GDL 12/35: Disdetta notificata dal nuovo proprietario durante un procedimento
giudiziario con il precedente locatore e nei tre anni seguenti la fine di un procedimento
di conciliazione
Il legislatore ha previsto la possibilità di confutare le presunzioni di cui all'art.
271a cpv. 1 CO nel caso in cui la disdetta è stata notificata dal nuovo proprietario
in ragione del bisogno proprio urgente.
La disdetta è valida se sono adempiuti i presupposti degli art. 261 cpv. 2 lett.
a CO e 271a cpv. 3 lett. a CO. In particolare l'acquirente del bene locato è legittimato
a notificare una disdetta straordinaria per la prossima scadenza legale se dimostra
di avere un interesse serio, attuale e concreto all'uso dei locali.
In assenza di un urgente bisogno dei locatori, la disdetta del contatto di locazione
deve giocoforza essere annullata.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione
Estratto dai considerandi
1.
2.
A seguito di un'istanza presentata da G. all'allora Ufficio di
conciliazione nel mese di aprile 2003, allo stesso veniva concessa una riduzione
del canone di locazione di fr. 60.-- mensili per il periodo novembre 2002-giugno
2003. Tale riduzione era da conteggiarsi sulla pigione di aprile 2003 depositata
presso il medesimo Ufficio. Sempre in quella sede le parti si accordavano inoltre
per una riduzione del canone di locazione (allora di fr. 1'445.-- mensili dopo un
ulteriore aumento di cui non vi é tuttavia prova documentale) nella misura di fr.
60.-- mensili a far tempo dal mese di luglio 2003, fissando la nuova pigione in
fr. 1'385.-- mensili oltre al posteggio e alle spese accessorie. Le parti concordavano
infine che le basi di calcolo per ogni ulteriore modifica contrattuale futura rimanevano
invariate alla data della firma del contratto di locazione. La predetta vertenza
veniva pertanto stralciata dai ruoli a seguito dell'intervenuta conciliazione fra
le parti (doc. I).
3.a) Con
istanza 20 febbraio
Da parte sua
Con contratto di compravendita del 12 novembre 2005 i signori S. e R. acquistavano
in comproprietà in ragione di ½ ciascuno l'appartamento di cui alla PPP, quota di
comproprietà di 17/1000 del fondo base part. X RFD (doc. 4 e 5), oggetto della presente
vertenza.
3.b) Con
modulo ufficiale 5 dicembre 2005 i nuovi proprietari notificavano a G. la disdetta
del contratto di locazione per il 29 marzo 2006 (doc. A). Con istanza 21 dicembre
4.a) Con l'istanza in
esame la parte conduttrice ha postulato in via principale l'annullamento della disdetta
ed in via subordinata ha chiesto che la proroga concessa dall'Ufficio di conciliazione
fino al 30 settembre 2008 abbia a valere quale prima proroga del contratto. A suo
dire infatti la disdetta non solo sarebbe contraria alle regole della buona fede
ma andrebbe annullata già solo per il fatto che sarebbe stata intimata durante un
procedimento giudiziario. A ciò aggiungasi che nel maggio del 2003 sarebbe stato
raggiunto un accordo transattivo dinanzi all'allora Ufficio di conciliazione, per
il che la parte conduttrice godrebbe anche di questa protezione, e ciò malgrado
l'intervenuto trapasso di proprietà. Da ultimo rileva che i nuovi proprietari
che peraltro non avrebbero compiutamente dimostrato il loro buon diritto - non avrebbero
in alcun modo dimostrato l'urgente bisogno proprio, mentre sarebbe innegabile che
per gli occupanti dell'appartamento in questione, segnatamente gli anziani genitori
dell'istante, un trasloco avrebbe degli effetti oltremodo gravosi.
4.b) In sede di discussione
i locatori si sono integralmente opposti all'istanza. In primis gli stessi hanno
rimarcato l'urgente bisogno proprio ad occupare i locali oggetto della vertenza,
ritenuto che il convenuto S. abiterebbe in un piccolo appartamento nel quale la
convivenza sarebbe impossibile. I convenuti hanno pure osservato di aver optato
per l'acquisto del predetto appartamento, diventandone quindi proprietari a tutti
gli effetti, poiché situato in una posizione più favorevole rispetto agli altri
appartamenti di
3 ½ locali dello stabile. Per quanto attiene alle necessità fatte valere dall'istante
rilevano che lo stesso, avendo espressamente dichiarato di non risiedere nell'appartamento
in questione, potrebbe nel frattempo accogliere i di lui genitori nella sua abitazione,
così da poter poi reperire una sistemazione a loro consona.
Con la replica, la duplica e le conclusioni, le parti si sono riconfermate nelle
rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto
qui di rilievo, verranno riprese nei considerandi che seguono. In particolare con
le conclusioni i convenuti hanno rilevato che, a seguito dell'acquisto dell'appartamento
in questione, essi dovrebbero sopportare un ingente onere finanziario.
5.
Occorre preliminarmente chinarsi a sapere se è data la legittimazione
passiva dei convenuti. Determinare la legittimazione attiva e passiva di una parte
significa stabilire chi può, rispettivamente contro chi si deve far valere in giudizio,
in proprio nome, una determinata pretesa in qualità di suo titolare (DTF
125 II 82 consid. 1a; II CCTF 2 giugno 2003
Ai sensi dell'art. 261 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata
dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento,
la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
Nel caso di specie il contratto di locazione agli atti indica quale locatrice
Tuttavia con istromento notarile del 12 novembre 2005,
6.a) Giusta l'art. 271
cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona
fede. Tale principio costituisce un caso di applicazione della norma di cui all'art.
2 cpv. 2 CC, nonché la regola generale in materia di annullamento delle disdette.
Tale disposto può infatti trovare applicazione, secondo le circostanze, unicamente
nei casi in cui le condizioni di cui all'art. 271a CO non sono adempiute. In particolare
le disdette che non si basano su alcun interesse degno di protezione, manifestano
un comportamento scorretto e contraddittorio del locatore, risultano da una manifesta
sproporzione fra gli interessi in gioco o i cui motivi costituiscono meri pretesti,
ricadono nell'ambito applicativo della norma in parola (Lachat, Le bail à
loyer, pag. 470 e segg.; Higi in Zürcher Kommentar, ad art. 271 CO, N. 22
e segg.).
6.b) Secondo l'art. 271a
cpv. 1 lett. d CO la disdetta può essere contestata se data dal locatore durante
un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempre
che il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva. Il conduttore non deve
dimostrare un nesso di causalità tra la procedura pendente e la disdetta. Quest'ultima
è sempre ritenuta abusiva se data durante un procedimento, e ciò anche se il locatore
rispetta il principio della buona fede (Lachat, op. cit., pag. 479 segg.,
DTF 131 III 33 segg.).
Ai sensi dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO la disdetta è annullabile se data nei
tre anni che seguono la fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in
relazione con la locazione, nel quale il locatore è risultato ampiamente soccombente
(cifra 1), ha ritirato o ridotto le proprie pretese (cifra 2), ha rinunciato ad
adire il giudice (cifra 3) o ha concluso una transazione con il conduttore rispettivamente
si è accordato con lo stesso (cifra 4). Il conduttore può prevalersi del predetto
articolo senza dover dimostrare il legame di causalità tra la procedura terminata
e la disdetta e quest'ultima è ritenuta abusiva se data entro tre anni dalla fine
della procedura stessa (Lachat, op. cit, pag. 482 segg.). L'acquirente del
bene locato è vincolato ai divieti temporali di cui alle predette norme, riservata
l'applicazione dell'art. 271a cpv. 3 lett. d CO (Higi, op. cit., N. 223 segg.
ad art. 271a CO, N. 44 ad art. 261-261a CO; BSK ORI, ad art. 261, N. 12;
DTF 110 II 309, DTF 118 II 50).
6.c) Il legislatore ha
previsto la possibilità di confutare le predette presunzioni nei sei casi menzionati
all'art. 271a cpv. 3 CO, ed in particolare, per quanto qui di rilievo, nel caso
in cui la disdetta è notificata a seguito dell'alienazione della cosa locata, in
ragione del bisogno urgente del nuovo proprietario o dei suoi parenti (art. 271a
cpv. 3 lett. d CO e art. 261 cpv. 2 lett. a CO). L'onere della prova incombe esclusivamente
al locatore. Secondo Higi la lett. d del cpv. 3 dell'art. 271a CO racchiude
da un lato l'art. 261 cpv. 2 lett. a CO e dall'altro l'art. 271a cpv. 3 lett. a
CO. Ciò significa che è possibile confutare le citate presunzioni unicamente se
le condizioni di entrambe le norme sono adempiute. Segnatamente in primis deve essere
avvenuta una vendita rispettivamente un acquisto del bene locato ai sensi dell'art.
261 CO. Deve poi essere dato un fabbisogno personale urgente dell'acquirente ed
infine è necessaria una disdetta straordinaria notificata ai sensi dell'art. 261
cpv. 2 lett. a CO per il prossimo termine di disdetta (Higi, op. cit., N.
225 ad art. 271a CO). In particolare il locatore deve comprovare di avere un interesse
serio, attuale e concreto e non deve trattarsi, quindi, di un semplice pretesto
per liberarsi dell'inquilino, né di un bisogno futuro o ipotetico. Tale bisogno
è da ammettere ogni qualvolta non possa essere oggettivamente preteso dal locatore,
per ragioni economiche o per altri motivi, che abbia a rinunciare per lungo tempo
all'uso dell'ente locato (Higi, op. cit., N. 188 ad art. 271a CO e N. 42
ad art. 261-261a CO; DTF 99 II 51; DTF 118 II 54). Il locatore deve
allora dimostrare di avere un interesse economico alla liberazione dell'appartamento
locato, e meglio che le pigioni dell'appartamento acquistato non coprono i costi
di investimento. In particolare vanno considerati il reddito del locatore, le pigioni
versate dal conduttore e gli interessi ipotecari (DTF 118 II 50). L'esistenza
di una situazione di stringente necessità ("Notlage") non è indispensabile (Higi,
op. cit., N. 42 ad art. 261-261a CO). Nell'esame del requisito dell'urgente bisogno
proprio, il giudice gode di un ampio margine di apprezzamento. Egli deve valutare
l'insieme delle circostanze del singolo caso, non potendo però procedere già a
questo stadio ad una ponderazione degli interessi del locatore e conduttore (SJZ
2000, pag. 294), esame quest'ultimo riservato esclusivamente al contesto di un'eventuale
concessione di una protrazione. Va in proposito rilevato che l'interpretazione della
norma deve impedire unicamente l'invocazione simulata, e pertanto abusiva, del bisogno
proprio (DTF 118 II 50).
7.a) Nel
caso di specie è pacifico che la disdetta in esame significata dai nuovi proprietari
dell'appartamento il 5 dicembre 2005 per il 29 marzo 2006 (doc. A e B) è stata
notificata prima della scadenza dei tre anni successivi alla conclusione della procedura
presso l'allora Ufficio di conciliazione, terminata con un accordo transattivo sottoscritto
il 27 maggio 2003 fra il qui istante e la precedente proprietaria (doc. I). Tale
disdetta è stata inoltre inviata ancora pendente la procedura fra le medesime parti
già avviata dal conduttore ed avente quale oggetto una domanda di riduzione della
pigione, causa poi sfociata nella decisione 5 settembre 2007 di questa Pretura che
ha parzialmente accolto le richieste dell'inquilino (Inc. LA.2004.27). Ciò posto,
ritenuto come la protezione temporale sia evocabile anche nei confronti del nuovo
proprietario, nella specie in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. d e lett.
e CO la disdetta andrebbe annullata, poiché notificata nel periodo di tre anni successivo
all'accordo raggiunto dinnanzi all'Ufficio di conciliazione nel 2003 (art. 271a
cpv. 2 lett. e CO) rispettivamente durante una procedura già pendente presso questa
Pretura (art. 271a cpv. 1 lett. d CO).
Sennonché da parte loro i nuovi locatori invocano l'art. 271a cpv. 3 lett. d CO,
segnatamente il diritto alla disdetta del contratto di locazione a seguito dell'alienazione
della cosa locata, in ragione del loro bisogno urgente (art. 261 cpv. 2 lett. a
CO).
7.b) In primis va osservato
che nella specie i qui convenuti hanno notificato la disdetta del contratto di locazione
al qui istante subito dopo l'acquisto dell'appartamento e la relativa iscrizione
a registro fondiario del loro diritto (doc. 4 e 5) con un preavviso di tre mesi
per la scadenza del 29 marzo 2006, e ciò nel rispetto dei dettami dell'art. 261
cpv. 2 lett. a CO. Quanto all'esistenza dell'invocato fabbisogno proprio va rilevato
quanto segue. In un primo momento i locatori, a sostegno della disdetta, hanno addotto
essenzialmente la necessità di poter disporre dell'appartamento, a ragione dell'imminente
trasferimento in Ticino della convenuta R. e dell'impossibilità di convivere nell'appartamento
del convenuto S. poiché troppo piccolo. In sede di conclusioni i nuovi locatori
hanno inoltre rilevato di dover sopportare un ingente onere finanziario proprio
a seguito dell'acquisto di tale appartamento. L'istruttoria ha effettivamente dimostrato
l'intenzione della convenuta R. di trasferirsi in Ticino. In particolare in sede
di interrogatorio formale R. ha rilevato di aver già inoltrato le dimissioni dal
posto di lavoro per la fine del 2007 al fine di trasferirsi in Ticino a partire
da gennaio 2008, avendo trovato lavoro presso uno studio medico (verbale interrogatorio
formale R. del 4 dicembre 2006). Se da un lato quindi è innegabile che la convenuta
R. intenda trasferirsi in Ticino, dall'altro nulla in atti permette di verificare
che detto trasferimento sia previsto proprio per l'inizio del prossimo mese di gennaio,
non essendo stato prodotto alcun documento comprovante la collaborazione a partire
da tale data. A tale proposito rilevasi che già nel febbraio del 2006, e meglio
nel corso della procedura dinanzi all'Ufficio di conciliazione, la convenuta R.
rimarcava l'imminenza del proprio trasferimento in Ticino producendo la disdetta
relativa all'appartamento da lei occupato (doc. 3 UC; memoriale di risposta 9 febbraio
2006, pag. 3 incarto UC), laddove invece è poi emerso che la stessa si era trasferita
in altra località per lavorare (verbale interrogatorio formale R. del 4 dicembre
2006). A ciò aggiungasi che al momento dell'acquisto dell'ente locato da parte dei
qui convenuti, nello stesso immobile vi erano almeno quattro appartamenti liberi
uguali a quello in questione. Ciononostante gli stessi hanno deciso di acquistare
questo appartamento senza nemmeno averlo visitato (memoriale di risposta 2 ottobre
2006, pag. 2; verbale interrogatorio formale R. del 4 dicembre 2006, doc. D). Se
il loro fabbisogno fosse stato urgente i convenuti avrebbero quindi potuto acquistare
uno dei predetti appartamenti liberi, ritenuto peraltro che gli stessi erano a conoscenza
del fatto che quello in esame era occupato dai genitori del qui istante (verbale
interrogatorio formale R. del 4 dicembre 2006). Irrilevante inoltre che l'appartamento
del convenuto sarebbe troppo piccolo per ospitare due persone, e ciò ritenuto che
nel frattempo, e meglio da aprile 2007, il convenuto S. risulta essersi trasferito
(Servizio MOVPOP sistema di controllo movimento della popolazione verifica operata
d'ufficio dal giudice in virtù del principio inquisitorio), verosimilmente in un
appartamento più grande, ed è quindi ora in grado di ospitare la sua compagna.
Da ultimo, in merito all'invocato bisogno urgente dal punto di vista finanziario,
nulla in atti permette di verificare il ben fondato delle asserzioni dei qui convenuti.
In particolare non essendo stata prodotta la documentazione attestante il reddito
dei convenuti, di professione medico rispettivamente fiduciario (MOVPOP sistema
di controllo movimento della popolazione; verifica operata d'ufficio dal giudice
in virtù del principio inquisitorio) e nemmeno i documenti comprovanti l'entità
degli interessi ipotecari dovuti, devesi procedere in base ad una stima di tale
onere. Nel 2005
Tutto ciò considerato, ritenuto che in concreto non è stata dimostrata l'esistenza
di un urgente fabbisogno proprio dei locatori, la disdetta in esame deve essere
annullata.