GDL 12/11: >
Locatori e conduttori devono provare le rispettive pretese per ottenere la liberazione
del deposito di garanzia
Il locatore può chiedere la liberazione a suo favore del deposito di garanzia
a compensazione di valide pretese pecuniarie che vanta nei confronti del conduttore,
tra queste rientrando anche le pigioni scoperte.
L'autorità di conciliazione deve verificare se le pigioni pretese dal locatore
sono dovute e questo in relazione anche alla pretesa inadempienza del contratto
da parte del locatore sollevata dai conduttori.
Ai conduttori compete dunque l'onere probatorio delle pretese opposte al locatore.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re R. / W. del
10 aprile 2008
Estratto dai considerandi
Ritenuto in fatto e in diritto:
-
che tra le parti era stato firmato un contratto
di locazione per un appartamento a L.;
-
che fra le parti sono sorte divergenze sulla consegna
del bene locato;
-
che il contratto di locazione è stato risolto il
30 novembre 2007 in quanto il locatore ha stipulato un nuovo contratto con altri
inquilini con effetto al 1° ottobre 2007;
-
che con istanza 12 febbraio 2008 il locatore chiede
la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr.
2'500.-- a copertura delle pigioni non pagate;
-
che i conduttori, da parte loro, contestano integralmente
le pretese formulate dal locatore e chiedono la liberazione della cauzione a loro
favore. Ritengono che, con il rifiuto di consegnare le chiavi dell'ente locato,
il locatore è risultato inadempiente al contratto di locazione ai sensi degli art.
258, 107 e 108 CO e, di conseguenza, si ritengono pertanto
liberati da ogni obbligo contrattuale verso l'istante. Ricordano che nessun termine
è stato assegnato al locatore per l'adempimento del contratto in quanto, visto il
suo comportamento, sarebbe stato inutile;
-
che il tentativo di conciliazione è fallito in
quanto le parti non hanno raggiunto un'intesa nel corso dell'udienza dell'11 marzo
2008;
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che
-
che
-
che il locatore può richiedere la liberazione a
suo favore del deposito di garanzia a compensazione di valide pretese pecuniarie
che ha nei confronti del conduttore, tra queste rientrano le pigioni scoperte;
-
che, ai fini della liberazione del deposito di
garanzia,
-
che, ai sensi dell'art. 258
CO, se il locatore non consegna la cosa al momento pattuito il conduttore
può avvalersi degli art. 107-109 CO
relativi all'adempimento del contratto;
-
che, tali disposizioni, permettono al conduttore
di assegnare un congruo termine al locatore per l'adempimento. Se l'adempimento
non avviene neppure entro questo termine il conduttore può nulladimeno richiedere
l'adempimento ed il risarcimento del danno per il ritardo, ma invece di ciò, purchè lo dichiari immediatamente, può rinunciare alla
prestazione tardiva e pretendere il danno derivante dall'inadempimento oppure recedere
dal contratto (art. 107 cpv. 2 CO);
-
che la fissazione di tale termine per l'adempimento
tardivo del contratto non è necessaria quando dal contegno del debitore (qui locatore)
risulti che essa sarebbe inutile (art. 108 CO);
-
che, dalla documentazione agli atti, non risulta
che i conduttori abbiano intrapreso la procedura prevista dagli art.
107-109 CO intesa a recedere, tempestivamente,
dal contratto di locazione rifiutando la prestazione promessa. Ancora il 5 novembre
2007 hanno infatti dichiarato di riconoscere la validità del contratto di locazione
in essere tra le parti (verbale d'udienza presso
-
che i conduttori, sinora, non hanno nemmeno intrapreso
la procedura, di cui all'art. 107 cpv. 2 CO, intesa
a richiedere al locatore un risarcimento per i danni conseguenti al presunto ritardo
nell'adempimento del contratto di locazione;
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che
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che