Efficacia della notifica dei danni alla riconsegna del bene locato effettuata tramite verbale del Perito comunale degli immobili (ammessa)
Se la parte locatrice manifesta chiaramente la sua intenzione alla parte conduttrice in occasione del sopralluogo – segnatamente di ritenerla responsabile per non aver ripristinato l’ente locato come pattuito, il verbale allestito dal Perito comunale degli immobili rappresenta una valida tempestiva notifica dei danni ivi elencati.
Pretura del Distretto di Lugano Sezione 4 in re M. / U. del 27 ottobre 2006
Estratto dai considerandi
1. La U., ora in liquidazione, ha condotto in locazione a far tempo dal 1° gennaio 2000 uno stabile adibito a scuola, in virtù di un contratto di locazione venuto in essere con M. in data 11 ottobre 1999. La pigione era stata fissata in fr. 22'840.-- da versarsi ogni due mesi, oltre ad un importo di fr. 1'000.-- a titolo di spese accessorie, pure da versarsi ogni due mesi. La locazione era stata pattuita per una durata indeterminata, con facoltà di disdetta previo preavviso di 6 mesi per la scadenza del 31 dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2003. Il deposito di garanzia era stato fissato in fr. 30'000.-- (doc. C plico UC). Prima dell’inizio della locazione veniva effettuato un sopralluogo in data 28 dicembre 1999 alla presenza di entrambe le parti ed il perito comunale degli immobili rendeva il suo rapporto di constatazione il 30 dicembre successivo (doc. D - UC). Dopodiché le parti in data 31 dicembre 1999 sottoscrivevano un “supplemento al contratto di locazione dell’11 ottobre 1999” (doc. E - UC).
2.a) Con raccomandata 31 marzo 2004 la conduttrice notificava al locatore regolare disdetta dei locali con effetto al 31 dicembre 2004 (doc. F - UC), mentre con scritto 20 aprile 2004 la stessa confermava la sua disponibilità a lasciare liberi i locali già a far tempo dal 31 maggio 2004 (doc. G - UC). Con scritto 6 maggio 2004 la conduttrice accettava di liberare i locali entro il 31 maggio 2004 a determinate condizioni. In particolare avrebbe pagato la pigione e le spese accessorie solo fino a quella data e si impegnava inoltre a rimuovere tutti gli impianti da lei predisposti rifiutando tuttavia qualsiasi sua responsabilità in merito alla rottura delle tapparelle. Infine, quanto alla liberazione del deposito di garanzia, indicava di dover ancora alla locatrice un importo pari alle pigioni di aprile (quota parte) e maggio 2004, nonché la quota relativa alle spese accessorie per il periodo gennaio-maggio 2004. La differenza sarebbe in ogni modo stata di spettanza della parte locatrice “a pareggio di tutto quanto dovuto, compresa l’intermediazione”. Da parte sua M. sottoscriveva il predetto scritto per accettazione (doc. H - UC).
2.b) Con raccomandata 28 maggio 2004 il locatore rammentava alla conduttrice che a seguito degli accordi intercorsi la consegna dei locali sarebbe avvenuta in data 1° giugno 2004 alle ore 14.30 (doc. I - UC). Con raccomandata 1° giugno 2004 la locatrice rilevava che in sede di sopralluogo, vista la presenza di difetti, non aveva potuto prendere in consegna l’ente locato. Avvertiva che il giorno successivo sarebbe intervenuto il perito comunale alfine di accertare lo stato dell’ente locato, ritenendo in mora la conduttrice vista la mancata riconsegna dei locali (doc. L - UC). Con raccomandata 1° giugno 2004 la conduttrice, rilevando che il rappresentante della locatrice aveva rifiutato le chiavi durante il sopralluogo, riteneva che in base allo scritto 6 maggio 2004 e alla liberazione del deposito di garanzia di fr. 30'000.-- nulla era più dovuto al locatore. Allegava allo scritto tre chiavi della porta principale avvertendo che le restanti chiavi si trovavano all’interno dello stabile (doc. S - UC). Con raccomandata 2 giugno 2004 la locatrice rammentava alla controparte che proprio quel giorno avrebbe avuto luogo un accertamento dello stato dell’ente locato a cura del perito comunale degli immobili (doc. M - UC). Con scritto di medesima data la conduttrice, ribadendo di nulla più dovere alla locatrice, chiedeva di rinviare il sopralluogo al 4 giugno 2004 (doc. N. - UC). Da parte sua la locatrice con scritto 2 giugno 2004 fissava un nuovo sopralluogo per il giorno successivo (doc. O - UC), mentre la controparte con scritto di medesima data, ribadendo che la locatrice il 1° giugno 2004 aveva rifiutato di ritirare le chiavi, poi inviate a mezzo raccomandata, confermava di essere disponibile per un sopralluogo il 4 giugno 2004 (doc. P - UC). Con scritto 3 giugno 2004 la locatrice da ultimo si diceva d’accordo per effettuare un sopralluogo il 4 giugno 2004 (doc. Q - UC).
2.c) In data 4 giugno 2004 aveva luogo la verifica dei locali ad opera del sostituto perito comunale degli immobili alla presenza del rappresentante del locatore e della parte conduttrice (doc. R - UC). Il 9 giugno 2004 il perito comunale degli immobili effettuava – su richiesta del locatore – un secondo sopralluogo a complemento di quello eseguito dal suo sostituto (doc. R - UC).
Con raccomandata 28 ottobre/2 novembre 2004 la locatrice chiedeva alla conduttrice il versamento di complessivi fr. 16'890.80 entro il 26 novembre 2004, allegando la lista delle spese relative al ripristino dell’ente locato (doc. T - UC).
Con precetto esecutivo dell’UE di Lugano – spiccato il 3 marzo 2005 – l’istante escuteva la parte convenuta per l’incasso di fr. 13'320.60 oltre interessi al 5 % dal 2 giugno 2004 relativi agli asseriti danni accertati alla fine della locazione. La parte conduttrice dal canto suo interponeva tempestiva opposizione (doc. A - UC).
3. Con istanza 11 maggio 2005 il locatore adiva il competente ufficio di conciliazione postulando la condanna della convenuta al pagamento dell’importo di fr. 13'320.60 oltre interessi a far tempo dal 2 giugno 2004, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione al precetto esecutivo dell’UE di Lugano (plico UC). In sede di udienza del 13 settembre 2005 la predetta autorità formulava una proposta conciliativa che prevedeva il versamento da parte della conduttrice di un importo complessivo di fr. 6'500.-- a titolo di indennizzo, importo da versarvi sul conto bancario della locatrice entro e non oltre il 15 ottobre 2005. Da parte sua la conduttrice, indipendentemente dall’esito del tentativo di conciliazione, riconosceva la propria responsabilità in merito alla pretesa relativa alla sostituzione dei cilindri e delle chiavi provvisorie per un importo pari a fr. 2'500.-- (plico UC).
La parte locatrice aderiva seduta stante alla proposta dell’ufficio di conciliazione, mentre la parte conduttrice lasciava decorrere infruttuosamente il termine assegnato per prendere posizione, di guisa che in data 27 ottobre 2005 la vertenza veniva dichiarata non conciliata (plico UC).
4. Con l’istanza in esame il locatore ha postulato la condanna della conduttrice al pagamento dell’importo di fr. 13'320.60 oltre interessi a far tempo dal 2 giugno 2004, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al precetto esecutivo dell’UE di Lugano.
A suo dire, al momento della riconsegna dell’ente locato, il perito comunale avrebbe accertato l’esistenza di difetti imputabili alla conduttrice, debitamente e prontamente notificati a quest’ultima. In sede di udienza del 6 febbraio 2006, così come in occasione del dibattimento finale del 4 settembre 2006, la parte locatrice si è riconfermata nell’istanza precisando alcuni aspetti che se del caso verranno evidenziati nei considerandi che seguono. La parte convenuta dal canto suo, benché regolarmente citata, non ha fatto atto di comparsa.
5. In primis va rilevato che il contratto di locazione dell’
11 ottobre 1999 ed il successivo supplemento di data
31 dicembre 1999 sono venuti in essere tra M. e la U.. Ciò posto si ha che M. è
il locatore, unica parte ad essere legittimata a presentare l’istanza in esame.
Non rileva pertanto che la corrispondenza agli atti sia intercorsa tra la conduttrice
e la società che fa capo a M. e che lo rappresenta in ambito immobiliare (doc. agli
atti e verbale di discussione del 6 febbraio 2006), non essendo in alcun modo mai
stata contestata l’esclusiva qualità di locatore di M. nel contratto di disamina.
6.a) Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Innanzitutto incombe al locatore provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secondariamente che gli stessi non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 528). Per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L’avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni è senz’altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28).
Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest’ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione dei difetti – pur se sottoscritto dall’inquilino – in cui vengono indicate le condizioni dell’ente locato senza precisare quali difetti siano – a mente del locatore – da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l’art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit – Kommentar, N. 35 ad art. 267-267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO, Lachat, op. cit., pag. 524). Per quanto attiene ai difetti occulti, segnatamente ai difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica, il locatore – una volta accertata la loro esistenza – deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell’ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
6.b) Conformemente all’art. 8 CC incombe al locatore che pretende il risarcimento del danno l’onere di provare l’esistenza di tutte le premesse (ad eccezione della colpa del conduttore) sulle quali si fonda la sua pretesa (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, N. 119).
7.a) In primis deve valere che nel contesto dell’accordo venuto in essere tra le parti in data 6 maggio 2004 (doc. H - UC), la U. si era impegnata a rimuovere tutti gli impianti da lei predisposti, lasciando in pratica i locali come li aveva trovati all’inizio della locazione (doc. H - UC). Del resto tale impegno era già stato assunto dalla stessa conduttrice all’inizio della locazione. Infatti con il “supplemento al contratto di locazione” sottoscritto in data 31 dicembre 1999 l’inquilina si era obbligata a ripristinare alcune pareti a sue spese (doc. E - UC). Al fine di verificare se la U. avesse o meno ripristinato i locali come da accordo fra le parti, le stesse hanno pertanto effettuato un sopralluogo in data 1° giugno 2004 (doc. I e L - UC). In quella sede la parte locatrice ha rifiutato di prendere in consegna le chiavi dell’ente locato, a ragione dell’inadempienza della conduttrice, la quale non aveva rispettato gli accordi presi in precedenza omettendo in particolare di ripristinare lo “status quo ante” (doc. L - UC). La parte locatrice ha pertanto chiesto di effettuare un nuovo sopralluogo alla presenza del perito comunale degli immobili. Dopo numerosi rinvii (doc. M, N, O, P e Q - UC) in data 4 giugno 2004 ha avuto luogo la constatazione tecnica da parte del sostituto perito comunale degli immobili, alla presenza di locatore e parte conduttrice (doc. R - UC). Da tale verbale emerge chiaramente quali siano i lavori da effettuare per ripristinare i locali e per i quali la parte locatrice ritiene responsabile la convenuta. L’istruttoria ha del resto altresì confermato che in quella sede la parte locatrice, proprio in presenza del sostituto perito comunale degli immobili, ha richiesto espressamente alla controparte il ripristino della situazione antecedente l’inizio della locazione, sia per quanto concerne la struttura dell’ente locato che per quanto concerne gli accessori (teste L., supplente perito comunale degli immobili, verbale di udienza del 26 giugno 2006). S.M., della cui deposizione questo Giudice non ha motivo di dubitare, ha rilevato che in occasione del sopralluogo del 4 giugno 2004 vennero passati in rassegna tutti i locali. La stessa ha pure rilevato che “in relazione a tutto quanto accertato ricordo che ai S. era stato detto espressamente che avrebbero dovuto ripristinare i locali così come erano all’inizio della locazione …omissis… gli inquilini erano perfettamente in chiaro circa il fatto che gli avremmo ritenuti responsabili. Avevamo infatti detto chiaramente che avrebbero dovuto ripristinare i locali ed eliminare i difetti” (testimonianza S.M., verbale di udienza del 27 aprile 2006). Alla luce delle risultanze istruttorie, non occorre disquisire a lungo per affermare che la convenuta non ha dato seguito a quanto stabilito in precedenza. Ciò posto, nella specie non rileva che in calce all’accordo del 6 maggio 2004 le parti abbiano concordato che con il versamento del deposito di garanzia a favore del locatore nulla gli sarebbe stato più dovuto, nella misura in cui tale clausola presupponeva chiaramente l’adempimento dell’obbligo assunto circa il ripristino dell’ente locato (doc. H - UC).
7.b) Ne discende che avendo la parte locatrice chiaramente manifestato la sua intenzione alla parte conduttrice in occasione del sopralluogo – segnatamente di ritenerla responsabile per non aver ripristinato l’ente locato come pattuito – il verbale 4 giugno 2004 allestito dal sostituto perito comunale degli immobili (doc. R - UC), rappresenta pertanto una valida e tempestiva notifica dei difetti elencati. Non rileva pertanto entrare nel merito del secondo rapporto di constatazione allestito dal perito comunale in data 9 giugno 2004, la locatrice avendo già validamente notificato alla convenuta quanto riscontrato in occasione del primo sopralluogo (doc. R - UC).
8. Ciò stante, occorre ora analizzare le singole pretese di risarcimento fatte valere dalla locatrice.
8.a) Il doc. U1 (Inc. UC) agli atti si riferisce ad un’offerta per il montaggio di una parete in cartongesso per complessivi mq 22, mentre il doc. U12 (Inc. 12) si riferisce ad una fattura per il risanamento di una parete in cartongesso. A tale proposito si rileva che il verbale di riconsegna del 4 giugno 2004 riporta che in segreteria (punto 2.3.1) e nelle aule (punto 2.3.3) andavano ripristinati i muri divisori (doc. R - UC). A mano della documentazione agli atti si ha che all’inizio della locazione le parti avevano trovato un accordo in merito alle pareti divisorie, sottoscrivendo un supplemento al contratto di locazione (doc. E plico UC). In quella sede il locatore, su richiesta della parte conduttrice, si era impegnato ad eliminare a sue spese la parete tra l’aula N. 2 e l’aula N. 3, formando un’unica aula, autorizzando nel contempo la controparte a demolire la parete dell’ufficio segreteria al primo piano. La parte conduttrice si era in ogni modo impegnata a ripristinare a sue spese le predette pareti al termine della locazione. Non avendo la conduttrice rispettavo gli impegni presi, la stessa è pertanto tenuta a far fronte alle spese sostenute per ripristinare le aule, tanto più che la stessa, con scritto 6 maggio 2004 (doc. H - UC) si era nuovamente obbligata a ripristinare i locali come li aveva trovati all’inizio della locazione. Ne consegue pertanto che la pretesa della parte locatrice deve essere integralmente accolta, malgrado la stessa abbia prodotto agli atti solo un’offerta e non una fattura. E’ infatti chiaro che essendo stata accertata la necessità di ripristinare le pareti in cartongesso in segreteria e nelle aule, la conduttrice non avendovi provveduto, è stato riconosciuto che la locatrice risultava essere impoverita ed è stata così danneggiata (II CCA, sentenza del 30 gennaio 1997, Inc. 12.96.00180 in re D. c. IP e PC). L’importo complessivo di fr. 2'512.90 (fr. 2'022.90 + fr. 490.--, doc. U1 e U12) deve pertanto essere integralmente posto a carico della parte convenuta.
8.b) Per quanto attiene alla pretesa relativa al costo dei rapporti peritali (doc. U2 e U8 - UC) basti rilevare che ai sensi dell’art. 41a della Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto, i costi del perito sono assunti dalla parte che ne chiede l’intervento, per il che le suddette pretese devono essere respinte, gli interventi in questione essendo stati richiesti dalla parte locatrice.
8.c) In merito alla fattura del 5 luglio 2004 di cui al doc. U3 (Inc. UC) si ha che la stessa si riferisce in particolare alla sistemazione del giardino e meglio al taglio dell’erba, nonché al lavaggio a vapore del terrazzo (parte sud), per un importo complessivo di fr. 620.--. Dal verbale di riconsegna del 4 giugno 2004 si evince che non era stata tagliata l’erba del prato, mentre per quanto attiene allo stato del giardino ad inizio locazione nulla è dato di sapere. Ciò è tuttavia irrilevante, ritenuto che agli atti è stata prodotta unicamente una fattura rilasciata dalla H.N. SA – società come detto riconducibile al locatore – in luogo di una fattura dettagliata allestita da un giardiniere. Non avendo pertanto il locatore debitamente comprovato la predetta spesa, ne consegue che la sua pretesa deve essere respinta.
8.d) La locatrice postula il pagamento delle spese sostenute per la sostituzione
di tutte le chiavi dell’ente locato, per un importo complessivo di fr. 2'518.70
(91.45 + 47.25 +
2'380.--, doc. U4, UC5 e U13 - UC). Nel verbale di riconsegna è stato rilevato come
tutti i cilindri fossero stati sostituiti. Per il resto, è appena il caso di rilevare
che la parte conduttrice, in sede di udienza dinanzi all’ufficio di conciliazione,
ha ammesso la propria responsabilità circa le pretese relative alla sostituzione
dei cilindri e delle chiavi provvisorie riconoscendo un importo di fr. 2'500.--
(inc. UC). Ne consegue pertanto che la pretesa della locatrice può essere integralmente
accolta sulla base delle fatture prodotte, pari come detto ad un importo complessivo
di fr. 2'518.70.
8.e) La fattura dell’avvocato (doc. U6) si riferisce all’onorario per le prestazioni da lui effettuate nell’ambito della vertenza in questione. A tale proposito si rileva che nulla in atti permette di stabilire che nella fase che ha preceduto l’istanza che ci occupa era necessaria la presenza di un legale. Tanto più che le missive inviate alla conduttrice nel periodo 1° giugno-3 giugno 2004 (doc. L, M, O e Q - UC) – lo scritto del 21 giugno fatturato non è invece agli atti – sono state firmate dalla H.N. SA e non da un legale.
8.f) La fattura di cui al doc. U7 - UC si riferisce a diverse opere di stucco e pittura, effettuate nell’ufficio del primo piano (destra e sinistra), così come nell’ufficio dell’ultimo piano. In particolare sono stati levati dei chiodi dalle pareti, con conseguente stuccatura dei buchi e per terminare le pareti sono state ridipinte (dispersione). A tale proposito si ha che nel verbale di riconsegna del 4 giugno 2004 è in effetti stato indicato come nell’aula “ufficio sinistro e destro” fosse necessario togliere i chiodi presenti, provvedendo in seguito a stuccare i buchi. Lo stesso valeva per l’ufficio con servizio proprio. Ritenuto che con scritto 6 maggio 2004 (doc. H - UC) la parte conduttrice si è impegnata a ripristinare i locali come li aveva trovati all’inizio della locazione. La stessa è pertanto tenuta a sostenere tutte le spese occorse appunto per ripristinare le pareti. La pretesa della locatrice pari a fr. 630.-- deve pertanto essere integralmente accolta (doc. U7 - UC).
8.g) In merito alla fattura del 6 agosto 2004 di cui al doc. U11 - UC si ha che la stessa si riferisce ad opere di falegnameria. In particolare sono stati eseguiti dei nuovi profili in PVC nel locale deposito al terzo piano, sono state regolate le porte dei bagni al piano terreno ed al primo piano, è stata sostituita la serratura della porta del bagno al primo piano ed è pure stata sostituita la porta dell’ufficio al primo piano. A tale proposito è appena il caso di rilevare che nel verbale di riconsegna del 4 giugno 2004 (doc. R - UC) non risulta alcunché in merito alla necessità di eseguire tali lavori, per il che la pretesa in questione deve essere respinta.
8.h) Per quanto attiene all’impianto elettrico si ribadisce che con accordo 6 maggio 2004 la parte conduttrice si era impegnata a ripristinare tutti gli impianti predisposti, lasciando i locali come erano stati trovati all’inizio della locazione. A tale riguardo dall’istruttoria è emerso che prima ancora che venissero riconsegnati i locali un elettricista incaricato dal locatore si era accordato direttamente con la conduttrice in merito all’impianto elettrico. Quest’ultimo infatti in sede di audizione testimoniale ha dichiarato che: “Ricordo che prima della riconsegna mi ero recato sul posto e avevo detto ai rappresentanti della U. di lasciare l’impianto elettrico com’era. Mi ero infatti impegnato a restituire loro delle parti elettriche (prese, ecc.) che avevano posato all’inizio della locazione” (teste R., verbale di udienza del 27 aprile 2006). Malgrado ciò l’elettricista ha riferito di aver dovuto sostanzialmente ripristinare buona parte dell’impianto, poiché la conduttrice alla fine della locazione aveva tagliato diversi cavi, togliendo pure una parte di quanto da lei posato. Alla luce della testimonianza dell’elettricista si deve ritenere che nonostante la convenuta fosse stata avvertita di procedere in un determinato modo, la stessa ha al contrario danneggiato l’intero impianto, tagliando addirittura tutti i cavi. Non avendo quest’ultima fatto fronte ai suoi impegni in merito al ripristino dello “status quo ante” dell’intero impianto elettrico, ne consegue che la pretesa della locatrice pari a complessivi fr. 2'709.35 (doc. U14 - UC) deve essere integralmente accolta.
8.i) Il doc. U15 si riferisce infine all’impianto di ventilazione. Nella specie si rileva che in occasione del sopralluogo del 4 giugno 2004 il locatore si era riservato di farne verificare il funzionamento da un tecnico (doc. R - UC). A tale riguardo si ha che nulla in atti permette di ritenere che il locatore a seguito dell’intervento della ditta specializzata – che si presume essere avvenuto a fronte della fattura agli atti sub doc. U15 – abbia notificato alla convenuta l’eventuale difetto riscontrato e la necessità di provvedere al ripristino. Da un lato la riserva formulata nel verbale del 4 giugno 2004 non poteva di certo bastare, e dall’altro lo scritto del 28 ottobre 2004 non può comunque configurare una valida notifica (doc. T - UC). Ne consegue che la pretesa in disamina deve pertanto essere respinta.
9.a) Alla luce di quanto sopra l’istanza deve essere parzialmente accolta.
Di conseguenza la parte conduttrice è tenuta a versare alla locatrice fr. 8'370.95 (fr. 2'512.90 + fr. 2'518.70 + fr. 630.-- + fr. 2'709.35). Gli interessi di mora decorrono dalla data del PE, segnatamente dal 3 marzo 2005, quale prima valida messa in mora (doc. A - UC). Deve inoltre essere rigettata in via definitiva l’opposizione interposta al precetto esecutivo dell’UE di Lugano, limitatamente a tale importo oltre interessi al 5 % dal 3 marzo 2005.
9.b) Gli oneri processuali seguono la soccombenza. Avuto riguardo ai principi di cui all’art. 414 CPC concretamente si giustifica di fissare la tassa di giustizia in fr. 200.-- e le spese in fr. 200.--. Le stesse, già anticipate dall’istante restano a suo carico nella misura di 3/8. La restante quota di 5/8 è invece posta a carico della convenuta, la quale rifonderà alla controparte fr. 300.-- a titolo di ripetibili parziali, calcolate queste ultime in base ai dettami degli artt. 9 e 15 TOA.