Ricorso al Giudice entro 30 giorni dalla mancata intesa
Se le parti hanno avuto modo di discutere di una determinata questione, e meglio di un asserito danno al lavello della cucina, dinanzi all’ufficio di conciliazione e la parte locatrice non ha adito il Giudice nei trenta giorni successivi all’udienza dinanzi a quell’autorità, l’istanza presentata già decorsi i trenta giorni è tardiva.
In concreto, avuto riguardo ai principi di cui all’art. 267a CO, la pretesa si rivelerebbe in ogni modo infondata, poiché dal verbale di constatazione allestito dal perito competente al momento della riconsegna dell’appartamento nulla emerge circa un eventuale danno al lavello della cucina.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re P. / W. del 31 marzo 2006
Estratto dai considerandi
1.a) W. ha condotto in locazione dal 1° aprile 2001 al 30 settembre 2004 un appartamento duplex di 3 ½ locali nello stabile denominato “Casa C.”, in virtù di un contratto di locazione venuto in essere con il proprietario dell’immobile. Il contratto è stato concluso per una durata indeterminata, con facoltà di disdetta, previo preavviso di quattro mesi, alle scadenze 29 giugno e 29 settembre di ogni anno, la prima volta per il 29 giugno 2006 (doc. A).
1.b) Con istanza 30 agosto 2004 presentata dinanzi al competente ufficio di conciliazione W. ha sostanzialmente contestato il conguaglio delle spese accessorie per il periodo 2003/2004 chiedendo la convocazione delle parti presso la medesima autorità (v. incarto Ufficio di conciliazione “in seguito UC).
2. Il 30 settembre 2004 hanno avuto luogo la riconsegna e la constatazione dello stato dell’ente locato ad opera del perito comunale degli immobili che ha di poi allestito il relativo rapporto (doc. B, C).
Con scritto 1° ottobre 2004 il locatore notificava alla conduttrice tutta una serie di danni, fra i quali rilevava pure la presenza di un danno al lavello della cucina non evidenziato nel verbale di constatazione, che invitava a segnalare alla propria assicurazione per il relativo risarcimento (doc. D).
3.a) Il 15 ottobre 2004, dinanzi al competente ufficio di conciliazione, W. riconfermava l’istanza del 30 agosto 2004 postulando altresì una riduzione della pigione per i disagi causati da un cantiere adiacente allo stabile e la liberazione a suo favore del deposito di garanzia. La parte locatrice, dal canto suo, chiedeva il pagamento dei conguagli delle spese accessorie ed il risarcimento dei danni riscontrati alla fine della locazione, con conseguente liberazione a suo favore della garanzia. In occasione della successiva udienza del 14 gennaio 2005 – la prima essendo stata sospesa a ragione della carenza di legittimazione a rappresentare della moglie del locatore – le parti si riconfermavano nelle loro reciproche allegazioni e domande (v. incarto UC).
3.b) Con decisione 4 marzo 2005 dell’ufficio di conciliazione ha parzialmente accolto le richieste di entrambe le parti liberando, di conseguenza, la garanzia a favore dell’una e dell’altra parte in ragione delle rispettive pretese conosciute. In merito alla pretesa relativa al lavandino la predetta autorità ha osservato quanto segue: “Per il danno al lavandino della cucina, la cui sostituzione è quantificata in fr. 1'275.70, la parte locatrice fa presente che l’assicurazione dovrebbe liquidarla direttamente. La quantificazione del relativo danno ed il relativo risarcimento è quindi da considerarsi estranea alla presente vertenza in quanto regolato in separata sede con l’assicurazione” (Doc. G).
4.a) Con scritto 4 maggio 2005 l’assicurazione ha segnalato al locatore che in merito alla fattura relativa alla sostituzione del lavello della cucina (doc. P) avrebbe provveduto ad un versamento di fr. 1'000.-- soltanto a seguito della sottoscrizione dell’accordo di liquidazione da parte dell’assicurata (doc. I).
4.b) Non avendo W. dato seguito alle diverse richieste di firmare l’accordo di liquidazione (doc. L-O), l’11 luglio 2005 il locatore ha quindi fatto spiccare un precetto esecutivo nei suoi confronti, al quale la medesima ha interposto tempestiva opposizione (doc. Q).
5. Con istanza 21/25 luglio 2005 il locatore ha postulato la condanna della convenuta al pagamento della somma di fr. 1'000.-- a titolo di risarcimento del danno oltre interessi al 5 % a far tempo dal 25 maggio 2005, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al precetto esecutivo dell’UE di Lugano.
In sede di discussione la convenuta ha chiesto l’integrale reiezione dell’istanza adducendo essenzialmente di non aver provocato alcun danno al lavello, ragione per cui si sarebbe opposta al relativo risarcimento da parte della propria compagnia d’assicurazione. L’asserito danno infatti non sarebbe stato indicato nel verbale allestito dal perito comunale degli immobili (doc. B) e sarebbe invece poi inspiegabilmente stato menzionato nel successivo rapporto peritale (doc. C). Per il resto ha rilevato che la questione del lavello sarebbe stata oggetto di discussione in occasione dell’udienza tenutasi dinanzi al competente ufficio di conciliazione. La parte istante, dal canto suo, benché regolarmente citata non ha fatto atto di comparsa.
6. Giusta l’art. 274e CO l’autorità di conciliazione cerca di indurre le parti all’intesa; se l’intesa non è raggiunta, l’autorità di conciliazione prende una decisione nei casi previsti dalla legge mentre negli altri casi accerta la mancata intesa.
Giusta l’art. 274f cpv. 1 CO se la parte soccombente non ricorre al Giudice entro trenta giorni la decisione presa dall’autorità di conciliazione passa in giudicato. Se l’autorità di conciliazione ha accertato la mancata intesa, la parte che persiste nella sua pretesa deve ricorrere al Giudice entro 30 giorni.
Il termine di trenta giorni per far ricorso al Giudice dopo che l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione ha deciso oppure constatato la non conciliazione è da considerarsi quale termine che non può essere né prorogato, né restituito, né sospeso. Tuttavia il mancato rispetto del termine non comporta la perenzione del diritto sostanziale ma solamente l’irricevibilità dell’azione giudiziaria (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, N. 12-13 ad art. 404).
Nella specie dalla documentazione agli atti si evince che il 15 ottobre 2004 ha avuto luogo una prima udienza dinanzi all’ufficio di conciliazione e che in quell’occasione la vertenza è stata sospesa. Successivamente, e meglio in occasione dell’udienza del 14 gennaio 2005, la predetta autorità ha invece accertato la mancata intesa fra le parti riservandosi la decisione di sua competenza. Nella successiva decisione 4 marzo 2005 (doc. G), la predetta autorità ha quindi evidenziato che la questione relativa al lavello della cucina esulava dalla vertenza, poiché a dire del locatore sarebbe stata liquidata in separata sede, segnatamente direttamente con l’assicurazione. Ciò stante si deve pertanto ritenere che la discussione relativa al lavello ha in ogni modo avuto luogo dinanzi alla predetta autorità e che il locatore avrebbe al più tardi dovuto adire questa Pretura nel termine di 30 giorni dalla predetta decisione, che deve quindi considerarsi debitamente cresciuta in giudicato (v. lettera del 13 aprile 2005, incarto UC). Ne discende l’irricevibilità della presente istanza siccome tardiva.
A titolo abbondanziale va rilevato quanto segue:
7.a) Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Innanzitutto al locatore incombe provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secondariamente che gli stessi non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 528). Per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L’avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni è senz’altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999, in re S. / T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28).
Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest’ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione dei difetti – pur se sottoscritto dall’inquilino – in cui vengono indicate le condizioni dell’ente locato senza precisare quali difetti siano – a mente del locatore – da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l’art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit, Kommentar, N. 35 ad art. 267-267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524). Per quanto attiene ai difetti occulti, segnatamente ai difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica, il locatore – una volta accertata la loro esistenza – deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell’ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
7.b) Nel caso di specie si ha che la riconsegna e la verifica dello stato dell’ente locato sono avvenute il 30 settembre 2004 alla presenza delle parti e del perito comunale, il quale ha proceduto all’allestimento di un verbale di constatazione debitamente sottoscritto dalle parti. In merito alla pretesa in questione è appena il caso di rilevare come dal verbale di constatazione (doc. B, in originale doc. 1) non emerge nulla circa un eventuale danno al lavello di acciaio della cucina – danno peraltro facilmente riconoscibile mediante l’ordinaria verifica, oltretutto eseguita dal perito competente – di guisa che il successivo rapporto (doc. C) che indica la presenza di tale danno senza tuttavia giustificare in alcun modo la mancata indicazione dello stesso nel predetto verbale, nulla può comprovare in tal senso. Non essendo pertanto stata compiutamente dimostrata l’esistenza di tale danno al momento della riconsegna dell’ente locato, a prescindere dalle conclusioni di cui al predetto considerando, la pretesa dell’istante dovrebbe in ogni modo essere respinta.