GDL 12/23: Calcolo della riduzione della pigione in caso di difetti del bene locato

Art. 259 e segg. CO

Un aggravamento della situazione del bene locato a seguito del ritardato intervento del locatore dopo la prima segnalazione dei difetti può giustificare una riduzione più ampia di pigione decorrente dalla prima segnalazione.

Una riduzione di pigione del 25 % per tutto il periodo in cui il bene locato è stato difettoso si giustifica proprio alla luce della proporzionale incidenza degli stessi difetti nell'insieme del bene locato.

Un'ulteriore domanda risarcitoria eccedente la riduzione di pigione comporta un onere probatorio a carico della parte conduttrice.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona in re D. / P. del 14 novembre 2007

Estratto dai considerandi

- sentite le parti all'udienza del 27 luglio 2007, in occasione della quale gli istanti hanno ribadito la loro pretesa di riduzione del canone di locazione e di risarcimento dei danni, mentre la convenuta ha contestato le pretese lamentando il fatto che gli istanti impedivano l'accesso ai locali per la riparazione delle tubature d'acqua che perdevano e causavano infiltrazioni ai piani sottostanti;

- che in quella sede è stata formulata una proposta che poi non è stata accettata dalla parte convenuta, per cui l'istruttoria è proseguita con il sopralluogo che è stato indetto il 27 settembre 2007, presenti le parti;

- posto che il contratto di locazione ha avuto inizio il 16 luglio 1990 e che già dal verbale del perito comunale del 13 giugno 2000 si rileva che v'erano tracce di umidità sotto la scossalina della finestra della camera del figlio e tracce di perdita al lato doccia con distacco di intonaco, nonché infiltrazione d'acqua al soffitto presso la scatola luce (doc. D);

- visto che già il 20 marzo 2000 i conduttori avevano lamentato difetti e che il 25 aprile 2000 non avevano ancora avuto riscontro al loro scritto da parte della proprietà, nonché che dal doc. F si rileva che nel 2004 il problema dell'umidità persisteva;

- posto che dalle constatazioni in loco è apparso che vi sono evidenti perdite d'acqua all'interno dell'appartamento e che sono pure rilevabili infiltrazioni, e meglio come si desume dal verbale di sopralluogo;

- ritenuto che è quindi comprovata l'esistenza dei difetti lamentati dai conduttori relativi all'umidità e alle infiltrazioni come pure quello delle piastrelle della terrazza a nord;

- atteso che nel frattempo è stato eseguito l'intervento di riparazione delle tubazioni che causavano infiltrazioni agli appartamenti sottostanti tant'è che non sono più visibili i fori nei muri che invece risultano dal doc. T;

- considerato che i difetti di cui sopra pregiudicano l'uso dell'ente locato e che quindi si giustifica una riduzione del canone di locazione a'sensi dell'art. 259d CO e ciò a far tempo dal momento in cui la proprietà ha avuto conoscenza dei difetti, vale a dire dal mese di aprile 2000 così come richiesto dai conduttori;

- visto che non si tratta di piccoli difetti, "Das Mass der Herabsetzung richtet sich grundsätzlich nach der Vermin-derung der Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch, d.h. des <Mietwertes>" (Svit, Kommentar Mietrecht II. N. 17 ad art. 259d CO), per cui a mente di questo Ufficio, alla luce del pregiudizio che appare re-lativamente importante, una riduzione del canone del 25 % fino alla fine del mese in cui i difetti saranno riparati è giustificata anche alla luce del lungo tempo trascorso dalla prima segnalazione senza che sia stato posto rimedio e visto pure che i difetti si sono nel tempo aggravati.

- per quanto concerne la domanda volta ad ottenere un risarcimento dei danni, questo Ufficio, in assenza di competenza, può dare soltanto atto del fallimento del tentativo di conciliazione. Il relativo onere probatorio compete integralmente alla parte conduttrice.