Verifica dello stato del bene locato alla fine della locazione e notifica dei danni
La verifica dello stato dell’ente locato deve avvenire al momento della riconsegna. Se il locatore accerta l’esistenza di difetti ascrivibili alla parte conduttrice deve dargliene subito notizia. La notifica dei danni deve quindi avvenire al più presto, segnatamente al momento della constatazione dello stato del bene locato, nei 2 o 3 giorni feriali successivi o al più tardi entro una settimana. La notifica dei difetti deve essere chiara, precisa e dettagliata.
Il conduttore che rimane nei locali al termine della locazione commette una violazione contrattuale (art. 97 segg. CO) ed è tenuto a risarcire il locatore.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re S. SA / S dell’11 agosto 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. S. ha condotto in locazione a far tempo dal 15 giugno 2001 l’appartamento di 3 locali (interno N. 11) al terzo piano dello stabile, in virtù di un contratto sottoscritto con la S. SA. Tale contratto, di durata indeterminata, con facoltà di disdetta previo preavviso di tre mesi per le scadenze 29 marzo e 29 settembre – la prima volta per il 29 settembre 2004 – prevedeva una pigione mensile di fr. 1'130.--, oltre ad un anticipo per le spese accessorie di fr. 110.-- mensili. Il deposito di garanzia era stato fissato in fr. 1'500.-- (doc. A, Inc. LA.03.89).
2. Con modulo ufficiale 6 dicembre 2001 la locatrice notificava alla conduttrice una disdetta per mora con effetto al 31 gennaio 2002. Da parte sua la conduttrice in data 4 gennaio 2002 contestava tale disdetta dinnanzi all’ufficio di conciliazione. In sede di udienza di conciliazione del 30 gennaio 2002 veniva formulata una proposta secondo cui la conduttrice avrebbe riconsegnato i locali con la fine di febbraio 2002, proposta subito accettata dalla conduttrice. La locatrice dal canto suo si riservava un termine di 10 giorni per aderire o meno alla proposta (doc. 2, Inc. DI.2004.361). Con istanze 4 febbraio 2002 la locatrice postulava dinnanzi a questa Pretura lo sfratto della conduttrice (Inc. LA.2002.14 di questa Pretura, Inc. DI.2004.361). Il 1° marzo 2002 amministratore ed inquilina compilavano il verbale di riconsegna (doc. B, Inc. LA.03.89) e di conseguenza, con scritto 4 marzo 2002, la locatrice comunicava a questa Pretura che la conduttrice aveva lasciato spontaneamente l’ente locato. Con decreto 6 marzo 2002 la procedura veniva pertanto stralciata dai ruoli (Inc. LA.2002.14 di questa Pretura, DI.2004.361).
3. Con raccomandata 4 marzo 2002, inviata alla conduttrice a valere quale notifica dei danni, la rappresentante della locatrice rilevava come nel corso del sopralluogo del 1° marzo 2002 fossero emersi dei difetti, ivi indicati, da addebitarsi alla sola conduttrice. La locatrice pregava inoltre quest’ultima di avvertire la propria assicurazione RC, comunicando che il conteggio spese accessorie per il periodo 15 giugno 2001-28 febbraio 2002 sarebbe stato allestito solo in seguito. Inoltre, avendo dovuto la locatrice sciogliere anzitempo il contratto, quest’ultima rilevava che sarebbe stata conteggiata una partecipazione ai costi di tinteggio, e che la conduttrice sarebbe stata tenuta a pagare la pigione fino al momento in cui l’appartamento non fosse stato rilocato, con relativo addebito di tutti i costi sostenuti per la ricerca di un subentrante (doc. C, Inc. LA.03.89). Con scritto 11 giugno 2002 la locatrice trasmetteva all’ assicurazione le fatture relative agli asseriti danni causati dall’inquilina, per un importo complessivo di fr. 2'783.65 (doc. D, Inc. LA.03.89). Con raccomandata 8 agosto 2002 la locatrice inviava al patrocinatore della conduttrice una dichiarazione di svincolo per la liberazione del deposito di garanzia a suo favore da far sottoscrivere alla signora S.. La locatrice inoltre quantificava in fr. 5'961.85 l’importo a carico della conduttrice, avvertendo che una volta ricevuto lo stesso, dedotto naturalmente il deposito di garanzia di fr. 1'500.--, avrebbe provveduto a ritirare i precetti esecutivi nel frattempo spiccati (doc. E, Inc. LA.03.89). Con scritto 4 novembre 2002 il patrocinatore della conduttrice comunicava alla locatrice di non ritenere dovuta la pigione relativa al mese di marzo 2002, avendo la conduttrice liberato i locali entro la fine di febbraio 2002. Riconosceva inoltre come dovute le spese di pulizia per un totale di fr. 1'580.--, nonché le spese di ritinteggio pari a fr. 1'420.-- contestando integralmente le ulteriori pretese. Nel contempo ritornava la dichiarazione volta ad ottenere lo svincolo del deposito di garanzia sottoscritta dalla conduttrice, da intendersi quale pagamento della pigione di febbraio 2002 e delle spese di pulizia (doc. 5 e doc. 6, Inc. DI.2004.361).
Con scritto 18 dicembre 2002 la locatrice ribadiva al patrocinatore della conduttrice le pretese formulate in data 8 agosto 2002 precisando inoltre che durante l’udienza del 30 gennaio 2002 dinnanzi all’Ufficio di conciliazione (Inc. LA.02.14, Inc. DI.2004.361/doc. 2) le parti non avevano raggiunto alcun accordo. Comunicava infine che l’appartamento in questione era stato rilocato con effetto 1° aprile 2002 (doc. H, Inc. DI.04.361).
Con raccomandata 19 febbraio 2003 la locatrice inviava alla conduttrice un nuovo conteggio relativo alle pretese di risarcimento dei danni nel quale venivano pure conteggiate le spese a titolo di conguaglio spese accessorie provvisorio per il periodo 16 giugno 2001-31 marzo 2002 (fr. 500.--). Quest’ultima avvertiva la controparte che rispetto al conteggio precedente erano escluse le pigioni per i mesi di febbraio e marzo 2002 (fr. 2'562.40, comprese spese esecutive), già oggetto di un PE separato. In particolare la locatrice quantificava in fr. 1'871.65 l’importo a carico della conduttrice – avendo del resto la stessa già posto in deduzione il deposito di garanzia (fr. 1'500.-- + fr. 27.80 di interessi) – chiedendone il versamento entro 10 giorni con l’avvertenza che in caso contrario avrebbe chiesto l’incasso in via esecutiva (doc. F, Inc. LA.03.89). Con PE N. 957988 dell’UE di Lugano – spiccato il 27 marzo 2003 – la locatrice ha escusso la conduttrice per l’incasso di fr. 1'871.65 oltre interessi al 6 % dal 1° marzo 2003, importo relativo agli asseriti danni accertati alla fine della locazione. La conduttrice, dal canto suo, ha interposto tempestiva opposizione (doc. G, Inc. LA.03.89).
4. Con istanza 16 luglio 2003 – preventivamente portata dinnanzi all’ufficio di conciliazione che in sede di udienza del 18 giugno 2003 ha dichiarato la vertenza non conciliata – la locatrice ha postulato la condanna della conduttrice al versamento dell’importo di fr. 1'871.65, oltre agli interessi di mora del 6 % a far tempo dal 1° marzo 2003, più fr. 80.-- a titolo di spese esecutive, a titolo di risarcimento danni, rimborso spese e conguaglio spese accessorie provvisorio per il periodo 16 giugno 2001-31 marzo 2002, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al precetto esecutivo dell’UE di Lugano. A suo dire la conduttrice avrebbe ottenuto un indennizzo dalla sua assicurazione, senza riversarlo alla locatrice.
Con istanza 7 agosto 2003 la conduttrice postulava l’ammissione al beneficio dell’assistenza giudiziaria gratuita. In sede di discussione la conduttrice ha chiesto l’integrale reiezione dell’istanza presentata dalla locatrice, osservando in particolare che il parquet sarebbe già stato rovinato all’inizio della locazione, il tinteggio non sarebbe stato necessario vista la breve durata della stessa e per concludere l’ente locato sarebbe stato lasciato pulito. L’importo chiesto non terrebbe inoltre conto della vetustà delle installazioni e la locatrice nemmeno sarebbe in chiaro sulle pretese da far valere avendo modificato più volte le stesse. Con la liberazione del deposito di garanzia le pretese della locatrice sarebbero per di più tacitate e pertanto l’importo pagato dall’assicurazione RC della conduttrice sarebbe di spettanza di quest’ultima. Con la replica e la duplica le parti si sono di poi riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono.
5. Con istanza 2 aprile 2004 – preventivamente portata dinnanzi all’Ufficio di conciliazione che in sede di udienza dell’8 marzo 2004 ha dichiarato la vertenza non conciliata – la locatrice ha inoltre postulato la condanna della conduttrice al versamento dell’importo di fr. 2'480.-- a titolo di pigioni impagate per i mesi di febbraio e marzo 2002, oltre agli interessi di mora al 6 % a far tempo dal 1° febbraio 2002 e spese esecutive, fr. 180.25 a titolo di conguaglio spese accessorie definitivo per il periodo 1° luglio-31 marzo 2002, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE N. 962288 dell’UE di Lugano.
In sede di discussione la parte convenuta ha chiesto l’integrale reiezione dell’istanza presentata dalla locatrice osservando in particolare che l’azione andrebbe respinta in ordine avuto riguardo al principio dell’eventualità. La pigione relativa al mese di febbraio 2002 sarebbe inoltre stata pagata in data 11 dicembre 2001 direttamente dall’Ufficio dell’inserimento e del sostegno sociale, mentre la pretesa relativa all’importo di fr. 180.25 a titolo di spese accessorie andrebbe respinta poiché non comprovata. Le pretese della locatrice avrebbero potuto essere fatte valere in altra sede, trattandosi di importi noti già al momento dell’inoltro della procedura di cui all’Inc. LA.03.89. La conduttrice ha infine chiesto di essere posta al beneficio dell’assistenza giudiziaria gratuita.
Con la replica e la duplica le parti si sono di poi riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono. In data 17 agosto 2005 ha infine avuto luogo il dibattimento finale a valere per gli incarti LA.2003.89 e DI.2004.361, dove le parti si sono riconfermate nelle rispettive ed antitetiche posizioni.
6.a) Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente il conduttore è liberato dalla sua responsabilità , salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Innanzitutto incombe al locatore provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secondariamente che gli stessi non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 528). Per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L’avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni è senz’altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28).
Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest’ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione dei difetti – pur se sottoscritto dall’inquilino – in cui vengono indicate le condizioni dell’ente locato senza precisare quali difetti siano – a mente del locatore – da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l’art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit – Kommentar, N. 35 ad art. 267-267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO, Lachat, op. cit., pag. 524). Per quanto attiene ai difetti occulti, segnatamente ai difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica, il locatore – una volta accertata la loro esistenza – deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell’ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
6.b) Conformemente all’art. 8 CC incombe al locatore che pretende il risarcimento del danno l’onere di provare l’esistenza di tutte le premesse (ad eccezione della colpa del conduttore) sulle quali si fonda la sua pretesa (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, N. 119).
6.c) Nella specie si ha che la conduttrice ha lasciato i locali con la fine di febbraio 2002 (Inc. LA.2002.14 di questa Pretura, DI.2004.361). In data 1° marzo 2002 l’amministratore e la conduttrice hanno compilato il verbale di riconsegna, firmato in calce da entrambi (doc. B, Inc. LA.03.89). E’ ben vero che di norma in caso di riconsegna di un ente locato è data la possibilità di rivolgersi al perito comunale degli immobili, il quale ha il compito di eseguire constatazioni tecniche neutrali su richiesta scritta di locatori e conduttori. In concreto si deve tuttavia ritenere che la conduttrice ha riconosciuto integralmente il contenuto del verbale agli atti, avendo la stessa presenziato di persona alla sua compilazione ed avendolo infine sottoscritto (doc. B, Inc. LA.03.89). Pertanto lo stesso configura un valido verbale di riconsegna.
Il successivo scritto di data 4 marzo 2002, con il quale la locatrice ha poi informato la conduttrice che sarebbe stata resa responsabile per quanto rilevato durante il sopralluogo effettuato il 1° marzo 2002 (doc. C, Inc. LA.03.89), rappresenta una valida e tempestiva notifica dei difetti elencati.
7.a) Ciò posto , appare ora necessario analizzare le singole pretese di risarcimento fatte valere dalla locatrice. La fattura della ditta G. si riferisce alla manutenzione straordinaria del parquet della sala e delle due camere. Il verbale di consegna del 1° marzo 2002 riporta che il parquet della sala, così come quello delle camere presentavano graffi visibili e in un caso addirittura profondi (doc. B, Inc. LA.03.89). Non essendovi agli atti un verbale che attesti lo stato dell’ente locato all’inizio della locazione, non è pertanto nemmeno possibile effettuare un raffronto tra la situazione iniziale e quella accertata alla consegna dell’ente locato. Sennonché dalla documentazione agli atti si evince che in data 6 giugno 2001, e meglio prima dell’entrata della conduttrice nell’ente locato, la locatrice aveva provveduto a far rilamare e rilaccare il parquet esistente “a tre riprese”, per un esborso complessivo di fr. 1'727.15 (doc. N, Inc. LA.2003.89). Graffi visibili e profondi dopo solo 8 mesi di locazione non possono certo costituire normale usura e quindi tali difetti sono da attribuire ad un uso eccedente quello normale. Ne consegue che la fattura di fr. 1'024.90 della ditta G. del 26 marzo 2002 deve essere posta interamente a carico della conduttrice.
7.b) Per quanto attiene alla fattura 8 aprile 2002 della ditta S.S., la stessa si riferisce in particolare ad opere in muratura, in particolare pulizia di pareti in gesso da sporcizia e scritte varie, stuccatura di piccoli difetti e fessure, tinteggiatura con due riprese di dispersione, tinteggiatura di pareti e soffitti, stuccatura e ritocchi dei soffitti in gesso, ritocchi vari a porte, ante armadi, finestre e radiatori e relativa stuccatura, per un importo complessivo di fr. 1'420.15 (doc. H6, Inc. LA.03.89). Il verbale di riconsegna del 1° marzo 2002 indica come le pareti, i rivestimenti, i soffitti e parte dei corpi riscaldanti di cucina, corridoio, soggiorno e camere fossero da ripulire o da ripitturare (doc. B, Inc. LA.03.89). Per quanto attiene allo stato di questi elementi ad inizio locazione è possibile far riferimento alla fattura 6 luglio 2001 della ditta S.S. SA, la quale prima che l’inquilina prendesse in consegna l’ente locato, aveva eseguito diverse opere di stuccatura, tinteggio e lavatura per un importo complessivo di fr. 4'681.30 (doc. N, Inc. LA.2003.89). Tutti i difetti elencati sopra, così come già indicato per il parquet, sono da attribuire all’inquilina, la quale ha preso in consegna un appartamento tinteggiato a nuovo riconsegnandolo dopo 8 mesi nello stato dianzi scritto. Ne consegue che la fattura di fr. 1'420.15 relativa al ritinteggio dell’ente locato deve essere posta a carico della conduttrice, non essendo possibile ritenere normale usura i difetti presenti alle pareti, ai soffitti, alle ante di armadi, alle finestre e ai radiatori.
7.c) La locatrice postula il pagamento delle spese generali di pulizia dell’appartamento, eseguite dai coniugi X. durante 13 ore. Dal verbale di riconsegna del 1° marzo 2002 (doc. B, Inc. LA.2003.89) si evince come l’appartamento fosse stato lasciato sporco, in particolare risultavano sporchi tutti i locali (cucina, corridoio, bagni, soggiorno e camere). E’ ben vero che non esiste alcun verbale di entrata per poter effettuare un raffronto tra la pulizia iniziale e quella finale. La stessa conduttrice tuttavia, con scritto 4 novembre 2002, riconosce come dovute le spese di pulizia (doc. 5, Inc. DI.2004.361). La fattura di cui al doc. H può pertanto essere parzialmente posta a carico della conduttrice nella misura di fr. 260.-- (13 h a fr. 20.--/h). Non vengono per contro riconosciute le due ore di non meglio precisate “riparazioni”. Nulla si evince infatti a tale proposito dal verbale di riconsegna.
7.d) La fattura della ditta G.SA (doc. H1, LA.03.89) si riferisce ad una chiave Kaba N. 8 (doc. H2, Inc. LA.03.89) mentre la fattura della M.S. si riferisce alla sostituzione della chiave della cantina. Dal verbale di riconsegna (doc. B, Inc. LA.03.89) si evince che la conduttrice ha restituito 2 chiavi della porta d’entrata e 1 chiave della bucalettere. Non essendo tuttavia possibile stabilire quante chiavi le fossero inizialmente state consegnate, tale costo non può essere addebitato alla conduttrice e deve restare a carico della locatrice.
7.e) Nemmeno possono essere riconosciute le pretese per la sostituzione della cerniera cantina (doc. H2, Inc. LA.03.89) e dello zerbino (doc. H3, Inc. LA.03.89), in quanto non menzionate in alcun modo nel verbale di riconsegna. Per quanto attiene alle spese di acquisto e di invio delle raccomandate sostenute dalla locatrice, basti rilevare che le stesse non sono state comprovate e pertanto tali importi non possono essere posti a carico della conduttrice. La fattura AIL del 22 aprile 2002 si riferisce da ultimo al periodo 6 marzo 2002-29 marzo 2002. Avendo la conduttrice restituito l’ente locato alla fine di febbraio 2002, tale posta non le può certo essere addebitata.
8. Omissis.
9. Per concludere, alla locatrice viene pertanto riconosciuto l’importo complessivo di fr. 2'705.05, a titolo di risarcimento dei danni, importo dal quale è ancora necessario dedurre il deposito di garanzia già liberato a favore della stessa locatrice (fr. 1'527.80 – doc. F, Inc. LA.03.89).
L’importo residuo dovuto ammonta pertanto a complessivi fr. 1'177.25. A titolo abbondanziale si rileva che nulla agli atti permette di ritenere che con la liberazione del deposito di garanzia le parti fossero da considerarsi interamente tacitate come sostenuto dalla conduttrice. Dallo scritto di cui al doc. E (Inc. LA.03.89) si evince infatti chiaramente che il deposito di garanzia sarebbe andato a diminuire parte del credito vantato dalla locatrice nei confronti della conduttrice. Del resto la conduttrice medesima con scritto 4 novembre 2002 si diceva disposta, oltre che a liberare la garanzia, a versare un ulteriore importo di fr. 1'800.-- per spese di pittore, spese accessorie, pigione di febbraio 2002 e spese di pulizia (doc. 5, Inc. DI.04.361). Quanto all’indennizzo ricevuto dalla convenuta dalla propria assicurazione RC, nulla in atti permette di verificarne l’ammontare. Appare tuttavia verosimile che la stessa abbia effettivamente ricevuto l’importo di fr. 1'800.-- come indicato dalla locatrice, tale cifra non essendo in alcun modo stata contestata e la convenuta avendo espressamente dichiarato di aver ricevuto un indennizzo (cfr. verbale di discussione 3 settembre 2003). Ciò che in definitiva non rileva, ritenuto che la conduttrice ha in ogni modo ammesso di non aver riversato alcunché al locatore.
10.a) Per quanto attiene alle pretese pigioni si rileva quanto segue. Secondo la dottrina il conduttore che rimane nei locali al termine della locazione commette una violazione contrattuale (art. 97 segg. CO) ed è pertanto tenuto a risarcire il locatore. Quest’ultimo avrà diritto di richiedere un’indennità per occupazione illecita dei locali che corrisponde in genere all’ammontare della pigione dovuta per il periodo di occupazione dei locali. Inoltre il conduttore sarà tenuto ad assumersi anche quelle pigioni scadute tra la sua partenza e il momento in cui i locali vengono rilocati. La legge (art. 99 cpv. 3 CO e 44 CO) impone tuttavia al locatore di rilocare al più presto l’oggetto, limitando al massimo il suo pregiudizio (Lachat, Le bail à loyer, pag. 532-533). Nella specie si ha che la locatrice in data 6 dicembre 2001 ha notificato alla conduttrice una disdetta per mora, con effetto 31 gennaio 2002. A seguito della contestazione della disdetta, in sede di udienza di conciliazione, la conduttrice accettava la proposta di lasciare i locali per la fine di febbraio 2002 (Inc. LA.2002.14). La locatrice dal canto suo in data 4 febbraio 2002 presentava un’istanza di sfratto in Pretura, procedura in seguito stralciata a seguito della riconsegna dei locali da parte della conduttrice (Inc. LA.2002.14).
Ne consegue pertanto che la conduttrice è tenuta a pagare la pigione almeno fino alla fine di febbraio 2002. Dalla documentazione agli atti, e meglio dall’incarto dell’ufficio del sostegno sociale e dell’inserimento richiamato, si evince che lo stesso ufficio si era in un primo tempo assunto il pagamento delle pigioni per il periodo 1° dicembre 2001-28 febbraio 2002, garanzia in seguito revocata il 31 dicembre 2001 a causa della mutata situazione economica dell’interessata. Si deve quindi ritenere che la pigione di febbraio 2002 è rimasta impagata. La ricevuta di pagamento di cui al doc. 7 (Inc. DI.2004.361) si riferisce infatti al versamento della pigione di gennaio 2002, non contestata nella fattispecie. Del resto con scritto 4 novembre 2002 la stessa conduttrice riconosceva come dovuta la pigione di febbraio 2002. Ne consegue pertanto che la conduttrice è tenuta a pagare un importo di fr. 1'240.-- pari alla pigione relativa al mese di febbraio 2002, comprensiva dell’anticipo delle spese accessorie (fr. 1'130.-- + fr. 110.--).
10.b) Per quanto riguarda il pagamento della pigione relativa al mese di marzo 2002
deve valere che la locatrice, a causa del comportamento tenuto dalla conduttrice
in soli 8 mesi di locazione, è stata costretta a far eseguire diversi lavori all’interno
dell’ente locato, riuscendo a rilocare lo stesso solo a partire dal 1° aprile 2002
(doc. F, Inc. DI.04.361). Da parte sua la locatrice ha fatto di tutto per ridurre
al minimo il suo danno, trovando un nuovo inquilino in tempi brevi. Ciò posto, avuto
riguardo ai principi suesposti, appare equo che la conduttrice sia tenuta a pagare
la pigione anche per il mese di marzo 2002 (pari a fr. 1'130.--), proprio a causa
del comportamento da lei tenuto. Non viene per contro riconosciuto l’anticipo per
spese accessorie relativo al mese di marzo 2002 (fr. 110.--), non avendo la conduttrice
beneficiato di tali prestazioni, ritenuto come detto che la liberazione dei locali
ha avuto luogo a fine febbraio 2002.
Infondata per contro la contestazione secondo cui la locatrice avrebbe dovuto far valere la sua pretesa relativa alle pigioni con la prima istanza (LA.03.89), la medesima non essendo in alcun modo prescritta.