GDL 12/12: Contratto di garanzia fideiussoria con Swisscaution SA

Art. 257e CO

Le garanzie prestate dal conduttore mirano a una protezione del locatore per il rischio che corre nel concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere chiesta soltanto se è prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato e deve essere quantificata.

Nel caso in cui è prevista la prestazione di una garanzia, il locatore deve attenersi alle disposizioni legali che regolano la materia.

L'art. 257e CO si applica soltanto alle garanzie fornite dal conduttore. Le altre forme di garanzia, in particolare quelle fornite da un terzo o quelle fornite dall'inquilino in maniera diversa a quanto stabilito dalla legge, non ricadono nel campo di applicazione dell'art. 257e CO, riservate le disposizioni del diritto cantonale.

Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re F. / N. del 30 ottobre 2007

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

1. Il 28 ottobre 2005 N., quale conduttrice, ed F., quali locatori, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 ½ locali sito in uno stabile a L.. Il contratto in vigore fra le parti, con inizio a far data dal 1° novembre 2005, era di durata indeterminata con facoltà di disdetta, previo preavviso di 6 mesi, la prima volta per il 30 settembre 2008, per le scadenze del 31 marzo e del 30 settembre.

La pigione mensile era stata fissata in fr. 1'200.--, oltre ad un importo di fr. 220.-- mensili a titolo di acconto per le spese accessorie. Il deposito di garanzia era stato stabilito in fr. 3'600.--, importo non depositato su un conto vincolato ma garantito da un certificato di garanzia fideiussoria rilasciato da Swisscaution (doc. UC).

2. Con raccomandata 8 maggio 2007 la parte locatrice diffidava la parte conduttrice al pagamento dell'importo di fr. 2'840.-- relativo alla pigione e all'acconto delle spese accessorie dei mesi di aprile e maggio 2007 entro trenta giorni, con la comminatoria che, trascorso infruttuosamente detto termine, il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. A). Con scritto 12 maggio 2007 la parte conduttrice comunicava la sua intenzione di lasciare l'ente locato per la fine di giugno 2007 precisando di non essere riuscita a trovare un subentrante. Accludeva pure la ricevuta di pagamento relativa al premio annuo 2007 dovuto a Swisscaution, osservando di dover ancora pagare un non meglio precisato importo di fr. 1'000.-- (doc. B). Con scritto 22 maggio 2007 la parte locatrice faceva pervenire alla conduttrice un estratto conto, chiedendo il pagamento di un importo complessivo di fr. 5'408.-- a titolo di pigioni e acconti spese accessorie arretrati e conguagli spese accessorie 2006/2007 (doc. C). Con PE N. 1238137 dell'UE spiccato il 25 giugno 2007 la parte locatrice escuteva la convenuta per l'importo di fr. 5'408.60 oltre interessi al 7 % dal 1° aprile 2007. Il PE non veniva tuttavia notificato alla conduttrice a causa della sua partenza per l'estero (doc. F).

Con scritto 26 giugno 2007 la parte locatrice fissava il giorno di lunedì 2 luglio 2007 quale data di riconsegna dell'ente locato (doc. D) e con successivo scritto 2 luglio 2007, preso atto della mancata presenza della conduttrice, la invitava a mettersi immediatamente in contatto con i suoi uffici (doc. E).

3. Con tempestiva istanza qui oggetto di disamina - preven-tivamente portata dinanzi all'UC che con decisione 22 agosto 2007 si è detto non competente a decidere in merito alla liberazione di una cauzione prestata (doc. G) - la parte locatrice ha postulato la liberazione a suo favore del certificato di garanzia, relazione SC 122731, nella misura di fr. 3'600.-- oltre interessi, a parziale copertura degli importi arretrati. In sede di discussione, in occasione della quale è pure stato esperito il dibattimento finale, la parte istante si è riconfermata nell'istanza, mentre la parte convenuta, benché regolarmente citata, non ha fatto atto di comparsa.

4.a) Giusta l'art. 257c CO il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e, se del caso, le spese accessorie alla fine di ogni mese, ma al più tardi alla fine della locazione, salvo patti o usi locali contrari. Se esiste un accordo tra le parti che stabilisce un termine preciso di pagamento, tale termine è comminatorio. Ciò significa che il conduttore che non effettua il pagamento entro il suddetto termine è messo in mora, senza che sia necessaria l'interpellazione da parte del locatore (art. 102 cpv. 2 CO). Ad ogni modo il locatore che crede di avere un credito per pigioni nei confronti del conduttore conserva il diritto di agire nel termine di prescrizione di cui all'art. 128 cpv. 1 CO (Lachat, Le bail à loyer, pag. 202-203).

4.b) Dal contratto di locazione agli atti risulta che la conduttrice era tenuta a pagare un corrispettivo mensile di fr. 1'200.-- oltre ad un importo di fr. 220.-- quale acconto per le spese accessorie e che le parti avevano pattuito il pagamento anticipato dei predetti importi (punto 4 e punto 5 del contratto di locazione - doc. UC).

Quanto alle pigioni e agli acconti delle spese accessorie effettivamente rimasti scoperti va rilevato che dal contratto si evince che il rapporto di locazione, iniziato il 1° novembre 2005, prevedeva una durata di 3 anni. Tuttavia dall'esame degli scritti di cui ai doc. B e C si deve ritenere che le parti hanno concordemente posto fine al contratto per la fine di giugno 2007, la locatrice avendo sostanzialmente accettato la disdetta dell'inquilina. La parte conduttrice infatti con scritto 12 maggio 2007 comunicava di voler lasciare l'ente locato per la fine di giugno 2007 (doc. B), mentre da parte sua la locatrice con scritto 22 maggio 2007 chiedeva il pagamento delle pigioni relative ai mesi di aprile, maggio e giugno 2007 oltre alle relative spese accessorie (doc. C), e con scritto 26 giugno 2007 infine fissava l'appuntamento per la riconsegna dell'appartamento.

Ciò posto, si deve pertanto ritenere che la conduttrice è debitrice di 3 mensilità, ovvero di un importo di fr. 4'260.-- (fr. 1'420.-- x 3) a titolo di pigioni e acconti per le spese accessorie arretrati per il periodo aprile-giugno 2007.

5.a)-5.c) Omissis.

6.a) Le garanzie prestate dal conduttore mirano a una protezione del locatore per il rischio che corre nel concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere richiesta soltanto se è prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato e deve essere quantificata. Nel caso in cui viene chiesto al conduttore di prestare una garanzia in denaro o cartevalori, il locatore deve attenersi alle disposizioni legali che regolano la materia (Lachat, Le bail à loyer, pag. 238; Gauch/Higi, Zürcher Kommentar, vol. V2b, ad art. 257e OR, N. 5; Tercier, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, pag. 292, N. 2030). Giusta l'art. 257e CO se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1). La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta (cpv. 3). Codesta norma, di carattere imperativo, mira a proteggere il conduttore da un'eventuale procedura esecutiva nei confronti del locatore in quanto i beni posti in garanzia sono intestati al conduttore e fanno parte del suo patrimonio (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, ad art. 257e OR, N. 2; Svit, Kommentar Mietrecht II, ad art. 257e, N. 18). Giusta l'art. 35 cpv. 1 della legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto, il locatore che riceve denaro contante a titolo di garanzia deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Cantone. L'art. 37 cpv. 1 della medesima legge precisa di poi che il ritiro totale o parziale delle somme dei valori depositati in garanzia può essere effettuato soltanto nei modi previsti all'art. 257e cpv. 3 CO.

L'art. 257e CO si applica soltanto per le garanzie fornite dal conduttore. Le altre forme di garanzia, in particolare quelle fornite da un terzo o quelle fornite dall'inquilino in maniera diversa a quanto stabilito da tale norma, non ricadono nel campo d'applicazione dell'art. 257e CO, riservate le disposizioni del diritto cantonale (Bénédict Foëx, Les sûretés et le bail à loyer, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002). Per il resto in Ticino il diritto cantonale rinvia espressamente all'art. 257e CO (art. 37 Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto).

6.b) Nel presente caso le parti all'atto della sottoscrizione del contratto di locazione hanno pattuito un deposito di garanzia dell'importo di fr. 3'600.-- (doc. UC), importo che non è tuttavia stato versato dalla conduttrice alla parte locatrice ed in seguito depositato su un conto bancario vincolato. L'inquilina ha infatti sottoscritto un contratto di garanzia fideiussoria con la Swisscaution, in virtù del quale quest'ultima si è impegnata in veste di garante nel contratto di locazione venuto in essere fra le parti fino all'ammontare della garanzia pattuita di fr. 3'600.--, rilasciando il relativo certificato (doc. UC). Non rileva qui entrare nel merito del contratto di garanzia fideiussoria sottoscritto dall'inquilina, bastando evidenziare che, avuto riguardo ai principi suesposti, il certificato di garanzia rilasciato non è qualificabile quale garanzia ai sensi dell'art. 257e CO. Trattasi infatti in concreto di una garanzia prestata in altra forma. Ne discende che la norma di cui all'art. 257e CO non può qui trovare applicazione e pertanto non è possibile dar seguito alla richiesta di liberazione della garanzia a favore della parte locatrice.

7.a) Ciò posto, nella misura in cui la liberazione della garanzia a favore della parte locatrice presuppone in ogni modo l'accertamento del benfondato della sua pretesa e la relativa condanna della conduttrice al pagamento di un determinato importo, questo giudizio deve quindi limitarsi alla condanna della conduttrice al pagamento dell'importo di fr. 4'260.-- relativo alle pigioni e agli acconti delle spese accessorie arretrati.

Sarà poi compito della parte locatrice rivolgersi direttamente al garante, al fine di incassare quanto di sua spettanza.

7.b) Ne discende che l'istanza deve essere parzialmente accolta nella misura in cui la parte conduttrice deve essere condannata al versamento dell'importo di fr. 4'260.--, oltre interessi al 7 % dal 17 luglio 2007. Gli interessi di mora al tasso del 7 %, come previsto contrattualmente (punto 4 delle condizioni generali del contratto – doc. UC), decorrono dalla data dell'istanza all'Ufficio di conciliazione, quale prima valida messa in mora.