GDL 12/32: Verifica dello stato del bene locato e tardività
della no-tifica dei danni (parzialmente ammessa)
Al momento della riconsegna, il locatore deve verificare lo stato del bene locato
e, se vi scopre difetti addebitabili al conduttore, deve avvisarlo tempestivamente,
segnatamente entro 2 o 3 giorni.
Se il locatore prende visione dei locali prima della
riconsegna effettiva delle chiavi e fa eseguire alcune opere di ripristino prima
della verifica dei locali da parte del perito comunale degli immobili, la tempestività
della notifica dei danni deve essere valutata per rapporto alla verifica dei locali
da parte del locatore.
Se il conduttore ha riconosciuto alcuni danni (in concreto la sostituzione del
lavabo e una parte del ritinteggio), i relativi costi
vanno posti a suo carico.
È infatti contrario alla buona fede ammettere l'eccezione
di intempestività della notifica di quei danni, la cui riparazione l'inquilino aveva
già dichiarato volersi assumere.
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città in re
C. / P.U. del 5 febbraio 2007
Estratto dai considerandi
In fatto:
A.
In data 31 agosto
Il contratto a tempo indeterminato, che veniva
controfirmato anche dalla moglie del locatario, era disdicibile
con pre-avviso semestrale (senza indicazione di scadenze spe-cifiche).
La pigione era fissata in
fr. 2'000.-- mensili, oltre a
fr. 350.-- mensili quale acconto
per spese accessorie (doc. 1).
B. Nel dicembre 1999 decedeva il locatore U., mentre la moglie moriva
nel dicembre 2003 (risposta, pag. 2 ad 1).
Di fatto - secondo accordo per atti concludenti fra il qui istante
e la signora P.U. (apparentemente unica erede dei signori
U.) - la locazione prendeva fine il 31 marzo
C. Con lettera 7 aprile 2004, P.U. confermava
al locatore C. che l'appartamento - così come concordato anche con H. - sarebbe
da lei (convenuta) stato liberato per il 15 aprile 2004.
In tale missiva (doc. B), la convenuta
faceva riferimento ad un' "offerta" (della quale
non vi è traccia nelle tavole processuali) apparentemente inviatale dall'istante
e verosimilmente riguardante l'esecuzione di lavori di sistemazione e rinnovo dell'ente
locato. Sempre nel medesimo scritto la convenuta riconosceva di dover rispondere
per il lavabo danneggiato dai di lei genitori e proponeva il versamento di un importo
forfettario di fr.
1'500.-- per lavori di ritinteggio dell'appartamento.
D. Con lettera non datata (spedita comunque, come evincibile dal
tenore stesso della missiva, dopo il 15 aprile 2004), il locatore C. si lamentava
nei confronti della convenuta del fatto che l'ente locato non fosse stato riconsegnato
entro il 15 aprile 2004 "ripitturato e pulito".
Egli segnalava inoltre di aver fatto intervenire per le constatazioni dello stato
dell'appartamento "un giurato specialista in materia", annunciando che il
relativo rapporto, dove sarebbero state elencate "le rotture (a suo carico) e l'usura
normale (a mio carico)", sarebbe stato ulteriormente
trasmesso all'inquilina.
La missiva terminava come segue:
"Per concludere, attendo riscontro
ad ottemperare ai suoi obblighi contrattuali quindi:
a) la riconsegna dell'appartamento
come da contratto;
b) ogni danno ripristinato;
c) la perfetta pulizia
che per ora non c'è stata;
d) la riconsegna delle
chiavi (personalmente);
e) l'immediato pagamento
delle pendenze."
E. Nel frattempo, in effetti (il 9 aprile 2004), il locatore C. svolgeva
un sopralluogo di constatazione dell'ente locato unitamente al perito comunale degli
immobili; sopralluogo cui la convenuta non veniva invitata
a partecipare. Il rapporto era allestito dal perito il 14 aprile 2004
(doc. D).
F. Tramite lettera raccomandata 23 aprile 2004, che la con-venuta
afferma aver ricevuto solo il 28 aprile 2004 (risposta pag. 6
ad 9), il locatore C. notificava a P.U. una "lista degli oneri a suo carico",
facendo riferimento alle constatazioni del perito comunale degli immobili (non risulta
ben chiaro se il rapporto del perito sia stato allegato allo scritto). Annessi alla
comunicazione 23 aprile 2004 vi erano le offerte delle
ditte S. (doc. S), P. (doc.
L) e S. (doc. P e Q). Inoltre
il qui istante indicava gli importi di fr. 850.-- per la ditta P.L., di fr.
800.-- per "Posa idraulico", di fr. 60.-- "Griglia
forno", nonché le voci - non cifrate - "Riparazione vasca bagno"
e "Riparazione finestra". Il locatore rilevava poi che il contratto sarebbe
scaduto ad agosto 2004 e che la riconsegna dell'appartamento "non era ancora da considerarsi
avvenuta completamente a causa di alcune mancanze come pulizia ecc."
(doc. E).
G. L'avvocato, il 6 maggio 2004, contestava per conto di P.U. "tutti gli importi rivendicati" e precisava come
la sua patrocinata avesse - il 14 aprile 2004 - riconsegnato tutte le chiavi in
suo possesso e come ella non fosse stata informata dello svolgimento del sopralluogo
da parte del perito comunale (doc. F).
H. Con istanza 13 febbraio 2006, il locatore
C. si rivolgeva all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo
la condanna della convenuta al versamento dell'importo di fr.
15'880.--. Convocate le parti per il 21 marzo 2006, l'Ufficio competente constatava
la mancata intesa fra di esse.
I. Entro il termine di 30 giorni di cui
all'art.
-
fr.
4'860.85 quali costi di ripristino dell'appartamento;
-
fr.
2'098.20 per la sostituzione della vasca da bagno;
-
fr.
3'421.70 quale costo di ritinteggio dell'ente locato;
-
fr.
4'400.-- per la pigione dei mesi di maggio e giugno 2004.
P.U. si oppone integralmente alla domanda
avversaria sulla scorta di argomentazioni delle quali si dirà se necessario, al
pari di quelle ulteriori dell'istante e delle risultanze istruttorie, nei
considerandi successivi.
In diritto:
1.
Quello stipulato fra le parti qui in causa (va rilevato che la
convenuta P.U. è subentrata ai defunti genitori locatari,
in quanto erede, art. 560 CC e Higi,
Zürcher Kommentar, ad art. 266i CO, N. 14),
è un contratto di locazione ai sensi dell'art. 253 e segg. CO.
Secondo l'art. 266i CO, in caso di morte del conduttore, i suoi eredi
possono dare la disdetta, osservando il termine legale di preavviso per la prossima
scadenza legale di disdetta. In concreto, quindi, la convenuta avrebbe potuto inoltrare la disdetta del contratto - in forma scritta
- con preavviso di tre mesi per la fine di un trimestre di locazione (art. 266c
CO; Higi, op. cit., ad art. 266i CO, N. 36 e
37).
Nella fattispecie, non risulta dalle tavole
processuali che P.U. abbia rescisso unilateralmente il contratto. Traspare però
che, per atti concludenti, le parti hanno concordato ("Aufhebungsvertrag")
la fine della locazione al 31 marzo 2004. Ciò è evincibile dalla sottoscrizione
da parte del locatore C., a partire dal 1° aprile 2004,
di un nuovo contratto di locazione, per l'appartamento in oggetto, con tale H. (doc. A).
Che poi le parti - compresa H. - abbiano concordato (replica, verbale
1° giugno 2006) che la restituzione dell'ente locato da parte della qui convenuta
sarebbe dovuta avvenire a metà aprile 2004 (data in cui in effetti
tutte le chiavi sono state riconsegnate all'istante, v. l'indicazione in tal senso
contenuta nella lettera doc. F; indicazione rimasta incon-testata dall'istante), nulla toglie alla circostanza secondo cui il rapporto
contrattuale è terminato a fine marzo 2004 o - al più tardi - al 15 aprile 2004.
A torto quindi, l'istante pretende dalla convenuta il ver-samento
delle pigioni di maggio e giugno 2004 (conclusioni istante, pag. 6). Il fatto che
l'appartamento sia stato riconsegnato non pulito e con la presenza di danni, come
sostiene l'istante, è ininfluente. Il locatore non può opporsi alla restituzione
- e quindi pretendere la continuazione del pagamento del canone - invocando l'esistenza
di danni (o di una carente pulizia) nell'ente locato; ciò costituisce
infatti una sua mora (ricusa della prestazione in riconsegna del conduttore;
Higi, op. cit., ad art. 267 CO, N. 63;
Svit, Schweizerisches
Mietrecht Kommentar, ad art. 267-267a
CO, N. 8; Lachat, Le bail
à loyer, pag. 531, N. 7.3; DTF 119 II 440).
La pretesa in versamento dell'importo di fr. 4'400.-- per i ca-noni
di locazione di maggio e giugno 2004 va di con-seguenza respinta.
2.
L'istante postula la corresponsione di un totale di fr.
10'380.75 (fr. 4'860.85 + fr. 1'950.-- +
fr. 148.20 + fr. 3'421.70) in risarcimento
di asseriti danni riscontrati nell'ente locato.
La convenuta vi si oppone, sollevando eccezione di tardività
nella notifica dei difetti stessi.
2.1 Giusta l'art.
L'onere della prova sull'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore
(Higi, op. cit., ad art. 267 CO, N. 119). Il
conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità, sulla base dell'art. 97
CO, provando che nessuna colpa gli è imputabile (Higi, op. cit., ad art. 267 CO, N. 97;
Svit, op. cit., ad art. 267-267a, N. 34).
Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato
della cosa e, se vi scopre dei difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO;
Guhl/Merz/Koller,
Das Schweiz. Obligationenrecht,
pag. 417 e segg.). Diversamente, questi è liberato dalla
sua responsabilità salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria
verifica (art. 267a cpv. 2 CO). La se-gnalazione circa i difetti deve essere trasmessa
al con-duttore entro alcuni giorni (2/3 giorni, Lachat, op. cit., pag. 524, N. 4.1, e riferimenti
alla N.
2.2 La notifica dei difetti (cosiddetta "Mängelrüge")
deve essere sostanziata. In altre parole, il locatore ha il compito di elencare
in essa, singolarmente e in modo distinto, di quali difetti egli ritenga che l'inquilino
debba rispondere nei suoi confronti. La semplice elencazione di difetti, dalla quale
non si possa - per una ragionevole controparte - desumere la reale volontà del proprietario
di ritenere responsabile il conduttore, non costituisce una sufficiente notifica
(Higi, op. cit., ad art. 267a CO, N. 26).
D'altro canto un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto
dall'inquilino (come però non è stato il caso in concreto), in cui
vengono indicate le condizioni dell'oggetto senza precisazione circa
quali difetti siano, a mente del locatore, da ascrivere al conduttore, non adempie
i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell'art. 267a CO (Higi,
op. cit., loc. cit., N. 29; Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione,
vol. 3 1995-1997, pag. 106; Lachat, op. cit.,
pag. 523, N. 3.6).
La mancata tempestiva notifica dei difetti, nella forma testé citata, ha effetto perentivo
sui diritti del locatore.
L'onere della prova in merito alla tempestività
e alla completezza della notifica grava sul locatore, mentre al conduttore spetta
perlomeno, affinché il giudice esamini la questione sotto tale prospettiva, l'onere
di allegazione in punto all'eventuale tardiva segnalazione (Higi,
op. cit., ad art. 267a CO, N. 37).
2.3 In concreto, va in primo luogo osservato che
malgrado la riconsegna effettiva delle chiavi all'istante sia avvenuta il
14 aprile 2004, costui ha avuto accesso all'appartamento (non è dato a sapere come
e per quale ragione) già nella prima quindicina di aprile 2004. Circostanza, questa,
dimostrata dal fatto che il locatore C. ha svolto il sopralluogo di constatazione
- peraltro senza avvisare la convenuta - con il perito comunale degli immobili,
in data 9 aprile 2004 (doc. D).
Addirittura, risulta dagli atti che ancor prima del 9
aprile 2004, il locatore C. aveva dato incarico ad una ditta di impresa di pittura,
di eseguire i lavori di tinteggio del-l'appartamento;
lavori che erano in corso al momento del sopralluogo da parte del perito (doc. D:
"Sono in corso interventi di ritinteggio su pareti e plafoni"; cfr. anche
teste M., verbale 27 giugno 2006).
Questo fatto dimostra che il locatore ha potuto prendere visione
- e in effetti ha preso visione - dell'ente locato già
nei primi giorni di aprile 2004. Pertanto, la notifica dei difetti avvenuta con
lettera 23 aprile 2004 (ricevuta dalla convenuta il 28 aprile 2004, come da lei
affermato senza che l'istante lo abbia contestato), è chiaramente
tardiva, essendo intervenuta circa 20 giorni dopo la verifica dell'appartamento
da parte del locatore. Ciò deve valere, a maggior ragione, se si considera che quando
il perito degli immobili ha effettuato la sua constatazione,
il proprietario aveva già fatto eseguire parzialmente determinate opere di ripristino
dell'ente locato (ritinteggio), vanificando un'attendibile globale verifica dello
stato dei locali così come lasciati dall'inquilina. Lo scopo di
prevedere tempi brevi per la notifica dei difetti (2/3 giorni, v. sopra
consid. 2.1), è proprio quello
di evitare che la situazione venga nel frattempo modificata al punto da non essere
più ricostruibile con fedefacenza.
2.4 Di transenna si rileva che, anche se si volesse, per ipotesi,
partire dalla data (14 aprile 2004) di riconsegna di tutte le chiavi
dell'appartamento da parte della convenuta, la notifica pervenuta alla
locataria il 28 aprile 2004 si rivelerebbe irrimediabilmente tardiva.
3. A mente di questo giudice, vi sono due importi che vanno comunque
riconosciuti all'istante, indipendentemente da quanto qui sopra esposto. Si tratta
di quello relativo alla sostituzione del lavabo, così
come di 1/10 del montante concernente il ritinteggio dei locali (10 % di
fr. 3'421.70, fattura doc. S).
Infatti, in una lettera del 7 aprile 2004 (doc.
B), la convenuta - riconoscendo una responsabilità dei propri genitori per il danneggiamento
- si era dichiarata disposta ad accollarsi i costi di posa di un nuovo lavabo; inoltre
aveva ammesso il proprio obbligo a corrispondere 1/10 dei costi
di ritinteggio. Non sarebbe giustificato, poiché contrario al principio
della buona fede (art. 2 CC), tutelare l'atteggiamento
di P.U., la quale in un primo tempo (ancor prima della riconsegna dei locali) ha
ammesso tali danni ed in seguito ha sollevato in causa l'intempestività della loro
notifica. Concettualmente, non è pensabile appellarsi alla mancata notifica tempestiva
di danni la cui riparazione l'eccipiente aveva, da tempo,
dichiarato volersi assumere.
Di conseguenza vanno riconosciuti all'istante l'importo di fr.
342.-- (10 % della fattura doc. S concernente il ritinteggio;
la percentuale del 10 % si giustifica con riferimento alla durata della locazione
[dal 1995, v. tabella di longevità, in: Lachat,
op. cit., pag. 567]), e l'importo di fr. 621.55. Quest'ultimo
montante viene estrapolato dalla fattura T.
(doc. O, manodopera per fr. 257.50 + IVA al 7,6 % dedotto il 5 % di sconto) e
dalla fattura S. (doc. Q, sotto la voce "Lavabo Magnum"
fr. 333.-- + IVA
al 7,6 %).