GDL 12/33: Adeguamento della pigione a seguito della sostituzione dell'ascensore
(ammessa)
Le revisioni importanti sono assimilate parzialmente ai lavori di miglioria. Le
riparazioni importanti comportano la simultanea sostituzione di più parti importanti
di un immobile e superano, per estensione, la portata di una normale manutenzione
(sia in termini di costi sia nel senso che l'immobile viene mantenuto al passo con
i tempi).
Solo una parte dei lavori di riparazione costituiscono lavori di miglioria. Di
regola vengono riconosciuti lavori di miglioria nella misura del 50-70 % dell'investimento
totale, a dipendenza dell'importanza dei lavori, del costo globale delle opere per
rapporto allo stato locativo dell'immobile, dell'età dello stabile, della data dell'ultima
ristrutturazione, del grado di manutenzione, ecc.
Concretamente, per la sostituzione dell'ascensore, è stato am-messo un investimento
di valorizzazione nella misura del 50 %, mentre non sono stati riconosciuti la percentuale
di rincaro generale dei costi e l'aumento generale dei costi.
In considerazione dei disagi patiti durante i lavori di sostituzione dell'ascensore,
agli inquilini è stata concessa una riduzione della pigione del 10 % per tutta la
durata dei lavori (tre mesi).
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione
Estratto dai considerandi
1.
I coniugi L. conducono in locazione, a far tempo dal 1983, un
appartamento di 4 ½ locali al terzo piano di uno stabile, in virtù del contratto
allora sottoscritto con una fiduciaria (doc. B plico UC, inc. 208/6, in inc. DI.2007.260).
Il 31 marzo 1987 i coniugi L. hanno sottoscritto un nuovo contratto inerente al
medesimo appartamento con
2.
Il 20 novembre 2006 la locatrice, per il tramite della sua amministratrice,
ha inviato a tutti gli inquilini degli stabili (tutti di proprietà della S.), una
circolare con cui forniva delle delucidazioni inerenti all'aumento di pigione che
si appre-stava a porre in atto a fronte dei lavori di sostituzione degli ascensori
effettuati tra l'aprile del 2006 e il giugno del 2006 nei tre stabili. In particolare
gli inquilini sono stati informati circa il costo totale dell'opera (fr. 410'000.--),
la percentuale di ribaltamento del costo globale (60 %), l'ammortamento e il tasso
di reddito (6,21 %), nonché del fatto che gli investimenti effettuati
sottostavano all'art. 14 OLAL (doc.
Lo stesso giorno, tramite modulo ufficiale, la locatrice ha notificato ai coniugi
L. l'aumento del canone di locazione per il 1° aprile 2007, portando lo stesso da
fr. 1'106.-- a fr. 1'192.-- mensili oltre spese accessorie (doc. L in inc. DI.2007.260).
3.
Il 22 dicembre 2006 i coniugi L. hanno adito l'Ufficio di conciliazione
contestando l'aumento della pigione e rivendicando una riduzione della stessa ai
sensi degli art. 259a e segg. CO visti i disagi da essi patiti durante l'installazione
dell'ascensore nello stabile (plico UC, inc. 208/6 in inc. DI.2007.260). Il 16 febbraio
4.
Con istanza 22 febbraio 2007,
In sede di discussione la locatrice si è riconfermata nella sua istanza precisando
che i difetti posti a fondamento dell'istanza di controparte non sarebbero stati
comprovati, ribadendo poi l'offerta di accordo bonale già avanzata davanti all'Ufficio
di conciliazione.
In risposta, i convenuti si sono riconfermati nella loro istanza chiedendo la
reiezione di quella della locatrice. Secondo i conduttori la notifica d'aumento
sarebbe nulla in quanto insufficientemente motivata. Ad ogni modo, i lavori di sosti-tuzione
dell'ascensore si configurerebbero come manu-tenzione e non come miglioria ex art.
14 OLAL: non vi sarebbe pertanto alcuno spazio per invocare un aumento della pigione.
Con la replica, la locatrice si è confermata nella propria istanza contestando
la risposta di controparte. A detta sua l'aumento di pigione sarebbe sufficientemente
motivato di modo che nulla le si potrebbe rimproverare al riguardo. Sempre secondo
la locatrice, i lavori intrapresi costi-tuirebbero una manutenzione straordinaria.
Pertanto, la sua decisione di porre a carico degli inquilini il 60 % dell'investimento
totale da lei effettuato (fr. 410'000.--), si porrebbe perfettamente in linea con
quanto disposto dall'articolo 14 cpv. 1 seconda frase OLAL.
Con la duplica, i conduttori hanno contestato le allegazioni di replica riconfermandosi
in quelle di risposta.
Il 26 novembre 2007 le parti hanno inoltrato i rispettivi allegati conclusionali
con argomentazioni che per quanto necessario verranno riprese in seguito.
5.
Viste le istanze inoltrate dalle parti, di seguito si procederà
avantutto a verificare la correttezza dell'aumento di pigione postulato da parte
della locatrice dopodiché si procederà ad analizzare la richiesta di riduzione del
canone di locazione contenuta nell'istanza dei conduttori.
6.
Aumento pigione
a) Preliminarmente
occorre valutare se, come sostenuto dai conduttori, l'aumento di pigione sia nullo
in quanto carente di motivazione.
Ai sensi dell'art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per la prossima
scadenza del contratto, comunicando l'aumento almeno dieci giorni prima dell'inizio
del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
Giusta l'art. 19 OLAL il modulo previsto dall'art. 269d CO per la notificazione
al conduttore di aumenti di pigione deve contenere l'ammontare attuale della pigione
e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie (cpv. 1 lett. a cifra 1),
l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie
(cpv. 1 lett. a cifra 2), la data dell'entrata in vigore dell'aumento (cpv. 1 lett.
a cifra 3) e i motivi dell'aumento. I motivi devono essere precisi (cpv. 1 lett.
a cifra 4 OLAL) per consentire al conduttore di comprendere la portata e la giustificazione
dell'aumento e valutare in conoscenza di causa l'opportunità di contestarla (DTF
121 III 6 consid. 3a pag. 8). La motivazione dell'aumento deve figurare sul modulo
ufficiale o su una lettera accompagnatoria alla quale si riferisce esplicitamente
il modulo e vincola il locatore, che non può far valere nuovi motivi di aumento
in corso di procedura (Lachat, Commentaire romande, N. 10 ad art. 269d).
Nel caso concreto, l'amministratrice di questi stabili, ha notificato con modulo
ufficiale l'aumento della pigione (doc. L in inc. DI.2007.260). In esso sono correttamente
riportati l'ammontare della pigione attuale (fr. 1'106.-- più le spese accessorie),
della nuova pigione (fr. 1'192.-- più le spese accessorie), la data dell'entrata
in vigore dell'aumento (1° aprile 2007) e i motivi precisi posti a fondamento dell'aumento
con il rispettivo importo in franchi (compensazione rincaro [fr. 15.30], aumento
generale dei costi [fr. 40.55], sostituzione dell'ascensore [fr. 30.--]).
La situazione riferita all'aumento generale della pigione è dunque stata esposta
in maniera completa, permettendo agli inquilini di farsi un'idea sufficientemente
precisa circa i motivi che hanno indotto la locatrice a richiedere un aumento del
canone e la portata dello stesso.
Il fatto che nel modulo ufficiale non siano stati riportati i calcoli che hanno
portato l'amministrazione degli stabili a valutare in fr. 30.-- l'aumento riconducibile
alla sostituzione dell'ascensore, non cambia contrariamente a quanto sostenuto
dai conduttori - lo stato delle cose. Infatti il locatore non è tenuto a dettagliare
compiutamente i dati posti a fondamento dell'aumento (Trachsel, Leitfaden
zum Mietrecht, pag. 178) a meno che non venga sollecitato in questo senso ex art.
20 cpv. 1 OLAL dai conduttori stessi (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,
pag. 402); ciò che non è avvenuto nel caso concreto.
Ne discende che l'aumento della pigione è dal punto di vista formale valido in
quanto rispettoso delle disposizioni vigenti in materia.
Occorre ora valutare la correttezza dell'aumento del canone di locazione in quanto
tale. Visto che, come appena esposto, i motivi posti alla base dell'aumento sono
più d'uno (sostituzione dell'ascensore; aumento generale dei costi; compensazione
rincaro), di seguito si valuteranno i singoli aumenti separatamente, tralasciando
la disamina di quello riferito alla compensazione del rincaro in quanto riconosciuto
dai conduttori.
b)
Quo all'aumento della pigione dovuto alla sostituzione dell'ascensore
aa)
Giusta l'art. 269a lett. b CO le prestazioni suppletive del locatore
costituiscono un criterio di determinazione della pigione. Per l'art. 14 cpv. 1
OLAL sono prestazioni supplementari gli investimenti per migliorie di valorizzazione,
l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive.
Gli investimenti di valorizzazione sono tesi alla creazione di nuove installazioni
fino ad allora inesistenti e comportano un aumento di valore dell'oggetto locato,
ciò che giustifica pertanto un adeguamento della pigione. Le spese di manutenzione,
di contro, mirano essenzialmente al mantenimento dell'attuale valore dell'immobile
e non comportano alcun miglioramento della qualità dell'in-stallazione in quanto
tale (ciò che tuttavia a fronte dei progressi nell'ambito dei materiali e delle
tecniche di costruzione, nonché della costante ottimizzazione della funzionalità
economica ed ecologica delle installazioni stesse, è difficilmente immaginabile).
I lavori di manutenzione in quanto tali non giustificano un aumento del canone di
locazione, in quanto il locatore è imperativamente tenuto a mantenere la cosa locata
in uno stato idoneo all'uso cui è destinata (art. 256 CO), di guisa che egli deve
provvedere alla formazione di riserve (con le entrate delle pigioni) da utilizzarsi
per la manutenzione dell'oggetto medesimo (Svit, Kommentar, N. 60 segg. ad
art. 269a CO).
Rilevato come a volte risulti difficile distinguere fra i lavori di ristrutturazione
che apportano un maggior valore alla cosa (lavori di miglioria) e semplici lavori
di riparazione che mantengono il valore attuale dell'immobile (lavori di manutenzione),
l'art. 14 cpv. 1 seconda frase OLAL assimila parzialmente le revisioni importanti
("umfassender Überholungen") ai lavori di miglioria. Queste riparazioni importanti
comportano la simultanea sostituzione di più parti importanti di un immobile; esse
superano inoltre per estensione la portata di una normale manutenzione in termini
di costi (rapportata alle entrate dovute alle pigioni) e nel senso che tramite di
esse l'immobile viene mantenuto al passo con i tempi (Higi, Zürcher Kommentar,
N. 350 ad art. 269a OR; Mp 4/90, pag. 203 e segg.).
In generale il locatore può procedere ad un aumento della pigione sulla base della
accennata norma quando le opere eseguite superano di gran lunga il grado dei normali
lavori di manutenzione cui il medesimo deve periodicamente provvedere. Si ritiene
poi che soltanto una parte delle opere di riparazione apporti maggior valore all'immobile,
di guisa che incombe al giudice valutare, nel caso concreto, in che misura detti
lavori costituiscono lavori di miglioria, atteso che, di regola, vengono riconosciuti
nella misura del 50-70 % dell'in-vestimento totale, a seconda delle circostanze,
segnatamente dell'importanza degli stessi, del costo globale delle opere per rapporto
allo stato locativo dell'immobile, dell'età dello stabile, della data dell'ultima
ristrutturazione, del grado di manuten-zione dello stesso, del tasso di capitalizzazione,
ecc. (Lachat, op. cit., pag. 477 segg.; Svit,
Kommentar, N. 65 ad art. 269a CO; DTF 118 II 415).
Va tuttavia rilevato che secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la
presunzione posta dall'art. 14 cpv. 1 seconda frase OLAL, in virtù del quale nel
caso di riparazioni importanti dell'ente locato le spese contano nella misura del
50-70 % come investimenti di valorizzazione, non è irrefragabile, di guisa che la
soglia minima del 50 % non ha carattere imperativo (DTF 118 II 415 segg.).
Il locatore infatti può prescindere dall'applicazione di tale regola e dimostrare
esattamente la quota parte di migliorie di valorizzazione che nel caso specifico
può rivelarsi anche superiore al 70 %; il conduttore, dal canto suo, può dimostrare
che i lavori di miglioria non rappresentano nemmeno il 50 % dell'investimento totale
(Lachat, op. cit., pag. 481 segg.).
Giusta l'art. 4 CC, da ultimo, il giudice è tenuto a decidere secondo il diritto
e l'equità quando la legge si rimette al suo prudente criterio o fa dipendere la
decisione dall'apprezzamento delle circostanze, o da motivi gravi.
bb)
Nel caso di specie, come sopra spiegato, la locatrice ha proceduto
alla sostituzione dell'ascensore negli immobili. Il costo totale dell'intervento
è stato di fr. 410'000.-- (doc. E, G, e da doc. M a doc. ZZ inc. DI.2007.260).
Occorre ora valutare se l'intervento di sostituzione possa essere ritenuto una
revisione importante ex art. 14 cpv. 1 seconda frase OLAL parificabile quindi a
un investimento di valorizzazione che consente alla locatrice di chiedere un aumento
della pigione. Incontestabile è il fatto che la sostituzione dell'ascensore abbia
comportato la simultanea sostituzione di più parti importanti dell'immobile. Per
quanto attiene ai costi sostenuti essi sono sicuramente importanti: se si paragona
la somma investita (fr. 410'000.--) al totale delle entrate annuali date dalle pigioni
dei tre stabili (fr. 663'336.--; doc. E in inc. DI.2007.260) si può rilevare che
i costi rappresentano in sostanza i 2/3 delle entrate annue. Va inoltre osservato
che tramite la sostituzione dell' ascensore, gli immobili sono sicuramente stati
portati al passo con i tempi: è lo stesso signor L. che durante il suo interrogatorio
formale descrive l'impianto preesistente come vetusto e fuori norma (verbale interrogatorio
formale del 13 settembre 2007, risposta 1).
Da tutto ciò parrebbe quindi che effettivamente una revisione importante abbia
avuto luogo. Ciò però non è ancora sufficiente. Infatti, occorre ancora valutare
se i lavori effettuati siano effettivamente importanti nel senso della predetta
norma o se invece non si sia trattato di semplice manutenzione (anche importante)
rinviata nel tempo ("aufgeschobener Unterhalt") (Higi, Zürcher Kommentar,
N. 371 e segg. ad art. 269a CO): questa infatti non ricade sotto il concetto di
prestazione suppletiva ex art. 269a cpv. 1 lett. b CO (Brutschin, Die Überwälzung
von Mehrleistungen auf den Mietzins; neuere Rechtsprechung und Gedanken zur Anwendung
von Art. 14 abs. 1 VMWG in: Mp 2005/ pag. 139) e non giustifica pertanto
un aumento della pigione.
Si è in presenza di una manutenzione rinviata al-lorquando i lavori di sostituzione
effettuati non producono un notevole aumento della durata di vita della parte sostituita,
quando i costi di manutenzione durante gli ultimi cinque anni si sono situati massicciamente
al di sotto dei costi di manutenzione esigibili per uno stabile analogo e quando
i lavori non sono stati compiuti in un colpo solo e non si sono basati su di un
progetto unico (Higi, Zürcher Kommentar N. 372 e 373 ad art 269a CO; Mp
2005 pag. 139).
Nel caso in esame nessuno dei tre scenari si realizza: la sostituzione dell'ascensore
ha provocato sicuramente un aumento della durata di vita dell'impianto in quanto
tale, nulla agli atti certifica un livello dei costi di manutenzione sotto una soglia
ragionevole e i lavori sono stati compiuti in un colpo solo (doc. H inc. DI.2007.260).
In conclusione, ben si può affermare che gli stabili in oggetto sono stati oggetto
di un'importante ristrut-turazione/revisione, la quale, giusta i combinati disposti
di cui agli art. 269a CO e 14 OLAL, deve essere considerata quale investimento di
valorizzazione nella misura del 50-70 % e consente pertanto alla locatrice di chiedere
un aumento della pigione.
cc)
Per quanto attiene alla percentuale di ribaltamento, i criteri
fissati per la sua determinazione sono: il periodo trascorso dalla prima costruzione
della parte poi sostituita (più corto esso è, più pezzi non ancora ammortizzati
saranno stati sostituiti, meno sarà la percentuale di ribaltamento), la quota d'aumento
della qualità generale ottenuta attraverso la sostituzione (più elevata essa è maggiore
sarà la percentuale di ribaltamento), il rapporto tra l'investimento effettuato
e il livello delle entrate riferibili alle pigioni ottenute dal locatore prima dell'aumento
(più il totale delle pigioni incassate dal locatore sarà in grado di coprire l'investimento
compiuto meno sarà la percentuale di ribaltamento) (Higi, Zürcher Kommentar
N. 385 ad art 269a CO; Svit Kommentar, N. 67 ad art. 269a CO).
Dall'istruttoria è emerso che gli stabili in questione datano del 1982 e che gli
ascensori non erano stati mai sostituiti (audizione testimoniale P. del 13 settembre
2007). È inoltre emerso che gli ascensori erano vecchi e che necessitavano di essere
sostituiti (audizione testimoniale P. e interrogatorio formale L. del 13 settembre
2007, risposta 1).
Per quanto riguarda il livello di comfort procurato dalla sostituzione, seppur
la nuova installazione sembri aver avuto dei problemi iniziali (interrogatorio formale
L. del 13 settembre 2007, risposta 7), nulla agli atti dimostra un qualsivoglia
malfunzionamento o che gli anzidetti problemi si siano in qualche modo protratti
nel tempo.
Infine, come sopra esposto, il doc. E (in. Inc. DI.2007.260) attesta un'entrata
annuale data dalle pigioni non modificate riferibile a fr. 663'336.--. L'investimento
effettuato viene quindi coperto con le entrate percepite dalle pigioni.
In definitiva tutto ciò considerato questo giudice, in virtù dell'art. 4 CC, ritiene
equo adottare la percentuale del 50 %.
dd)
Giusta l'art. 14 cpv. 2 OLAL (valido nella sua formulazione precedente
la modifica del 1° gennaio 2008) gli aumenti di pigione per migliorie di valorizzazione
non sono abusivi quando non superano l'adeguata aliquota che permetta la remunerazione
del capitale investito, l'ammor-tamento e la manutenzione dell'investimento. La
percentuale determinante per la remunerazione del capitale investito si ottiene
sommando la metà del tasso ipotecario di riferimento aumentato di ½ punto percentuale,
valendo quale momento determinante quello della notifica dell'aumento della pigione
(DTF 118 II 420). Concretamente la locatrice (e per essa la sua amministratrice)
ha calcolato il tasso di reddito e l'ammortamento in ragione del 5.21 % (tasso remunerativo=1.875
%; tasso d'ammortamento=3.33 %; doc. E in inc. DI.2007.260), ciò che, tenuto conto
di un tasso ipotecario del 3.25 % (la cui metà si attesta all'1,625 %, doc. E in
inc. DI.2007.260), nonché di una durata media di vita di un ascensore di circa 30
anni (ammortamento annuo del 3.33 %), appare corretto. Ciò che per contro non è
corretto è l'aumento del dato appena riportato (5.21 %) di 1 % a valere quale rincaro
generale dei costi. Tale rincaro non è stato in alcun modo comprovato da parte della
locatrice, di modo che non va tenuto in considerazione. In definitiva l'aumento
della pigione riferita alla sostituzione dell'ascensore si calcola nel modo seguente:
- migliorie di valorizzazione: 50 % di fr. 410'000.-- =
fr. 205'000.--
- aumento canone di locazione intero stabile: 5.21 %
di fr. 205'000.-- =10'680.50
10'680.50 : 4'
2.19 m²/annui : 12 = fr. 0.18 m²/mensili
- aumento pigione appartamento coniugi L.: 0.18 x
fr. 20.52; arrotondato a fr. 21.-- mensili.
c)
Quo all'aumento generale dei costi
Come sopra esposto, un ulteriore elemento di modifica del canone di locazione
è riconducibile all'aumento generale dei costi (fr. 40.55).
Secondo quanto riferito dalla teste P. durante la sua audizione testimoniale,
la voce "aumento generale dei costi" di cui al doc. L si riferirebbe alle spese
di manutenzione degli stabili. Tale aumento sarebbe forfettario e calcolato in base
ad una stima e non a costi effettivi (verbale audizione testimoniale del 13 settembre
2007).
La questione sollevata dalla teste è controversa in dottrina: a fronte di autori
che escludono aumenti forfetari ve ne sono altri che invece li accettano (per una
visione delle differenti posizioni vedi: Lachat, Le bail à loyer, Lausanne
2008, pag. 445).
Il Tribunale federale si è espresso contro un aumento forfetario dei costi (DTF
106 II 362 consid. 5b). In una sentenza non pubblicata del 26 luglio 1995 (Mp
3/96, pag. 140 e segg) l'Alta Corte ha confermato la propria giurisprudenza precisando
nel contempo che per il calcolo della variazione dei costi andava comparata la media
dei costi esistenti prima dell'ultimo adeguamento della pigione con la media dei
costi riscontrata dopo lo stesso.
Sempre in una decisione non pubblicata del 1° ottobre 2001 (decisione
Nel caso concreto, esclusi i costi riferiti alla sostituzione degli ascensori,
che sono già stati debitamente caricati agli inquilini, la locatrice non ha comprovato
l'esistenza di altri costi eccezionali che giustificherebbe - per i motivi sopra
esposti - lo scostarsi da una valutazione concreta dei costi attraverso il paragone
delle medie degli stessi.
Nel caso in esame quindi i costi aggiuntivi di fr. 40.55 non possono essere conteggiati.
d)
Aumento canone di locazione totale
Visto quanto sopra riportato, in definitiva, la notifica del 20 novembre 2006
(doc. L in inc. DI.2007.260) deve pertanto essere modificata nel senso che la pigione
da corrispondere dai convenuti a far tempo dal 1° aprile 2007 ammonta a fr. 1'142.--
mensili (fr. 1'106.-- + fr. 15.30 + fr. 21.-- = 1'142,30 arrotondati in fr. 1'142.--).
A quest'ultimo importo vanno chiaramente sommate le spese accessorie (fr. 85.--
+ fr. 177.-- + fr. 24.--).
7.
Diminuzione pigione
a)
Ai sensi dell'art. 259a CO, se sopravvengono dei difetti della cosa
locata che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso
pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore, tra l'altro, una riduzione
proporzionale del corrispettivo e il risarcimento dei danni. L'art. 259d CO, stabilisce
poi che, se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui
è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo
a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione
del medesimo.
L'art. 259d CO persegue lo scopo di compensare lo squilibrio sorto in seguito
alla difettosità dell'oggetto locato, tra la prestazione contrattuale effettuata
dal locatore ed il corrispettivo versato dal conduttore. In analogia ai principi
reggenti il diritto della compravendita, l'entità di tale compenso deve corrispondere
alla diminuzione dell'idoneità della cosa all'uso cui è destinata. L'entità è determinata
in base al cosiddetto metodo relativo, con cui si raffronta l'attuale stato difettoso
della cosa con lo stato pattuito, esente da difetti, ed è pertanto espresso in termini
percentuali (Higi, Zürcher Kommentar, N. 12 ad art. 259d CO; RGL 1998/99;
N. 5/15).
b)
Sussiste un difetto, susseguente o iniziale, quando la cosa locata non
presenti una qualità promessa dal locatore o che il conduttore può comunque in
buona fede attendersi tenuto conto della natura della cosa locata e dell'uso per
il quale essa è ceduta che essa avrebbe dovuto avere in virtù del contratto (Tercier,
Les contrats spéciaux, pag. 197). La nozione di difetto in ambito locativo, rispettivamente
di idoneità della cosa all'uso cui essa è destinata, è relativa. Il giudice deve
pertanto determinarla basandosi sulla volontà delle parti, tenendo conto della peculiarità
del caso concreto, in particolare dell'oggetto locato, della sua destinazione, della
pigione, del principio della buona fede (Mp 1988, 112; Svit, Kommentar,
art. 256 CO, N. 20 e segg.). I difetti della cosa locata non devono necessariamente
essere difetti materiali, ma possono anche avere un carattere immateriale. È irrilevante
se il disturbo deriva direttamente dallo stato dell'oggetto locato o se la turbativa
è causata da terze persone. Dottrina e giurisprudenza ammettono infatti concordemente
che disturbi provocati da vicini o coinquilini dello stesso stabile possono diminuire
l'idoneità della cosa all'uso cui essa è destinata (Higi, Zürcher Kommentar,
N. 34 ad art. 258 CO; Svit, Kommentar, Vorbemerkungen zu art. 258-259i, N.
18; Züst, Neues über die Mängelrechte des Wohnungs- und Geschäftsmieters, in Mp
1994, 159 segg).
Va inoltre osservato che, affinché la domanda di riduzione risulti sostanziata,
la legge e la relativa dottrina e giurisprudenza, non richiedono una turbativa nell'uso
della cosa locata di particolare intensità. È infatti sufficiente che lo stesso
uso sia ostacolato o ristretto (Lachat, op. cit., pag. 255). È al conduttore
che incombe l'onere di provare l'esistenza del difetto, rispettivamente della diminuzione
dell'idoneità della cosa all'uso cui essa è destinata, così come l'entità e la durata
della riduzione (Svit, Kommentar, N. 19 ad art. 259d CO).
c)
Nell'evenienza concreta i conduttori sostengono di aver subito importanti
disagi durante i lavori di sostituzione dell'ascensore. In particolare essi sostengono
di essere stati confrontati con rumori assordanti, polvere, presenza di materiali
nei vani comuni, presenza di operai e impossibilità di usufruire di un ascensore.
La situazione, sempre a detta degli inquilini, non sarebbe migliorata con il nuovo
ascensore visto che lo stesso, dopo la sua installazione, non avrebbe funzionato
correttamente.
Orbene, per quanto attiene ai disturbi causati da rumore, polvere e presenza di
materiale, se da una parte risulta essere vero che agli atti manca qualsiasi prova
che ne attesti l'esistenza, dall'altra parte è altrettanto vero che un'opera di
sostituzione di un ascensore (che nel caso in esame è pacifica) non può che aver
creato i disagi lamentati dai conduttori. Difficilmente si riesce infatti ad immaginare
la realizzazione di un'opera del genere senza tutte le ripercussioni evidenziate
dai coniugi L.
Stesso discorso vale per il disagio creato dall'impos-sibilità d'utilizzare l'ascensore.
Anche in questo caso infatti agli atti non vi sono prove al riguardo, ciò però non
può di certo portare a negarne l'esistenza, visto che una sostituzione di un ascensore
implica giocoforza l'impossibilità per gli inquilini di usufruire dello stesso.
Che poi una tale mancanza, protrattasi per tre mesi (audizione testimoniale di P.
del 13 settembre 2007), sia stata di particolare peso per i conduttori appare innegabile,
visto che essi abitano al terzo piano. Al riguardo basti pensare che qualsiasi tipo
di peso (come lo può essere la spesa o il bucato) è stato portato dagli stessi inquilini
(non più in giovane età) a mano su per le scale.
Alla luce di quanto appena riportato ben si può affermare che i disagi subiti
dai conduttori hanno diminuito l'idoneità all'uso della cosa locata e vanno pertanto
considerati quali difetti ai sensi dell'art. 259d CO. Questo giudice in definitiva,
in virtù dell'art. 4 CC, ritiene equo concedere una riduzione del 10 %.
Per quanto attiene alla durata dei disagi, quanto affermato dai conduttori circa
l'inizio e la fine dei lavori (inizio aprile 2006-fine giugno 2006) è stato confermato
dalla teste P. (verbale audizione testimoniale del 13 settembre 2007). Circa l'asserito
mal funzionamento del nuovo ascensore, agli atti non vi sono prove che attestino
in maniera precisa quanto affermato dai conduttori (in particolare un mal funzionamento
protrattosi fino al mese di marzo del 2007). La teste P. ha parlato del mal funzionamento
di 2 ascensori su tre installati nelle diverse palazzine. Non è dato pertanto di
sapere se effettivamente quello installato in questa palazzina fosse uno dei due
mal funzionanti.
In ogni caso anche volendo ammettere quanto appena affermato, la durata del disagio
dato dal cattivo funzionamento dei nuovi ascensori non sarebbe stata comprovata
dai conduttori. Quanto affermato dalla teste P. al riguardo risulta essere troppo
vago per poter fungere da supporto probatorio ("Mi risulta che dopo i lavori 2 dei
3 ascensori sostituiti presentavano delle problematiche. In particolare si fermavano.
Non sono in grado di dire dopo quanto tempo siano stati risolti i problemi. Credo
nel giro di alcune settimane. Non mi risulta che in seguito siano comparsi altri
problemi", audizione testimoniale del 13 settembre 2007).
In conclusione, si giustifica concedere una riduzione del canone di locazione
del 10 % per tre mesi, ossia per la durata dei lavori di sostituzione.
8.a)In esito a quanto
suesposto l'istanza 22 febbraio 2007 della locatrice va parzialmente accolta e pertanto
la notifica di au-mento del 20 novembre 2006 (doc. L in inc. DI.2007.260) deve essere
modificata nel senso che la pigione da corrispondere dai convenuti a far tempo dal
1° aprile 2007 ammonta a fr. 1'142.--, importo a cui vanno sommate le spese accessorie
(fr. 85.-- + fr. 177.-- + fr. 24.--), per il che la somma complessiva
da corrispondere al mese è di fr. 1'428.--.
L'istanza 9 marzo 2007 dei conduttori va parimenti accolta parzialmente nel senso
che agli stessi è concessa una riduzione della pigione del 10 % per un periodo di
tre mesi (aprile 2006-giugno 2006).