GDL 12/08: Pagamento tempestivo delle pigioni in mora

Art. 257d CO

Dopo aver notificato una diffida per mora, il locatore è legittimato a disdire il contratto di locazione unicamente nel caso in cui il conduttore non abbia versato tutta la somma reclamata.

Il locatore non può tuttavia attendere troppo, poiché, secondo le circostanze, la disdetta potrebbe così rivelarsi abusiva.

Nel caso che il locatore accetti senza alcuna riserva il pagamento tardivo delle pigioni arretrate o incassi le pigioni correnti senza formulare alcuna osservazione, si deve ritenere che abbia rinunciato alla risoluzione della locazione.

Pretura del Distretto di Lugano in re F. / M. del 6 dicembre 2007

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

1. Il signor F. conduce in locazione lo stabile adibito ad uso commerciale, segnatamente ad osteria-grotto, in virtù di un contratto di locazione già venuto in essere con l'or defunto signor M.. Il contratto, di durata indeterminata, ha preso inizio il 1° aprile 2006 e può essere disdetto con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 31 marzo, la prima volta per il 31 marzo 2011. La pigione annua è stata fissata in fr. 36'000.-- per il primo anno, in fr. 42'000.-- per il secondo anno, in fr. 48'000.-- per il terzo anno ed in fr. 54'000.-- dal quarto anno (doc. A, Inc. N. DI.2007.1292).

2. Con scritto 22 giugno 2007 la parte locatrice ha diffidato il conduttore al pagamento delle pigioni arretrate per un importo complessivo di fr. 10'500.-- entro il termine di 30 giorni, con l'avvertenza che, scaduto infruttuoso tale termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto giusta l'art. 257d CO (doc. C, Inc. N. DI.2007.1237).

Con modulo ufficiale 30 luglio 2007 la parte locatrice ha poi notificato all'inquilino la disdetta del contratto in questione per il 31 agosto 2007 (doc. E, Inc. N. DI.2007.1237).

3. Con istanza 9 agosto 2007 F. ha adito il competente Ufficio di conciliazione postulando per quanto qui di rilievo l'annullamento della disdetta, le pigioni reclamate essendo a suo dire state pagate nel termine di diffida. A seguito dell'udienza dinanzi alla predetta autorità e della mancata accettazione della proposta ivi formulata, alle parti è di poi stato assegnato il termine di rito per adire questa Pretura (Inc. UC).

4.a) Con istanza 1/2 ottobre 2007 qui oggetto di disamina, la parte conduttrice ha quindi postulato l'annullamento della disdetta adducendo essenzialmente di aver provveduto al pagamento delle tre pigioni arretrate nel termine di 30 giorni dal ritiro della diffida avvenuto il 27 giugno 2007.

4.b) Con parallela istanza 11/12 ottobre 2007 la parte locatrice ha dal canto suo postulato lo sfratto del conduttore a ragione della mancata riconsegna dell'ente locato alla scadenza della disdetta.

4.c) In sede di discussione e di dibattimento finale le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono.

5.a) Giusta l'art. 257d CO quando dopo la consegna di locali d'abitazione o commerciali il conduttore è in mora, il locatore può assegnargli per iscritto un termine di almeno trenta giorni al fine di provvedere al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie dovute con la comminatoria che, scaduto infruttuosamente detto termine, la locazione verrà disdetta. Di principio il termine di trenta giorni inizia a decorrere il giorno successivo al ricevimento della diffida medesima; nel caso in cui il conduttore non ritira la raccomandata, la stessa si ritiene ricevuta l'ultimo dei sette giorni di giacenza presso l'ufficio postale (DTF 119 II 149; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO, N. 37; Lachat, Le bail à loyer, pag. 209 e segg.). Nel caso in cui il locatore ha designato la posta quale ufficio di pagamento, il termine è salvaguardato se il conduttore provvede al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie arretrate presso un ufficio potale anche soltanto l'ultimo dei trenta giorni (DTF 124 III 145). Parimenti il termine si ritiene salvaguardato se il conduttore, prima della sua scadenza, dichiara di compensare l'importo richiesto con un credito vantato nei confronti del locatore (DTF 119 II 241; Lachat, op. cit., pag. 204 e segg.; Svit, Kommentar, ad art. 257d CO, N. 17 e segg.). Il locatore, da ultimo, è legittimato a disdire il contratto di locazione unicamente nel caso in cui il conduttore non ha versato tutta la somma reclamata (Higi, op. cit., ad art. 257d CO, N. 40; Lachat, op. cit., pag. 209 e segg.), mediante modulo ufficiale (art. 266l CO) notificato con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese. Il locatore non è tenuto a disdire il contratto immediatamente dopo lo spirare del termine di diffida; egli non può tuttavia attendere troppo, poiché, secondo le circostanze, la disdetta potrebbe rivelarsi abusiva. Per il resto nel caso in cui il locatore accetti senza alcuna riserva il pagamento tardivo delle pigioni arretrate o incassi le pigioni correnti senza formulare alcuna osservazione si deve ritenere che ha rinunciato alla rescissione della locazione (Lachat, op. cit., pag. 212; Svit, Kommentar, ad art. 257d CO, N. 34).

5.b) Nel caso di specie devesi in primis rilevare che la diffida del 22 giugno 2007 è stata ritirata dal conduttore il 27 giugno 2007 (doc. R., Inc. N. DI.2007.1292) e che pertanto il termine di 30 giorni, iniziato a decorre il 28 giugno 2007, è venuto a scadenza il 27 luglio 2007. Dalla documentazione agli atti si evince che il conduttore ha provveduto al pagamento delle pigioni arretrate tramite tre versamenti di fr. 3'500.-- cadauno eseguiti presso un ufficio postale il primo in data 20 luglio 2007, il secondo il 21 luglio 2007 e l'ultimo il 27 luglio 2007, ultimo giorno del termine di diffida (doc. G. Inc. N. DI.2007.1237). Tali pagamenti sono stati effettuati via posta tramite le polizze di versamento consegnate al conduttore dalla parte locatrice, le stesse indicando espressamente il nome del locatore M. (doc. G, Inc. N. DI.2007.1237). Ciò posto, avuto riguardo ai principi suesposti, si deve ritenere che il conduttore ha provveduto al pagamento di tutta la somma reclamata, e meglio fr. 10'500.--, nel termine di diffida, non rilevando in concreto la data dell'accredito dei versamenti. Ne discende che la disdetta notificata con invio raccomandato del 30 luglio 2007 (doc. E, Inc. N. DI.2007.1237) risulta essere inefficace (DTF 121 III 156).