GDL 12/17: Riduzione della pigione conseguente al mancato funzionamento dell'ascensore

Art. 259d CO

Il mancato funzionamento dell'ascensore configura un difetto del bene locato che pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata e giustifica una riduzione proporzionale della pigione.

La riduzione del corrispettivo va accordata dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino alla sua completa eliminazione, segnatamente sino al totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. Il diritto alla riduzione perdura anche nel caso in cui il locatore, tramite misure provvisorie, abbia parzialmente ovviato al difetto e la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata.

Riduzione della pigione riconosciuta nella misura del 15 % nel caso di uno stabile di nuova costruzione ove simile difetto costituisce un difetto di media gravità.

Pretura di Locarno-Città in re J. / M.T. SA del 9 febbraio 2007

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

- che il 9 febbraio 2006, la M.T. SA, in veste di locatrice e J. – quale conduttrice – stipulavano un contratto di locazione inerente un appartamento di 3 ½ locali ubicato al quinto piano di un immobile.

La locazione prendeva inizio il 15 febbraio 2006, con durata indeterminata. La pigione era fissata in fr. 1'500.-- mensili oltre a fr. 150.-- mensili quale acconto per spese accessorie e fr. 100.-- di canone per l'autorimessa (doc. A);

- che il 5 aprile 2006 (doc. D), J. segnalava alla locatrice, fra l'altro, il non funzionamento – sin dall'inizio della locazione – dell'ascensore, chiedendo nel contempo una riduzione del canone ("desdommagement") a partire dal 15 febbraio 2006;

- che a decorrere dal mese di ottobre 2006 la qui istante sospendeva integralmente il pagamento della pigione;

- che il 21 novembre 2006 J. si rivolgeva all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, postulando segnatamente un risarcimento di fr. 4'000.-- per il mancato funzionamento dell'ascensore nel periodo 1° marzo/17 ottobre 2006. Al termine dell'udienza indetta per il 5 dicembre 2006, l'Ufficio di conciliazione costatava la mancata intesa fra le parti (v. inc. 202/2006 Ufficio di conciliazione, doc. I° rich).;

- che entro il termine di 30 giorni di cui all'art. 274f cpv. 1 CO, la locataria ha dato avvio alla presente azione giudiziaria.

Le parti sono state convocate all'udienza di contraddittorio del 5 febbraio 2007, durante la quale l'istante ha precisato e limitato la propria domanda di causa, postulando l'accertamento di un diritto alla riduzione del canone (in ragione di fr. 500.-- mensili) ai sensi dell'art. 259d CO, per il periodo dal 15 maggio al 17 ottobre 2006, a causa del mancato, rispettivamente del cattivo funzionamento dell'ascensore dello stabile. La M.T. SA non ha contestato il periodo in cui l'ascensore non ha funzionato o ha funzionato in maniera difettosa, chiedendo che il giudice avesse a fissare la proporzione della riduzione del canone;

- che la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (art. 253 CO). Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO, il locatore ha l'obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all'uso a cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 256 CO N. 5 e segg.). In caso di inosservanza di tale obbligo, il locatore risponde ai sensi degli art. 259 e 259a-i CO (Weber, Basler Kommentar OR I, ad art. 256 CO, N. 2; Svit, Schweizerische Mietrecht, ad art. 256 CO, N. 27). L'art. 259a CO prevede che se sopravvengono difetti della cosa locata che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore: l'eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni e l'assunzione della lite contro un terzo. Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.

Si tratta di facoltà concesse all'inquilino cumulativamente e non in alternativa l'una all'altra (Higi, op. cit., ad art. 259a CO, N. 13; Lachat, Le bail à loyer, pag. 164, N. 1.5);

- che in virtù dell'art. 259d CO – applicabile indipendente-mente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO, II CCA 23.04.1996 in re T. e T. c/S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione – se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere, come detto, una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. In altre parole, il diritto alla riduzione (considerato dalla dottrina quale diritto formatore unilaterale, Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 6; Weber, op. cit., ad art. 259d, N. 5), perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. In siffatti casi la portata della riduzione deve essere però adattata agli effetti delle citate misure provvisorie adottate (Zihlmann, Das Mietrecht, 2 ed., pag. 76). Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25.04.1997 in re D. c/V. e P.).

L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 20; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 26);

- che per il caso dell'art. 259d CO, si può parlare di una "riduzione legale della pigione". Il conduttore può rifiutare proporzionalmente il versamento del canone o compensare quanto versato con i suoi debiti verso il locatore.

L'inquilino può sempre far valere la sua pretesa in riduzione, anche dopo che il difetto è stato eliminato e anche dopo che il rapporto contrattuale è cessato (Weber, op. cit., ad art. 259d CO, N. 4; diversamente: Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 21 e segg.);

- che per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 6). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata (Zihlmann, op. cit., pag. 76; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn-und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, pag. 19 N. 33; II CCA 25.04.1997 in re D. c/V. e P.; Lachat, Le bail à loyer, pag. 168, N. 3.2; Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 8).

Né è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore, dovendo egli rispondere parimenti per difetti che traggono origine dal vicinato o nel comportamento di terzi ancorché esulanti dalla sua sfera d'influenza (SJ 1986, 197; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 12);

- che, in concreto, non vi è contestazione:

· sul fatto che la locatrice è stata messa al corrente della presenza del difetto all'ascensore, al più tardi perlomeno dal 5 aprile 2006 (doc. D);

· sul fatto che con tale medesimo scritto (doc. D), l'istante ha chiesto – seppure con una terminologia un po' imprecisa – una riduzione del canone mensile da complessivi fr. 1'750.-- a fr. 1'200.--;

· sul fatto che il difetto all'ascensore è durato fino al 17 ottobre 2006 (v. verbale contraddittorio 5 febbraio 2007);

- che tema della lite è quindi quello relativo alla fissazione della percentuale di riduzione per il periodo 15 maggio (come chiesto dall'istante) al 17 ottobre 2006;

- che la valutazione nella misura della riduzione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di compravendita (Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 17; Züst, op. cit., pag. 187 e segg.; II CCA 23 aprile 1996 in re T. e T. c/S. SA; II CCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S. c/G.).

La riduzione dalla pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita, rispettivamente essere commisurata all'entità del difetto stesso (SJ 1997, 665). Essa può essere chiesta, come detto, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 25 e 31; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 14);

- che l'istante ha postulato una riduzione di fr. 500.-- mensili, mentre la convenuta ha lasciato al giudice la valutazione in merito. In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare la quantificazione (Züst, op. cit., pag. 193, N. 337). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione, segnatamente nell'evenienza di difetti di media importanza o variabili di intensità a seconda dei giorni o delle ore della giornata, è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997, 666; Lachat, op. cit., pag. 169, N. 3.4);

- che la giurisprudenza ha avuto modo di ritenere siccome giustificata una riduzione del canone in ragione del 10 % per il mancato funzionamento di un ascensore per un inquilino abitante al quarto piano dello stabile (Lachat, op. cit., pag. 169, N. 3.5.1; Corboz, Le défauts de la chose louée, in SJ 1979, pag. 145; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 24;

- che, nella fattispecie, non ci sono invero riscontri nelle tavole processuali che indichino in maniera precisa se l'ascensore era completamente fuori uso o se lo è stato in maniera discontinua. Nello scritto 10 ottobre 2006 firmato da alcuni inquilini dell'immobile (doc. E) si parla di "ascenseur souvent en panne", nella lettera 5 aprile 2006 (doc. D) si riferisce di "ascenseur en panne sans arrêt"; nell'istanza 21 novembre 2006 inoltrata all'Ufficio di conciliazione di "ascensore regolarmente guasto". D'altro canto la convenuta ha ammesso il "mancato/carente funzionamento dell'ascen-sore" (verbale 5 febbraio 2007), non contestando partitamene l'asserzione dell'istante (v. istanza 13 dicembre 2006) secondo cui l'ascensore non ha potuto (o non avrebbe potuto) funzionare sino al 17 ottobre 2006 mancando l'omologazione ufficiale;

- che, in quanto riferito oltretutto ad uno stabile di nuova costruzione, il difetto deve essere ritenuto di media gravità, segnatamente per una conduttrice di un appartamento ubicato al quinto piano.

Questo Pretore ritiene giustificata ed equa una riduzione del canone in ragione del 15 %. Riduzione che deve di principio avvenire per rapporto al canone netto (di fr. 1'500.--), escluso quindi l'acconto per spese accessorie (e evidentemente escluso il canone per l'autorimessa). Allorquando però il difetto concerne l'uso di una parte dell'oggetto locato, per il mantenimento della quale viene corrisposta un'indennità nella forma della copertura per spese accessorie, la riduzione va calcolata con riferimen-
to alla pigione compreso l'acconto versato (in concreto fr. 150.--, da cui un totale di fr. 1'650.-- (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 13).

Ne discende che la riduzione è di fr. 247.50 mensili (15 % di fr. 1'650.--), per un totale (periodo 15 maggio-17 ottobre 2006) di fr. 1'254.-- (fr. 1'237.50 [fr. 247.50 x 5 mesi] + fr. 16.50 [per i giorni 16 e 17 ottobre 2006]);