Notifica dei danni dalla fine della locazione – Definizione di validi verbali di consegna rispettivamente di riconsegna del bene locato
In assenza di un valido verbale di consegna dell’ente locato, non è possibile effettuare un raffronto fra lo stato dell’ente locato all’inizio della locazione e quanto accertato al momento della riconsegna. In particolare non essendovi un valido accertamento della situazione iniziale, il Giudice non è in grado di valutare se, e in quale misura, i difetti riscontrati alla fine della locazione siano ascrivibili alla parte conduttrice. Alla parte locatrice che fa valere delle pretese a titolo di risarcimento dei danni incombe l’onere probatorio in relazione allo stato dell’ente locato all’inizio e alla fine del rapporto locativo.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re B. / C. del 19 maggio 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.a) I signori C. hanno condotto in locazione a far tempo dal 1° ottobre 1998 un’abitazione di 5 locali, in virtù di un contratto sottoscritto con i signori B.. Il contratto era stato concluso per una durata determinata, con scadenza inderogabile al 30 settembre 2000 e prevedeva una pigione mensile di fr. 2'500.--, tutte le spese accessorie essendo interamente a carico dei conduttori. Il deposito di garanzia era stato fissato in fr. 5'000.-- (doc. A, Inc. LA.2003.49).
1.b) In data 29 settembre 2000 le parti sottoscrivevano un nuovo contratto di locazione di durata determinata, con effetto a far tempo dal 1° ottobre 2000, scadente inderogabilmente il 30 settembre 2001 alle medesime condizioni del contratto precedente (doc. B, Inc. LA.2003.49). Il 12 settembre 2001 le parti, davanti all’Ufficio di conciliazione (in seguito: UC) si accordavano per una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 2002, riservata la facoltà degli inquilini di risolvere anticipatamente il contratto con un preavviso scritto di un mese per la fine di un mese (doc. M, Inc. LA.2003.49).
2. In data 1° e 2 ottobre 2002 aveva luogo la verifica dei locali ad opera del perito comunale degli immobili alla presenza del rappresentante dei locatori e dei conduttori (doc. C e doc. D, Inc. LA.2003.49). Con scritto 4 ottobre 2002, inviato ai conduttori a valere quale notifica dei danni, il rappresentante dei locatori richiamando espressamente i due contratti di locazione, il verbale di constatazione del 6 ottobre 1998 ed i rapporti allestiti dal perito comunale degli immobili, rimarcava contestualmente che “tutto quanto rilevato non è da imputare ad un normale deperimento dovuto all’uso ma bensì all’utilizzo inadeguato da parte vostra dell’ente locato (mancanza di pulizia, stato di netto abbandono del giardino, piscina, ecc.)” osservando altresì che tutti i costi degli interventi necessari sarebbero stati loro addebitati, così come i costi relativi alla rimozione dei pavimenti e della separazione in vetro della cucina al piano inferiore (doc. E, Inc. LA.2003.49).
3. Con scritto 16 ottobre 2002 i conduttori contestavano integralmente le conclusioni di cui allo scritto 4 ottobre 2002 dei locatori rilevando essenzialmente che già all’inizio della locazione l’abitazione presentava notevoli problemi, ragione per cui venne fissata una pigione relativamente bassa, e che la stessa sarebbe stata riconsegnata nelle medesime condizioni in cui sarebbe stata locata nel settembre del 1998 (doc. I, Inc. LA.2003.49). Con scritto 24 ottobre 2002 il legale dei locatori ribadiva la richiesta formulata in data 4 ottobre 2002 preannunciando ai conduttori l’invio dei preventivi per gli interventi nell’ente locato (doc. F, Inc. LA.2003.49). Con scritto 7 novembre 2002 il medesimo legale inviava ai conduttori le offerte delle ditte M. e B. rilevando che per gli altri interventi indicati nei rapporti allestiti dal perito comunale sarebbero, se del caso, stati in seguito notificati i relativi costi (doc. G, Inc. LA.2003.49). Con scritto 28 gennaio 2003 la parte locatrice, da ultimo, chiedeva ai conduttori il versamento di complessivi fr. 19'283.20 a copertura delle fatture emesse dalle ditte M. (fr. 503.55 + fr. 9'296.65, doc. Q, Inc. LA.2003.49 e doc. 16 e doc. 17 - UC, Inc. LA.2003.49) e B. (fr. 8'608.-, doc. R, Inc. LA.2003.49 e doc. 15 - UC Inc. LA.2003.49), oltre ad un importo di fr. 275.-- per il rapporto di constatazione allestito dal perito comunale (doc. S, Inc. LA.2003.49), nonché di ulteriori fr. 600.-- per spese legali, con l’avvertenza che, in caso di mancato pagamento, avrebbe adito le vie legali (doc. H, Inc. LA.2003.49).
4. Con istanza 28 febbraio 2003 i locatori adivano l’UC postulando la liberazione a loro favore del deposito di garanzia di fr. 5'000.-- a valere quale acconto sulla pretesa di risarcimento danni di fr. 19'283.20 (recte fr. 18'408.20) (doc. 3 - UC, Inc. LA.2003.49). Con decisione 14 maggio 2003 la predetta autorità, in accoglimento dell’istanza, liberava l’intero deposito di garanzia a favore della parte locatrice rilevando che l’esistenza dei danni sarebbe comprovata dai rapporti peritali agli atti e che il deposito di garanzia non sarebbe in ogni modo sufficiente per coprire la pretesa dei locatori (doc. 1 - UC, Inc. LA.2003.49).
5.a) Con istanza 15 maggio 2003 (Inc. LA.2003.49) i locatori hanno postulato la condanna dei conduttori al pagamento dell’importo di fr. 18'408.20 oltre interessi relativi alle fatture emesse dalle ditte M. e B. (doc. Q e R, Inc. LA.2003.49), nonché di fr. 275.-- oltre interessi a titolo di rimborso delle spese relative ai rapporti di constatazione allestiti dal perito comunale (doc. C, D e S, Inc. LA.2003.49). A loro dire, al momento della riconsegna dell’ente locato, il perito comunale avrebbe accertato l’esistenza di difetti imputabili ai conduttori e che sarebbero stati loro debitamente e prontamente notificati.
5.b) Con parallela istanza 12 giugno 2003 (Inc. LA.2003.63) i conduttori, dal canto loro, hanno postulato la liberazione del deposito di garanzia nella misura di fr. 4'000.-- oltre interessi a loro favore e di fr. 1'000.-- a beneficio dei locatori. Rilevano di aver locato l’immobile ad un prezzo vantaggioso poiché intenzionati ad acquistarlo - il contratto prevedeva infatti un diritto di prelazione - motivo per cui avrebbero accettato l’ente locato nello stato in cui si trovava all’inizio della locazione, omettendo di conseguenza di indicare l’effettivo stato di carente manutenzione dell’abitazione, del giardino, della piscina e del grottino nel verbale d’entrata. In merito agli asseriti difetti sostengono in primis che la notifica degli stessi non sarebbe sufficientemente dettagliata, non potendosi evincere con chiarezza i danni per i quali gli inquilini sarebbero resi responsabili. I locatori inoltre avrebbero formulato le loro pretese – che del resto sarebbero recisamente contestate, i danni indicati non potendo in ogni modo essere imputati ai conduttori - soltanto con scritto 7 novembre 2002 e pertanto tardivamente. Nella denegata ipotesi in cui la notifica fosse ritenuta tempestiva, contestano integralmente la decisione dell’Ufficio di conciliazione, dicendosi tuttavia disposti a riconoscere un importo di fr. 1'000.-- per ulteriori lavori di pulizia dell’ente locato e a saldo di ogni pretesa derivante dal rapporto di locazione.
5.c) In sede di discussione i locatori hanno chiesto l’integrale reiezione dell’istanza presentata dai conduttori, osservando che gli stessi nel corso della locazione mai avrebbero lamentato il preteso stato dell’immobile. A mente dei proprietari il verbale di constatazione allestito al momento della consegna sarebbe determinante, lo stesso indicando unicamente difetti di poco conto. Sempre a loro dire i conduttori non avrebbero inoltre rispettato l’obbligo di manutenzione dell’immobile previsto contrattualmente. Per di più, avendo gli stessi partecipato di persona al sopralluogo con il perito comunale sarebbero stati perfettamente a conoscenza degli interventi necessari per il ripristino dell’ente locato. Lo scritto 4 ottobre 2002 sarebbe inoltre conforme ai dettami dell’art. 267a cpv. 1 CO, tant’è che con scritto 16 ottobre 2002 i conduttori avrebbero prontamente reagito contestando ogni addebito. Lo scritto 7 novembre 2002, da ultimo, avrebbe semplicemente ribadito quanto già notificato il 4 ottobre 2002 (doc. E).
5.d) Da parte loro i conduttori hanno chiesto l’integrale reiezione dell’istanza avversa rilevando che i locatori non sarebbero legittimati a presentare un’istanza in Pretura, la decisione dell’Ufficio di conciliazione avendo interamente accolto la loro domanda. A loro dire, la pretesa dei locatori eccedente l’importo del deposito di garanzia non sarebbe stata preliminarmente sottoposta all’obbligatorio tentativo di conciliazione e pertanto l’istanza andrebbe già respinta in ordine. Nel merito i conduttori contestano le pretese dei locatori osservando che concretamente non vi sarebbe una valida notifica ai sensi dell’art. 267a CO, essendo stata formulata una richiesta generica dalla quale non sarebbe possibile evincere con chiarezza i danni imputati agli inquilini. Rilevano inoltre che l’ente locato sarebbe stato loro consegnato in pessimo stato.
5.e) Con la replica, la duplica e gli allegati conclusionali, le parti si sono di poi riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono. In particolare la parte locatrice, in considerazione della decisione dell’Ufficio di conciliazione, ha ridotto di fr. 5'000.-- la propria pretesa.
6.a) Ai sensi dell’art. 274e CO l’autorità di conciliazione cerca di indurre le parti all’intesa (cpv. 1). Se l’intesa non è raggiunta, l’autorità di conciliazione prende una decisione nei casi previsti dalla legge; negli altri casi accerta la mancata intesa (cpv. 2).
Giusta l’art. 6 della legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto, l’Ufficio di conciliazione ha potere decisionale nei casi previsti dalla legge, in particolare dal Codice delle obbligazioni, nonché dall’art. 37 della medesima legge di applicazione. Segnatamente l’art. 37 prevede espressamente la competenza decisionale dell’Ufficio di conciliazione per la liberazione dei depositi di garanzia in caso di contestazione fra il conduttore e il locatore.
6.b) Quanto all’eccezione sollevata dai conduttori deve innanzitutto valere che giusta la predetta norma l’Ufficio di conciliazione ha potere decisionale circa la richiesta di liberazione del deposito di garanzia.
Nel caso di specie la parte locatrice con l’istanza 28 febbraio 2003 ha formulato la pretesa in oggetto postulando la liberazione del deposito di garanzia di fr. 5'000.-- (doc. 3 - UC, Inc. LA.2003.49). L’UC convocate le parti ed accertato che non vi era la possibilità di giungere ad un’intesa, ha quindi rilevato che avrebbe preso la decisione di sua competenza (cfr. verbale 16 aprile 2003). Con decisione 14 maggio 2003 la predetta autorità, ritenuti adempiuti i necessari presupposti, ha di poi accolto l’istanza dei locatori liberando l’intero importo di garanzia a loro favore a valere quale acconto sulla pretesa di risarcimento della parte locatrice medesima (doc. 1 - UC, Inc. LA.2003.49).
Ciò stante si deve quindi ritenere che in concreto l’intera pretesa formulata dai locatori è stata oggetto di un valido esperimento di conciliazione e che l’Ufficio di conciliazione ha deciso sulla richiesta di liberazione del deposito di garanzia limitatamente all’importo dello stesso non potendo evidentemente determinarsi in maniera diversa. La parte locatrice, nel rispetto del termine di 30 giorni dall’udienza del 16 aprile 2003 dinanzi alla predetta autorità (doc. 2 - UC, Inc. LA.2003.49), ha quindi presentato tempestiva istanza tesa al riconoscimento di tutta la pretesa, che in sede di conclusioni è poi stata ridotta dell’importo già riconosciuto dalla medesima autorità con decisione 14 maggio 2003 (doc. 1 - UC, Inc. LA.2003.49). A ben vedere ci si potrebbe invero chiedere se nella specie l’autorità di conciliazione avrebbe semmai dovuto limitarsi ad accertare la mancata intesa fra le parti rinviando le medesime al giudice competente o se - perlomeno nel verbale di udienza o finanche nella predetta decisione - avrebbe dovuto indicare che per la rimanenza della pretesa la vertenza doveva ritenersi non conciliata. Tale questione può tuttavia qui rimanere indecisa, dovendosi in ogni modo ritenere esperito un valido tentativo di conciliazione e rispettati i relativi termini per l’inoltro dell’istanza. Ciò che il Giudice è peraltro tenuto a verificare d’ufficio.
7. Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Innanzitutto incombe al locatore provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secondariamente che gli stessi non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 528). Per essere tempestiva ai sensi dell'art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L'avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni é senz'altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28).
Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest'ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione dei difetti - pur se sottoscritto dall'inquilino - in cui vengono indicate le condizioni dell'ente locato senza precisare quali difetti siano - a mente del locatore - da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l'art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz'altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit, Kommentar, N. 35 ad art. 267- 267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO, Lachat, op. cit., pag. 524). Per quanto attiene ai difetti occulti, segnatamente ai difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica, il locatore - una volta accertata la loro esistenza - deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell'ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
8.a) Circa lo stato dell’immobile all’inizio della locazione in primis va rilevato che nella specie non è stato allestito un verbale di constatazione in contraddittorio, ovverosia alla presenza di entrambe le parti. L’istruttoria ha infatti evidenziato che il verbale di entrata agli atti (doc. L, Inc. LA.2003.49) è stato allestito il 6 ottobre 1998, e meglio dopo la consegna dell’ente locato, dalla sola signora C. che lo ha di poi trasmesso all’amministrazione dello stabile (v. verbale interrogatorio formale della signora C., ad 3/5), ciò che del resto nemmeno è contestato. Il teste C., già fiduciario immobiliare presso la C. SA, ha in effetti riferito di non essere stato presente al momento della consegna dell’ente locato ai conduttori, non ricordando come sia stato allestito il relativo verbale, ma confermando che la firma in calce allo stesso dovrebbe essere della sua segretaria (v. verbale di udienza del 1. marzo 2004, teste C.). Tale verbale riporta in maniera del tutto sommaria lo stato dell’abitazione, non indicando alcunché riguardo al grottino, al giardino e alla piscina. A tale proposito la signora C. ha in particolare affermato quanto segue: “… omissis … Premetto che noi abbiamo preso in locazione l'abitazione in quelle condizioni con l'intenzione di acquistarla. Il verbale agli atti è stato da me compilato in maniera sommaria proprio per questo motivo. Avuto riguardo allo stato dell'abitazione, era molto difficile compilare il verbale in maniera dettagliata, mi sono quindi limitata ad indicare i danni più evidenti. Tengo inoltre a rilevare che ai rappresentanti dei locatori era chiaro lo stato in cui si trovava l'abitazione. Ho quindi compilato il verbale e l'ho poi trasmesso al rappresentante dei locatori. Preciso che non abbiamo indicato nulla circa lo stato della piscina, del grottino e del giardino, perché come ho già detto il verbale è stato compilato in maniera sommaria. Del resto i rappresentanti dei locatori non mi hanno chiesto di indicare qualcosa circa la piscina, il grottino e il giardino. … omissis …”. In merito allo stato generale dell’immobile il precedente inquilino, si è espresso in questi termini: “… omissis … All’inizio della locazione non è stato allestito alcun verbale di constatazione dei difetti. Il signor C. della C. SA e il signor B. avevano rinunciato ad allestirne uno, anche perché avremmo impiegato una settimana per farlo. Ricordo che avevo espressamente richiesto al signor C. della C. SA di riconoscere che la casa e il giardino all’inizio della locazione non erano in ordine. Avevo accettato di non allestire alcun verbale di constatazione e avevo ricevuto da parte loro l’assicurazione che alla fine della locazione non ci avrebbero resi responsabili per eventuali difetti”… omissis … “Tengo infatti a precisare che la casa è rimasta disabitata per parecchio tempo: c’era odore di chiuso e vi era polvere; c’era qualche ragnatela; il balcone era in disordine .... omissis ..., il frigorifero doveva aver avuto una perdita d’acqua; nel grottino c’erano dei libri bagnati, probabilmente vi era stata un’infiltrazione di acqua dalla piscina; il giardino era incolto (le piante non erano state potate e l’erba non era stata tagliata); alcune piastrelle della piscina erano rotte; c’era uno strato di foglie all’ingresso dell’abitazione. … omissis …“. La ex moglie, ha da parte sua riferito che prima della loro locazione durata poco più di un anno la casa era rimasta disabitata per un periodo di due o tre anni e che l’abitazione venne loro consegnata sporca, con problemi di muffa ed infiltrazioni di acqua e che il giardino si presentava non curato. La teste, amica di famiglia dei signori C., ha dal canto suo rilevato di aver avuto modo di vedere l’abitazione già prima che gli stessi la locassero traendone l’impressione generale che la casa fosse disabitata da parecchio tempo.
Alla luce delle risultanze istruttorie deve quindi valere che il verbale di constatazione dei danni allestito dalla conduttrice non può in alcun modo essere considerato quale valido verbale attestante la reale situazione dell’ente locato all’inizio della locazione, e ciò contrariamente a quanto ritenuto dai locatori. Tale verbale infatti indica soltanto pochi difetti, laddove il teste P. ha invece confermato che nel caso concreto sarebbe stato oltremodo difficile allestire un verbale dettagliato. Significativo il fatto che quest’ultimo abbia di conseguenza richiesto ai locatori di riconoscere lo stato dell’abitazione e di rinunciare a far valere eventuali pretese di risarcimento dei danni alla fine della locazione. Ciò stante questo Giudice non ha quindi alcun motivo di dubitare della veridicità delle affermazioni della signora C., la quale ha in particolare rimarcato di non aver allestito un verbale dettagliato d’intesa con l’amministrazione dello stabile e in considerazione del reale interesse all’acquisto. Non potrebbe del resto essere diversamente, ritenuto che l’amministrazione dello stabile era affidata ad una società esperta del ramo a cui era senz’altro perfettamente nota la portata e l’importanza dell’allestimento di un verbale all’inizio della locazione.
Tutto ciò considerato si deve pertanto ritenere che già all’inizio della locazione l’immobile nel suo insieme non si presentava privo di difetti e di problematiche e che gli inquilini avevano accettato lo stato in cui si trovava proprio perché interessati all’acquisto e quindi poi intenzionati ad eseguire i necessari interventi.
8.b) Per quanto attiene alla constatazione dello stato dell’ente locato alla fine della locazione deve valere che il perito comunale degli immobili ha provveduto alla verifica dei locali in data 1. ottobre e 2 ottobre 2002 alla presenza dei conduttori e del rappresentante dei locatori. I relativi verbali sono poi stati trasmessi alle parti ad opera del perito stesso (doc. C e D, Inc. LA.03.49).
Con scritti 4 ottobre e 7 novembre 2002 i locatori hanno di poi informato i conduttori che sarebbero stati resi responsabili per quanto rilevato nei rapporti peritali (doc. E e G, Inc. LA.03.49).
Orbene in primis deve essere osservato che a mano dei rapporti agli atti, in assenza di un valido verbale che attesti lo stato dell’immobile - compresi il grottino, il giardino e la piscina - all’inizio della locazione non è possibile effettuare un raffronto fra la situazione iniziale e quella accertata alla consegna dell’ente locato. In particolare non è possibile verificare e valutare se i difetti rilevati alla fine della locazione siano interamente ascrivibili ai conduttori. Nulla in atti permette infatti di affermare che quanto addebitato agli inquilini sia dovuto ad una carente manutenzione da parte degli stessi.
Secondariamente va rimarcato che i rapporti allestiti dal perito comunale degli immobili non possono configurare in alcun modo una valida notifica dei difetti, gli stessi attestando unicamente la situazione e le condizioni dei locali e degli spazi annessi al momento della riconsegna. Nemmeno lo scritto 4 ottobre 2002 può configurare una valida notifica, ritenuto che la parte locatrice si è limitata ad indicare ai conduttori che “tutto quanto rilevato non è da imputare ad un normale deperimento dovuto all’uso ma bensì all’utilizzo inadeguato da parte vostra dell’ente locato (mancanza totale di pulizia – stato di netto abbandono del giardino, piscina, ecc.)” (doc. E Inc. LA.03.49). Da questo scritto, del tutto generico, i conduttori ancora non potevano evincere chiaramente quali fra i danni accertati nei rapporti peritali allestiti dal perito comunale fossero loro addebitati, non potendo di certo bastare l’indicazione generica “tutto quanto rilevato”. Concretamente infatti i locatori avrebbero perlomeno dovuto specificare ogni singolo danno loro addebitato e ciò anche alla luce del successivo scritto del 7 novembre 2002, dove il locatore, per il tramite del suo legale, rinviava alle annesse offerte della ditta di pulizie e del giardiniere circa gli interventi che avrebbero dovuto essere eseguiti (doc. G, Inc. LA.2003.49). Non rileva del resto il fatto che gli inquilini abbiano preso posizione con scritto 16 ottobre 2002, secondo i principi dianzi indicati la notifica dei danni dovendo giocoforza essere chiara, precisa e dettagliata. Per quanto attiene di poi al predetto scritto del 7 novembre 2002, lo stesso risulta essere in ogni modo tardivo, essendo stato notificato oltre 30 giorni dopo la verifica dei locali (doc. G, Inc. LA.2003.49).
Anche nel merito non si potrebbe comunque giungere a soluzione diversa. Per quanto
attiene alla pretesa relativa ai lavori di giardinaggio è appena il caso di rilevare
che la medesima non risulta essere in alcun modo comprovata. Da un lato, come detto,
nulla in atti permette di accertare lo stato del giardino all’inizio della locazione.
Dall’altro il rapporto peritale del 2 ottobre 2002 attesta in maniera del tutto
generica che “la manutenzione è carente o inesistente, soprattutto per le superfici
esterne, piazzali e giardino” (doc. D, Inc. LA.2003.49).
Non da ultimo la frase in calce all’offerta della ditta B.
secondo cui dell’importo di fr. 8'000.-- preventivati, la somma di fr. 5'000.--
sarebbe dovuta “all’incuria di cui è stato oggetto il giardino negli ultimi anni”
non può che essere considerata quale mera affermazione di parte non supportata
dal benché minimo riscontro probatorio. Tale affermazione può semmai confermare
che per questo giardino in realtà non sono mai stati eseguiti interventi radicali,
così come riferito del resto dai testi che hanno dichiarato che all’inizio della
loro locazione il giardino si presentava non curato. Non può del resto essere diversamente
laddove si consideri che è stata presentata un’offerta per un importo di ben fr.
8'000.-- oltre IVA (doc. 13 - UC Inc. N. LA.03.49). Circa la pretesa di fr. 9'800,20
per i lavori di pulizia (doc. 16 e 17 - UC, Inc. N. LA.03.49) anche in questo caso
devesi concludere che la stessa non è stata compiutamente comprovata. A ben vedere
si tratta di un importo spropositato che corrisponde a ben 392 ore di pulizia, volendo
considerare il costo medio di un’ausiliaria di pulizie quantificabile in fr. 25.--
l’ora. Evidentemente anche in questo caso i locatori hanno proceduto ad una pulizia
radicale e specifica di ogni singolo spazio laddove si consideri che è stata pure
eseguita la cristallizzazione dei pavimenti in marmo. Ciò che tuttavia a mano dei
rapporti peritali agli atti (doc. C e D, Inc. N. LA.03.49) – quantunque come detto
in assenza di una constatazione all’inizio della locazione non si possa eseguire
alcun raffronto – non si giustificava in alcun modo, tali rapporti evidenziando
unicamente una carenza di pulizia. Non vi si evince infatti la necessità di procedere
a quegli interventi specifici descritti nell’offerta della ditta M. (doc. 14 UC,
Inc. N. LA.03.49). Ritenuto che per i motivi dianzi indicati nulla potrebbe essere
addebitato agli inquilini a tale titolo, appare comunque ragionevole quanto riconosciuto
dagli stessi, e meglio un importo di Fr. 1'000.--, ciò che corrisponde del resto
a ben 40 ore di lavoro. Per quanto attiene da ultimo alla pretesa relativa al costo
dei rapporti peritali è appena il caso di rilevare che tali costi permangono a carico
di chi ha richiesto l’intervento del perito comunale (art. 41a Legge di applicazione
delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali
e di affitto), per il che anche tale pretesa deve essere giocoforza respinta.
9.a) Alla luce di quanto sopra l’istanza della parte locatrice deve pertanto essere integralmente respinta. L’istanza dei conduttori tesa alla liberazione del deposito di garanzia di fr. 5'000.-- nella misura di fr. 1'000.-- a favore dei locatori e per la rimanenza oltre interessi a loro favore deve invece essere accolta.