GDL 12/05:
Riconduzione tacita della locazione dopo la scadenza della disdetta (ammessa) e
restituzione anticipata del bene locato
La permanenza del conduttore nell'ente locato dopo la scadenza della disdetta
può far nascere fra le parti un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata
per atti concludenti.
Per ammettere l'esistenza di una riconduzione tacita del contratto devono essere
considerati il lasso di tempo trascorso dalla cessazione del rapporto contrattuale
e tutte le circostanze del caso concreto, che andranno soppesate in funzione dell'elemento
temporale.
Il conduttore che restituisce anzitempo il bene locato è liberato dai suoi obblighi
soltanto se propone al locatore un nuovo conduttore solvibile, disposto a riprendere
il contratto alle medesime condizioni e che non possa oggettivamente essere rifiutato.
In caso di contestazione giudiziaria, l'onere probatorio incombe esclusivamente
all'inquilino. Il locatore, dal canto suo, ha l'obbligo di ridurre il danno e non
deve quindi rimanere inattivo; al contrario egli deve collaborare in buona fede
con il conduttore uscente nella ricerca di un nuovo inquilino.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.
Il 1° marzo 2004 S., quale locatrice, e L. e G. (poi coniugatisi),
quali conduttori, hanno sottoscritto a far tempo dal 1° aprile 2004 un contratto
di locazione avente per oggetto un appartamento di 5 ½ locali nello stabile sito
a L. Il contratto, di durata indeterminata, poteva essere disdetto con un preavviso
di tre mesi per la scadenza annuale, la prima volta per il 29 marzo 2007. La pigione
mensile è stata fissata in fr. 2'400.--
per il primo anno, in fr. 2'500.--
per il secondo e in fr. 2'600.--
per il terzo, mentre l'acconto per le spese accessorie ammontava a
fr. 300.-- mensili oltre ad un ulteriore importo di fr.
26.-- mensili per
2.a) Nel
corso della locazione la locatrice ha diffidato gli inquilini in due occasioni a
ragione della mora nel pagamento delle pigioni ed ha altresì dato avvio a diverse
procedure esecutive nei loro confronti (doc. E, F, G, H, I, L, M, N, O, P e Q).
Per quanto qui di rilievo va detto che una prima disdetta del contratto di locazione
è stata successivamente ritirata dalla locatrice a seguito dell'avvenuto versamento
delle pigioni arretrate (doc. F, G, L e M).
Con scritto 18 luglio 2005 la locatrice ha nuovamente diffidato i conduttori al
pagamento delle pigioni scoperte, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento
entro 30 giorni, il contratto sarebbe stato disdetto (doc. N e O). Ciò che è poi
avvenuto con l'invio della disdetta del 13 ottobre 2005 per il 30 novembre 2005
(doc. R e S).
Il 28 novembre 2005 L. si è recata negli uffici dell'immobiliare, amministratrice
dello stabile, ed ha provveduto al versamento della somma di fr.
2.b) A detta
della locatrice, l'amministratrice dello stabile, in occasione dell'incontro del
28 novembre 2005, avrebbe comunicato a L., e pure al coniuge, di ritirare la disdetta
del 13 ottobre 2005, ciò che sarebbe quindi stato confermato ad entrambi i coniugi
L. con scritto del 28 novembre 2005 (doc. U e V).
Dal canto loro gli inquilini negano che i fatti si siano svolti come sostenuto
dalla locatrice. A loro dire, l'immobiliare non li avrebbe mai informati della propria
intenzione di ritirare le disdette del 13 ottobre 2005, né verbalmente né tantomeno
per iscritto. Al contrario, l'amministratrice dello stabile avrebbe comunicato ai
conduttori che le procedure esecutive a loro carico sarebbero state ritirate, ma
che non sarebbe stato possibile fare altrettanto con le disdette. Secondo gli inquilini,
quindi, le lettere prodotte dalla parte locatrice sub doc. U e V sarebbero state
confezionate ad arte a meri fini di causa. Sempre a detta degli inquilini, ad inizio
dicembre 2005 gli stessi avrebbero contattato telefonicamente i rappresentanti della
locatrice per discutere nuovamente delle disdette e si sarebbero sentiti rispondere
che, poiché il termine della disdetta era ormai spirato, stavano occupando abusivamente
il bene locato ed erano pertanto passibili di un'istanza di sfratto. Preso atto
di tale decisione, i coniugi L. avrebbero quindi informato l'im-mobiliare che si
sarebbero attivati nella ricerca di una nuova sistemazione.
2.c) Con
scritto 30 novembre 2005 L. ha informato l'immobilia-
re di aver provveduto al versamento della garanzia di fr.
8'000.-- (doc. AA), chiedendo nel contempo di cambiare
le targhette dei citofoni e della buca delle lettere a seguito del matrimonio dei
conduttori (doc. Z).
Il 17 gennaio 2006 i conduttori hanno inviato all'immobiliare una raccomandata
intitolata "Disdetta contratto di locazione - Via X, a L.", comunicando la loro
intenzione di lasciare l'appartamento con effetto a decorrere dal 31 marzo 2006
e chiedendo ai rappresentanti della locatrice di voler indicare loro la procedura
da seguire (doc. BB).
Con raccomandata 30 gennaio 2006, l'immobiliare in-formava i coniugi L. di non
ritenere valida la loro disdetta, il contratto di locazione prevedendo quale prima
scadenza utile il 29 marzo 2007. Segnalava loro la possibilità di trovare un subentrante,
impegnandosi a collaborare alla ricerca di un nuovo inquilino (doc.
CC).
Con scritto 31 gennaio 2006 i conduttori ribadivano la loro volontà di lasciare
l'ente locato per il 31 marzo 2006, avendo provveduto a cercare un nuovo appartamento
a seguito della disdetta notificata loro il 13 ottobre 2005 (doc. 7).
Con raccomandata 1° febbraio
3.a) Il
2 febbraio 2006 i conduttori adivano il competente Ufficio di conciliazione, che
il 2 marzo 2006 dichiarava la vertenza non conciliata (doc. DD
e EE).
Parallelamente, con scritto 2 febbraio 2006, l'immobilia-
re diffidava i coniugi L. al pagamento di un importo di fr.
3'107.-- (doc. FF e GG).
In data 8 marzo 2008 la parte locatrice faceva spiccare un precetto esecutivo
a carico dei conduttori per un importo di fr.
6'144.-- oltre interessi al 5 % dal 14 febbraio 2006 e spese esecutive
(doc. HH e II). A seguito
dell'opposizione formu-lata dai conduttori, il 13 marzo 2006 la locatrice presentava
un'istanza di rigetto dell'opposizione (doc. LL e MM).
3.b) Con
raccomandata 9 marzo 2006 i rappresentanti dei conduttori comunicavano all'amministrazione
dello stabile che gli inquilini sarebbero stati liberati da ogni obbligo contrattuale
a contare dal 31 marzo 2006. Segnalavano inoltre un nominativo D. quale possibile
subentrante (doc. 3). Con risposta 14 marzo 2006 l'Immobiliare confermava che, a
seguito di quanto discusso dinnanzi all'Ufficio di conciliazione, gli inquilini
sarebbero stati ritenuti responsabili sino al 30 settembre 2006.
3.c) Il
31 marzo 2006 gli inquilini inviavano per posta rac-comandata all'immobiliare parte
delle chiavi del bene locato (doc. 8). Con raccomandata 6 aprile 2006 l'immobiliare
con-fermava ai conduttori di aver ricevuto le chiavi, reclamando la consegna di
una chiave e del telecomando del garage, come da distinta allegata. Ribadiva infine
che, nonostante la consegna delle chiavi, gli inquilini sarebbero comunque stati
tenuti al pagamento delle pigioni sino al 29 settembre 2006 (doc.
NN). Il 13 aprile
Il 4 maggio 2006 l'immobilaire faceva spiccare un
nuovo precetto esecutivo nei confronti dei conduttori per un importo di
fr. 6'274.-- oltre interessi e spese esecutive
(doc. OO e PP). A fronte dell'opposizione dei coniugi
L., la locatrice presentava un'ulteriore istanza di rigetto dell'opposizione (doc.
QQ e RR).
4.
Il 7 luglio 2006 la locatrice ha presentato al competente
Ufficio di conciliazione un'istanza di liberazione della garanzia e di conciliazione
(doc. SS). All'udienza del 14 settembre 2006 i conduttori hanno accettato la liberazione
del deposito di garanzia (fr. 8'000.--)
a favore della locatrice, riconoscendo che le pigioni erano dovute sino a fine marzo
2006. Circa le altre pretese della locatrice la vertenza veniva dichiarata non conciliata
(cfr. inc. UC).
Dal 1° agosto 2006 S. ha rilocato a terzi l'appartamento già occupato dai coniugi
L., con pagamento della pigione a decorrere dal 15 agosto 2006 (doc.
UU).
5.a) Con
l'istanza qui oggetto di disamina la locatrice ha po-stulato la condanna dei conduttori
al pagamento di un importo di fr. 15'782.--,
comprensivo delle pigioni relative all'appartamento e ai box e delle spese accessorie
sino al 15 agosto 2006, oltre alle spese giudiziarie ed esecutive.
A dire della locatrice, in occasione dell'incontro del 28 novembre 2005 i coniugi
L. sarebbero stati informati dall'im-mobiliare del ritiro delle disdette del 13
ottobre 2005. Tale comunicazione sarebbe avvenuta dapprima verbalmente ed in seguito
sarebbe stata confermata per iscritto mediante una lettera, datata proprio 28 novembre
2005, inviata personalmente ad entrambi i coniugi (doc. U e V). Secondo l'istante,
quindi, il contratto di locazione sottoscritto a far tempo dal 1° aprile 2004 non
sarebbe mai venuto meno; di conseguenza i conduttori non avrebbero potuto disdire
tale contratto prima della scadenza del 29 marzo 2007 e sa-rebbero quindi tenuti
al pagamento delle pigioni almeno fino al 15 agosto 2006, data di rilocazione dell'appartamento.
5.b) In
sede di discussione i conduttori hanno chiesto l'integrale reiezione dell'istanza.
In primis hanno rilevato che la locatrice mai avrebbe ritirato le disdette notificate
il 13 ottobre 2005. Le lettere prodotte sub. doc. U e V sarebbero quindi state confezionate
a meri fini di causa ed in quanto tali verrebbero qui eccepite di falso ex art.
216 CPC.
A loro dire il contratto di locazione avrebbe preso fine il 30 novembre 2005,
conformemente alla disdetta per mora notificata dalla proprietaria il 13 ottobre
6.a) Dottrina
e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la permanenza del conduttore nell'ente
locato nonostante la scadenza della disdetta notificata dal locatore può far nascere
tra le parti un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata concluso tacitamente
per atti concludenti (Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e
sfratto, in CFPG N. 23 pag. 99;
Lachat, Le bail à loyer,
Lausanne 208, pag. 185; DTF
119 II 147 consid. 5). Per
affermare l'insorgere per atti concludenti di un nuovo contratto di locazione tra
le parti, occorre che il conduttore rimanga nel bene locato durante un periodo prolungato
e che il locatore resti inattivo e incassi la stessa pigione senza formulare riserva
alcuna (
Qualora le condizioni suesposte fossero riunite, non viene presunto il mantenimento
del vecchio contratto disdetto e terminato, ma si riconosce invece la nascita di
un nuovo tacito contratto di durata indeterminata e di contenuto conforme a quello
precedente (Rep. 1998, pag. 231). La
distinzione è in realtà puramente
teorica; in effetti secondo il Tribunale
federale "[
] konnten die
Parteien natürlich stillschweigend
einen neuen,
inhaltlich mit dem aufgelösten
übereinstimmenden Vertrag
schliessen" (DTF
63 II 370), frase tradotta in Journal des Tribunaux
con "[
] les parties pouvaient naturellement conclure un nouveau contrat d'un contenu
exactement semblable à celui du contrat dissous" (JdT
1938, pag. 201). Il nuovo contratto presenterà
quindi un contenuto identico a quello originario (pigione, deposito di garanzia,
termini di disdetta, spese accessorie, ecc.), salvo stipulazioni contrarie delle
parti.
6.b) Nel
presente caso dalla documentazione agli atti emerge che in concomitanza con lo spirare
del termine della disdetta per mora, gli inquilini hanno provveduto al versamento
dell'importo di fr. 8'000.--
stabilito contrattualmente a titolo di garanzia e fino ad allora mai depositato,
dandone poi immediata conferma alla rappresentante della locatrice (doc. AA, Z).
Nel contempo gli inquilini, coniugatisi nel corso del mese di agosto 2005, hanno
chiesto la modifica delle targhette dei citofoni (principale e vano scale) e della
buca delle lettere (doc. Z). Non è contestato inoltre che gli inquilini abbiano
pure provveduto al pagamento della pigione di dicembre 2005, senza che siano state
sollevate eccezioni di sorta da parte della locatrice.
Ora, benché dalla formale scadenza della disdetta alla comunicazione scritta degli
inquilini del 17 gennaio 2006 (doc. BB) non siano trascorsi due mesi, le circostanze
testé evidenziate permettono di ritenere che in concreto il contratto si sia rinnovato
per atti concludenti. A prescindere dalla questione a sapere se effettivamente la
locatrice abbia inviato i contestati scritti con i quali avrebbe confermato formalmente
il ritiro della disdetta (doc. U e V), nulla in atti permette di concludere che
la locatrice nonostante il versamento delle pigioni arretrate avvenuto il 28 novembre
2005 (doc. T) intendeva prevalersi della disdetta notificata appunto per il 30
novembre 2005 (doc. R e S). In caso contrario, nella misura in cui gli inquilini,
nel corso della locazione, già avevano mostrato difficoltà nel pagamento della pigione
ed avevano pure ricevuto una prima disdetta per mora, successivamente ritirata (doc.
F, G, L e M), la locatrice non avrebbe di certo temporeggiato nel postulare lo sfratto
degli stessi. Anche gli inquilini, dal canto loro, hanno sicuramente manifestato
la volontà di continuare nella locazione, provvedendo al deposito della garanzia,
sino ad allora mai costituito, e chiedendo addirittura di modificare le targhette
dei citofoni e della buca delle lettere a seguito del loro matrimonio, che peraltro
era già avvenuto nell'agosto del 2005. Ciò che non si sarebbe giustificato in alcun
modo se la locazione fosse definitivamente giunta a termine proprio il 30 novembre
2005. I conduttori infatti, che non avevano sicuramente dimostrato puntualità nel
versamento delle pigioni, a distanza di un anno e 8 mesi dalla sottoscrizione del
contratto, mai avrebbero depositato la garanzia di ben fr.
8'000.-- così come pattuito contrattualmente e richiesto
la modifica delle targhette ed infine pagato la pigione di dicembre, se avessero
dovuto lasciare il bene locato. A ciò aggiungasi che lo scritto del 17 gennaio 2006
inviato dai conduttori alla locatrice (doc. BB) configura, a non averne dubbio,
una disdetta del contratto di locazione e non può di certo avere la valenza pretesa
dai qui convenuti.
Risulta quindi del tutto superfluo chinarsi a sapere se la disdetta del 13 ottobre
2005 sia stata formalmente ritirata o meno, ritenuto che gli effetti di tale disdetta
sono comunque stati resi inefficaci e quindi superati dal comportamento successivamente
adottato dalle parti.
Nemmeno rileva pertanto entrare nel merito dell'eccezione di falso sollevata dai
convenuti e della testimonianza dell'amministratrice dello stabile al riguardo,
tali questioni potendo rimanere indecise.
6.c) In
punto alle caratteristiche del nuovo regime contrattuale instauratosi tra le parti,
nel presente caso si deve ritenere l'intenzione delle stesse di riattivare un sistema
locativo in tutto e per tutto analogo a quello precedente. A prova di ciò vi è il
fatto che, senza alcuna ulteriore ridiscussione, i conduttori hanno spontaneamente
versato, a titolo di deposito di garanzia, esattamente lo stesso importo previsto
nel contratto di locazione originario, che è stato accettato dalla locatrice senza
eccezioni di sorta (doc. Z e AA). Ciò dimostra inequivocabilmente che le parti non
hanno mai ventilato la possibilità di derogare alle clausole del loro precedente
contratto; al contrario, la loro intenzione è sempre stata di basare la locazione
esattamente sui medesimi pilastri del contratto originario. Non sussiste dunque
alcuna ragione per ritenere che le parti abbiano voluto comportarsi diversamente
in relazione alla durata della locazione e ridiscutere i termini di disdetta previsti
nel precedente contratto. In concreto, deve pertanto valere che sino al 29 marzo
2007 né la locatrice né i conduttori avrebbero potuto liberarsi dai rispettivi obblighi
contrattuali mediante una disdetta ordinaria. Ne discende che la disdetta del 17
gennaio 2006 (doc. BB), inviata dagli inquilini per il termine del 31 marzo 2006,
avrebbe potuto esplicare i suoi effetti unicamente per la prima scadenza utile,
segnatamente per il 29 marzo 2007. Da rilevare infine che la locatrice con scritti
del 30 marzo 2006 (doc. ZZ) e del 6 aprile 2006 (doc.
9) ha sostanzialmente confermato agli inquilini di accettare la disdetta per il
29 settembre 2006.
7.a) Giusta
l'art. 264 cpv. 1 CO il conduttore che restituisce la
cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze, è liberato dai suoi obblighi
verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non
possa ragionevolmente essere rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore dal canto
suo deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Affinché
l'art. 264 CO possa trovare applicazione, è anzitutto
necessario che il conduttore manifesti chiaramente, senza ambiguità, la volontà
di restituire i locali locati. Tale volontà può essere comunicata oralmente o risultare
da atti concludenti. In secondo luogo il conduttore deve presentare al locatore
almeno un candidato. Da ultimo il candidato proposto deve essere oggettivamente
accettabile, solvibile e disposto a riprendere il contratto di locazione alle medesime
condizioni (Lachat, op. cit., pag. 610 segg.).
Pur non avendo alcun obbligo di accettare il candidato proposto, il locatore che
rifiuta un candidato che adempie i requisiti richiesti, deve liberare l'inquilino
uscente dai suoi oneri contrattuali a partire dalla data in cui il subentrante era
disposto a riprendere il contratto (Lachat, op.
cit., pag. 616).
In caso di contestazione giudiziaria, l'onere probatorio è interamente a carico
del conduttore, il quale deve dimostrare di aver presentato almeno un candidato
oggettivamente accettabile, solvibile e disposto a subentrare nel contratto alle
medesime condizioni (Lachat, op.
cit.. pag.
618; Terrapon, La restitution des locaux loués
et l'offre d'un locataire de remplacement, pag.
Se non propone un nuovo conduttore che soddisfi i requisiti richiesti dall'art.
264 cpv. 1 CO, il cpv. 2 di tale norma pre-scrive che
il conduttore resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui,
per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta. Tuttavia,
giusta l'art. 264 cpv. 3 lett. b in fine CO, il locatore
deve lasciarsi imputare i profitti che ha omesso intenzionalmente di guadagnare.
Ci si può quindi attendere dal locatore che non resti inattivo, ma che al contrario
collabori in buona fede con il conduttore uscente alle ricerche di un nuovo inquilino
(Lachat, op. cit., pag. 619 ). L'esigenza di
diligenza nelle ricerche sarà più elevata per un professionista dell'immobiliare
che per un piccolo proprietario (Chaix, art.
264 CO: à la recherche du locatarie de remplacement,
in
7.b) In
casu non è contestato che i coniugi L. abbiano presentato
D. quale candidato alla ripresa del contratto (doc. 3 e 4 e verbale audizione testimoniale
T. del 12 novembre 2007). I conduttori non hanno tuttavia prodotto alcun documento
atto a comprovare che la candidatura D. rispondesse alle condizioni poste dall'art.
264 cpv. 1 CO. Nemmeno è stato possibile procedere all'audizione
testimoniale di D., gli inquilini avendovi rinunciato in corso di causa. Ciò posto,
nella misura in cui i convenuti, cui incombeva l'onere probatorio, non hanno dimostrato
che la candidatura D. fosse accettabile ai sensi della predetta norma, essi sarebbero
tenuti al pagamento del corrispettivo sino alla prima scadenza utile del contratto
(art. 264 cpv. 2 CO). Sennonché in concreto va considerato
che la locatrice ha dapprima dichiarato di accettare la disdetta per il 29 settembre
2006 (doc. ZZ e 9) e che dagli atti risulta che l'appartamento
in questione è stato infine rilocato a far tempo dal 1° agosto 2006 (doc.
UU), non potendo qui rilevare l'incasso della pigione solo a partire
dal 15 agosto 2006 (doc. UU, punto 24).
7.c) Ciò
premesso, avuto riguardo ai principi suesposti (art. 264 cpv. 3
CO), questo giudice ritiene tuttavia equo liberare i conduttori dai loro
obblighi contrattuali a far tempo dal 31 maggio 2006, e ciò per i motivi di seguito
esposti.
In primis non é contestato che già a far tempo dalla seconda metà di gennaio 2006
la locatrice è venuta a conoscenza dell'intenzione dei conduttori di restituire
il bene locato per il 31 marzo 2006 (doc. BB). Il 30 gennaio 2006, l'immobiliare,
informava tramite raccomandata i coniugi L. della possibilità di reperire un subentrante,
aggiungendo che avrebbe collaborato di buon grado alla ricerca di un inquilino (doc.
CC). Dall'istruttoria è tuttavia emerso che soltanto
a far tempo dal mese di maggio