GDL 12/27: La limitazione temporale di una locazione a tempo determinato deve essere prevedibile e certa
Un contratto di durata determinata presuppone l'esistenza di tre condizioni cumulative, segnatamente l'esistenza di un accordo fra le parti da cui traspare la durata limitata della locazione, la volontà delle parti di porre fine al contratto alla scadenza pattuita e l'inesistenza di una qualunque disdetta per risolvere il contratto.
Un contratto di durata determinata può essere comunque rescisso anticipatamente dall'una o dall'altra parte se le condizioni legali per una tale rescissione, in specie la mora degli inquilini, sono adempiute.
Conseguentemente, anche nel contratto di durata determinata valgono le disposizioni e le procedure in caso di mora nel pagamento delle pigioni e delle spese accessorie ai sensi dell'art. 257d CO.
Pretura del Distretto di Lugano in re I. / B. del 5 marzo 2008
Estratto dai considerandi
In fatto ed in diritto:
1. B. e F. SA, quali conduttori, e
Per quanto qui di rilievo al punto 4 della convenzione le parti pattuivano quanto segue:
<<La presente convenzione annulla e sostituisce il contratto di locazione fino ad oggi vigente. Il canone di locazione, lo stato dell'ente locato, così come tutte le altre disposizioni contrattuali, per quanto non modificate dalla presente convenzione, rimangono invariate.
Per contro la durata del rapporto locativo viene fissata di comune accordo fino al 31 gennaio 2007. Detta scadenza è da intendersi quale definitiva.>> (doc. E, punto 4)
Al punto 7 della medesima convenzione le parti stabilivano inoltre:
<<Dopo attenta verifica contabile, le parti concordano sul-l'indicare in fr. 12'000.-- gli arretrati di locazione a tutto il 31 dicembre 2005. Detto importo verrà soluto, in solido, dai conduttori in ragione di rate mensili di fr. 1'000.-- cadauna, pagabili unitamente al canone di locazione entro il 15 di ogni mese, la prima volta entro il 15 gennaio 2006. I conduttori sono liberi di procedere a versamenti più consistenti, rispettivamente di versare una tantum il dovuto. Il mancato rispetto delle scadenze mensili farà scattare, previa diffida scritta con l'assegnazione di un termine ultimo di 10 giorni per il pagamento della rata scaduta, l'esigibilità di tutto l'importo residuo.>> (doc. E, punto 7).
2.a) Con scritto 10 ottobre 2006, inviato ai tre conduttori separatamente, la parte locatrice ha diffidato gli stessi al pagamento di un importo di fr. 32'870.-- entro il termine di 30 giorni, con l'avvertenza che in caso di inadempienza il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C). Con moduli ufficiali 14 e 20 novembre 2006 la locatrice ha quindi notificato ai conduttori singolarmente la disdetta della locazione per il 31 dicembre 2006 (doc. D).
2.b) Con istanza 14 dicembre 2006 i soli B. hanno contestato la disdetta dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione postulando in via principale di dichiarare nulla e senza effetti la disdetta 14 novembre 2006 e, subordinatamente, la protrazione della locazione (Inc. UC). In occasione del-l'udienza del 6 febbraio 2007 la predetta autorità ha formulato una proposta transattiva rilevando nel contempo che qualora la locatrice avesse presentato una domanda di sfratto, l'incarto sarebbe stato trasmesso alla Pretura per quanto di sua competenza (doc. A; Inc. UC).
2.c) Con istanza 19 febbraio 2007 la parte locatrice ha presentato una prima istanza di sfratto a ragione della mancata riconsegna dell'ente locato alla scadenza della disdetta (Inc. N. DI.2007.238). In sede di discussione la parte locatrice, preso atto delle eccezioni sollevate dalla controparte, ha postulato la sospensione della procedura che è quindi stata sospesa con ordinanza 16 aprile
3.a) Con istanza 8 maggio 2007 la parte locatrice ha presentato una nuova istanza di sfratto adducendo essenzialmente la provata mora della parte conduttrice. Nella misura in cui l'istanza di contestazione della disdetta non indicherebbe l'esatta ragione sociale della locatrice, le disdette sarebbero da ritenersi incontestate. Subordinatamente ha chiesto lo sfratto dei conduttori a ragione della scadenza della durata contrattuale fissata dalle parti nella nota convenzione per il 31 gennaio 2007.
3.b) In sede di discussione la parte locatrice ha preliminarmente dichiarato di ritirare la prima istanza di sfratto. Con parallelo decreto di questa Pretura la relativa causa va quindi stralciata dai ruoli (Inc. N. DI.2007.238). Per il resto, in virtù del principio dell'attrazione di competenza (art. 274g CO), devesi qui esaminare l'istanza di contestazione della disdetta già presentata il 14 dicembre 2006 dinanzi al competente Ufficio di conciliazione (verbale di discussione 11 giugno 2007).
3.c) Con la risposta la parte conduttrice ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza di sfratto riconfermandosi nelle proprie allegazioni di cui all'istanza di contestazione della disdetta, postulando essenzialmente di dichiarare nulle e senza ef-fetto le disdette, e (recte: la domanda riconvenzionale essendo esclusa giusta l'art. 406 cpv. 1 CPC) subordi-natamente, di concedere una prima protrazione della loca-zione della durata di 4 anni.
3.d)-3.e) Omissis.
4.a) In primis deve valere che da una verifica esperita d'ufficio dal giudice è emerso che la procedura di fallimento della F. SA é stata chiusa con decreto 14 febbraio 2008 della Pretura del Distretto di Lugano e che la ragione sociale è pertanto stata radiata d'ufficio dal Registro di commercio il 15 febbraio 2008 (data di pubblicazione FUSC 21 febbraio 2008 www.hrati.ch). Ciò posto la richiesta formulata dai conduttori risulta essere priva d'oggetto, la parte F. SA in liquidazione essendo ormai sprovvista di personalità giuridica e l'istanza di sfratto presentata nei suoi confronti dovendo essere stralciata dai ruoli essendo venuto a mancare il presupposto processuale dell'art. 97 N. 4 CPC (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art.
4.b) Omissis.
5. Omissis.
6. Nel caso di specie in primis rileva qualificare la convenzione sottoscritta fra le parti il 10 gennaio 2006 (doc. E). Pacifico che si tratti di un contratto di locazione, avendo le parti peraltro indicato espressamente in ingresso "Convenzione (contratto di locazione)". Quanto alla durata del contratto va evidenziato che giusta l'art. 255 cpv. 2 CO la locazione è a tempo determinato se destinata ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita. La definizione legale del contratto di durata determinata presuppone l'adempimento di tre condizioni cumulative, segnatamente l'esistenza di un accordo fra le parti da cui traspare la durata limitata della locazione e la volontà delle parti di porre fine al contratto alla scadenza pattuita, senza la necessità di notificare una disdetta. La limitazione temporale della locazione deve essere determinabile, prevedibile e certa. E ciò nella misura in cui anche per il contratto di durata determinata vi è la possibilità di richiedere, al più tardi 60 giorni prima della scadenza, la protrazione della locazione (Higi, in Zürcher Kommentar, ad art. 255 CO, N. 27- 35).
Ciò posto non occorre disquisire a lungo per affermare che il contratto in esame configura una locazione di durata determinata giusta l'art. 255 cpv. 2 CO, tutti gli elementi qualificanti essendo dati. Dal testo contrattuale medesimo si evince chiaramente che le parti si sono accordate in merito alla durata della locazione e alla sua scadenza alla data stabilita, senza la necessità di notificare una disdetta. Al punto 4 dello stesso si legge infatti: <<Per contro la durata del rapporto locativo viene fissata di comune accordo fino al 31 gennaio 2007. Detta scadenza è da intendersi quale definitiva.>> (doc. E, punto 4). Ciò che peraltro era stato espressamente indicato anche nelle premesse al contratto stesso laddove le parti evidenziavano << omissis le parti intendono con la presente convenzione regolarizzare la situazione contrattuale e, contestualmente, concordare la rescissione consensuale del contratto per una scadenza certa, che deve essere considerata unica e definitiva, rinunciando in tale ottica i conduttori sin da ora a postulare eventuali protrazioni della locazione.>> (doc. E, Premesse). In questi termini il testo contrattuale agli atti non lascia quindi spazio a dubbi di sorta.
7.a) Accertato come in concreto la convenzione venuta in essere fra le parti configuri un contratto di locazione di durata determinata, occorre ora verificare se lo stesso sia stato validamente disdetto per mora della parte conduttrice.
Di principio il contratto di durata determinata può essere rescisso anticipatamente dall'una o dall'altra parte se le condizioni legali per una tale rescissione - in specie la mora degli inquilini - sono adempiute (Lachat, Le bail à loyer, pag. 398, Higi, op. cit., ad art. 257d CO, N. 5). Giusta l'art. 257d CO quando dopo la consegna di locali d'abitazione o com-merciali il conduttore è in mora, il locatore può assegnargli per iscritto un termine di almeno trenta giorni al fine di provvedere al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie scadute con la comminatoria che, scaduto infruttuosamente detto termine, la locazione verrà disdetta. Di principio il termine di trenta giorni inizia a decorrere il giorno successivo al ricevimento della diffida medesima; nel caso in cui il conduttore non ritira la raccomandata, la stessa si ritiene siccome ricevuta l'ultimo dei sette giorni di giacenza presso l'ufficio postale (DTF 119 II 149; Higi, in Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO, N. 37; Lachat, op. cit., pag. 209 e segg.). Nel caso in cui il locatore ha designato la posta quale ufficio di pagamento, il termine è salvaguardato se il conduttore provvede al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie arretrate presso un ufficio postale anche soltanto l'ultimo dei trenta giorni (DTF 124 III 145). Parimenti il termine si ritiene salvaguardato se il conduttore, prima della sua scadenza, dichiara di compensare l'importo richiesto con un credito vantato nei confronti del locatore (DTF 119 II 241; Lachat, op. cit., pag. 204 e segg.; Svit, Kommentar, ad art. 257d CO, N. 17 e segg.). Il locatore, da ultimo, è legittimato a disdire il contratto di locazione unicamente nel caso in cui il conduttore non ha versato tutta la somma reclamata (Higi, op. cit., ad art. 257d CO, N. 40; Lachat, op. cit., pag. 209 e segg.), e ciò mediante modulo ufficiale (art. 266l CO) notificato con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese. Il locatore non è tenuto a disdire il contratto immediatamente dopo lo spirare del termine di diffida; egli non può tuttavia attendere troppo, poiché, secondo le circostanze, la disdetta potrebbe rivelarsi abusiva. Per il resto nel caso in cui il locatore accetta senza alcuna riserva il pagamento tardivo delle pigioni arretrate o incassa le pigioni correnti senza formulare alcuna osservazione si deve ritenere che ha rinunciato alla rescissione della locazione (Lachat, op. cit., pag. 212; Svit, Kommentar, ad art. 257d CO, N. 34).
7.b) Nella specie si ha che con raccomandata 10 ottobre 2006, inviata ai tre conduttori separatamente, la locatrice ha diffidato gli stessi al pagamento dell'importo di fr. 32'870.-- entro il termine di 30 giorni con la relativa comminatoria di disdetta (doc. C). Su richiesta dei conduttori (doc. 5), la locatrice ha in seguito precisato che l'importo di fr. 32'870.-- era riferito ai canoni di locazione per il periodo aprile ottobre per una somma di fr. 23'870.-- nonché ad un ulteriore importo di fr. 9'000.-- di arretrati secondo la con-venzione (doc. 6).
Orbene, in primis va rilevato come la diffida di pagamento del 10 ottobre 2006, così come formulata, fosse manifesta-mente generica e, sotto il profilo dell'art. 257d CO, del tutto insufficiente. Al riguardo deve infatti valere che con la diffida di pagamento il locatore deve indicare esattamente quali pigioni od eventuali altri importi siano rimasti impagati al fine di permettere al conduttore di verificare il benfondato della pretesa della controparte. Ciò che in concreto non è avvenuto, i conduttori avendo dovuto richiedere alla locatrice le necessarie spiegazioni. Anche lo scritto del 26 ottobre 2006 non può tuttavia considerarsi un esempio di chiarezza, la somma di fr. 9'000.-- essendo genericamente denominata "Arretrati (vedi convenzione del 10 gennaio 2006)" (doc. 6). In effetti nella convenzione agli atti le parti, compiuta un'attenta verifica contabile, concordavano di indicare in fr. 12'000.-- "gli arretrati di locazione a tutto il 31 dicembre
Tutto ciò considerato, la disdetta per mora del 14 novembre 2006 (doc. D) deve essere dichiarata inefficace (DTF 121 III 156), la stessa non essendo stata preceduta da una valida diffida ai sensi dell'art. 257d CO. Ciò stante non rileva qui entrare nel merito delle ulteriori eccezioni sollevate dai conduttori.
8.a) In esito a quanto suesposto si deve comunque ritenere che il contratto di locazione venuto in essere fra le parti è giunto definitivamente a scadenza il 31 gennaio 2007 (doc. E), non potendosi qui ritenere che vi sia stata né una rescissione unilaterale della convenzione né tantomeno una riconduzione tacita della locazione. Da un lato, come più sopra evidenziato, il locatore è in ogni modo legittimato a disdire anticipatamente un contratto di locazione di durata determinata se le condizioni legali per una disdetta anticipata sono adempiute. Dall'altro la locatrice ha inoltrato una prima istanza di sfratto nel febbraio del 2007 adducendo essenzialmente la mora dei conduttori (Inc. no. DI.2007.238), per poi presentare quella che ci occupa nel maggio del 2007. Nell'istanza in esame, che è stata presentata al fine di sanare l'errore nell'indicazione della ragione sociale della parte locatrice, la locatrice ha invocato sia la disdetta per mora che l'intervenuta scadenza del contratto di locazione. È ben vero che già con la prima istanza la locatrice avrebbe potuto postulare lo sfratto invocando la fine della locazione. Tuttavia ciò non basta per ammettere una riconduzione tacita del contratto, stante come la locatrice proprio con l'istanza in esame abbia ribadito la sua intenzione di porre definitivamente termine alla locazione.