Contestazione di una disdetta ordinaria dopo appena due anni di locazione (negata)
Il semplice fatto di notificare una disdetta dopo appena due anni dall’inizio del contratto di locazione non costituisce un motivo di annullamento, considerato soprattutto che la conclusione di un contratto con una validità iniziale di solo un anno permetteva ad entrambe le parti di risolvere successivamente lo stesso contratto.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re O. / M. del 13 giugno 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- che tra la M. in qualità di proprietaria e la O. quale conduttrice è stato sottoscritto in data 14 dicembre 2004 un contratto di locazione avente per oggetto il ristorante sub. A, compresa la zona posteggi prospiciente all’esercizio pubblico ma esclusi i locali primo piano ed il motel di cui al sub. B, esclusi i due appartamenti al piano terreno ed al primo piano, il grottino, i garages e tutto il terreno a nord dietro le siepi esistenti.
La locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2005 con durata indeterminata potendo il contratto essere disdetto con preavviso di sei mesi alla data 31 dicembre di ogni anno, la prima volta per il 31 dicembre 2005;
- che in data 19 dicembre 2005 la locataria notificava alla conduttrice su formulario ufficiale la disdetta della locazione con effetto al 31 dicembre 2006;
- che avverso la disdetta è tempestivamente insorta dinanzi a questo ufficio la O., chiedendone l’annullamento e subordinatamente la concessione di una protrazione di sei anni a far tempo dal 31 dicembre 2006. A mente dell’istante, la notifica della disdetta da parte della proprietaria viola palesemente le regole sulla buona fede contrattuale essendo la disdetta intimata dopo appena due anni dall’inizio dell’attività da parte della conduttrice e dopo che quest’ultima ha effettuato importanti investimenti per l’avvio dell’esercizio pubblico ed ha sottoscritto numerosi impegni con vari fornitori oltre che con il personale impiegato. La disdetta produce effetti gravosi per l’istante soprattutto a livello finanziario, motivo per il quale si postula la concessione di una proroga;
- che convocate le parti all’udienza del 2 maggio 2006, durante la quale l’istante ha sostanzialmente ribadito le proprie argomentazioni e conclusioni, recisamente contestate dalla convenuta, la quale ha sottolineato come all’occorrenza trattasi di una disdetta ordinaria perfettamente osservante del termine di preavviso e della scadenza prevista dal contratto. La disdetta è quindi perfettamente valida. La M. si oppone inoltre alla concessione di una protrazione ritenuto come il contratto fosse sin dall’inizio pattuito per un termine breve. Contesta inoltre che l’istante abbia effettuato investimenti di sorta nell’ente locato, investimenti peraltro neppure comprovati. Osserva come a mente del contratto l’istante abbia espressamente rinunciato ad ogni pretesa di avviamento o ad altro indennizzo al termine della locazione, nonché la necessità di un’autorizzazione preventiva della proprietaria per ogni investimento effettuato dalla conduttrice. Ciò che in realtà non è invece mai avvenuto. Per quanto attiene ai contratti sottoscritti dalla conduttrice con il personale, rileva come gli stessi possano essere disdetti compatibilmente con la fine della locazione. Nota infine come parte del personale potrà essere assunto dalla proprietaria che intende riprendere in proprio la gestione dell’esercizio pubblico al termine della locazione;
- che l’impossibilità di giungere ad un accordo rende di conseguenza necessaria l’emanazione di una decisione formale da parte dello scrivente ufficio la cui competenza è data dall’art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione ed affitti;
- che giusta l’art. 271 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Questo principio generale, che rappresenta un caso speciale d’applicazione dell’art. 2 CC, vale per la disdetta data sia dal locatore sia dal conduttore.
Nell’evenienza concreta il conduttore ravvisa la violazione del principio della buona fede nel fatto che la disdetta viene data dalla proprietaria ad appena due anni dall’inizio del contratto e dopo che la parte conduttrice si è impegnata soprattutto finanziariamente su più fronti ed ha effettuato numerosi investimenti.
Ora, tale interpretazione non può essere condivisa da questo ufficio. Infatti sottoscrivendo con coscienza e conoscenza un contratto di locazione la cui durata era ab initio fissata in un solo anno, l’istante si è spontaneamente esposta al pericolo di una disdetta in tempi brevi. Detto ciò va pure evidenziato che agli atti non esiste nessuna prova né dei paventati investimenti né tantomeno degli impegni contrattuali assunti dall’istante nei confronti di personale e fornitori.
Per contro, e ciò non è stato contestato, risulta che la conduttrice a distanza di due anni dalla sottoscrizione del contratto di locazione non ha ancora provveduto a versare il deposito di garanzia previsto dallo stesso contratto malgrado i solleciti inviati dalla proprietaria. Anche in considerazione di ciò la convenuta ha deciso di intimare la disdetta alla conduttrice nel rispetto comunque dei termini di preavviso e delle scadenze contrattuali il che, evidentemente, non la espone all’accusa di aver violato con il proprio comportamento il principio della buona fede che sottende tutti i rapporti giuridici. Dal profilo sia formale che materiale la disdetta ha quindi da essere considerata regolarmente valida;
- che per l’art. 272 cpv. 1 CO, il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
Nella fattispecie, in subordine, l’istante postula la concessione di una protrazione della locazione in considerazione dei notevoli investimenti effettuati nell’ente locato, nonché dei numerosi impegni assunti nei confronti di personale e fornitori. A tale proposito occorre comunque rilevare che agli atti non figura alcun documento atto a comprovare la tesi della parte istante in punto alle spese sostenute, spese peraltro contestate anche dalla convenuta. A norma del contratto inoltre, l’istante ha espressamente rinunciato a richiedere indennizzi nei confronti della locatrice e si è oltretutto espressamente impegnata a richiedere l’autorizzazione di quest’ultima prima di ogni intervento, ciò che non sembra essere mai avvenuto. Neppure dei diversi contratti sottoscritti con il personale è stata data la prova. Giova comunque sottolineare a tale proposito che, in assenza di accordi contrari, dal secondo al nono anno di servizio il contratto di lavoro può essere disdetto con due mesi di preavviso il che non contrasta di certo con i termini della disdetta della locazione. La proprietaria dal canto suo si è già dichiarata disposta ad assumere parte del personale essendo intenzionata a continuare in proprio la gestione del locale, ciò che viene a significare un fabbisogno proprio da parte della convenuta. Tenuto conto di quanto precede, ed in particolare del fatto che la ricerca di una soluzione alternativa può sicuramente rivelarsi laboriosa e ciò malgrado la disponibilità finanziaria dell’istante (comprovata anche dalla pigione attualmente corrisposta), si giustifica in questa sede di accordare una protrazione di un anno alla locazione, la quale verrà quindi a scadenza il 31 dicembre 2007.