GDL 12/31: Verifica dello stato del bene locato alla fine della loca-zione e notifica dei danni

Efficacia del verbale di riconsegna allestito dall'ammini-stratore dello stabile

Art. 267a CO

In assenza di contestazioni da parte dell'inquilino al momento della riconsegna dell'ente locato, deve essere ammessa l'efficacia di un verbale di constatazione dello stato dei locali allestito dall'amministratore dello stabile.

Il verbale di riconsegna che non menziona quali difetti sarebbero da ascrivere al conduttore non può costituire una formale e valida notifica dei danni.

La notifica dei danni avvenuta dopo oltre un mese dalla riconsegna dei locali è in ogni modo tardiva.

Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re Z. / K. del 23 settembre 2008

Estratto dai considerandi

In fatto ed in diritto:

1. Il signor K. ha condotto in locazione a far tempo dal 1° settembre 2002 l'abitazione di 14 locali, in virtù di un contratto sottoscritto con Z. Il contratto era stato concluso per una durata indeterminata, con facoltà di disdetta, previo preavviso di 3 mesi - la prima volta per il 1° settembre 2004 - e prevedeva una pigione mensile di fr. 3'600.--. Il deposito di garanzia era stato fissato in fr. 3'600.-- (doc. A: UC).

2.a) Con scritto 25 novembre 2003 il conduttore assegnava alla locatrice un termine di 15 giorni per effettuare tutta una serie di lavori di riparazione (piscina, serratura porta d'entrata, posa di una porta, persiana, lavatrice), avvertendo che in caso di scadenza infruttuosa del predetto termine avrebbe provveduto a depositare la pigione presso il competente Ufficio di conciliazione (doc. B: UC). Con scritto 12 dicembre 2003 la locatrice confermava al conduttore l'esecuzione di alcuni lavori, rimanendo in attesa di una sua presa di posizione al fine di definire alcuni dettagli e le date di intervento (doc. C: UC). Con scritto 16 dicembre 2003 la locatrice ribadiva all'inquilino che l'ente locato sarebbe stato oggetto di perizia e proponeva alcune possibili date, rimanendo quindi in attesa di sue comunicazioni (doc. D: UC). Con scritti 14 ottobre 2003 e 6 novembre 2003 la locatrice sollecitava il pagamento delle pigioni relative ai mesi di settembre, ottobre e novembre 2003 (doc. G e F: UC), mentre con scritti 27 ottobre e 14 novembre 2003 la locatrice sollecitava il versamento del deposito di garanzia (doc. H e I: UC). Con scritti 12 febbraio e 11 marzo 2004 la locatrice chiedeva al conduttore il pagamento dell'importo di fr. 2'843.55 dapprima (doc. BB: UC), diminuiti in seguito a fr. 2'237.25 poi (doc. CC: UC) a titolo di spese di elettricità per il periodo 2002-2003. Con scritto 3 marzo 2004 il conduttore contestava la pretesa relativa all'elettricità, a suo dire compresa nella pigione, comunicando altresì di voler prov-vedere a versare il deposito di garanzia in data 9 marzo 2004 (doc. EE: UC).

2.b) Con istanza 30 dicembre 2003 il conduttore adiva l'Ufficio di conciliazione postulando la riduzione della pigione nella misura del 30 % sino alla riparazione dei difetti già segnalati, con conseguente liberazione delle pigioni depositate, e postulava altresì l'eliminazione di diversi difetti (doc. E: UC). In sede di udienza del 9 marzo 2004 la parte locatrice si impegnava a riparare la persiana della camera da letto, mentre che per i rimanenti difetti le parti si accordavano nel senso di non procedere ad alcuna riparazione, riconoscendo al conduttore una riduzione della pigione onnicomprensiva di fr. 1'000.--. Conseguentemente le pigioni depositate venivano liberate nella misura di fr. 1'000.-- a favore del conduttore e di fr. 13'400.-- a favore della parte locatrice (doc. N: UC). La vertenza veniva pertanto dichiarata conciliata (doc. : UC).

2.c) A seguito della disdetta notificata dalla locatrice l'8 gennaio 2004, con istanza 9 febbraio 2004 il conduttore adiva nuovamente l'Ufficio di conciliazione postulando in via principale l'annullamento della stessa ed in via subordinata la protrazione della locazione per la durata di 4 anni a de-correre dal 1° settembre 2004. Contestualmente all'udienza del 9 marzo 2004, le parti concordavano di prorogare inderogabilmente il contratto fino al 31 agosto 2005, dando facoltà al conduttore di lasciare l'ente locato a partire da subito con un preavviso scritto di un mese per la fine di un mese qualsiasi (doc. N UC). Di conseguenza anche questa vertenza veniva dichiarata conciliata (doc. N: UC).

2.d) Con scritto 28 aprile 2004 il conduttore si diceva d'accordo a che la pigione dovuta per il mese di aprile 2004 venisse compensata con il deposito di garanzia mai riversato su un apposito conto, confermando che i locali sarebbero stati riconsegnati il 30 aprile 2004 alle ore 15.00 (doc. O: UC).

3.a) In data 30 aprile 2004 aveva luogo la verifica dei locali ad opera della rappresentante della locatrice alla presenza della locatrice stessa, del conduttore e di tale signor K. (doc. P: UC). Con scritto 28 maggio 2004 la locatrice notificava i danni riscontrati alla compagnia assicurativa del conduttore, chiedendo il suo intervento e allegando un preventivo allestito per un importo complessivo di fr. 15'530.-- (doc. Q: UC). Con scritto 9 giugno 2004 la locatrice comunicava al conduttore di aver richiesto l'intervento della predetta assicurazione (doc. R: UC). In data 15 giugno 2004 il perito delle assicurazioni, esperito un sopralluogo, allestiva il suo rapporto e con riferimento al preventivo allestito quantificava in fr. 1'500.--/2'000.-- il risarcimento a favore della locatrice (doc. S: UC). Con scritto 12 luglio 2004 l'assicurazione quantificava definitivamente in fr. 1'800.-- l'importo risarcibile alla locatrice, chiedendo nel contempo l'autorizzazione dell'inquilino a procedere in tal senso (doc. T: UC).

3.b) Con precetto esecutivo - spiccato il 2 novembre 2004 - la locatrice escuteva il convenuto per l'incasso di fr. 3'600.-- oltre interessi al 5 % dal 1° aprile 2004. Il conduttore dal canto suo interponeva tempestiva opposizione (doc. V: UC). Con scritto 22 febbraio 2005 la locatrice assegnava al conduttore un ultimo termine per provvedere al versamento dell'importo di fr. 12'430.-- relativo alle spese accessorie 2004 e alle spese di pulizia e di ripristino dei danni, av-vertendo che in caso di mancato pagamento avrebbe adito le vie legali (doc. Z: UC). Con scritto 7 marzo 2005 il conduttore chiedeva alla locatrice di specificare come fosse composta la predetta pretesa, chiedendo pure l'invio di tutti i giustificativi e contestando infine ogni e qualsiasi pretesa della stessa poiché intempestiva (doc. AA: UC).

4. Con l'istanza in esame, preventivamente sottoposta all' esame dell'UC il quale ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A), la locatrice ha postulato la condanna del conduttore al pagamento dell'importo di fr. 17'977.60 oltre interessi a far tempo dal 30 aprile 2004 a titolo di risarcimento danni e di rimborso delle spese di elettricità 2002-2004.

A suo dire al momento della riconsegna dell'ente locato sarebbe stata accertata l'esistenza di diversi difetti imputabili al conduttore. Tali difetti sarebbero stati prontamente notificati all'inquilino, il quale non avrebbe in alcun modo reagito. Dopo l'intervento della sua assicurazione, sollecitata dalla locatrice, rimarrebbe infatti ancora scoperto l'importo di fr. 14'985.50 (pulizia piscina, pulizia appartamento, ripristino scale interne, sostituzione pompa piscina), oltre ad un importo di fr. 2'992.10 relativo alle spese di elettricità 2002-2004.

In sede di discussione il conduttore ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza adducendo essenzialmente che concretamente non vi sarebbe stata una tempestiva notifica dei danni. Quanto alle spese di elettricità, le stesse sarebbero comprese nel contratto di locazione e pertanto nulla sarebbe dovuto a tale titolo. Per il resto l'appartamento sarebbe stato consegnato in buono stato e pulito.

5.a) Giusta l'art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (cpv. 2).

Innanzitutto incombe al locatore provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secon-dariamente che gli stessi non esistevano all'inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 805 segg.). Per essere tempestiva ai sensi dell'art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L'avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni é senz'altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S. / T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 805 segg.; CdB 1997, pag. 28).

Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest'ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di consta-tazione dei difetti - pur se sottoscritto dall'inquilino - in cui vengono indicate le condizioni dell'ente locato senza precisare quali difetti siano - a mente del locatore - da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l'art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz'altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S. / T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 805 segg.; Svit, Kommentar, N. 35 ad art. 267-267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO, Lachat, op. cit., pag. 805 segg.). Per quanto attiene ai difetti occulti, segna-tamente ai difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica, il locatore - una volta accertata la loro esistenza - deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell'ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).

5.b) Conformemente all'art. 8 CC incombe al locatore che pre-tende il risarcimento del danno l'onere di provare l'esistenza di tutte le premesse (ad eccezione della colpa del conduttore) sulle quali si fonda la sua pretesa (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, N. 119).

5.c) Nella specie si ha che il conduttore ha riconsegnato i locali il 30 aprile 2004. Il medesimo giorno l'amministratrice dell'im-mobile ha allestito il verbale di riconsegna alla presenza della locatrice, del conduttore e del tuttofare della proprietaria. Tale verbale è stato infine sottoscritto da tutti i presenti (doc. P: UC e verbale di udienza del 12 dicembre 2005, testi K. e C.). Quanto alla portata di tale documento deve valere in primis che non risulta che il conduttore abbia in qualche modo contestato la verifica dei locali e l'allestimento del relativo verbale di constatazione da parte della rappresentante della locatrice. Benché la verifica dei locali ed il verbale di riconsegna non siano avvenuti ad opera di una persona neutra quale è il perito comunale degli immobili, stante come a tale riguardo non vi siano state contestazioni di sorta, si deve quindi ritenere che il documento agli atti configura un valido verbale di riconsegna (doc. P: UC). Circa la notifica dei difetti alla parte conduttrice, nulla in atti permette di affermare che nella specie la locatrice abbia notificato all'inquilino tutti i difetti per i quali veniva reso responsabile in maniera chiara, precisa e dettagliata. Non giova al riguardo l'affermazione dell'amministratrice dello stabile – che peraltro, occorre rilevare, ha pur sempre rappresentato la locatrice e non può sicuramente considerarsi persona completamente neutra - secondo cui l'inquilino, in occasione della riconsegna, sarebbe stato reso attento sulla necessità di porre rimedio ai difetti evidenziati (verbale audizione testimoniale C.). Nemmeno può rilevare che il conduttore, in calce al verbale, ne abbia contestato alcuni punti. Già solo per il fatto che il predetto verbale appare per molti versi del tutto generico, risulta infatti difficile ammettere che in concreto vi sia stata una formale notifica ai sensi di legge. E ciò avuto in par-ticolare riguardo alle pretese qui formulate dalla locatrice. A fronte di una pretesa per lavori di pulizia di ben fr. 6'960.-- (doc. Q), la relativa notifica avrebbe dovuto specificare ogni singolo intervento da effettuare. Circa il ripristino e la sistemazione delle scale interne basti invece osservare che il predetto verbale non menziona alcunché a tale riguardo. Per il resto nemmeno il verbale, da solo, può configurare una valida notifica, non precisando in alcun modo quali difetti sarebbero da ascrivere all'inquilino.

Dagli atti emerge poi che con scritto 28 maggio 2004 la locatrice ha richiesto l'intervento dell'assicurazione del conduttore a copertura degli asseriti difetti, inviando un preventivo per un importo complessivo di fr. 15'530.-- (doc. Q: UC), mentre solo il 9 giugno 2004 si è rivolta per iscritto al conduttore (doc. R: UC). Ora, entrambi gli scritti non possono supplire alla carenza di una valida notifica dei difetti, la prima lettera essendo stata inviata all'assicurazione dell'inquilino (doc. Q: UC), ed il secondo scritto configurando una semplice comunicazione al conduttore medesimo (doc. R: UC). A ciò aggiungasi che tali scritti sono in ogni modo tardivi, essendo stati spediti dopo quasi un mese (doc. Q UC) rispettivamente oltre un mese dopo la riconsegna dei locali (doc. R: UC), avvenuta come detto in data 30 aprile 2004. Per il resto non può nemmeno rilevare che l'assicurazione dell'inquilino abbia in concreto riconosciuto un risarcimento di fr. 1'800.-- (doc. S e T), e ciò alla luce dell'audizione testimoniale del perito assicurativo, il quale in questa sede ha sostanzialmente dichiarato di aver allestito il suo rapporto basandosi esclusivamente sulle constatazioni dell'amministratrice dello stabile senza tuttavia compiere accertamenti o verifiche di sorta (v. verbale audizione testimoniale S.).

Ancora occorre rilevare che agli atti manca ogni e qualsiasi documento attestante lo stato dei locali all'inizio della locazione, per il che nella specie non sarebbe comunque possibile effettuare un raffronto tra la situazione iniziale e quella al momento della riconsegna.

Ne discende che, avuto riguardo ai principi dinanzi evocati, le pretese della parte locatrice formulate a titolo di risarcimento dei danni devono essere respinte senza la necessità di esaminarle ulteriormente nel merito.

Abbondanzialmente va tuttavia detto che anche nel merito le singole pretese andrebbero in ogni modo respinte, non risultando essere debitamente comprovate. La conferma d'ordine della ditta designata non è infatti corredata del benché minimo documento giustificativo, mentre circa gli interventi della piscina é stata prodotta una fattura del 2002 (doc. Q UC), che già per questo motivo non può essere posta a carico dell'inquilino.