Disdetta per ritorsione
Una disdetta notificata all’inquilino a seguito della richiesta di quest’ultimo di provvedere all’eliminazione di alcuni difetti dell’ente locato configura la fattispecie dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. La disdetta notificata poiché l’inquilino fa valere legittime pretese derivatigli dal contratto di locazione deve essere annullata, tanto più se si consideri che il locatore non ha in alcun modo comprovato l’asserito bisogno proprio.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re B. / P. del 26 luglio 2005
Estratto dai considerandi
- Che tra i signori P. in qualità di proprietario ed il signor B., quale conduttore è stato sottoscritto in data 1° ottobre 1999 un contratto di locazione avente per oggetto l’appartamento di un locale al III° piano di uno stabile.
La locazione ha avuto inizio il 1° ottobre 1999 con una durata iniziale sino al 31 ottobre 2000, rinnovandosi la stessa tacitamente per un ulteriore anno in assenza di disdetta data da una delle parti con il preavviso di tre mesi.
- Che in data 31 gennaio 2005 il proprietario intimava all’inquilino su formulario ufficiale la disdetta della locazione con effetto al 30 settembre 2005.
- Che con istanza a questo Ufficio del 22 febbraio 2005, il signor B. chiede l’annullamento della disdetta, essendo la stessa a suo dire, stata data per mera ritorsione da parte del proprietario. Infatti, la disdetta sarebbe stata intimata dal signor P. solo pochi giorni dopo che l’inquilino aveva diffidato il proprietario a voler provvedere all’eliminazione di alcuni difetti nell’ente locato, minacciando il deposito della pigione presso l’ufficio di conciliazine. In via subordinata, l’inquilino postula la concessione di una proroga della locazione.
- Che convocate le parti all’udienza del 23 marzo 2005 e quindi a quella del 19 luglio 2005, le stesse non sono giunte ad un’intesa. In particolare, l’inquilino pur dando atto al proprietario di aver nel frattempo provveduto alla sistemazione dei difetti, ribadisce in toto la propria istanza. Il signor P. dal canto suo nega trattarsi in concreto di una disdetta per ritorsione mentre fa valere l’uso proprio sottolineando la necessità della figlia di poter disporre dell’appartamento, nel quale si intende peraltro dare avvio ad alcuni lavori di ristrutturazione.
- Che in mancanza di una conciliazione, si rende necessaria l’emanazione di una formale decisione da parte dello scrivente ufficio la cui competenza discende dall’art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitti.
Giusta l’art. 29 della stessa normativa inoltre, se una o entrambe le parti non compaiono all’udienza, l’ufficio procede nella lite giudicando in base all’istanza ed alle prove addotte, non è prevista la riconvocazione.
- Che giusta l’art. 271 cpv. 1 CO, la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. L’art. 271a cpv. 1 lett. a CO precisa inoltre che la disdetta può essere contestata se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione.
- Che l’art. 272 CO stabilisce infine che il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Nel concedere una protrazione l’autorità valuta gli interessi delle parti. In particolare si terrà conto, tra le altre cose, della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento nonché dell’eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti o affini, come pure dell’urgenza di siffatto fabbisogno.
- Che nel corso dell’udienza 19 luglio 2005, il convenuto ha provveduto a modificare l’effetto della disdetta a far tempo dal 31 ottobre 2005 adeguandosi alla scadenza contrattuale e non dal 30 settembre 2005 come erroneamente indicato sul formulario.
- Che nell’evenienza concreta, la disdetta della locazione è stata intimata dal proprietario due giorni dopo aver ricevuto la diffida da parte dell’inquilina a voler provvedere alla sistemazione di alcuni difetti. Difetti che sarebbero da tempo stati noti al proprietario senza che quest’ultimo abbia mai nulla intrapreso per la loro eliminazione.
La disdetta da considerarsi quale disdetta ordinaria non indica i motivi all’origine della stessa. Nondimento nello scritto del 2 aprile 2005 alla fiduciaria rappresentante dell’istante, oltre a confermare la disdetta, inoltrata e si cita “egli non è più una persona che può stare solo per i motivi a voi noti (di salute)” ed ad indicare la necessità dell’appartamento per uso personale, richiede l’invio da parte della fiduciaria “del contratto d’affitto sia quello vecchio sia quello stipulato a nuovo senza nessuna aggiunta di prezzo o altro a quello vecchio”.
Dalle informazioni assunte da questo Ufficio al proposito di questa ultima richiesta, si è infatti accertato che in tempi recenti il signor P. avrebbe sottoposto all’inquilino un nuovo contratto. Nondimento non trovandosi il signor B. d’accordo con il contenuto del nuovo testo, egli avrebbe distrutto il contratto.
A questo punto appare legittimo chiedersi, come mai il proprietario che ritiene l’inquilino inidoneo a continuare nella locazione, gli abbia sottoposto un nuovo contratto.
Il certificato medico allegato agli atti non attesta peraltro una situazione di tale disagio da impedire al signor B. di continuare a vivere nell’appartamento.
D’altra parte neppure l’uso personale non trova alcuna conferma agli atti se non le semplici affermazioni del convenuto. Ora, per costante dottrina e giurisprudenza il concetto di bisogno personale urgente va inteso come bisogno serio, attuale, dimostrato e concreto (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 502). Non deve trattarsi di un semplice pretesto per liberarsi dall’inquilino (DTF 99 II 51) né di un bisogno futuro e ipotetico.
L’interpretazione della norma deve impedire l’invocazione simulata e pertanto abusiva del diritto al bisogno proprio. All’occorrenza come detto non esiste alcuna prova della necessità del proprietario di poter disporre dell’ente locato per uso proprio, in particolare non è stato prodotto alcun documento attestante che la figlia necessitasse in modo urgente e serio dell’appartamento.
- Che stando così le cose sussistendo in concreto sufficienti elementi atti ad avvalorare la tesi che nella fattispecie la disdetta è stata data dal proprietario unicamente per porre fine alle richieste avanzate dall’inquilino, e non essendo d’altra parte assolutamente stati dimostrati dal convenuto i motivi invocati a sostegno, la stessa deve essere annullata siccome contraria alla buona fede.