GDL 11/45 : Non è data la competenza dell’Ufficio di conciliazione in caso di sfratto successivo ad una disdetta straordinaria - Sentenza della I Corte civile del Tribunale federale in re P. SA / C. del 26 settembre 2006 (4C.88/2006)

45. Art. 274a CO

Non è data la competenza dell’Ufficio di conciliazione in caso di sfratto successivo ad una disdetta straordinaria

Il Tribunale federale ha chiarito definitivamente la controversia sulla questione di sapere se la procedura di sfratto, che soggiace al diritto cantonale (art. 506 e segg. CPC), debba essere avviata mediante una domanda all’Ufficio di conciliazione. Segnatamente l’Alta Corte ha rimarcato che allorquando il legislatore ha introdotto gli art. 274a segg. CO, ed in particolare l’art. 274g CO, ha inteso prevedere una procedura speciale per lo sfratto successivo ad una disdetta straordinaria per uno dei motivi elencati all’art. 274g cpv. 1 lett. a-b CO. In questi casi pertanto non si applica la regola generale del preventivo esperimento di conciliazione che sussiste invece per gli sfratti successivi ad una disdetta ordinaria.

Sentenza della I Corte civile del Tribunale federale in re P. SA / C. del 26 settembre 2006 (4C.88/2006)

Estratto dai considerandi

1. Il 24 novembre 2005 P. SA ha notificato a C. la disdetta – per mora nel pagamento delle pigioni, ex art. 257d CO – del contratto di locazione relativo all’appartamento da lui occupato nello stabile con effetto al 31 dicembre 2005 (art. 64 cpv. 2 OG).

La disdetta non è stata contestata.

Non avendo C. provveduto a lasciare i locali entro il termine assegnato, il 9 gennaio 2006 P. SA si è rivolta alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, onde ottenerne lo sfratto. Invano. Con decreto del 29 gennaio seguente la giudice adita ha infatti respinto l’istanza in ordine, siccome non preceduta da un tentativo di conciliazione dinanzi all’autorità competente, in contrasto con quanto stabilito dalla giurisprudenza relativa all’art. 274 segg. CO.

2. L’impugnativa interposta dalla soccombente è stata respinta dalla II Camera civile del Tribunale d’appello del Cantone Ticino il 6 febbraio 2006.

Come la giudice di primo grado, anche la massima istanza ticinese ha stabilito che – eccezion fatta per il caso, in concreto non realizzato, in cui sollevare il difetto di conciliazione preliminare costituisca un abuso di diritto o un formalismo eccessivo – la procedura di sfratto successiva a una disdetta per mora del conduttore ex art. 257d CO sottostà all’art. 274a cpv. 1 lett. b CO e dunque all’obbligo della conciliazione preliminare innanzi all’ufficio di conciliazione competente. Donde la reiezione dell’appello e la conferma della pronunzia pretorile.

 

3. Con ricorso per riforma del 9 marzo 2006 P. SA postula la modifica della sentenza cantonale nel senso di accogliere l’appello e, di conseguenza, l’istanza di sfratto.

Seppur invitato a determinarsi, C. non ha introdotto un allegato di risposta.

 

4. omissis

 

5. Si può pertanto passare all’esame del merito della vertenza.

 

5.1. Come già esposto al primo considerando, preso atto del fatto che il convenuto – al quale era stata notificata una disdetta per mora nel pagamento delle pigioni ex art. 257d CO, rimasta incontestata – non aveva provveduto a liberare i locali entro il termine assegnato, l’attrice ne ha domandato lo sfratto.

L’art. 267 cpv. 1 CO stabilisce infatti che alla fine della locazione il conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Se non lo fa, il locatore può chiedere lo sfratto, ovvero il suo allontanamento forzato. In altre parole, la procedura di sfratto mira ad ottenere dal conduttore la riconsegna dei locali che continua ad occupare nonostante la locazione sia giunta al termine.

L’attuale controversia verte sulla questione di sapere se tale procedura, di per sé soggiacente al diritto cantonale, debba – in virtù del diritto federale – venir avviata mediante una domanda di conciliazione.

 

5.2. Richiamato il principio secondo cui ogni contestazione riguardante contratti di locazione di locali di abitazione deve obbligatoriamente essere oggetto di una procedura di conciliazione preliminare, in una sentenza inedita del 2 giugno 2004 (causa 4C.17/2004 consid. 3.3.1 con rinvii), citata dai giudici ticinesi, il Tribunale federale ha stabilito che tale obbligo vige anche nel caso di una procedura di sfratto successiva a una disdetta ordinaria.

La questione di sapere se lo stesso valga in caso di disdetta straordinaria per mora del conduttore nel pagamento delle pigioni (art. 257d CO) è invece stata lasciata aperta.

 

5.3. Nella pronunzia impugnata la II Camera civile del Tribunale d’appello del Cantone Ticino ha risolto affermativamente tale questione.

Alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale appena evocata, le autorità giudiziarie cantonali sono infatti giunte, in pratica, alla conclusione che la procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori istituita dal diritto processuale ticinese, in virtù della quale il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore, è in contrasto con il diritto federale, ragione per cui esse impongono in ogni caso l’esperimento di conciliazione prima di adire il giudice, anche qualora – come nella fattispecie in rassegna – la domanda di sfratto segua una disdetta straordinaria per mora del conduttore ex art. 257d CO (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Appendice 2000/2004, Lugano 2005, N. 36 ad art. 506 CPC/TI e nota a piè pagine N. 615).

 

5.4. L’attrice contesta questa decisione. A suo modo di vedere la giurisprudenza del Tribunale federale, riferita a una procedura di sfratto successiva a una disdetta ordinaria, non potrebbe infatti venir automaticamente estesa al caso – differente – di una procedura di sfratto successiva a una disdetta straordinaria ex art. 257d CO.

La tesi ricorsale è pertinente.

 

6. E’ questa l’occasione per precisare la giurisprudenza posta a fondamento della pronunzia criticata.

 

6.1. E’ vero che dall’art. 274a cpv. 1 CO, che impone ai Cantoni di istituire autorità di conciliazione incaricate di cercare d’indurre le parti all’intesa in caso di litigio (art. 274a cpv. 1 lett. b CO), si può dedurre che, qualora vi sia un litigio in materia di locazione, vige l’obbligo di adire preventivamente l’Ufficio di conciliazione (DTF 118 II 307).

E’ altrettanto vero che la procedura di sfratto successiva a una disdetta straordinaria per mancato pagamento delle pigioni configura un litigio relativo all’esecuzione di un’obbligazione derivante dal contratto di locazione, segnatamente l’obbligo di restituire la cosa locata alla fine della locazione (art. 267 cpv. 1 CO).

A prima vista si potrebbe dunque ritenere che – come nel caso di una procedura di sfratto successiva a una disdetta ordinaria – si tratti di una controversia per la quale il tentativo di conciliazione è obbligatorio in virtù del diritto federale (art. 274a cpv. 1 lett. b CO).

 

6.2. Sennonché lo stesso legislatore ha posto un limite al principio del tentativo di conciliazione obbligatorio in caso di sfratto all’art. 274a cpv. 1 lett. d CO, laddove si legge che le autorità di conciliazione “trasmettono le richieste del conduttore all’autorità competente qualora sia pendente un procedimento di sfratto”.

Il termine “trasmettere” sta infatti a indicare che l’autorità di conciliazione non deve occuparsi della vertenza, ovvero non deve tentare una conciliazione, bensì limitarsi a inviare i documenti “all’autorità competente”.

Dai termini adottati nel testo di legge si può desumere che l’intenzione del legislatore fosse quella di operare una distinzione fra la procedura relativa ai litigi in materia di locazione – che prevede prima il tentativo di conciliazione e solo dopo l’intervento del Giudice – e la procedura di sfratto, ragione per cui quest’ultima può, in determinati casi, sfuggire alla regola generale del tentativo di conciliazione preliminare.

 

6.3. Questa conclusione trova conforto e concretizzazione nell’art. 274g CO.

L’art. 274g cpv. 1 CO stabilisce che se il conduttore contesta una disdetta straordinaria notificatagli per uno dei motivi elencati alle lettere a-d del medesimo capoverso – fra cui vi è appunto la disdetta straordinaria per mora del conduttore (art. 257d) – quando è pendente contro di lui un procedimento di sfratto, l’autorità competente in materia di sfratto esamina pure le obiezioni di diritto materiale, vale a dire le questioni concernenti il litigio in materia di locazione. In altre parole, nei casi di disdetta elencati dall’art. 274g cpv. 1 lett. a-d CO la competenza dell’autorità dello sfratto prevale su quella dell’autorità di conciliazione.

La scelta del legislatore di utilizzare l’espressione “autorità competente in materia di sfratto” indica inoltre che tale autorità non è il “giudice” di cui all’art. 274d cpv. 3 e 274f CO; si tratta quindi, chiaramente, di una procedura diversa da quella prevista dagli art. 274a segg. CO (prima autorità di conciliazione e poi giudice). L’art. 274g cpv. 3 CO, giusta il quale “se il conduttore si rivolge all’autorità di conciliazione, questa trasmette la richiesta all’autorità competente in materia di sfratto”, fornisce un’ulteriore conferma; in questo caso infatti non vi è esperimento di conciliazione bensì solo trasmissione e la competenza dell’autorità in materia di sfratto esclude quella dell’autorità di conciliazione.

 

6.4. Da tutto quanto appena esposto si deve concludere che, allorquando ha introdotto gli art. 274a segg. CO, e in particolare l’art. 274g CO, la volontà del legislatore era quella di prevedere una procedura speciale per lo sfratto successivo a una disdetta straordinaria per uno dei motivi elencati all’art. 274g cpv. 1 lett. a-b CO, una procedura diversa da quella generalmente applicabile ai litigi in materia di locazione – fra cui vi è lo sfratto successivo a una disdetta ordinaria – e che sfugge alla regola generale dell’esperimento di conciliazione preliminare.

In contrasto con quanto ritenuto dai giudici cantonali, dunque, nessuna disposizione di diritto federale impone di adire preventivamente l’autorità di conciliazione nella procedura di sfratto susseguente alla disdetta straordinaria per mora del conduttore ex art. 257d CO.

La questione di sapere se i cantoni possano, ciononostante, prevedere un simile obbligo nella loro regolamentazione non necessita di essere esaminata in questa sede, la decisione impugnata si fonda esclusivamente sulla normativa federale.

 

7. omissis.

 

8. omissis.