Contestazione di una disdetta per urgente bisogno proprio (ammessa)
Per escludere l’applicazione del divieto triennale di disdetta intervenuto dopo un accordo concluso fra i contraenti, occorre che la parte locatrice alleghi e comprovi un urgente bisogno proprio del bene locato, non essendo sufficiente una semplice verosimiglianza e occorrendo anzi una precisa correlazione con il bene locato oggetto della disdetta.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno in re B. / P. del 12 settembre 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Che in data 13 marzo 2000 è stato concluso fra le Parti il contratto di locazione decorrente dal 1° maggio 2000 per l’appartamento di 5 locali ubicato al primo piano di uno stabile: quale corrispettivo veniva prevista una pigione mensile di fr. 1'600.-- oltre ad alcune spese accessorie.
2. Con istanza 19 novembre 2004 formante l’incarto di questo ufficio N. 163/04, i conduttori hanno richiesto l’eliminazione di una serie di difetti nel bene locato nonché una rilevante riduzione della pigione decorrente dal mese di settembre 2004: con conciliazione verbalizzata all’udienza del 14 gennaio 2005, le Parti hanno tuttavia raggiunto un accordo che ha permesso lo stralcio della vertenza dai ruoli e il proseguimento del rapporto locativo.
Tale conciliazione è scaturita da una proposta dell’ufficio di conciliazione che ha mediato le contrastanti richieste delle parti, con la conseguenza che la parte locatrice non ha semplicemente aderito alle pretese formulate dai conduttori e che la stessa vertenza incideva profondamente nel rapporto di locazione.
Pertanto, a partire dalla conciliazione del 14 gennaio 2005 vige il divieto triennale di disdetta stabilito dall’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, che può essere abbreviato, fra l’altro, dall’esistenza di un urgente bisogno proprio del bene locato a cura della parte locatrice.
3. Con disdette 30 marzo 2005 (doc. B), la parte locatrice ha proprio risolto il rapporto di locazione per il 28 settembre 2005, giustificando la propria iniziativa dalla necessità di assegnare l’appartamento locato alla figlia, recentissimamente licenziata in lettere all’Università di Friborgo, che potrebbe altresì assistere la nonna ottantenne, madre del convenuto, che abita nell’appartamento sottostante.
Queste necessità sarebbero sorte dopo l’udienza del 14 gennaio 2005 e non permetterebbero ulteriori dilazioni.
4. Con istanza 13 aprile 2005, i conduttori contestano dunque la disdetta intimata dalla parte locatrice, richiamando innanzitutto il periodo triennale di divieto nonché ulteriori argomenti per annullare l’iniziativa assunta da controparte.
Subordinatamente, gli inquilini postulano una protrazione biennale con possibilità di anticipata riconsegna del bene locato. Con memoriale 10 maggio 2005, il locatore ribadisce la propria posizione, allegando altresì una dichiarazione notarile giurata della figlia sulle sue intenzioni di stabilirsi in Ticino e di occupare l’appartamento attualmente abitato dagli istanti.
Non essendo stata praticabile una conciliazione delle opposte richieste, l’ufficio di conciliazione deve quindi assumere una decisione in questo contesto.
5. Esaminate dunque tutte le circostanze, l’ufficio di conciliazione deve accogliere l’annullamento postulato dalla parte conduttrice, che ha ricevuto la disdetta nel periodo triennale di divieto, decorrente dalla conciliazione intervenuta all’udienza del 14 gennaio 2005 nell’inc. N. 163/04: infatti, come già esposto, l’ufficio di conciliazione ritiene che l’accordo intervenuto fra le parti in tale occasione abbia sanato una grande divergenza fra le parti, ove entrambe hanno effettuato precise concessioni.
Trattasi quindi di un accordo pieno che rientra nelle previsioni dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
Pertanto, per interrompere tale periodo di protezione, occorre che la parte locatrice provi in senso estremamente concreto il proprio urgente bisogno proprio onde notificare comunque una disdetta del bene locato.
Tale urgente bisogno proprio deve altresì possedere carattere di imprevedibilità e risultare piuttosto logico e fondato.
A questo proposito, l’ufficio di conciliazione deve invece manifestare alcune perplessità che non consentono di aderire all’eccezione sollevata dalla parte locatrice.
6. In particolare, nemmeno dalla dichiarazione notarile giurata del 9 maggio 2005 (doc. 1) appare il motivo che spinge la figlia a rientrare in Ticino, ritenuto che il rientro non è sicuramente dovuto alle necessità di cura della nonna (come d’altra parte la stessa figlia dichiara nel medesimo documento): una qualunque attività lavorativa porterebbe poi verosimilmente la figlia fuori dal suo appartamento per diverse ore ogni giorno, con dunque una carenza assistenziale nei confronti della nonna che non verrebbe certamente supplita nemmeno dal previsto citofono interno.
D’altra parte, nella lettera 11 maggio 2005 del locatore, allegata alla comunicazione 20 maggio 2005 che respinge la proposta conciliativa formulata dall’ufficio di conciliazione, lo stesso indica che sua madre fruisce già del servizio di aiuto domiciliare e del servizio dei pasti a domicilio, ossia di un’assistenza esterna che non riguarda la presenza o meno della figlia. Emergono quindi profonde incertezze sul bisogno proprio esposto dalla parte locatrice.
7. Aggiuntivamente, l’ufficio di conciliazione rileva che nella presente fattispecie difetti pure il requisito dell’urgenza, ritenuto che appare incomprensibile che le necessità per la parte locatrice siano sorte soltanto dopo l’udienza del 14 gennaio 2005 e considerato altresì che nello stesso stabile si è reso disponibile in precedenza un altro appartamento, sebbene più piccolo (doc. 4).
Infatti, l’età e la situazione di salute della persona anziana non possono essere così peggiorate negli ultimi mesi da modificare le necessità della parte locatrice e in ogni caso la figlia era comunque nella fase finale dei propri studi, che avrebbero potuto eventualmente essere conclusi nel successivo semestre.
La situazione avrebbe potuto essere altrimenti interpretata alla luce di eventuali certificati medici della persona anziana nonché alla luce delle concrete intenzioni di rientro della figlia, che tuttavia difettano negli atti di causa, con la conseguenza che le disdette 30 marzo 2005 per il 28 settembre 2005 devono essere annullate.
8. Non occorre infine approfondire le altre censure d’annullamento sollevate dalla parte istante e l’ulteriore documentazione pervenuta all’ufficio dalla parte convenuta in data 20 maggio 2005 (comunque irrita), dalla quale potrebbero scaturire violazioni contrattuali a carico degli inquilini: a questo proposito, occorrerà ricorrere, se del caso, alle differenti procedure legali previste nel contratto di locazione.