Efficacia del verbale di “consegna” allestito dall’inquilino subentrante (negata)
Un verbale di “consegna” allestito dall’inquilino subentrante non può essere considerato quale verbale di riconsegna e nemmeno può configurare una valida notifica degli eventuali danni a carico dell’inquilino uscente, ritenuto che lo stesso non è stato allestito da una terza persona neutra e che anche in caso di subingresso nella locazione sussiste la possibilità di chiedere l’intervento del perito comunale degli immobili.
Pretura del distretto di Lugano Sezione 4 in re L. / D. del 27 giugno 2006
Estratto dai considerandi
1. Il 6 dicembre 2001 M. e D., quali conduttori, e la L., quale locatrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento (doc. B1). Il contratto in vigore fra le parti, con inizio a far tempo dal 17 dicembre 2001, era di durata indeterminata con facoltà di disdetta, previo preavviso di tre mesi, alle scadenze 29 marzo/29 settembre, la prima volta per il 29 marzo 2005. La pigione mensile era stata fissata in fr. 926.-- fino al 30 giugno 2002 e in fr. 1'008.-dal 1° luglio 2002, oltre ad un importo di fr. 185.-- mensili a titolo di acconto per le spese accessorie.
Tra le parti veniva pure sottoscritto un contratto di locazione con oggetto il posteggio interno N. 36 nel medesimo stabile (doc. B2). Il deposito di garanzia era stato stabilito in fr. 1'500.-- (doc. B1) e veniva versato su un conto vincolato intestato alla sola signora D. presso la Banca del Gottardo in data 29 gennaio 2002 (doc. E).
2. Con raccomandata 28 gennaio 2002 il signor M. comunicava alla locatrice di aver lasciato definitivamente l’ente locato, chiedendo nel contempo di modificare il contratto di locazione indicando la sola D. quale conduttrice (doc. C). Con raccomandata 5 febbraio 2002 la locatrice, preso atto che l’appartamento sarebbe stato occupato unicamente da D. e dalla di lei figlia, osservava che avrebbe continuato a considerare quali debitori solidali entrambi i conduttori, e ciò fino alla prima scadenza del contratto di locazione (doc. D).
3. Con raccomandata 23 agosto 2002 D. comunicava alla locatrice la sua intenzione di lasciare l’ente locato con effetto al 30 settembre 2002 per motivi di lavoro (doc. F). Con raccomandata 23 agosto 2002 la locatrice, rilevando come la disdetta fosse intempestiva e che pertanto avrebbe prodotto effetto per la prossima scadenza contrattuale, avvertiva che la stessa andava confermata anche da parte dell’altro conduttore, M.. La locatrice segnalava inoltre alla conduttrice la necessità di trovare un subentrante idoneo a far tempo dal 1° ottobre 2002 (doc. G). A partire dal 1° ottobre 2002 la signora R.W. subentrava nei contratti di locazione per l’abitazione e il posteggio N. 36 (doc. H1 e H2).
4. Con raccomandata 3 ottobre 2002 la locatrice comunicava separatamente a D. e a M. di aver provveduto a rilocare l’appartamento e il posteggio N. 36 alla signora R.W.. Osservava di aver dovuto sostituire il cilindro della porta d’entrata dell’appartamento a causa della mancata riconsegna delle chiavi. Rilevava inoltre come l’appartamento fosse stato lasciato sporco e parzialmente ingombro, annunciando che la nuova inquilina avrebbe provveduto al più presto a trasmettere alla locatrice il verbale di entrata attestante gli eventuali difetti riscontrati. La locatrice avvertiva i conduttori che le spese di sostituzione del cilindro e di pulizia sarebbero state poste a loro carico, chiedendo nondimeno la restituzione di tutte le chiavi mancanti, pena l’addebito del costo delle stesse. La locatrice assegnava ad entrambi un termine di 10 giorni per pagare la pigione di settembre 2002, avvertendo che in caso contrario avrebbe proceduto in via esecutiva. Comunicava infine che il conteggio delle spese accessorie sarebbe stato allestito in seguito e che il deposito di garanzia sarebbe stato svincolato una volta saldate tutte le pendenze (doc. I).
In data 6 ottobre 2002 la subentrante R.W. compilava un verbale di consegna elencando una serie di asseriti difetti da lei riscontrati nell’appartamento, rapporto trasmesso alla locatrice in data 25 ottobre 2002 (doc. L). Con raccomandata 30 ottobre 2002 la locatrice faceva pervenire in copia a M. e D. il verbale di entrata allestito dall’inquilina, avvertendo gli stessi che la quota spese a loro carico sarebbe stata comunicata in seguito, una volta in possesso delle relative fatture. La locatrice chiedeva inoltre il versamento dell’importo di fr. 1'275.50 relativo alla pigione di settembre per l’appartamento ed al posteggio interno N. 36 (doc. M). Con raccomandata 10 settembre 2003 la locatrice presentava alla sola D. il conteggio finale inerente alle pretese derivanti dalla locazione. La stessa accludeva pure il conguaglio alle spese accessorie provvisorio, oltre ad una dichiarazione di svincolo del deposito di garanzia a suo favore per la relativa sottoscrizione, avvertendo che in caso di inadempienza avrebbe adito l’ufficio di conciliazione (doc. O). In data 20 ottobre 2003 la locatrice inviava alla convenuta il conteggio dettagliato delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2001-30 giugno 2002 richiedendo il versamento dell’importo dovuto entro il 31 dicembre 2003 (doc. R).
5.a) Con tempestiva istanza qui oggetto di disamina – preventivamente portata dinanzi all’Ufficio di conciliazione che con decisione 18 novembre 2003 ha respinto le pretese della parte locatrice (inc. UC) – quest’ultima ha postulato la liberazione del deposito di garanzia presso la Banca del Gottardo nella misura di fr. 1'415.25 a suo favore, pretesa estesa in sede di udienza di discussione del 14 marzo 2005 a complessivi fr. 1'482.45, a seguito dell’emissione del conguaglio spese accessorie 2001-2002. A suo dire la convenuta, al momento della riconsegna dell’ente locato, avrebbe lasciato i locali ingombri e sporchi, omettendo pure di riconsegnare tutte le chiavi. A seguito di ciò la locatrice avrebbe dovuto sostituire il cilindro della porta d’entrata. La subentrante avrebbe pure riscontrato diversi difetti nell’appartamento, elencati in un verbale di consegna allestito da quest’ultima e fatto pervenire alla convenuta stessa. Gli asseriti danni sarebbero comprovati dalle fatture agli atti e sarebbero stati notificati tempestivamente con scritti di data 3 e 30 ottobre 2002. La locatrice ha inoltre postulato il pagamento del conguaglio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2001-30 settembre 2002.
5.b) In sede di discussione la locatrice si è riconfermata nell’istanza, mentre la parte convenuta, benché regolarmente citata, non ha fatto atto di comparsa. Successivamente, e meglio con scritto 10 febbraio 2004 la locatrice ha fatto pervenire a questa Pretura il conguaglio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2001-30 giugno 2002 (peraltro già agli atti sub doc. R) ed in occasione dell’udienza del 14 marzo 2005 ha esteso la sua pretesa di ulteriori fr. 67.20, pari alla quota parte relativa al conguaglio spese accessorie stimato per il periodo luglio 2002-settembre 2002 (doc. T). In sede di dibattimento finale la parte istante si è riconfermata nelle proprie allegazioni e domande.
6.a) Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Innanzitutto incombe al locatore provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secondariamente che gli stessi non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 528). Per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L’avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni è senz’altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28).
Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest’ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione di difetti – pur se sottoscritto dall’inquilino – in cui vengono indicate le condizioni dell’ente locato senza precisare quali difetti siano – a mente del locatore – da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l’art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit – Kommentar, N. 35 ad art. 267-267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO, Lachat, op. cit., pag. 524). Per quanto attiene ai difetti occulti, segnatamente ai difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica, il locatore – una volta accertata la loro esistenza – deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell’ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
6.b) Nella specie si ha che in data 6 ottobre 2002 la sola subentrante ha personalmente allestito un “verbale di consegna” che è pervenuto alla locatrice in data 25 ottobre 2002 (doc. L). Lo stesso è di poi stato trasmesso alla qui convenuta con scritto del 30 ottobre 2002 (doc. M). Da un lato tale verbale non può in alcun modo essere considerato quale verbale di riconsegna, dall’altro nemmeno può configurare una valida notifica dei danni nel senso più sopra indicato, ritenuto che lo stesso non è stato allestito da una terza persona neutra bensì dalla stessa inquilina subentrante. Anche nel caso di riconsegna anticipata del bene locato con conseguente subentro di un altro inquilino è infatti data la possibilità di rivolgersi al perito comunale degli immobili, il quale ha il compito di eseguire constatazioni tecniche neutrali e indipendenti dell’ente locato su richiesta scritta di locatori e conduttori. Mal si comprende come nella specie la locatrice non abbia chiesto l’intervento del perito comunale degli immobili, lasciando alla subentrante il compito di allestire il verbale di entrata. Pacifico che quest’ultima non possa certo essere considerata persona neutrale, di guisa che il verbale del 6 ottobre 2002 non può come detto in alcun modo configurare una valida notifica dei danni. Si rileva infine che la notifica oltre che essere sommaria, sarebbe in ogni modo tardiva, il verbale essendo stato notificato alla convenuta in data 30 ottobre 2002 (doc. M), e meglio ben 30 giorni dopo la partenza dell’inquilina stessa, avvenuta al più tardi entro la fine di settembre 2002 (doc. H1, l). Avuto riguardo ai principi giurisprudenziali dianzi evocati le pretese della parte locatrice formulate a titolo di risarcimento dei danni (sostituzione doccetta, partecipazione opere da pittore, pulizia appartamento, riparazione luce in camera da letto) devono pertanto essere respinte senza la necessità di esaminarle ulteriormente nel merito.
6.c) Per quanto attiene invece alla sostituzione del cilindro e della chiave della bucalettere si rileva quanto segue. Con scritto di data 3 ottobre 2002 la locatrice, preso atto della mancata riconsegna delle chiavi dell’appartamento, comunicava alla conduttrice di aver dovuto cambiare il cilindro della porta d’entrata, chiedendo nel contempo la restituzione delle chiavi della cantina N. 2 e della chiave della bucalettere ed avvertendo che, in caso di inadempienza, i costi per la sostituzione delle stesse sarebbero stati posti a suo carico. Ciò stante, alla luce della documentazione agli atti, segnatamente le fatture sub doc. N1 e N2, vanno ammesse le pretese relative ai costi sostenuti per la sostituzione del cilindro (doc. N.1), nonché della chiave della bucalettere (doc. N2), per un importo complessivo di fr. 166.-- (fr. 156.-- + fr. 10.--).
7.a) Giusta l’art. 257a cpv. 1 CO costituiscono spese accessorie soltanto quelle sopportate dal locatore per il fatto che egli o un terzo fornisce al conduttore delle prestazioni in rapporto con l’uso della cosa locata. Il secondo capoverso della medesima norma enuncia la regola secondo cui le stesse sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito. Nell’ambito della conclusione della locazione le parti devono pertanto accordarsi circa l’addebito di ogni singola spesa accessoria non compresa nella pigione. Un accordo secondo cui tutte le spese accessorie sono poste a carico del conduttore non adempie i requisiti formali richiesti dalla legge, poiché le singole spese non sono né determinate né determinabili. E’ quindi auspicabile che le parti si accordino per scritto, segnatamente contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione medesimo. La regola di cui al cennato capoverso è di natura imperativa e non può quindi essere elusa. Ha tuttavia pure carattere dispositivo nella misura in cui non contiene alcuna limitazione dell’accordo delle parti in relazione all’addebito delle spese accessorie (Svit – Kommentar, N. 18 segg. ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher Kommentar, N. 3 segg. ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le bail à loyer, pag. 221 segg.; DTF 121 III 462). L’art. 257b cpv. 1 CO prescrive che nell’ambito della locazione di locali d’abitazione le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per le prestazioni connesse con l’uso dell’ente locato, quali i costi di riscaldamento, di acqua calda e altre spese di esercizio così come i tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa. Come si evince dal testo legale medesimo tale lista non è esaustiva; sono altresì qualificabili quali spese accessorie il salario del custode e del giardiniere, le spese relative all’ascensore, alla lavatrice e all’illuminazione comune nonché i costi di abbonamento per la TV via cavo (Svit – Kommentar N. 12 ad art. 257-257b CO; Cahiers du bail 4/95, pag. 117 segg.). Le spese finalizzate alla manutenzione, al ripristino ed alla miglioria della cosa locata di contro non possono essere qualificate quali spese accessorie. Lo stesso dicasi per gli oneri e le tasse a carico del proprietario – locatore che non sono in relazione con l’uso della cosa locata (Higi, op. cit., N. 8 ad art. 257a-257b CO; Svit – Kommentar, N. 13 ad art. 257-257b).
7.b) A’ sensi dell’art. 8 CC chi intende dedurre il proprio diritto da una circostanza di fatto ha l’obbligo di provare detta circostanza (II CCA 14 aprile 1991 in re CS/S.SA) e la mancanza della prova delle circostanze di fatto costitutive del diritto obbligano il giudice a decidere in sfavore di chi ha asserito l’esistenza di tale diritto (Kummer, Berner Kommentar, N. 20 ad art. 8 CC).
7.c) Nella specie deve valere che le parti, contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione agli atti (doc. B1) si sono accordate in merito all’addebito delle spese accessorie non comprese nella pigione giusta l’art. 257a cpv. 2 CO.
In particolare l’importo versato a titolo di acconto copre le seguenti prestazioni: Riscaldamento e produzione acqua calda; il consumo d’acqua, fognatura e depurazione acque di scolo/evacuazione rifiuti domestici; servizio di portineria; pulizia scale; manutenzione giardino, allacciamenti radio-televisivi; consumo di energia elettrica per gli impianti collettivi e per i vani comuni; contributi per l’illuminazione stradale, gli impianti collettivi, ascensori, premi di cooperative fideiussorie; sgombero neve; disinfezione e disinfestazione; spese amministrative; premi d’assicurazione immobiliare; imposte sull’immobile.
In casu è pertanto pacifico che sulla base del contratto di locazione le spese elencate nei conteggi agli atti sarebbero a carico dell’inquilina. Tuttavia in concreto la locatrice non ha prodotto alcun documento giustificativo che permetta di verificare la bontà del conteggio 1° luglio 2001-30 giugno 2002 (doc. R). Già per questo motivo la pretesa della parte locatrice deve quindi essere respinta, non essendo stata in alcun modo comprovata. Con riferimento al conguaglio spese accessorie per il periodo luglio-settembre 2002 è invece appena il caso di rilevare che di principio devono essere conteggiate le spese effettive sostenute, questo Giudice non potendosi determinare su un importo ipotetico fornito dalla locatrice sulla base di conteggi precedenti.
8.a) Alla luce di quanto precede l’istanza 18/19 dicembre 2003 deve essere parzialmente accolta. Di conseguenza il deposito di garanzia di cui al conto presso la Banca del Gottardo deve essere liberato nella misura di fr. 166.-- a favore della L., mentre il restante importo di fr. 1'334.--, oltre gli interessi maturati, deve essere liberato a favore di G.D..