GDL 12/07: Disdetta per mora del conduttore e eccezione di compensazione

Art. 257d CO

In una procedura di disdetta per mora, il conduttore può compensare il proprio debito per pigioni con il proprio credito a condizione che le pretese fatte valere siano reciproche e scadute. La compensazione di una pretesa esigibile deve essere invocata nel termine di diffida di 30 giorni.

Nel caso in cui la pretesa compensatoria non sia ancora esigibile, l'inquilino deve procedere secondo quanto previsto dagli art. 258 e 259a-259i CO. In particolare il conduttore che pretende di compensare la pigione con un asserito credito vantato nei confronti del locatore deve anzitutto procedere al regolare deposito della pigione presso il competente Ufficio di conciliazione.

In assenza di un valido deposito della pigione non è ammissibile porre in compensazione una contestata pretesa di risarcimento del danno o di riduzione della pigione.

Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re L. SA / D. Sagl del 15 luglio 2008 (Sentenza confermata dalla Seconda Camera civile del Tribunale di appello)

Estratto dai considerandi

In fatto e in diritto:

1.a) La D. Sagl conduce in locazione a far tempo dal 1° luglio 2005 il capannone sud (zona centrale), un box e quattro posteggi esterni siti sulla part. X RFD di C., in virtù di un contratto di durata indeterminata venuto in essere con la L. SA che prevede una pigione annua di fr. 29'400.--, pagabili in rate mensili anticipate di fr. 2'450.-- (doc. B).

1.b) Con scritto 25 luglio 2005 la D. Sagl segnalava al locatore l'esistenza di alcuni difetti nell'ente locato che, a suo dire, impedivano l'esercizio dell'attività ed assegnava alla L. SA un termine di 5 giorni al fine di provvedere alla loro eliminazione, avvertendo che in caso di inadempienza si sarebbe ritenuta libera dal contratto. Rilevava infine che sino alla sistemazione del capannone non avrebbe corrisposto la pigione (doc. C).

Con raccomandata 2 agosto 2005 la locatrice contestava il contenuto del predetto scritto rilevando che le parti, all'atto della sottoscrizione del contratto, avevano stabilito che il capannone veniva consegnato nello stato in cui si trovava con la concessione di una riduzione della pigione del 20%, escludendo in tal modo qualsiasi tipo di intervento di manutenzione da parte del locatore. Rimarcava inoltre di aver consegnato il capannone un mese prima dell'inizio della locazione e si dichiarava disposta ad effettuare i necessari lavori entro un termine ragionevole. Concludeva osservando come le pigioni dovute andavano semmai depositate presso il competente Ufficio di conciliazione ed evidenziava la formale messa in mora della conduttrice per le pigioni di luglio ed agosto 2005 e per il versamento del deposito di garanzia (doc. D).

1.c) Con raccomandata 30 maggio 2006 la L. SA diffidava la conduttrice al pagamento delle pigioni scoperte per l'anno 2006, per un importo complessivo pari a fr. 6'600.--, con la comminatoria della disdetta del contratto di locazione (doc. E), mentre con la diffida del 19 dicembre 2006 la somma richiesta ammontava a fr. 15'750.-- (doc. F).

1.d) A seguito del nubifragio del 6 luglio 2006 la D. Sagl riceveva dall'assicurazioni un'indennità a titolo di liquidazione (doc. 6 e 7), somma che è servita a tacitare anche le pretese della locatrice nel fallimento di D. Sagl, poi revocato (doc. G, H).

1.e) Il 6 aprile 2007 la conduttrice, a seguito di un temporale, segnalava alla locatrice vari difetti dell'ente locato os-servando che non avrebbe provveduto al pagamento delle pigioni sino all'eliminazione degli stessi (doc. 12). Il 16 aprile 2007 la conduttrice rendeva responsabile la locatrice per i danni subiti e quantificati in fr. 60'000.-- rilevando che l'assicurazione aveva negato ogni richiesta di indennizzo (doc. L).

Il 20 aprile 2007 la L. SA, dal canto suo, contestava gli scritti della conduttrice invitandola nel contempo a provvedere al versamento del deposito di garanzia pattuito contrat-tualmente (doc. I).

2. Con raccomandata 26 aprile 2007 la locatrice diffidava formalmente la D. Sagl al pagamento delle pigioni di febbraio, marzo e aprile 2007 entro il termine di 30 giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto giusta l'art. 257d CO (doc. O).

Con scritto 22 maggio 2007 la conduttrice da parte sua contestava la diffida di pagamento ribadendo la richiesta di risarcimento dei danni quantificati in fr. 60'000.-- e segnalando che a far tempo dal mese successivo avrebbe provveduto al deposito della pigione presso il competente Ufficio di conciliazione (doc. 15). Il 25 maggio 2007 la conduttrice provvedeva al deposito della pigione del mese di giugno 2007 (inc. UC).

Con modulo ufficiale 29 maggio 2007 la L. SA notificava alla D. Sagl la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 30 giugno 2007 (doc. P).

3. Con istanza 4 giugno 2007 la conduttrice adiva il compe-tente Ufficio di conciliazione postulando l'annullamento della disdetta, la protrazione della locazione, nonché il risar-cimento dei danni subiti a causa dei difetti dell'ente locato (doc. Q, Inc. UC).

In occasione dell'udienza del 26 giugno 2007 le parti concordavano la liberazione della pigione depositata a favore del locatore, così come la competenza di questa Pretura a decidere sulla contestazione della disdetta e la domanda di protrazione della conduttrice in vista dell'inoltro di un'istanza di sfratto della locatrice (doc. 1, Inc. UC).

4. Con istanza 2/3 luglio 2007 la parte locatrice ha quindi postulato lo sfratto della conduttrice a ragione della mancata riconsegna dell'ente locato entro il termine di disdetta.

In sede di discussione la conduttrice ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza adducendo essenzialmente che l'ente locato presentava dei difetti sin dall'inizio della locazione. A ragione dell'esistenza di tali difetti - peraltro prontamente e ripetutamente segnalati alla locatrice - in occasione del nubifragio del luglio del 2006 la conduttrice avrebbe subito dei gravi danni alle apparecchiature ed al materiale e l'ente locato sarebbe stato inagibile per diversi giorni, con la conseguente interruzione del normale esercizio dell'attività ivi svolta. La locatrice, da parte sua, non avrebbe intrapreso alcunché al fine di ovviare alle denunciate manchevolezze dello stabile, cosicché nell'agosto del 2006 e nel corso del 2007 si sarebbero ripresentate le medesime problematiche di infiltrazione d'acqua ed in questo caso gli enti assicurativi intervenuti avrebbero negato ogni indennizzo proprio a ragione dei difetti dello stabile.

La conduttrice si sarebbe quindi opposta alla diffida per mora dichiarando di voler provvedere al deposito della pigione e di compensare la sua pretesa formulata a titolo di risarcimento dei danni, quantificata in fr. 60'000.--, con le pigioni scadute. La disdetta successivamente notificata sarebbe quindi contraria alle regole della buona fede, e quindi annullabile giusta gli artt. 271 segg. CO, ed in particolare in virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. e, e cpv. 2 CO.

5.a)-5b) Omissis.

6. Omissis.

7.a) Nell'ambito della procedura per mora il giudice deve accertare se sono adempiuti i presupposti di cui all'art. 257d CO. Ergo, giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna di locali di abitazione o commerciali, il conduttore è in mora con il pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può assegnargli per iscritto un termine di almeno trenta giorni al fine di provvedervi, con la com-minatoria che, scaduto infruttuosamente detto termine, il rapporto di locazione verrà disdetto. Di principio il termine di trenta giorni inizia a decorrere il giorno successivo al ricevimento della diffida medesima; nel caso in cui il con-duttore non ritira la raccomandata, la stessa si ritiene sic-come ricevuta l'ultimo dei sette giorni di giacenza presso l'ufficio postale (DTF 119 II 149; Higi, Zürcher Kommentar, N. 37 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, pag. 209 e segg.). Tale termine è salvaguardato se il conduttore prov-vede al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie arretrate anche soltanto l'ultimo dei trenta giorni (vale a dire se l'importo è accreditato sul conto bancario del locatore o se il pagamento è effettuato via posta l'ultimo giorno del termine; DTF 124 III 145) oppure se, nel citato termine, dichiara di compensare l'importo richiesto con un credito vantato nei confronti del locatore (DTF 119 II 241; Lachat, op. cit., pag. 204 e segg.; Svit Kommentar, ad art. 257d CO N. 17 e segg.). Le pigioni regolarmente depositate sono reputate pagate (art. 259g cpv. 2 CO). Il locatore, da ultimo, è legittimato a disdire il contratto di locazione unicamente nel caso in cui il conduttore non ha versato tutta la somma reclamata (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO, N. 40; Lachat, op. cit., pag. 209 e segg.), mediante modulo ufficiale (art. 266l CO) notificato con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese. La disdetta inviata non ancora decorso il termine di diffida è prematura e quindi inefficace (DTF 121 III 156; Lachat, op. cit., pag. 213; Higi, op. cit., ad art. 257d CO, N. 47 e 57). Il locatore non è tenuto a disdire il contratto immediatamente dopo lo spirare del termine di diffida; egli non può, tuttavia, attendere troppo poiché, secondo le circostanze, la disdetta potrebbe rivelarsi abusiva. Per il resto nel caso in cui il locatore accetti senza alcuna riserva il pagamento tardivo delle pigioni arretrate od incassa le pigioni correnti senza formulare alcuna osservazione, si deve ritenere che abbia rinunciato alla rescissione della locazione (Lachat, op. cit., pag. 212 e segg.; Svit, Kommentar, N. 34 ad art. 257d CO).

7.b) In una procedura di disdetta per mora del conduttore, quest'ultimo può compensare il proprio debito per pigioni con il proprio credito a condizione che le pretese fatte valere siano reciproche e scadute. Non è di principio possibile una compensazione nel caso in cui la pretesa compensatoria non sia ancora esigibile. Il conduttore che esige la ripara-zione di difetti contestati od il risarcimento dei danni pure contestati non può ridurre o compensare unilateralmente la pigione, ma deve procedere secondo quanto previsto dagli art. 258 e 259a-259i CO. Il mancato deposito di tutta o di una parte della pigione costituisce infatti mora dell'inquilino. L'inquilino che pretende di compensare la pigione con un credito vantato nei confronti del locatore corre quindi il rischio di vedersi disdire il contratto di locazione giusta l'art. 257d CO se il credito vantato non è né esigibile né incontestato od incontestabile - in particolare se l'incon-testabilità deriva da un riconoscimento di debito o da una decisione giudiziale - e se non ha provveduto al regolare deposito delle pigioni presso la competente autorità (Higi, op. cit., ad art. 257d CO, N. 17; Lachat, op. cit., pag. 207). In assenza di un valido deposito della pigione, non è quindi ammissibile porre in compensazione una contestata pretesa di risarcimento del danno o di riduzione della pigione (Higi, op. cit., ad art. 257d CO, N. 17). La compensazione, inoltre, deve essere invocata entro il termine di diffida di trenta giorni (Lachat, op. cit., pag. 206; DTF 119 II 241).

7.c) Nella presente situazione si ha che con scritto 22 maggio 2007 la conduttrice ha espresso la propria intenzione di compensare le pigioni scadute dei mesi di febbraio, marzo ed aprile 2007 con la pretesa di fr. 60'000.-- formulata a titolo di risarcimento dei danni (doc. 15).

Ora, è pacifico che la conduttrice abbia sollevato l'eccezione di compensazione nel termine di 30 giorni assegnato con la diffida di pagamento del 26 aprile 2007 (doc. O). Occorre tuttavia sottolineare che la tempestività della dichiarazione di compensazione ancora non basta per ammetterne la validità. Occorre infatti che le pretese fatte valere siano esigibili. Orbene, lo scritto 22 maggio 2007 della conduttrice, nel quale la stessa quantifica il danno in fr. 60'000.-- (doc. 15), non è sufficiente a rendere l'ammontare dell'asserito danno liquido ed esigibile.

Se si considera inoltre che la compensazione può operare solo e soltanto se il credito vantato risulti essere incontestato od incontestabile, laddove l'incontestabilità deriva esplicitamente da un riconoscimento di debito o da una decisione giudiziale, ne deriva che nella specie non sono dati i requisiti per ammettere la compensazione. Da un lato infatti la locatrice non ha mai riconosciuto l'ammontare del preteso danno, contestandolo in toto per il tramite del suo patrocinatore (doc. T), dall'altro è tuttora pendente pres-so questa Pretura il procedimento atto ad accertare un'eventuale pretesa di risarcimento della conduttrice (Inc. DI.2007.941).

Ne consegue che in concreto, nella misura in cui la parte conduttrice nemmeno ha provveduto a depositare le pigioni in oggetto presso il competente Ufficio di conciliazione (consid. 8), ella non è in alcun modo legittimata ad invocare validamente la compensazione.

8.a) Di principio giusta l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore ha l'obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (Higi, op. cit., N. 5 e segg. ad art. 256 CO). In caso di inosservanza di tale obbligo, il locatore risponde ai sensi degli art. 258-259i CO. L'art. 259a CO prevede che se nel corso della locazione sopravvengono difetti della cosa locata che non sono imputabili al conduttore e nemmeno sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, egli può esigere dal locatore l'eliminazione del difetto (art. 259b-259c CO), una riduzione proporzionale del cor-rispettivo (art. 259d CO), il risarcimento dei danni (art. 259e CO), l'assunzione della lite contro un terzo (art. 259f CO) e, nel caso di un immobile, può procedere al deposito della pigione (art. 259g-259i CO). Il conduttore può far valere simultaneamente i diritti a lui conferiti dagli art. 259a e segg. CO, poiché si tratta di facoltà concesse al conduttore cumulativamente (Lachat, op. cit., pag. 164).

8.b) In particolare in virtù dell'art. 259g cpv. 1 CO il conduttore di un immobile se esige la riparazione di un difetto da parte del locatore, deve fissargli per iscritto un congruo termine e avvertirlo nel contempo che, scaduto infruttuosamente detto termine, depositerà le pigioni che giungeranno a scadenza presso il competente Ufficio di conciliazione. Il deposito della pigione deve rispondere a tre requisiti essenziali, se-gnatamente la conoscenza da parte del locatore del la-mentato difetto – ciò che presuppone una notifica da parte del conduttore – secondariamente, il conduttore deve esi-gere l'eliminazione del difetto e assegnare al locatore un congruo termine al fine di provvedervi e da ultimo egli deve avvertirlo che scaduto infruttuoso il predetto termine procederà senza indugio al deposito della pigione.

Il deposito della pigione è una facoltà concessa al con-duttore e non costituisce una conditio sine qua non per ri-chiedere la riparazione del difetto o la riduzione della pi-gione. Il diritto al deposito non è che un modo per assicurare l'applicazione efficace degli altri diritti enumerati all'art. 259a cpv. 1 CO (Lachat, op. cit., pag. 178). Esso permette al conduttore di fare pressione sul locatore, portandolo così a rimediare al difetto della cosa locata senza correre il rischio di essere in mora con il pagamento del canone, le pigioni depositate essendo reputate pagate (art. 259g cpv. 2 CO) ed il conduttore essendo in tal modo validamente liberato nei confronti del locatore per quanto riguarda l'obbligo di pagare la pigione giunta a scadenza (Lachat, op. cit., pag. 178; Higi, op. cit. N. 9 segg. ad art. 259g CO).

8.c) Nel caso in esame non occorre disquisire a lungo per af-fermare che la conduttrice, pur avendo dichiarato l'intenzione di compensare le mensilità scadute con il preteso danno, è incorsa in mora non avendo seguito l'iter predisposto dalla legge (art. 258 e 259a-259i CO), segna-tamente non avendo fatto ricorso allo strumento del deposito della pigione. Ciò che, a prescindere dall'esito della parallela vertenza volta ad accertare l'esistenza o meno di difetti, le avrebbe quantomeno permesso di sollecitare eventuali interventi da parte della locatrice e nel contempo di non essere in mora con il pagamento dei canoni di locazione. Invero, con il versamento del 25 maggio 2007 la conduttrice ha depositato presso l'Ufficio di conciliazione la pigione di giugno 2007, pigione che è tuttavia stata liberata a favore della locatrice in sede conciliativa (verbale 26 giugno 2007, Incarto UC).

8.d) In esito a quanto suesposto deve valere che nel termine di diffida, assegnato con raccomandata 26 aprile 2007 (doc. O), la conduttrice non ha provveduto al versamento di alcuna delle pigioni reclamate nella medesima diffida e pertanto deve ritenersi in mora. Sotto questo profilo la disdetta del 29 maggio 2007, notificata con effetto a decorrere dal 30 giugno 2007, è perfettamente valida essendo adempiuti i presupposti di cui all'art. 257d CO.

9.a)-9.b) Omissis.

10. Da ultimo la domanda di protrazione della locazione deve essere respinta senza la necessità di esaminarla ulteriormente, l'art. 272a cpv. 1 lett. a CO escludendo espressamente ogni proroga del contratto in caso di disdetta per mora del conduttore.