GDL 12/01: Mancata conclusione
di un contratto di locazione e indennità di occupazione
Un contratto di locazione può dirsi concluso se fra le parti è intervenuto un accordo in merito alla concessione in uso di un bene dietro versamento di un corrispettivo, determinato o determinabile. Se le parti non si sono accordate circa l'ammontare della pigione non è possibile ammettere l'esistenza di un contratto di locazione.
In caso di occupazione di un determinato bene in assenza di un contratto di locazione va versata un'indennità che corrisponde alla pigione dovuta per il periodo di occupazione del bene.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re S.C.C. / S. del 24 aprile 2007
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.
Con scritto 26 agosto 2003
2. Con scritto 17 novembre 2003 il convenuto contestava la pretesa dell'istante, sostenendo in primo luogo come sul sedime della società non vi fosse alcun divieto di posteggiare le vetture. Rilevava che egli a suo tempo aveva comunicato le sue intenzioni al custode senza che la locatrice sollevasse obiezioni di sorta e senza che gli venisse sottoposto un contratto di locazione. Si riservava infine il diritto di fatturare retroattivamente le prestazioni effettuate a favore della società, rimanendo in attesa di una proposta contrattuale in merito al parcheggio delle vetture sul predetto sedime (doc. D). Con raccomandata 18 dicembre 2003 l'istante ribadiva la facoltà di posteggiare gratuitamente i veicoli nel posteggio di sua proprietà limitatamente al periodo di frequentazione dello stand di tiro da parte dei soci, chiedendo un corrispettivo in caso di utilizzo del piazzale per scopi privati. L'istante rilevava inoltre di aver sempre pagato il convenuto per le opere da lui prestate, rinnovando la richiesta di versamento e avvertendo di voler continuare la procedura d'incasso. Rimarcava da ultimo che il Presidente della società rimaneva a disposizione per liquidare bonalmente la pratica (doc. C). In seguito tra i membri di comitato della S.C.C. intercorreva uno scambio di e-mail in relazione alla "questione S." (doc. I, L, G e H).
3. Con scritto 20 gennaio 2004 l'istante, nell'intento di risolvere bonalmente la vertenza, chiedeva al convenuto il pagamento dell'importo forfettario di fr. 1'200.-- a titolo di pigione per l'utilizzo del posteggio sul sedime di sua proprietà per il periodo fino al 31 dicembre 2003, importo da versare entro il 31 gennaio 2004. A partire dal 1° gennaio 2004 veniva inoltre richiesta una pigione di fr. 50.-- mensili per vettura e la sottoscrizione di un contratto di locazione, ritenuto che in caso di non accettazione il convenuto avrebbe dovuto sgomberare le sue vetture entro il 24 gennaio 2004. L'istante avvertiva infine che in caso di mancato pagamento entro il termine assegnato, in occasione dell'assemblea dei soci sarebbe stata chiesta la sua espulsione dalla società (doc. E). Con scritto 11 febbraio 2004 l'istante comunicava a tutti i soci la sua versione dei fatti in merito a quanto avvenuto con il convenuto (doc. 1).
4.a) Con istanza
15/16 settembre 2005
4.b) In sede di risposta il convenuto ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza adducendo essenzialmente di essere stato autorizzato a parcheggiare la sua vettura da un membro di direzione, senza tuttavia pattuire alcuna controprestazione.
Egli avrebbe inoltre fornito opere da elettricista a favore dell'istante per un importo quantificabile in fr. 600.-- - somma che viene qui posta in compensazione con l'importo richiesto dalla controparte - confermando infine di aver effettivamente parcheggiato un veicolo di sua proprietà per un periodo di 15 mesi tra il 2002 e il 2003.
Con la replica, la duplica e in sede di dibattimento finale le parti si sono di poi riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono.
5.a) Giusta l'art. 253 CO la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo: nel contratto di locazione è pertanto necessario il consenso delle parti circa la concessione in uso di una determinata cosa in cambio del versamento di un corrispettivo (pigione), determinato o perlomeno determinabile (Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Bes. Teil, § 19/I/2, pag. 148; Zihlmann, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ad art. 253 CO, N. 1). Il Tribunale federale ha precisato che un contratto di locazione non sorge fra le parti se esse sono d'accordo solo sul principio della cessione a titolo oneroso dell'uso di una cosa senza che il canone di locazione sia determinato in modo sufficiente. In questi casi il giudice può fissare l'ammontare della rimunerazione solo per il periodo durante il quale la cosa è stata utilizzata (DTF 119 II 347).
5.b) Nella presente situazione l'istruttoria ha confermato che S. ha occupato un posteggio di proprietà della S.C.C. per un lungo periodo tra il 2002 e il 2003/2004 (verbale di udienza del 20 febbraio 2006, teste M., teste F./ verbale di udienza del 6 aprile 2006, teste G./ verbale di udienza dell'8 giugno 2006, teste B., IF E.). Del resto lo stesso convenuto, in sede di risposta, ha rilevato di aver parcheggiato il proprio veicolo per un periodo di 15 mesi tra il 2002 e il 2003 giorno e notte, provvedendo a sgomberare il sedime il 24 gennaio 2004, come del resto richiesto dalla parte istante con scritto 20 gennaio 2004 (doc. E) (verbale di udienza del 14 novembre 2005, pag. 1 e 2). Le parti non si sono tuttavia accordate in merito all'ammontare di una pigione per la predetta occupazione. La parte istante infatti con scritti 26 agosto 2003 (doc. A) e 12 novembre 2003 (doc. B) chiedeva un importo di fr. 50.-- mensili per veicolo. Da parte sua S., con scritto 17 novembre 2003 (doc. D), si opponeva a tale richiesta adducendo il fatto che la sua vettura sarebbe sempre stata tollerata dalla società, avendo egli a suo tempo manifestato l'intenzione di parcheggiare la vettura al custode G., senza tuttavia definire i tempi e le modalità di tale occupazione. Egli rimaneva in attesa di una proposta di contratto di locazione che "stabilisse obblighi, doveri e responsabilità dei contraenti" (doc. D). Ciò stante, avuto riguardo ai principi suesposti, si deve quindi ritenere che tra le parti non è venuto in essere un contratto di locazione, le stesse non essendosi in alcun modo accordate circa l'ammontare della pigione.
6. Giusta l'art. 305 CO il comodato è il contratto per cui il comodante si obbliga a concedere al comodatario l'uso gratuito di una cosa, e questi a restituirgli la cosa stessa dopo essersene servito. Elemento costitutivo di tale contratto è la gratuità della prestazione: vi è contratto di comodato unicamente nel caso in cui il comodante non esige alcuna remunerazione per la cessione in uso della cosa (Tercier, Les contrats spéciaux, pag. 387).
Nella specie si ha che la parte istante ha sempre chiesto al convenuto il pagamento di un corrispettivo di fr. 50.-- mensili per vettura a titolo di pigione per l'occupazione dei posteggi di sua proprietà (doc. A, doc. B, C, doc. E), per il che si deve ritenere che tra le parti non è sorto alcun contratto di comodato.
7. Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che in caso di occupazione dei locali in assenza di un contratto di locazione va in ogni modo versata un'indennità che cor-risponde in genere all'ammontare della pigione dovuta per il periodo di occupazione dei locali stessi (Lachat, Le bail à loyer, pag. 532-533; DTF 119 II 347).
Nella specie il teste G. ha osservato che solo i non soci devono pagare la pigione per l'utilizzo del parcheggio. A tal proposito egli aveva appunto richiesto al comitato delle autorizzazioni particolari per la locazione a due società terze, con le quali in seguito erano stati sottoscritti dei contratti. S. per contro era stato da lui autorizzato a parcheggiare in quanto socio. Egli ha tuttavia rilevato che su 500 soci il convenuto era l'unico a parcheggiare la sua vettura sul sedime della società (verbale di udienza del 6 aprile 2006, teste G.), permanenza che per ammissione dello stesso convenuto è durata per un periodo di circa 15 mesi, notte e giorno. Si deve pertanto ritenere che egli con tale occupazione ha manifestamente oltrepassato quelli che sono i limiti accettabili per i soci e cioè posteggiare la vettura durante le ore di allenamento o gare presso lo stand di tiro. Egli ha al contrario occupato il posteggio a scopi meramente privati, di guisa che va pertanto parificato ai terzi con i quali sono stati sottoscritti dei contratti di locazione e non più ad un socio con accesso gratuito al parcheggio.
Per quanto riguarda l'asserita presenza di una seconda vettura si ha che l'istruttoria ha rilevato che la stessa sarebbe stata parcheggiata solo saltuariamente (verbale di udienza 8 giugno 2006, teste B., IF E.). Per il resto infatti i testi sono stati concordi nel dire che S. ha occupato un solo posteggio (verbale di udienza del 20 febbraio 2006, teste F., teste M.; verbale di udienza del 6 aprile 2006, teste G.).
Ne consegue pertanto che il convenuto è tenuto al versamento di un'indennità per l'occupazione di un unico posteggio, non essendo stato possibile stabilire l'effettiva presenza di una seconda vettura e la durata di tale permanenza. Per quanto attiene alla durata del-l'occupazione di un posteggio si ha che i testi sono concordi nel dire che la vettura di S. era sicuramente presente dalla fine del 2002, nel 2003 (testi M., F., G., B., IF E.) e fino al mese di gennaio 2004 (IF E.). Il convenuto ha dal canto suo ammesso di aver parcheggiato la vettura per un periodo di 15 mesi tra il 2002 e il 2003, fino al mese di gennaio 2004 (verbale di udienza del 14 novembre 2005), ciò che alla luce delle predette testimonianze appare del tutto verosimile. Ciò stante non essendo stata comprovata la durata di occupazione di 24 mesi come sostenuto dall'istante, si deve ritenere che il posteggio é stato utilizzato per un periodo di 15 mesi. Quanto all'indennità dovuta per tale occupazione, avuto riguardo all'insieme delle circostanze, ben si giustifica di stabilire tale indennità in fr. 50.-- mensili, importo che appare senz'altro adeguato alla fattispecie e sicuramente inferiore a quanto normalmente richiesto per un parcheggio nella zona. Ne discende pertanto che la pretesa dell'istante va accolta nella misura di fr. 750.-- (fr. 50.-- x 15 mesi).
8. Per quanto attiene alla pretesa di parte convenuta di fr. 600.-- relativa a prestazioni effettuate a favore della S.C.C. istante, somma che è stata qui posta in compensazione, è appena il caso di rilevare che nulla in atti permette di affermare il buon fondamento della stessa. A tale proposito basti infatti rilevare che dall'istruttoria e dalla docu-mentazione prodotta è emerso che il convenuto è sempre stato pagato per i lavori eseguiti per conto dell'istante. Il teste B. ha infatti confermato l'esecuzione delle opere da elettricista da parte di S. a favore dell'istante, ricordando inoltre di aver provveduto al pagamento delle fatture da lui emesse (verbale di udienza dell'8 giugno 2006, teste B.). Il vice-presidente della S.C.C., in sede di interrogatorio formale, ha a sua volta confermato l'esecuzione delle predette opere, aggiungendo che tutti i lavori erano stati pagati. Da ultimo le fatture agli atti recano la dicitura "pagato" e due delle stesse pure la firma del qui convenuto (doc. M, N, O). La pretesa compensazione non può quindi trovare accoglimento.