GDL 12/09:
Un successivo richiamo di pagamento non invalida la diffida per mora
Per mettere in mora la parte conduttrice occorre inviare una diffida formale indicante
le pigioni in mora, il termine ultimo di pagamento di 30 giorni e quindi la comminatoria,
in caso di mancato pagamento integrale, dell'invio di una disdetta per il più prossimo
termine utile.
Se il locatore, trascorso invano il periodo di messa in mora di 30 giorni, richiama
nuovamente l'inquilino a versare il dovuto con un ulteriore termine di 10 giorni,
la precedente diffida per mora rimasta inosservata mantiene la sua validità.
Di principio una disdetta inviata due mesi e mezzo dopo la scadenza del termine
di diffida di 30 giorni risulta ancora tempestiva soprattutto se la parte conduttrice
non ha nel frattempo corrisposto alcun pagamento.
Seconda Camera civile del Tribunale d'appello in re AB / AO del
16 aprile 2007
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.
L'8 luglio 1985 (doc. A) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1,
dal 1° settembre 1985, l'appartamento di 4 ½ locali al pianterreno di uno stabile
a X. Il contratto prevedeva un canone di locazione di fr.
1'550.-- mensili, oltre le spese accessorie, da versare anticipatamente, e una durata
fino al 30 agosto 1988, con rinnovo tacito annuale in mancanza di disdetta con preavviso
di tre mesi. Nel corso della locazione la pigione è poi stata aumentata a
fr. 2'100.-- mensili comprensivi dell'acconto
per le spese accessorie.
2.
Essendo rimasti impagati i canoni
di locazione dei mesi di maggio, giugno, luglio 2006 e il conguaglio per le spese
accessorie del 2005, alla conduttrice è stata inviata il 6 luglio 2006 una diffida
di pagamento su carta intestata AP 1, sottoscritta dall'impiegata, con un termine
di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso
di mancato pagamento sarebbe stato disdetto il rapporto di locazione (doc. B). Avendo
la conduttrice corrisposto solo le pigioni per i mesi di maggio e giugno 2006 ed
essendosi accumulati ulteriori canoni impagati, con
diffida 19 settembre 2006 AP 1 ha nuovamente sollecitato il pagamento del canone
per il mese di luglio 2006 e ha chiesto il versamento di quelli per i mesi di agosto
e settembre 2006, così come di parte del conguaglio per le spese accessorie, assegnando
alla conduttrice un termine di 10 giorni per provvedere ai versamenti, con la comminatoria
della disdetta in caso di mancato pagamento (doc. C).
3.
Gli importi testè citati essendo
rimasti impagati, il 25 ottobre 2006 i locatori hanno
consegnato personalmente alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione,
sottoscritta dall'avvocato (in qualità di rappresentante) con effetto a decorrere
dal 30 novembre 2006 (doc. D, E). La disdetta non è stata contestata. Il 27 novembre
2006 la conduttrice ha pagato i canoni scaduti e la pigione per il mese di dicembre
2006 (doc. 4).
4.
Non avendo la conduttrice lasciato i locali entro il termine
assegnato, il 29 dicembre 2006 AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano
per ottenerne lo sfratto. All'udienza di discussione del 31 gennaio 2007 la convenuta
ha detto di non aver contestato la disdetta poiché ritenuta unicamente "proforma"
e di aver concordato con l'amministratore unico AP 1 che i pagamenti da lei effettuati
il 27 novembre 2006 delle pigioni scadute avrebbero comportato l'annullamento della
disdetta. Con tale versamento essa asserisce di aver saldato tutti i suoi debiti
nei confronti della locatrice, salvo il conguaglio per le spese accessorie 2005,
poiché sulla polizza prestampata è stato trascritto un importo errato (verbale di
discussione, pag. 3 e 4). Da parte sua, l'istante contesta di aver in alcun modo
concordato con la conduttrice quanto da lei asserito (verbale di discussione, pag.
2 in alto).
5.
Statuendo il 1° febbraio 2007, il segretario assessore ha respinto
l'istanza di sfratto, ritenendo la disdetta inefficace poiché la diffida 19 settembre
2006, che a suo dire ha sostituito la diffida 6 luglio 2006, assegnava un termine
di 10 giorni per provvedere al pagamento, mentre per legge tale periodo dev'essere
di almeno 30 giorni. AP 1 è insorta contro il giudizio pretorile con un appello
14 febbraio 2007, nel quale chiede, in riforma del decreto impugnato, l'accoglimento
dell'istanza di sfratto. Nelle sue osservazioni 15 marzo 2007 AO 1 propone la reiezione
dell'appello.
6.
Ancor prima di esaminare le censure dell'appellante, occorre
evadere le questioni pregiudiziali sollevate dalla conduttrice con le sue osservazioni,
poiché, se condivise, renderebbero superfluo l'approfondimento delle tesi della
locatrice.
a)
La conduttrice sostiene anzitutto che, in sede di udienza di discussione
31 gennaio 2007, l'istante si è limitata a replicare ai fatti addotti dalla convenuta
solo con contestazioni generiche e vaghe, sicché quanto da lei sostenuto in tale
sede, in particolare l'accordo circa l'inefficacia della disdetta (vedi sopra, consid. 4), dev'essere reputato incontestato (osservazioni,
pag. 3 in alto). Tale opinione è destituita del benché minimo fondamento, poiché
l'istante ha spiegato compiutamente in quell'occasione il contenuto della sua opposizione
(vedi verbale di udienza di discussione 31 gennaio 2007, pag. 2 in alto).
b)
La convenuta sostiene altresì che le diffide sono state firmate dall'impiegata
della locatrice senza alcun potere di rappresentanza, di modo che esse sono già
inefficaci per questo motivo. La questione è stata sollevata per la prima volta
in appello, in palese contrasto con quanto dispone l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC,
applicabile anche nella cause rette dalla massima inquisitoria sociale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI
massimato e commentato, Lugano 2000, m. 5 e 6 ad art. 321). Del resto,
quand'anche la censura fosse ricevibile, sarebbe da respingere. E' ben vero che
organo di AP 1 è un amministratore unico. Tuttavia ciò non significa ancora che
egli non abbia potuto conferire un potere di rappresentanza a terzi o, eventualmente,
ratificare gli atti compiuti (Lachat,
Commentaire romand CO-I, N. 3 ad art.
266a CO; Corboz,
in: 9e séminaire
sur le droit du
bail, pag. 14). D'altra parte inoltrando un'istanza
di sfratto contro la conduttrice, egli ha esplicitamente ratificato l'agire della
sua dipendente e ausiliaria (vedi art. 1010 CO). Sulla
questione, poi, poco sussidia il rinvio della convenuta alla sentenza del Tribunale
federale 4c.110/2003 dell'8 luglio 2003, pubblicata
in Droit du
bail 2004 pag. 29, che riguarda il tema della necessità della firma autografa
e non della rappresentanza.
c)
AO 1 afferma che la disdetta notificata il 25 ottobre 2005 è nulla,
poiché firmata dall'avvocato, a quel tempo non riconoscibile come rappresentante
della locatrice. A sua detta, la mancanza di tale riconoscibilità non può inoltre
essere sanata dalla procura 20 dicembre 2006 che, peraltro, non conferisce il potere
di dare disdette (osservazioni, pag. 7 nel mezzo). A prescindere dal fatto che anche
tale censura è inammissibile poiché presentata per la prima volta in sede d'appello,
la stessa non sarebbe condivisibile neppure se fosse ricevibile. La convenuta non
aveva dubbi, al momento in cui le è stata notificata la disdetta, sul potere di
rappresentanza dell'avvocato. Tant'è che non ha sollevato obiezioni di sorta né
allora né dinanzi al primo giudice e il 1° dicembre 2006, prima dell'inoltro della
causa, ha scritto alla legale in merito alla disdetta (doc. 6). Nulla induce quindi
a pensare, una volta di nuovo, che l'avvocato avesse agito senza il consenso della
locatrice e che ciò non fosse riconoscibile dalla conduttrice.
d)
La conduttrice sostiene infine che la diffida è nulla poiché indica
semplicemente che il rapporto di locazione verrà disdetto, ma non precisa che tale
disdetta sarà straordinaria (osservazioni, pag. 7 in alto). L'art.
257d cpv. 1 CO prevede che il locatore deve
avvertire l'inquilino che, scaduto infruttuoso il termine di pagamento, "il rapporto
d locazione sarà disdetto". La legge non impone, quindi, una simile precisazione.
Nemmeno il Tribunale federale la richiede (DTF
119 II 150 consid.
3a; Weber, in Basler Kommentar, OR I, 2003, N. 4 ad art. 257d;
Lachat, Le bail à loyer,
Losanna 1997, pag. 211). Il rinvio della
conduttrice all'autore Higi, pertanto, poco sussidia
sulla sua tesi (Higi, Zürcher
Kommentar 1994, N. 33 ad art. 257d).
Tanto più che questo autore fonda la sua tesi su una sentenza del Tribunale federale
che, tuttavia, si limita a ribadire che l'inquilino dev'essere avvisato della possibilità
della disdetta, non che essa debba essere precisata come straordinaria (DTF
117 II 418 consid. 5a). Ciò detto, nulla osta alla trattazione dell'appello.
7.
L'appellante sostiene che il primo giudice ha erroneamente ritenuto
inefficace la disdetta. In primo luogo, essa adduce che la disdetta è valida poiché,
nei trenta giorni successivi alla diffida 6 luglio 2006, la conduttrice non ha corrisposto
quanto dovuto. Poco importa che essa abbia poi provveduto per di più solo in parte
a simile pagamento il 27 novembre 2006, ossia prima della data di risoluzione
della locazione indicato nella disdetta per il 30 novembre 2006 (appello, pag. 5).
La disdetta straordinaria in base all'art. 257d cpv.
2 CO è giustificata qualora entro il termine di 30 giorni
di cui al cpv. 1 della stessa norma non sia avvenuto il pagamento della pigione
arretrata. Risulta per contro ininfluente la circostanza che al momento della
disdetta o successivamente la mora più non sussista (Lachat,
op. cit., pag. 212; Higi, op. cit., N. 44 ad
art. 257d). Nella fattispecie non è contestato che nei
trenta giorni successivi alla diffida 6 luglio 2006 la conduttrice non ha corrisposto
il canone per il mese di luglio 2006. Il pagamento è stato effettuato solo il 27
novembre 2006. A ragione l'appellante sostiene quindi l'ininfluenza del versamento
della conduttrice ai fini della validità della disdetta. Simile censura non sussidia
tuttavia, a sé stante, ai fini del giudizio, poiché occorre ancora esaminare se
la motivazione del primo giudice, contestata dall'appellante, sia da condividere
o meno.
8.
L'istante soggiunge che al contrario di quanto ritenuto dal segretario
assessore la diffida 6 luglio 2006 non può essere stata sostituita da quella 19
settembre 2006. Secondo l'appellante, in quel momento l'inquilina non aveva ancora
pagato il canone di locazione relativo al mese di luglio 2006, di modo che la seconda
diffida deve, al riguardo, essere considerata come un semplice ulteriore sollecito
(appello, pag. 6 segg.). A ragione. Invero, lo scopo del termine di almeno 30 giorni
previsto dall'art. 257d cpv. 1 CO
è quello di permettere al conduttore di raccogliere i mezzi finanziari necessari
per far fronte al pagamento degli arretrati ed evitare quindi la disdetta (Higi, op. cit., N. 31 ad art. 257d).
Nella fattispecie il fatto di aver concesso, una volta scaduto infruttuoso il termine
di 30 giorni, un ulteriore termine di 10 giorni per provvedere al pagamento, non
pregiudica la conduttrice. Mal si intravede pertanto il motivo per cui ciò debba
nuocere al locatore. Tanto più che il termine di 30 giorni previsto dall'art. 257d cpv. 1 CO è una garanzia
minima ("almeno"). Il nesso tra la diffida 6 luglio 2006 e la missiva 19 settembre
2006 era inoltre chiaro: essa è avvenuta dopo solo circa un mese e mezzo dalla scadenza
del termine di 30 giorni e con esplicito riferimento alla diffida 6 luglio 2006.
A torto, quindi, il segretario assessore ha reputato che la diffida 6 luglio 2006
era stata sostituita dallo scritto 19 settembre 2006.
Ne consegue che in questa sede può rimanere irrisolta la questione sollevata
dall'appellante (appello, pag. 7 segg.) controversa in dottrina e sulla quale
il Tribunale federale non si è ancora pronunciato, di sapere se una diffida che
pone un termine inferiore a 30 giorni sia da reputarsi inefficace oppure se detto
termine debba essere "convertito" in 30 giorni per analogia con quanto previsto
all'art. 266a cpv. 2 CO
(sentenza del Tribunale federale 4C.88/2003;
Bohnet, Les termes
et délais en
droit du bail
à loyer, 13e
Séminaire sur le droit
du bail, Neuchâtel 2004,
pag. 24, con numerosi rinvii).
9.
Posto che la motivazione addotta dal primo giudice non può essere
condivisa, occorre nondimeno verificare se la disdetta non sia inefficace per altri
motivi. Ci si deve invero chiedere, come osservato dalla conduttrice (memoriale,
pag. 6 nel mezzo), se il tempo trascorso tra la diffida (6 luglio 2006) e la disdetta
(notificata il 25 ottobre 2006) sia tale da lasciar ritenere che il locatore avesse
rinunciato agli effetti della citata diffida. Tale circostanza è contestata dall'appellante
(memoriale, pag. 9 in alto). Il locatore non ha l'obbligo di procedere immediatamente
dopo lo spirare del termine di diffida al pagamento alla notifica della disdetta.
Una ragionevole attesa è quindi ammissibile. Essa non deve tuttavia protrarsi oltre
il lecito, vale a dire oltre diversi mesi (Bohnet,
op. cit., pag. 25 nel mezzo; Weber, op. cit., N. 7 ad art.
257d; Lachat, op. cit., pag. 212).
Un'attesa inammissibile è data qualora, ad esempio, il locatore attende un anno
prima di provvedere alla disdetta e nel frattempo il conduttore paga le pigioni
arretrate (Weber, op. cit., N. 7 ad art. 257d;
Mietrechtspraxis 1994 pag. 33). Nella fattispecie
ciò non è tuttavia il caso. La disdetta notificata il 25 ottobre 2006 è stata data
circa due mesi e mezzo dopo lo spirare del termine di diffida e, in tale lasso di
tempo, la conduttrice nemmeno ha provveduto al pagamento della pigione relativa
al mese di luglio 2006 e al conguaglio delle spese accessorie. Nulla lascia inoltre
intendere che la stessa potesse ragionevolmente concludere che la diffida avesse
perso i suoi effetti e non giustificasse la notifica della disdetta. Come detto
(sopra, consid. 6a), invero,
le affermazioni dell'inquilina circa accordi con la parte locatrice, oltre a riferirsi
a un periodo successivo alla notifica della disdetta (cfr. osservazioni, pag. 4
nel mezzo), si esauriscono in mere illazioni.
10. La
conduttrice sostiene inoltre che l'accettazione, da parte della locatrice, dei pagamenti
relativi alle pigioni scadute il 27 novembre 2006 vale come rinuncia agli effetti
della disdetta (osservazioni, pag. 7 in fondo). Se non che, come già spiegato dal
Tribunale federale, va da sé che il locatore può accettare simili versamenti, poiché
egli, sebbene abbia disdetto il rapporto di locazione per mora del conduttore, ha
comunque il diritto a ricevere tali pigioni (DTF
119 II 235 consid. 3). Certo,
lo stesso giorno la conduttrice ha pagato anche il canone, non ancora scaduto, per
il mese di dicembre 2006. L'accettazione di canoni futuri senza riserve può si far
pensare che il locatore abbia rinunciato a porre termine alla locazione (Lachat,
op. cit. pag. 212 con rinvii). Se non che, nella fattispecie la locatrice ha immediatamente
precisato alla conduttrice, il 28 novembre 2006, ovvero il giorno successivo ai
pagamenti, che l'accettazione dei versamenti per le pigioni arretrate e di quella
per il mese di dicembre 2006 non significava rinuncia agli effetti della disdetta.
L'importo relativo alla mensilità di dicembre era "trattenuto cautelativamente (
)
a titolo di indennità per occupazione illecita dei locali, qualora l'appartamento
non dovesse essere liberato entro la scadenza indicata" (doc. G). Ne consegue che,
in ragione di quanto precede, l'appello è accolto.