nesso causale incombe al conduttore e può risultare da indizi (Lachat, op.citata, pag 477, Higi, op. citata N. 86 ad art. 271a CO)

Nel caso in esame, risulta palese dallo stesso scritto di parte locatrice del 4 luglio 2007, che l'obiettivo della disdetta è quello di proporre alla parte istante, in alternativa all'abbandono dei locali, l'accettazione di un aumento della pigione di fr. 600.-- mensili. Questa volontà non solo traspare dalle affermazioni della convenuta, ma è ammessa dalla stessa, al momento in cui impone l "aut-aut" agli inquilini, ben sapendo che gli stessi, in altre condizioni, non avrebbero accettato tale aumento. Non si tratta, di conseguenza, unicamente della volontà di riproporre l'oggetto in locazione a terzi ad una pigione maggiorata, ma all'evidenza, la volontà, censurabile, di ottenere tale aumento dagli attuali inquilini, che già precedentemente si erano dichiarati contrari. Di conseguenza, la disdetta datata 14 maggio 2007 deve essere annullata.