Tempestiva notifica dei danni al momento della riconsegna del bene locato
Ai sensi dell’art. 267a CO, al momento della riconsegna il locatore deve verificare lo stato dell’ente locato e, se vi scopre danni di cui il conduttore deve rispondere, darne subito notizia. La notifica dei danni è tempestiva se avviene nel periodo di tempo immediatamente successivo alla riconsegna e alla constatazione dei danni. Non è necessario che i danni siano quantificati, essendo essenziale che il conduttore abbia conoscenza delle posizioni che gli vengono imputate.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re V. / I. dell’8 novembre 2005
Estratto dai considerandi
Che tra le parti era in vigore un contratto di locazione per un appartamento;
Che la locazione è iniziata il 1° luglio 2003 ed è terminata il 30 agosto 2005 con la riconsegna dell’ente locato;
Che con istanza 20 settembre 2005 la locatrice chiede la liberazione a suo favore del deposito di garanzia di fr. 2'500.--(depositato presso il Credit Suisse di Locarno) più gli interessi maturati a copertura delle spese da lei sostenute per i lavori di riparazione dei danni causati dal conduttore nell’ente locato nonché per la mancata pulizia. A sostegno delle sue pretese produce la relativa documentazione;
Che le parti non hanno raggiunto un’intesa in quanto il convenuto non si è presentato alla seduta conciliativa del 18 ottobre 2005;
Che la Commissione di conciliazione, nel caso di mancata intesa, è competente a decidere sulla richiesta di liberazione del deposito di garanzia bancaria tenuto conto delle pretese formulate dalle parti (art. 6 lett. d Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione del 9 novembre 1992);
Che la Commissione non può decidere sulla liberazione degli interessi maturati in quanto non sono parte della cauzione;
Che il locatore può richiedere la liberazione a suo favore del deposito di garanzia a compensazione di valide pretese pecuniarie che ha nei confronti del conduttore; tra queste rientrano le spese per danni cagionati dal conduttore nell’ente locato e le spese conseguenti alla mancata pulizia dell’appartamento al momento della riconsegna;
Che, ai sensi dell’art. 267a CO, al momento della riconsegna il locatore deve verificare lo stato dell’ente locato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia. La notifica dei difetti è tempestiva se avviene entro i 6 giorni successivi alla riconsegna e dalla constatazione dei difetti. Non è necessario che i danni siano quantificati, essenziale è che l’inquilino abbia conoscenza dei danni di cui dovrà rispondere;
Che l’ente locato è stato riconsegnato il 30 agosto 2005 (cfr. verbale constatazione difetti);
Che la locatrice, nei giorni successivi alla riconsegna (cfr. scritto 1° settembre 2005), ha comunicato al conduttore le spese che sarebbero state poste a carico per la riparazione di alcuni difetti riscontrati nell’ente locato al momento della riconsegna e più precisamente: le spese per la sostituzione dei cilindri a seguito della perdita delle chiavi della porta d’entrata e della bucalettere; parte delle spese per la sistemazione dei pavimenti (macchiati e rovinati); la spesa per il controllo delle prese elettriche nonché la pulizia dell’ente locato non riconsegnato pulito;
Che, dalla documentazione agli atti e da quanto emerso durante l’udienza, l’importo richiesto dalla locatrice a titolo di risarcimento ammonta a complessivi fr. 5'232.80 e così ripartito: fr. 3'109.65 per opere da piastrellista (offerta 07.09.2005 – Bazzi Piastrelle SA, Losone); fr. 323.15 per acquisto nuove chiavi e posa nuovo cilindro (fattura 26.09.2005 – Filomarino, Locarno); fr. 300.-- per lavori di pulizia (offerta 07.10.2005 – Pieroz Philippe, Muralto); fr. 1'500.-- per lavori da pittore (offerta 01.10.2005 Pierroz Philippe, Muralto);
Che l’importo di fr. 1'500.-- per opere da pittore non può essere qui riconosciuto e posto a carico del conduttore in quanto il difetto di cui all’offerta non rientra tra quelli tempestivamente notificati con scritto 1° settembre 2005;
Che, per quanto riguarda le opere da piastrellista, la commissione di conciliazione ritiene giustificato riconoscere alla locatrice un importo complessivo di fr. 1'850.70 invece dei fr. 3'109.65 richiesti. L’importo comprende:
- Fr. 550.-- relativi alla spesa di sostituzione delle piastrelle rotte dal conduttore;
- Fr. 1'170.-- relativi al 50 % della spesa per il lavaggio e decapantaggio del pavimento in cotto e nuovo trattamento con 2 strati di cera. L’intero importo preteso dalla locatrice non può essere ritenuto in quanto al momento della consegna dell’ente locato, avvenuta il 28 giugno 2003 (cfr. verbale agli atti), i pavimenti presentavano già alcune macchie. Va ricordato inoltre che all’importo va dedotta pure una parte relativa all’usura che non può essere messa a carico del conduttore;
- Fr. 130.70 relativi all’IVA del 7,6 % su fr. 1'720.--;
Che l’importo di fr. 323.15 per il cambio del cilindro e la fornitura di nuove chiavi perse dal conduttore e l’importo di fr. 300.-- per la pulizia dell’ente locato sono riconosciuti e vanno posti a carico del convenuto;
Che l’importo complessivo a favore della locatrice ammonta a complessivi fr. 2'473.85;
Che, tenuto conto di quanto sopra, il deposito di garanzia di fr. 2'500.-- va pertanto liberato nel seguente modo: fr. 2'473.85 a favore della locatrice e la rimanenza di fr. 26.15 più gli interessi maturati a favore del conduttore;