Protrazione in caso di difficoltà interpretative del contratto (ammessa)
Anche nelle ipotesi in cui un contratto di locazione di difficile interpretazione non prevede comunque una durata minima e non conceda aspettative di lunga durata per la parte conduttrice, questa ultima può formulare una domanda di protrazione sulla base del grave pregiudizio patito dalla disdetta, con la conseguenza tuttavia che la protrazione dovrà considerare le incertezze contrattuali nell’ambito della commisurazione del periodo di proroga.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno in re E. / M. del 16 settembre 2005
Estratto dai considerandi
1. Che in data 15 dicembre 1997 (doc. A) la M. (locatrice) ha concesso in locazione alla E. (conduttrice) una parte del magazzino e degli uffici dell’immobile, decorrendo la locazione a tempo indeterminato dal 1° ottobre 1997 e prevedendo una pigione mensile di fr. 2'000.--.
2. In data 27 agosto 2004 la parte locatrice ha disdetto con raccomandata sprovvista di formulario ufficiale lo stesso rapporto locativo, con la conseguenza che in data 21 settembre 2004 la conduttrice ha richiesto una protrazione di 6 anni, avviando la procedura in esame: tuttavia, appare evidente la nullità della disdetta per violazione del requisito formale, trattandosi indiscutibilmente di locazione di locali commerciali, con la conseguenza che la disdetta impartita in data 27 agosto 2004 non esplica alcun effetto.
3. In data 24 settembre 2004 (doc. E) la locatrice ha rinnovato con il formulario ufficiale la disdetta del contratto di locazione, che è stata tuttavia ritirata dalla parte conduttrice in data 2 ottobre 2004 (doc. E), con la conseguenza che il termine di preavviso e la scadenza di disdetta previsti contrattualmente non sarebbero rispettati.
4. Con istanza 2 novembre 2004 la conduttrice ha dunque postulato innanzi tutto il differimento dell’efficacia della disdetta formalmente regolare al 31 dicembre 2005, con la conseguenza che la riconsegna dei beni locati dovrebbero appunto avvenire alla fine del corrente anno (risolvendosi altresì il problema posto dal termine di preavviso legale di 6 mesi per i locali commerciali). Inoltre la parte istante ha postulato l’intervento dell’Ufficio per un allagamento esterno ai beni locati e per il ripristino dell’asserito accesso al magazzino locato, modificato da controparte bloccando un portone d’ingresso.
5. All’udienza di discussione dell’11 gennaio 2005 la parte conduttrice ha comunicato che l’allagamento del piazzale antistante ai beni locati era stato risolto e che dunque le sue domande si limitavano alla protrazione del contratto di locazione e alla riduzione di pigione per i citati problemi nell’accesso ai beni locati.
Da parte sua, la parte locatrice non era in grado di svolgere le sue argomentazioni alla prima udienza del 9 novembre 2004 e non è comparsa alla susseguente udienza dell’11 gennaio 2005, con dunque la necessità per l’ufficio di decidere in base agli atti di causa.
6. Per quanto concerne la domanda di protrazione, l’ufficio deve quindi prendere atto che il contratto di locazione (doc. A) ha preso avvio al 1° ottobre 1997 e che in tale sede non era prevista una durata minima: anche la formulazione contrattuale risulta modesta e nessuna circostanza può avvalorare un’aspettativa della parte conduttrice per una locazione di lungo respiro: considerata quindi la proroga degli effetti della disdetta al 31 dicembre 2005, l’ufficio ritiene che una protrazione definitiva sino al 30 settembre 2006 consenta alla parte conduttrice di reperire un semplice magazzino e un semplice ufficio sostitutivi dell’attuale ubicazione. Oltretutto, le forniture eseguite dalla conduttrice non sono vincolate all’attuale ubicazione e l’inquilina dispone quindi di un ampio spettro di ricerca, ritenuto anche che nelle istanze presentate non vengono circostanziati effetti gravosi a carico dell’inquilina e che quest’ultima ha già dichiarato di essersi attivata per la ricerca di un’ubicazione alternativa.
Non sussistono dunque elementi o circostanze per concedere una protrazione maggiore rispetto al 30 settembre 2006.
7. Per quanto concerne la richiesta di riduzione della pigione formulata dalla parte conduttrice a seguito delle difficoltà e delle asserite modifiche nell’accesso dei beni locati, l’ufficio rileva innanzitutto che tale richiesta non è appoggiata da depositi di pigione e che dunque non sussiste una competenza decisionale dell’autorità conciliativa.
Inoltre, con istanza 12 aprile 2005 di cui inc. 44/05 l’inquilina ha riproposto gli stessi temi in una procedura separata, con la conseguenza che l’Ufficio può dedurre da tale iniziativa una desistenza delle domande formulate nella presente sede (desistenza peraltro ininfluente sui diritti della parte locatrice, trattandosi di procedura conciliativa).