GDL 12/19: Per effettuare il deposito delle pigioni
presso l'Ufficio di conciliazione occorre che il conduttore richieda la riparazione
di un difetto
L'Ufficio di conciliazione, prima di entrare nel merito delle pretese formulate
dalle parti, è tenuto ad esaminare se i requisiti formali
della procedura di deposito delle pigioni sono stati ossequiati.
In caso negativo, l'Ufficio di conciliazione potrà unicamente
constatare la mancata intesa e liberare la pigione a favore della parte locatrice.
Le norme sul deposito delle pigioni sono state istituite al solo scopo di formulare
una pressione sul locatore per indurlo ad eliminare in
tempi rapidi i difetti gravanti il bene locato.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno
in re B. / O. del 1° aprile 2008
Estratto dai considerandi
Ritenuto in fatto e in diritto:
che tra le parti è in vigore un contratto
di locazione per un appartamento a V.;
che la locazione è iniziata il 1° marzo
2004 e può essere disdetta con un preavviso di 3 mesi per ogni fine mese;
che il 28 novembre 2007 i conduttori iniziano
a depositare la pigione all'Ufficio di conciliazione;
che con istanza 5 dicembre 2007 i conduttori
chiedono la convocazione delle parti per un tentativo di conciliazione inteso a
definire un programma di lavori di ristrutturazione in corso nello stabile così
da limitare i disagi e stabilire la riduzione della pigione dall'inizio e fino al
termine dei lavori. Durante la seduta conciliativa formulano una richiesta di riduzione
della pigione del 30 %;
che la parte locatrice, durante l'udienza
del 18 dicembre 2007, oltre a presentare il programma dei lavori, formula una sua
proposta di riduzione della pigione che tiene conto del disagio provocato da ogni
singolo intervento;
che, nonostante il termine assegnato durante
la seduta conciliativa del 18 dicembre 2007, le parti non hanno raggiunto un accordo;
che, vista la mancata intesa, spetta ora
alla Commissione di conciliazione prendere una decisione sulle pretese formulate
dalle parti e sulla destinazione del deposito delle pigioni (art. 259i cpv. 1 CO);
che
che, ai sensi dell'art. 259g CO, uno dei
requisiti formali per poter effettuare il deposito della pigione è l'esigenza da
parte del conduttore di riparazione di un difetto. Le norme sul deposito della pigione
sono state infatti istituite allo scopo di far pressione
sul locatore per indurlo ad eliminare in tempi rapidi i difetti gravanti il bene
locato;
che il deposito della pigione è pertanto
possibile unicamente se il conduttore esige la riparazione di un difetto. Ciò comporta
che il deposito del canone è escluso nel caso in cui, come nella fattispecie, il
locatore sta facendo eseguire dei lavori di rinnovazione che arrecano disagi o danni
al conduttore e quest'ultimo pretende una remunerazione per tali pregiudizi (riduzione
della pigione o risarcimento danni);
che, ai sensi dell'art. 260 cpv. 1 CO,
tali pretese possono essere avanzate dal conduttore al di fuori della procedura
del deposito della pigione;
che, vista l'assenza dei requisiti formali
di cui all'art 259g CO, il deposito delle pigioni è illegittimo e deve essere pertanto
liberato a favore della locatrice;
che, per quanto riguarda le pretese formulate
dagli istanti,