GDL 12/02: Contratto di locazione
e forma della disdetta
Il contratto relativo ad un appartamento bilocale sito in una casa per anziani
può, a seconda delle circostanze del caso specifico, essere qualificato quale locazione
ai sensi dell'art. 253 CO essendo dati tutti gli elementi
essenziali di tale contratto, segnatamente un accordo tra le parti in merito alla
concessione in uso di una cosa dietro pagamento di un determinato corrispettivo.
L'elemento locativo del contratto è, in questo caso, da ritenersi preponderante
e pertanto alla rescissione con-trattuale deve essere applicata la normativa sulla
locazione.
La disdetta notificata senza l'utilizzo del modulo ufficiale è nulla (art. 266l CO) e pertanto non esplica
alcun effetto giuridico.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re F.P. / P. del
10 luglio 2008
(Disdetta di un contratto di permanenza presso una casa per anziani. Norme applicabili.
Competenza UC: vedi anche II
CCA 12.2009.35, sentenza 20 aprile 2009;
Bisang, Fragen im
Zusammenhang mit
gemischten Verträgen mit
mietrechtlichen Einschlang
in Quarto Convegno svizzero delle autorità di conciliazione in materia di locazione,
Grenchen 2010)
Estratto dai considerandi
Ritenuto in fatto e in diritto:
che tra le parti è in vigore un contratto di concessione per l'appartamento N.
35 al terzo piano di una Casa per anziani;
che la parte istante, con istanza 30 maggio 2008, chiede la conferma della validità
della loro disposizione a termini della quale il convenuto, ospite della Casa per
anziani, viene trasferito dall'attuale appartamento bilocale N. 35 all'appartamento
monolocale N. 5 con effetto immediato. Si riserva inoltre ogni azione di risarcimento
del danno che dovesse verificarsi per il caso di mancata osservanza del trasferimento;
che il convenuto, con osservazioni scritte 5 giugno 2008, contesta le pretese
avanzate dalla parte istante;
che il tentativo di conciliazione è fallito in quanto le parti non hanno raggiunto
un'intesa;
che, dalla documentazione agli atti e da quanto emerso nel corso della procedura,
il contendere tra le parti riguarda pri-mariamente la disdetta del contratto per
l'uso dell'appartamento N. 35;
che
che
che ai sensi dell'art. 253 CO la locazione è il contratto
per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi
a pagargli un corrispettivo (pigione per gli immobili);
che il contratto in essere tra le parti, benché denominato "di concessione appartamento
protetto", è un contratto di locazione in quanto i tre elementi essenziali della
locazione sono riuniti: un accordo tra le parti, la concessione d'uso di una cosa
e il pagamento di una pigione. Va ricordato inoltre che, sebbene il contratto presenta
alcuni aspetti che esulano dalle disposizioni proprie della locazione, in materia
di rescissione del contratto si devono comunque applicare le norme del contratto
che presenta l'aspetto preponderante (Terrier, Les
contrats spéciaux, 2ème édition,
Schultess, N. 1496 e N. 1497, pag. 189);
che, in considerazione di quanto indicato sopra, devono pertanto essere applicate
le norme della locazione e in particolare quelle relative alla rescissione del contratto
di locazione di locali d'abitazione;
che la rescissione del contratto di locazione oggetto dell'istanza può essere
effettuata da parte della locatrice unicamente con la notifica della disdetta mediante
l'uso del modulo approvato dal Cantone (art. 266l CO), pena la nullità (art. 266o
CO);
che, dalla documentazione agli atti, non risulta che la locatrice abbia notificato
al conduttore la disdetta sul modulo ufficiale di cui all'art.
266l CO;
che ne discende che la disdetta è nulla.