GDL 12/14:
Riduzione della pigione conseguente a difetti dell'ente locato
Giusta gli art. 259a e segg.
CO, se nel corso della locazione sopravvengono difetti della cosa che non
gli sono imputabili e non sono a suo carico, il conduttore può procedere al deposito
della pigione e può esigere, segnatamente, l'eliminazione del difetto e, se tale
difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, la
riduzione del corrispettivo.
Un frigorifero mal funzionante e rumoroso, l'intonaco che si scrosta e la presenza
di macchie di umidità costituiscono dei difetti ai sensi dell'art.
259a CO.
Posto che in concreto solo il difetto relativo all'intonato e alle macchie di
umidità dà diritto ad una riduzione proporzionale della pigione, in concreto è stata
accordata una riduzione del canone di locazione nella misura del 5 % fino alla sua
totale eliminazione.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano-Est
in re S. / P. del 15 maggio 2007
Estratto dai considerandi
In fatto:
1.
Tra le parti è in vigore un contratto di locazione datato 15
maggio 1989 relativo ad un appartamento di 3 ½ locali. Il contratto ha preso inizio
il 1° settembre 1989 con prima scadenza fissata al 31 agosto 1990. Il contratto
si è in seguito rinnovato tacitamente di anno in anno.
2.
Tramite lettera raccomandata del 12 gennaio 2007, l'Associazione
svizzera inquilini, a nome e per conto di parte conduttrice, ha segnalato, per iscritto,
la presenza di alcuni difetti presenti nell'appartamento, in particolare:
-
intonaco che si scrosta e macchie di umidità nel bagno;
-
frigorifero malfunzionante e rumoroso in
cucina.
Un termine al 25 gennaio 2007 per l'eliminazione dei difetti sopraccitati viene
intimato, con minaccia del deposito del canone di locazione di febbraio 2007 e seguenti.
Una riduzione del canone del 25 % per i disagi subiti viene parimenti sollecitata
a partire dal 1° giugno 2005.
3.
Dalla documentazione agli atti, risulta che già in data 6 marzo
2000 e 2 luglio 2001, l'inquilina aveva sollecitato l'intervento del proprietario
per l'eliminazione dei difetti derivanti dai rumori emessi dal frigorifero.
4.
Per quanto attiene alla problematica relativa all'intonato che
si scrosta e alle macchie di umidità del bagno, risulta che l'inquilina si era fatta
parte diligente presso il proprietario tramite scritto del 6 giugno 2005, sollecitando
l'eliminazione delle macchie di umidità, che non erano potute essere eliminate nemmeno
con l'intervento del pittore la settimana precedente.
5.
La signora S. ha informato, durante l'udienza di discussione,
che il problema del frigo rumoroso è stato risolto circa due settimane prima.
6.
I difetti relativi all'intonaco non sono contestati dal locatore
e d'altra parte vengono attestati da un gioco di fotografie agli atti.
In diritto:
A)
Vista l'impossibilità di conciliare la vertenza, l'Ufficio di
conciliazione è tenuto a decidere la fattispecie visto che l'ente locato, è situato
nel territorio di sua giurisdizione e che la vertenza riguarda un deposito
di pigione, fattispecie che rientra nella sua competenza decisionale (art. 5d, 6d della Legge cantonale
di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali
di abitazione e commerciali e di affitto del 9 novembre 1992).
Preliminarmente questo Ufficio constata che le condizioni formali richieste dalla
legge per il deposito della pigione sono adempiute. Con scritto del 12 gennaio 2007
la rappresentante di parte conduttrice ha impartito alla locatrice un termine fino
al 25 gennaio 2007 per prendere i provvedimenti necessari atti ad eliminare i disagi,
conosciuti dal locatore da diverso tempo oramai, preannunciando il deposito della
pigione del mese seguente. L'istanza all'Ufficio di conciliazione è stata inoltrata
entro il termine di trenta giorni dal deposito della pigione.
B)
La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere
in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (art. 253 CO).
Giusta l'art. 256 cpv. 1, il locatore ha l'obbligo di consegnare la cosa locata
in uno stato idoneo all'uso a cui è destinata e mantenerla tale per la durata della
locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (Higi, Zürcher
Kommentar ad art. 256 CO N. 5 e segg.).
In caso di inosservanza di tale obbligo, il locatore risponde ai sensi degli art.
259 e 259a CO. In effetti,
ai sensi dell'art. 259 CO, il conduttore è tenuto ad
eliminare, a proprie spese, secondo gli usi locali, solo i difetti rimediabili mediante
piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione
della cosa. Quando durante il rapporto di locazione sopravvengono difetti che non
sono imputabili al conduttore, questi può chiedere l'intervento del locatore ai
sensi dell'art. 259a CO
per sollecitarne l'elimi-nazione.
Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della
cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso
pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad
art. 259 CO, N. 27 e segg.). Il difetto non deve essere
necessariamente di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti
sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata (Lachat,
Le bail à loyer,
Lausanne 1997, pag. 168 e IICCA 25.04.1997).
Ne è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore, dovendo
egli rispondere parimenti per difetti che traggono origine dal vicinato o nel comportamento
di terzi, ancorché esulanti dalla sua sfera di influenza (SJ
1986, 197).
Da giurisprudenza costante un frigorifero rumoroso e che funziona male così come
l'intonato che si scrosta con presenza di macchie di umidità, come nel caso che
ci occupa, costituiscono senz'altro un difetto che da diritto all'applicazione degli
art. 259a e segg. CO (Lachat, op. cit., pag. 141 e giurisprudenza citata,
Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, Volume 10, pag. 98).
Considerato che il difetto al frigorifero è stato di recente eliminato, al locatore
incombe l'obbligo di ripristinare il soffitto del bagno, dove l'intonato si scrosta,
eliminando altresì le macchie di umidità createsi nel frattempo.
C)
Affinché sussista la possibilità di ottenere una riduzione della pigione
giusta l'art. 259d CO, occorre
comunque che il difetto riscontrato non sia imputabile al conduttore (Higi,
op. cit., ad art. 259d CO).
La riduzione viene valutata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla
giurisprudenza (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, Volume
10, pag. 102). La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionata al minor
valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente
pattuita, rispettivamente commisurata all'entità del difetto (SJ,
1997, 665) e questo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza
del difetto (di persona o su segnalazione del conduttore) fino all'eliminazione
del medesimo.
La percentuale sollecitata da parte istante di una riduzione complessiva del 25
% a partire dal 1° giugno 2005 appare esagerata.
In concreto, i difetti relativi ai rumori provocati dal frigorifero e il suo malfunzionamento
vengono segnalati una prima volta il 6 marzo 2000. Tuttavia, l'inquilina non ha
mai dato seguito a queste sollecitazioni tanto da indurre l'impressione che il difetto
sia stato temporaneo. E' solo tramite lettera del 12 gennaio 2007 che l'inquilina
evoca nuovamente questa problematica. Considerato che il proprietario si sia attivato
velocemente, a seguito di questa segnalazione, per l'eliminazione del difetto e
considerato che il difetto era comunque di lieve entità, l'Ufficio ritiene che non
ci sia spazio per accordare una riduzione proporzionale del canone di locazione.
Per quanto attiene invece all'intonato che si scrosta e alle macchie di umidità,
l'Ufficio rileva che la problematica è stata segnalata a più riprese e che un accordo
tra le parti era già intervenuto nel corso del mese di giugno 2005. Appare tuttavia
dagli atti che parte convenuta non abbia mai onorato l'impegno preso, e che di conseguenza
non abbia mai dato seguito alle frequenti sollecitazioni dell'inquilina. La riduzione
verrà quindi computata a partire da questa data. Per quanto attiene alla sua percentuale,
l'Ufficio ritiene che un 5 % di riduzione sul canone di locazione sia equo.