GDL 12/29: Tempestività e precisione nella notifica di eventuali danni del bene locato al momento della sua riconsegna

Art. 267a CO

La notifica dei difetti al momento della riconsegna del bene locato deve essere sostanziata a cura della parte locatrice. In altre parole il locatore ha il compito di elencare per quali danni egli ritenga che l'inquilino debba rispondere nei suoi confronti.

Una semplice elencazione dei danni, dalla quale non si possa desumere la reale volontà del proprietario di ritenere il conduttore così responsabile, non costituisce dunque una notifica sufficiente.

Anche un verbale di constatazione dei danni, malgrado la sua sottoscrizione a cura dell'inquilino, non risulta conforme se vengono semplicemente indicate le condizioni del bene locato così riconsegnato senza precisazione degli asseriti danni.

Pretura della giurisdizione di Locarno-Città in re S. / D. del 29 dicembre 2008

Estratto dai considerandi

In diritto:

1. Omissis.

2. La notifica dei difetti (cosiddetta "Mängelrüge") deve essere sostanziata. In altre parole, il locatore ha il compito di elen-care in essa, singolarmente e in modo distinto, di quali difetti egli ritenga che l'inquilino debba rispondere nei suoi confronti. La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa - per una ragionevole controparte - desumere la reale volontà del proprietario di ritenere responsabile il conduttore, non costituisce una sufficiente notifica (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267a CO, N. 26).

D'altro canto un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto dall'inquilino, in cui vengono indicate le con-dizioni dell'oggetto senza precisazione circa quali difetti, siano, a mente del locatore, da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell'art. 267a CO (Higi, op. cit., loc. cit., N. 29; Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 3 1995-1997, pag. 106; Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag. 806).

La mancata tempestiva notifica dei difetti, nella forma testè citata, ha effetto perentivo sui diritti del locatore.

L'onere della prova in merito alla tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore, mentre al conduttore spetta perlomeno, affinché il giudice esamini la questione sotto tale prospettiva, l'onere di allegazione in punto alla eventuale tardiva segnalazione (Higi, op. cit., ad art. 267a CO, N. 37).

3. Nella fattispecie, si deve ritenere che il locatore ha tempe-stivamente e correttamente adempiuto il proprio onere di notifica, trasmettendo al conduttore, in data 19 dicembre 2005 (vale a dire 3 giorni dopo la riconsegna dell'appar-tamento), uno scritto raccomandato con l'elenco dei danni/difetti dei quali egli intende(va) rendere responsabile l'inquilino stesso (doc. E).

Detto questo, si impone di esaminare le singole poste fatte valere dall'istante con l'allegato introduttivo di causa.

4. Ritinteggio locali (fr. 2'700.--).

4.1 L'istante rivendica l'importo di fr. 2'700.-- per i costi riferiti al ritinteggio dei locali (doc. G); a mente sua il cattivo stato delle pareti dell'appartamento ("macchiato oltre la normale usura" e con alcuni "danni da fumo di sigaretta", doc. E) è ascrivibile all'inquilino, che deve perciò risponderne. Il convenuto contesta questa richiesta di risarcimento, adducendo che simili costi andrebbero a carico dell'istante, ritenuto che i danni riscontrati all'intonaco sarebbero "da ricondurre all'elevata umidità strutturale causata dall'ultima esondazione del lago" (conclusioni convenuto, pag. 7). Egli contesta inoltre l'entità delle spese di ritinteggio, a suo dire "inspiegabilmente manifestamente elevate" (conclusioni convenuto, pag. 7).

Orbene. Dal verbale di constatazione danni del 27 giugno 2003 si evince che, al momento in cui l'inquilino aveva preso in consegna l'appartamento locato, quest'ultimo era stato completamente ritinteggiato e non presentava difetti di sorta (doc. D). Dal verbale di costatazione allestito al momento della riconsegna, in data 16 dicembre 2005, emerge invece che praticamente tutti i locali dell'appartamento, ad esclusione dei due bagni, necessitavano una ritinteggiatura o dei ritocchi.

In merito alla valenza probatoria del verbale redatto al momento della riconsegna, non sottoscritto dal convenuto, va detto che esso, in assenza di questa firma, non può costituire mezzo di prova per i punti oggetto di contestazione (Lachat, op. cit., pag. 804). Tuttavia, a ben vedere, nel caso che ci occupa questo aspetto è di importanza secondaria, ritenuto che il convenuto non contesta che le pareti fossero da ritinteggiare, ma contesta la causa dei difetti riscontrati alle medesime e, soprattutto, che debba essere tenuto a pagarne l'eliminazione.

A titolo abbondanziale va inoltre detto che l'istante ha provveduto a fare allestire ed ha prodotto un rapporto peritale a cura del perito comunale degli immobili locativi (doc. F). Questo rapporto gode della presunzione di cui all'art. 9 CC, ciò che impone di ritenere per veri i fatti in esso attestati, rimanendo riservata la possibilità di fornire una controprova (Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, ad art. 267-267a CO, N. 36).

4.2 Nel caso concreto l'istante ha fornito la prova che i difetti alla tinteggiatura dell'ente locato sono intervenuti durante la locazione ad opera del convenuto per mezzo dei due verbali di consegna versati agli atti. Stante questo, al convenuto incombeva l'onere di provare che i difetti riscontrati non gli sono imputabili (Lachat, op. cit., pag. 812; Svit, op. cit., ad art. 267-267a CO, N. 30a). Egli ha però fallito in tale esercizio. Infatti, l'assunto secondo cui i danni relativi alla tinteggiatura dell'appartamento sarebbero riconducibili all'umidità strutturale dell'immobile non può ritenersi provato. Se, come si dirà meglio in seguito, è ben vero che l'arch. B., su incarico dell'assicuratore RC del convenuto, ha stilato un rapporto nel quale ha dichiarato, riferendosi ai difetti riscontrati al parchetto dell'appartamento, che sono ricondu-cibili ad "un'elevata umidità strutturale, estranea all'uso della cosa locata", ciò non significa ancora che detta umidità possa essere ritenuta la causa dei danni alle pareti (v. doc. 2). Lo stesso architetto B. ha menzionato tra gli interventi da attuare per eliminare i difetti/danni, la "tinteggiatura completa" dell'appartamento; l'esperto non ha però evi-denziato nulla circa la causa di detti difetti e, in particolare, non ha menzionato l'umidità strutturale quale possibile origine dei medesimi. Anzi, l'arch. B., sentito in qualità di teste anche nell'ambito di un'altra procedura pendente tra le parti, riferendosi all'appartamento locato dal convenuto ha affermato che "le pareti dell'appartamento non erano proprio pulite, si trattava comunque di una sporcizia superiore ad un uso ordinario". D'altronde, anche le fotografie allegate al rapporto dell'arch. B. attestano i danni alla tinteggiatura delle pareti (doc. 2); danni che, in tutta evidenza, non sono ascrivibili ad umidità, bensì ad un uso non conforme al contratto e assai poco diligente.

4.3-4.4 Omissis.

4.5 Ebbene, in considerazione di tutto quanto precede, questo Giudice è giunto alla conclusione che al momento della presa in consegna dell'appartamento da parte del convenuto, il medesimo non presentava difetti alle pareti e che, in ogni caso, quelli subentrati in seguito e assertamente notificati dal convenuto, e in ogni caso comunque limitati al soffitto del bagno grande, non erano tali da necessitare l'intervento del locatore. D'altronde non si spiegherebbe altrimenti il fatto che, al momento della riconsegna dell'appartamento, questi difetti non fossero più presenti, se non, come visto in precedenza, in maniera lieve e limitatamente ad un angolo del bagno grande. Difetto, questo, che risulta ad ogni buon conto del tutto irrilevante a fronte degli altri difetti alle pareti attestati dai vari periti intervenuti sul posto. Alla luce di quanto precede appare giustificato riconoscere all'istante l'importo di fr. 2'700.-- a dipendenza dei lavori eseguiti dall'impresa di pittura. Importo, questo, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto, del tutto equo e congruo se si considera la grandezza dell'appartamento e l'entità dei lavori eseguiti.

5. Materiale sanitario e revisione bagno (fr. 520.--)

La locatrice chiede il versamento di un importo di fr. 520.--, pari alla fattura da lei onorata e riferita agli interventi effettuati da una ditta "per fornitura materiale sanitario mancante e revisione bagno" (istanza, pag. 5 e doc. H).

Gli interventi in questione, attuati per eliminare i difetti presenti nei bagni dell'appartamento, danni menzionati dal perito immobiliare (doc. F) e dall'arch. B. (doc. 2), costituiscono senza dubbio dei difetti dovuti ad usura straordinaria e ad un uso poco diligente del conduttore e la loro eliminazione deve dunque essere posta a carico di quest'ultimo.

Anche l'importo di fr. 520.-- richiesto dall'istante, comprovato (doc. H) e congruo, deve quindi essere ammesso.

6. Riparazione e sostituzione cucina (fr. 597.70)

Un'altra posta del danno fatta valere dall'istante è costituita dall'importo di fr. 597.70 per i lavori di riparazione e sostituzione eseguiti nel locale cucina. Riallacciandosi a quanto detto poc'anzi in merito ai verbali di constatazione e ai referti allestiti dagli architetti, anche in questo caso è innegabile che i difetti in parola siano stati provocati dal convenuto e vadano al di là dell'usura ordinaria dell'oggetto locato. È dunque corretto che quest'ultimo venga astretto a rifondere all'istante anche fr. 597.70 (doc. I).

7. Sostituzione porta del bagno (fr. 490.--)

Al momento della riconsegna dell'appartamento uno dei bagni era munito di una porta sfondata. Questo difetto, tempestivamente notificato tramite il verbale di consta-tazione del 16 dicembre 2005 (porta d'entrata "da sostituire", doc. C) e tramite la lettera raccomandata del 19 dicembre 2005 inviata dall'Agenzia immobiliare all'indirizzo del convenuto (doc. E), è stato riportato anche dall'arch. B. nel suo rapporto all'assicuratore RC alla voce "danni volontari" (porta del bagno sfondata, scardinata; doc. 2). La sosti-tuzione della porta in questione deve pertanto essere posta integralmente a carico del convenuto, il quale sarà dunque tenuto a rifondere all'istante fr. 490.-- a questo titolo (doc. J). Nell'allegato responsivo prodotto all'udienza di discussione il convenuto ha del tutto genericamente contestato le fatture prodotte dalla controparte, definendole "oltremisura elevate" (risposta, pag. 6).

Orbene. L'importo di cui alla fattura qui in discussione - che indica erroneamente "per la porta della cucina", quando dalle fotografie agli atti emerge chiaramente che la porta "sfondata" era quella del bagno (doc. N5, v. anche verbale teste B. del 19.2.2008, pag. 4), appare del tutto corretta e proporzionata. La richiesta dell'istante in merito a questa posta del danno va quindi totalmente tutelata.

8. Sistemazione parchetto (fr. 5'570.--)

8.1 L'istante chiede la rifusione di fr. 5'570.-- per i lavori eseguiti al parchetto dell'appartamento locato al convenuto, dopo l'uscita di quest'ultimo. I lavori in questione hanno riguardato in particolare la lamatura e la riparazione della superficie in legno presente nei vani soggiorno, atrio e nelle camere e la sostituzione dello zoccolino (doc. L).

Ora, ripercorrendo i danni indicati nel verbale di constatazione allestito al momento della riconsegna dell'appartamento si evince che il pavimento del corridoio era "da lamare"; quello del soggiorno "da riparare e rilamare completo", quello della camera N. 2 "da lamare", mentre quello della camera N. 3 "da riparare e lamare" (doc. C). Il referto peritale dell'arch. B. è maggiormente circostanziato e indica pure quale tipo di danni presenta il parchetto posato nel corridoio e nelle camere n. 2 e 3: "era rigato, scheggiato e bruciato a causa dell'incuria dell'inquilino" (doc. 2). Il medesimo perito ha però anche affermato che "i pavimenti in legno del soggiorno, delle camere 2 e 3 e del corridoio, oltre ai danni causati dal conduttore, presentano in vari punti distaccamenti dei listelli, relativi ad un'elevata umidità strutturale, estranea all'uso della cosa locata…" (doc. 2). L'arch. B., sentito quale testimone, ha confermato inte-gralmente il contenuto del rapporto peritale da lui stilato su incarico dell'assicuratore RC del convenuto (verbale del 19.2.2008, pag. 5). Il perito comunale nel suo rapporto non ha per contro menzionato le possibili cause dei danni al parchetto, limitandosi ad indicare, per ogni singolo locale, che "alcune parti di parchetto sono staccate dal sottofondo". Sentito in qualità di teste, il perito comunale, ha ribadito quanto rilevato in merito ai danni al parchetto, senza però fare riferimento a problemi di umidità (verbale teste M., pag. 3). Tuttavia il medesimo architetto, in occasione della sua escussione esperita nell'ambito della causa DI.2006.184, aveva dichiarato: "Durante il sopralluogo avvenuto alla riconsegna dei locali, confermo di aver rilevato macchie di umidità; il parquet, guardandolo controluce, era leggermente ondulato ma non in maniera tale da rendere inabitabile l'appartamento. Alcune parti erano staccate…". (verbale teste M., pag. 2, inc. rich. DI.2006.184).

8.2 Dalle affermazioni dell'arch. B. si evince che i danni riscontrati al parchetto nell'appartamento locato dal convenuto si possono in sostanza suddividere tra quelli causati dall'incuria e dall'usura straordinaria ad opera dell'inquilino e quelli riconducibili ad un'umidità strutturale dell'appartamento. Circostanza, quest'ultima, che, come visto poc'anzi, trova conferma anche nel verbale del perito comunale e non può dunque essere ignorata.

Stante quanto precede, nel caso concreto si può considerare sufficientemente comprovato il fatto che la sistemazione e lamatura del parchetto effettuata dopo l'uscita del convenuto dall'ente locato, si è resa necessaria anche perché il pavimento era danneggiato dall'umidità del sottofondo (testi B. e M.).

Ora, in simile evenienza, appare equo e corretto suddividere l'onere finanziario dipendente dalla sistemazione dei pavimenti dell'appartamento in questione tra conduttore, reo di aver utilizzato l'oggetto locato contravvenendo al suo obbligo di diligenza - rigando, bruciando e scheggiando il parchetto - e il locatore, che deve accollarsi i danni provocati dall'umidità della soletta.

8.3 In assenza di una perizia giudiziaria utile a determinare con precisione l'entità dei danni cagionati dall'incuria e quella dei danni causati dall'umidità strutturale del sottofondo, questo Giudice ritiene di poter equitativamente ripartire i costi riferiti agli interventi di cui alla fattura doc. L per 1/5 a carico del convenuto e per 4/5 a carico dell'istante. Tale suddivisione si fonda sulle seguenti constatazioni:

- i danni ascrivibili al comportamento del convenuto non sono trascurabili (foto N. 12, 13, 14 doc. 2), ritenuto che, ad eccezione della camera N. 1, tutti i vani dell'appartamento con il pavimento in parchetto presentavano dei segni evidenti ed importanti e che il rapporto di locazione è durato tutto sommato poco (meno di due anni e mezzo);

- il distaccamento di listelli in legno riscontrato dall'arch. B. nel soggiorno, nel corridoio e nelle camere N. 2 e 3 con-figura un danno ingente che, come rilevato dal medesimo architetto, è ben più grave rispetto a quelli cagionati dal conduttore;

- l'importo di fr. 1'140.-- fatturato dalla ditta per la sostituzione dello zoccolino in tutto l'appartamento non può essere posto a carico del convenuto, ritenuto che, con riferimento allo zoccolino, l'istante non ha provveduto a notificare correttamente il difetto, avendo unicamente annotato nel verbale (doc. C) che esso si presentava "rigonfio" nel soggiorno e che era "da sostituire" in corridoio. A questi difetti l'istante non ha però fatto accenno nel successivo scritto del 19 dicembre 2005, omettendo così di notificarli a norma di legge. A ciò si aggiunga che, ad ogni buon conto, al convenuto non avrebbe potuta essere accollata la spesa per la sostituzione totale dello zoccolino, ma semmai unicamente quella limitata ai metri lineari di zoccolino necessari per sostituire le zone danneggiate.

Tutto questo considerato, l'inquilino dovrà rifondere alla locatrice fr. 1'114.-- a dipendenza dei danni al parchetto dell'appartamento.

9. Pulizia (fr. 1'020.--)

Per finire la locatrice postula la rifusione dell'importo di fr. 1'020.-- fatturatole dall'impresa, la quale ha provveduto alla pulizia completa dell'appartamento riconsegnato dal con-venuto. La riconsegna dell'appartamento pulito è un obbligo che incombe al conduttore in virtù del contratto di locazione; se il conduttore non si assume tale obbligo, è facoltà del locatore fatturargli le spese per la pulizia (Lachat, op. cit., pag. 808).

Ritenuto che sia dal verbale di riconsegna (doc. C), che dalla perizia esperita dall'arch. B. (doc. 2), emerge che l'ap-partamento locato, al momento della riconsegna, era carente quanto a pulizia, è corretto accollare all'inquilino uscente le spese sostenute in quest'ambito dall'istante. Circa l'importo fatturato dall'impresa incaricata del lavoro, ritenuto anch'esso eccessivo dal convenuto (risposta, pag. 7), questo giudice, in funzione della grandezza dell'appartamento e dello stato in cui esso si presentava, ritiene di poterlo giudicare corretto e adeguato.