GDL 12/22: Azzeramento della pigione per un periodo limitato a seguito di inagibilità del bene locato
Un grave difetto del bene locato sopravvenuto per un periodo limitato di tempo può comportare l'azzeramento della pigione dovuta.
Compete alla parte locatrice eventualmente dimostrare che l'inattività dell'esercizio commerciale del conduttore era dovuta ad altri motivi indipendenti dal difetto del bene locato.
L'azzeramento nell'obbligo di pagare le pigioni può essere dunque giustificato da un perturbamento che raggiunga una grande intensità, allorché l'uso dei locali è temporaneamente impossibile, estremamente difficile o pericoloso.
Pretura della giurisdizione di Locarno-Città in re F. / R. e litisconsorzi del 25 ottobre 2007
Estratto dai considerandi
1.-7. Omissis.
7.1. Appare assodato che già prima della data in cui i locatori sono venuti a conoscenza dell'esistenza del difetto (5 dicembre 2005, teste U. e doc. G), l'esercizio pubblico era chiuso: non è dato a sapere da quanto, né si comprendono dagli atti le ragioni esatte per cui l'istante avesse proceduto alla chiusura (chiusura stagionale o altro). La teste V. (verbale 21 maggio 2007) ha comunque evidenziato che di regola, "durante le feste di Natale l'esercizio pubblico rimaneva aperto", mentre il teste K. ha affermato (verbale 21 maggio 2007): "A mio giudizio il locale è stato chiuso poiché non si poteva lavorare a causa delle infiltrazioni".
Come detto, non si riesce dunque ad evincere in maniera attendibile dagli atti se una chiusura invernale fosse stata comunque già programmata (e se sì per quale esatto periodo), o se fra il 5 dicembre 2005 e fine gennaio 2006 la chiusura dell'esercizio pubblico si sia rivelata una conseguenza unicamente della fuoriuscita di acqua.
Va però osservato che l'affermazione contenuta nello scritto 20 dicembre 2005 (doc. D) indirizzato al locatore, secondo cui il ristorante avrebbe dovuto riaprire "durante il mese di dicembre
7.2. Il locatario ha provato l'esistenza del difetto (importante) all'ente locato, nel periodo tra il 5 dicembre 2005 e il 26 gennaio 2006 (teste U., verbale 21 maggio 2007, che ha confermato che i lavori di ripristino sono stati terminati il 26 gennaio 2006 (doc. G, ad 4).
A mente di questo Giudice, sarebbe stato compito dei convenuti dimostrare in maniera precisa e attendibile che l'esercizio pubblico, nel dicembre 2005 e nel gennaio 2006, sarebbe ad ogni buon conto rimasto chiuso - per sospen-
sione stagionale dell'attività o altro anche qualora non fosse subentrato il difetto e che quindi quest'ultimo non abbia comunque pregiudicato l'uso della cosa. Dimostrazione che non è stata fornita.
7.3. Omissis.
7.4. In verità, invano si tenterebbe di reperire una prova a sostegno dell'affermazione dei convenuti secondo cui l'esercizio pubblico "sarebbe potuto rimanere aperto anche durante l'esecuzione dei noti lavori" (risposta, pag.
7.5. L'onere della prova in merito all'esistenza del difetto e alla durata della sua presenza spettava al conduttore, che vi ha fatto fronte, mentre sarebbe pertoccato ai convenuti dimostrare (art. 8 CC), in modo fedefacente, che, malgrado il difetto, l'ente locato era utilizzabile e che è solo a seguito della volontà dell'istante che lo spazio commerciale non è stato usato nel periodo in narrativa. Prova, questa, come detto, non fornita dai convenuti.
8. Omissis.
9. Ciò posto, si tratta di stabilire se debba essere concesso nei limiti temporali suindicati l'azzeramento del canone. La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di compravendita (Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 17; Züst, op. cit., pag. 187 e segg; II CCA 23 aprile
La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita, rispettivamente essere commisurata all'entità del difetto stesso (SJ 1997, 665).
In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al Giudice, secondo il suo potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare la quantificazione (Züst, op. cit., pag. 193, N. 337). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione, è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997, 666; Lachat, op. cit., pag. 169, N. 3.4).
Allorquando il difetto è grave, il locatario può domandare l'esonero integrale dal pagamento della pigione (soppressione del canone). Occorre comunque che il perturbamento raggiunga una grande intensità, ciò che può essere il caso quando l'uso dei locali è temporaneamente impossibile o estremamente difficile, ovvero ancora quando si crei un pericolo serio per la salute del locatario e della sua famiglia (Lachat, op. cit., pag. 168, N. 3.3).
10. Nella fattispecie, tra il 5 dicembre 2005 (data in cui i convenuti sono venuti a conoscenza del difetto) e il 26 gennaio 2006, data di conclusione dei lavori di riparazione (teste U., verbale 21 maggio 2007, pag. 2), la superficie commerciale è stata inagibile. Non vi è chi non veda l'impossibilità di far funzionare un bar-ristorante: senza poter disporre della cucina e delle celle frigorifere, dalle quali la merce (alimenti e altro) aveva dovuto essere tolta; con la presenza di infiltrazioni dal soffitto in cucina; senza acqua ai servizi al primo piano; con rischi di cortocircuito a causa della presenza di acqua; con il 70 % del pianterreno allagato (bar, celle, cucina, "grande locale") a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal soffitto.
Ne discende che l'istanza merita accoglimento, con la con-cessione di un azzeramento del canone di locazione per il periodo 5 dicembre 2005-26 gennaio 2006, pari a 53 giorni, vale a dire a fr. 23'762.25 (canone trimestrale di fr. 40'351.-- diviso 90 giorni x 53).