Presupposti per l’applicazione della norma
Il mancato raggiungimento di una determinata cifra d’affari non può configurare un motivo grave ai sensi dell’art. 266g CO. Non si tratta infatti di una circostanza eccezionale, sconosciuta ed imprevedibile, trattandosi al contrario di una contingenza che ogni commerciante accorto deve prendere in considerazione. Nella fattispecie, non essendo la conduttrice legittimata a notificare una disdetta straordinaria, il contratto di locazione giungerebbe a termine alla sua scadenza determinata. Sennonché, avendo la parte locatrice ripreso in gestione il ristorante, l’inquilina è tenuta al pagamento delle pigioni soltanto sino a tale data.
Quanto alla garanzia esercitatile in caso di rescissione anticipata del contratto di locazione, deve valere che giusta l’art. 163 cpv. 3 CO il Giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. Una pena convenzionale pari ad una pigione mensile appare adeguata alla fattispecie e tiene debitamente conto degli interessi della parte locatrice.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re M. / N. Sagl del 6 luglio 2006 (Sentenza confermata dalla Seconda Camera civile del Tribunale d’appello)
Estratto dai consideranti:
In fatto e in diritto:
1. La N. ha condotto in locazione a far tempo dal 1° marzo 1997 il Ristorante di cui alla particella N. XX RFD, in virtù di un contratto di locazione sottoscritto con i coniugi M. in data 28 giugno 1996. La pigione mensile era stata fissata in fr. 6'500.--, mentre tutte le spese accessorie erano state poste a carico della parte conduttrice. La locazione era stata pattuita per una durata determinata e meglio sino al 28 febbraio 2007 (doc. B dell’Ufficio di Conciliazione “in seguito: UC”). Il deposito di garanzia era stato fissato in fr. 19'500.-- (doc. B - UC, pto. 5), garantiti da un libretto di risparmio presso la Banca dello Stato del Cantone Ticino (doc. E - UC). Con dichiarazione 28 giugno 1996 le parti subordinavano l’entrata in vigore del contratto di locazione all’accettazione dell’inventario della piccola attrezzatura, aspetto che avrebbe poi dovuto essere stabilito e discusso in seguito (doc. 11). Al punto 28 del contratto di locazione la conduttrice si impegnava a fornire una garanzia a prima richiesta di fr. 100'000.-- a favore dei locatori ed esercitatile in caso di rescissione anticipata per motivi imputabili esclusivamente alla conduttrice. In particolare era previsto un versamento di fr. 100'000.-- nel caso di scioglimento durante il primo anno, andando poi in decrescendo di fr. 10'000.-- all’anno.
2. Successivamente, e meglio in data 21 gennaio 1997, i coniugi M. da una parte e la N. dall’altra, sottoscrivevano un contratto di compravendita mobiliare con il quale veniva formalizzata la cessione del Ristorante sulla base del contratto di locazione 28 giugno 1996. Nel contempo la N. acquistava l’inventario mobile per un importo di fr. 20'000.-- da versarsi entro il 10 marzo 1997. Le parti concordavano infine che in caso di inadempienza tutto si sarebbe risolto con l’annullamento del contratto e la riconsegna immediata di quanto locato (doc. C – UC).
Con convenzione 21 ottobre 1998, a ragione di problemi finanziari della conduttrice, le parti pattuivano concordemente di ridurre la pigione a fr. 6'000.-- mensili, per il periodo 1° settembre 1998-31 agosto 1999. La conduttrice si impegnava inoltre a saldare gli arretrati a titolo di pigione per i mesi di luglio e agosto 1998 (fr. 2'000.--) entro il 31 dicembre 1998 (doc. F – UC).
In seguito, con fideiussione solidale del 7 marzo 2001, la Banca dello Stato dichiarava di garantire, in qualità di fideiussione solidale, fino all’importo massimo di fr. 60'000.-- per gli impegni assunti dalla N. nei confronti dei coniugi M., secondo il contratto di locazione sottoscritto tra le parti, fideiussione esercitatile in caso di rescissione anticipata del predetto contratto, e meglio come all’art. 28 dello stesso, fino al 28 febbraio 2002 (doc. D – UC).
Con scritto 20 agosto 2001 i locatori diffidavano la conduttrice al pagamento della pigione scoperta relativa al mese di agosto 2001, da pagarsi anticipatamente (doc. H – UC).
In data 31 agosto 2001 la parte locatrice, riferendosi ad uno scritto di data 16 luglio 2001 della conduttrice, osservava che dalla lettura del bilancio emergeva l’erosione della cifra d’affari e l’aumento dei debiti, rilevando che una piccola riduzione del canone di locazione, come chiesto dalla conduttrice, sarebbe stata in ogni modo ininfluente. Nel contempo la locatrice chiedeva il rispetto del contratto, avvisando che in data 31 agosto 2001 sarebbe stato trasmesso il secondo richiamo relativo alla pigione di agosto (doc. G – UC). Con raccomandata 3 settembre 2001 i locatori diffidavano la conduttrice al pagamento della pigione relativa ad agosto 2001 entro 30 giorni, con la comminatoria che, trascorso infruttuosamente detto termine, il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto. Rilevavano inoltre che in caso di mancato incasso avrebbero dato avvio ad una domanda di esecuzione (doc. I – UC). Con raccomandata 4 settembre 2001 la conduttrice comunicava di “essere giunta alla decisione di smettere con la gestione del Ristorante per evitare di compromettere ulteriormente la situazione”, restituendo nel contempo alcune chiavi del Ristorante (doc. L – UC). Con raccomandata 12 settembre 2001 il legale della parte locatrice, interpretando lo scritto 4 settembre 2001 quale disdetta immediata, contestava lo scioglimento del contratto di locazione poiché in contrasto con quanto sottoscritto tra le parti, avendo le stesse optato per una durata determinata della locazione di 10 anni, e meglio fino al 28 febbraio 2007. La locatrice avvertiva la conduttrice di riservarsi il diritto di far valere quanto pattuito al punto 28 del contratto di locazione, e meglio di richiedere il versamento dell’importo di fr. 60'000.-- garantito da fideiussione solidale e di voler quindi adire le vie giudiziarie postulando il risarcimento dei danni per il mancato rispetto del contratto di locazione, nonché il versamento delle pigioni arretrate relative ai mesi di agosto e settembre 2001. Per concludere chiedeva la restituzione delle quattro chiavi del Ristorante ancora in possesso della conduttrice (doc. M – UC).
3. Con istanza 19 settembre 2001 la parte locatrice adiva l’UC postulando la condanna della conduttrice al pagamento di fr. 112'000.— e meglio: fr. 60'000.-- quale risarcimento ex punto 28 del contratto di locazione per rescissione anticipata durante il 5° anno di locazione, fr. 39'000.-- pari a 6 mesi di pigione per mancata osservanza del termine di preavviso legale in caso di disdetta per locali commerciali e fr. 13'000.-- per il mancato pagamento delle pigioni relative ai mesi di agosto e settembre 2001. Nel contempo chiedeva l’autorizzazione a far valere la fideiussione solidale di fr. 60'000.-- della Banca dello Stato e la liberazione a suo favore dell’importo di fr. 19'500.-- depositato quale garanzia sul libretto di risparmio presso la Banca dello Stato.
Con decisione 11 dicembre 2001 la predetta autorità respingeva l’istanza osservando come le pigioni fossero dovute solo fino al mese di settembre 2001, avendo la locatrice ripreso la conduzione dell’esercizio pubblico nel mese di ottobre 2001. Rilevava inoltre che la questione relativa alla clausola prevista al punto 28 del contratto esulava dalle competenze decisionali dell’Ufficio di conciliazione, rimandando un’eventuale decisione all’autorità superiore. Per concludere, pur riconoscendo dovute le pigioni fino al mese di settembre 2001 compreso, tenuto conto tuttavia che tale importo poteva essere compensato con il valore, ben superiore, dell’inventario in possesso della locatrice, riteneva di non procedere alla liberazione del deposito di garanzia a favore di quest’ultima (Inc. UC).
4.a) Con l’istanza in esame i locatori hanno postulato la condanna della conduttrice al versamento dell’importo di fr. 112'000.-- così suddivisi: fr. 60'000.-- quale risarcimento giusta il punto 28 del contratto di locazione per rescissione anticipata durante il 5° anno di locazione, fr. 39'000.-- pari a 6 mesi di pigione per mancata osservanza del termine di preavviso legale in caso di disdetta per locali commerciali e fr. 13'000.-- per il mancato pagamento delle pigioni relative ai mesi di agosto e settembre 2001. Hanno inoltre chiesto l’autorizzazione a far valere la fideiussione solidale di fr. 60'000.-- della Banca dello Stato e la liberazione a loro favore del deposito di garanzia di cui al libretto di risparmio intestato alla N. presso la Banca dello Stato.
A dire della parte locatrice con lo scritto 4 settembre 2001 la conduttrice avrebbe chiaramente manifestato la volontà di rescindere anticipatamente il contratto di locazione, ciò che, avuto riguardo alla durata determinata dello stesso, configurerebbe una violazione contrattuale. Nella specie infatti non sarebbero in alcun modo dati i presupposti per l’applicazione dell’art. 266g CO, le circostanze invocate dalla conduttrice non potendo costituire dei motivi gravi giusta la prefata norma. In concreto la cifra d’affari non sarebbe stata criterio determinante ai fini della fissazione della pigione e i locatori nemmeno avrebbero promesso alla conduttrice il raggiungimento di una cifra d’affari minima. La situazione venutasi a creare sarebbe pertanto imputabile alla sola conduttrice, per il che ella non sarebbe stata legittimata a rescindere anzitempo il contratto di locazione, ritenuto peraltro che il termine di preavviso di sei mesi andrebbe in ogni modo rispettato. In concreto in virtù della clausola prevista al punto 28 del contratto di locazione – che sarebbe stata concordata dalle parti e non sarebbe in alcun modo incompatibile con l’art. 266g CO – la conduttrice sarebbe pertanto tenuta a rifondere ai locatori l’importo di fr. 60'000.--, la rescissione anticipata del contratto essendo intervenuta nel corso del quinto anno di locazione e per motivi imputabili esclusivamente alla conduttrice, segnatamente a causa della gestione inadeguata dell’esercizio pubblico. La parte locatrice di poi, oltre ad aver subito una perdita di immagine, avrebbe pure subito una perdita finanziaria essendo stata costretta a riprendere in gestione il Ristorante già in età AVS, e ciò alfine di limitare il danno causato dalla conduttrice. Nella denegata ipotesi in cui il giudice ritenesse da un lato adempiuti i presupposti di cui all’art. 266g CO e dall’altro nulla la pena convenzionale, sarebbe in ogni modo tenuto a determinare le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata, apprezzando tutte le circostanze ex art. 266g cpv. 2 CO e considerando in particolare la durata residua del contratto, nonché la situazione personale dei locatori. Un’indennità dell’importo di fr. 60'000.-- sarebbe quindi giustificata anche sotto questo profilo.
Sempre a mente dei locatori, i conduttori non avrebbero nemmeno osservato il termine legale di preavviso di 6 mesi omettendo inoltre di cercare un subentrante, di guisa che sarebbe pertanto pure dovuto l’importo di fr. 39'000.--, pari a 6 mesi di pigione. Essi sarebbero inoltre tenuti al versamento dell’importo di fr. 13'000.-- a titolo di pigione per i mesi di agosto e settembre 2001, ciò che potrebbe avvenire mediante la liberazione del deposito di garanzia.
Per quanto attiene infine all’inventario i locatori fanno valere un diritto di ritenzione ex art. 895 CC, dicendosi disposti ad acquistare lo stesso, una volta tacitate le loro pretese, per un importo di fr. 9'000.-- applicando per analogia la percentuale di deprezzamento del 15 % annuo (per 5 anni) sul prezzo d’acquisto prevista per l’inventario al punto 28 del contratto di locazione.
4.b) In sede di discussione la convenuta ha chiesto l’integrale reiezione dell’istanza adducendo in primis che nel corso delle trattative i locatori avrebbero garantito una cifra d’affari nettamente superiore alla realtà. A dire della conduttrice la promessa cifra d’affari sarebbe stata elemento determinante ai fini della sottoscrizione del contratto, dovendosi giocoforza considerare l’entità dei costi fissi. Prova ne sia del resto la continua richiesta di poter visionare i bilanci della precedente gestione. Il mancato raggiungimento della cifra d’affari sarebbe inoltre riconducibile alla concorrenza sleale da parte dei locatori che avrebbero invitato i clienti a servirsi altrove. Lo scritto del 4 settembre 2001 non costituirebbe una disdetta del contratto di locazione, la parte locatrice medesima avendo posto fine a tale contratto per atti concludenti richiedendo la riconsegna di tutte le chiavi, riappropriandosi dei locali e riaprendo infine personalmente l’esercizio pubblico. Quantomeno si potrebbe ritenere che la locazione sia stata conclusa di comune accordo. Con tale lettera la conduttrice avrebbe semplicemente inteso provocare una nuova discussione, ritenuto che la stessa non intendeva proseguire con la gestione del ristorante. I locatori avrebbero peraltro rifiutato ogni precedente proposta di sublocazione o di cessione a terzi respingendo qualsiasi discussione. In concreto nulla sarebbe pertanto dovuto a titolo di risarcimento, la restituzione anticipata non essendo in alcun modo imputabile alla conduttrice e i locatori non avendo peraltro subito nessun danno. Anche nella denegata ipotesi in cui si volesse ammettere l’esistenza di una disdetta della conduttrice, non si potrebbe ritenere che i motivi alla base della stessa siano a lei esclusivamente imputabili e la pena convenzionale andrebbe quindi ridotta. Nella specie sarebbero infatti adempiuti i presupposti di cui all’art. 266g CO e finanche quelli dell’art. 28 CO. Per tutti questi motivi, le pretese della controparte andrebbero integralmente reiette, laddove peraltro la pena convenzionale e le pigioni per il termine di preavviso legale non potrebbero comunque essere cumulate. La conduttrice postula a sua volta una riduzione della pigione nella misura di fr. 2'000.-- mensili per il periodo gennaio-giugno 2001 – sostenendo di aver diritto alla riduzione retroattiva della pigione fissata in base ad una redditività mai raggiunta dell’esercizio pubblico – da compensare con l’importo di fr. 13'000.-- chiesto dalla locatrice. Si oppone pure alla liberazione del deposito di garanzia e al diritto di ritenzione sul piccolo inventario chiedendo infine un risarcimento per gli investimenti che avrebbe effettuato nel locale da porsi in compensazione con le pretese dei locatori, con la conseguenza della condanna della locatrice a versare l’importo di fr. 10'411.38 oltre interessi al 7 % dal 1° settembre 2001 a suo favore.
4.c) Con la replica, la duplica e gli allegati conclusionali, le parti si sono di poi riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono. In particolare in sede di duplica la parte convenuta ha ritirato la richiesta di risarcimento dell’importo di fr. 10'411.38, pur mantenendo l’eccezione di compensazione. Con l’allegato conclusionale la parte istante ha ridotto la sua pretesa a fr. 79'500.-- complessivi, oltre interessi: fr. 60'000.-- quale risarcimento giusta il punto 28 del contratto di locazione, fr. 6'500.-- pari ad un mese di locazione per mancata osservanza del termine di preavviso legale in caso di disdetta di locali commerciali e fr. 13'000.-- per il mancato pagamento delle pigioni relative ai mesi di agosto e settembre 2001. Si è inoltre detta disposta a riacquistare il piccolo inventario per fr. 6'500.--.
5. Nella specie si ha che la conduttrice con scritto 4 settembre 2001 ha comunicato ai locatori che “dopo aver riflettuto a lungo tentando le varie possibilità siamo arrivati alla decisione di smettere con la gestione del Ristorante per evitare di compromettere ulteriormente la situazione già difficile in sé”. Concludeva auspicando una conclusione civile dei rapporti fra le parti allegando alcune chiavi dell’esercizio pubblico (doc. L - UC). Orbene, in merito alla qualifica di tale scritto non occorre disquisire a lungo per affermare che con tale missiva la conduttrice ha manifestato la volontà di rescindere anzitempo il contratto di locazione in essere fra le parti. Da un lato il tenore dello scritto è eloquente e non lascia spazio a dubbi di sorta, fra le parti non essendovi altri rapporti all’infuori della locazione che ci occupa. Dall’altro la consegna delle chiavi viene equiparata sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza alla restituzione simbolica del bene locato, il conduttore rinunciando così definitivamente al possesso e all’uso dei locali (Lachat, Le bail à loyer, pag. 531). A ciò aggiungasi che a seguito di tale scritto l’amministrazione dello stabile - interpretando lo stesso quale disdetta con effetto immediato a maggior ragione essendovi acclusa una chiave - ha effettuato un sopralluogo nell’esercizio pubblico constatando che l’attività era cessata e rilevando che le rimanenti chiavi erano ivi depositate (v. verbale di udienza del 6 maggio 2002, pag. 2, teste T.). Successivamente i locatori, per il tramite del loro legale, con lettera del 12 settembre 2001 si sono poi rivolti alla conduttrice contestando la disdetta in questione e riservandosi di far valere la clausola di cui al punto 28 del contratto di locazione (doc. M - UC). Non avendo la conduttrice da parte sua eccepito alcunché al riguardo, non v’è chi non veda come con lo scritto del 4 settembre 2001 ella intendesse proprio porre fine alla locazione. Ininfluente pertanto il fatto che la locatrice con il medesimo scritto del 12 settembre 2001 abbia chiesto la restituzione delle restanti quattro chiavi ancora in possesso della conduttrice, la tesi secondo cui il contratto sarebbe terminato per volontà stessa della parte locatrice o di comune accordo non avendo trovato alcun riscontro probatorio.
6.a) Accertato che lo scritto del 4 settembre 2001 configura una disdetta del contratto di locazione occorre ora verificare se nella specie siano adempiuti i presupposti di cui all’art. 266g CO e quindi se la conduttrice era legittimata a disdire la locazione anzitempo per motivi gravi.
6.b) Per l’art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna della parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l’adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. La norma concretizza il principio della clausula rebus sic stantibus; in altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali la possibilità, eccezionale, di disdire anzitempo la locazione, qualora intervenisse un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al momento della conclusione del contratto (Higi, op. cit. , N. 6 ad art. 266g CO; Zihlmann, Das Mietrecht, Zurigo 1995, pag. 108). Per “motivi gravi” la legge intende delle circostanze eccezionali, sconosciute ed imprevedibili al momento della conclusione del contratto, laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale, ma anche di motivi soggettivi, riguardanti sia la persona che disdice il contratto che la controparte, ma deve in ogni caso trattarsi di motivi non ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (Higi, op. cit., N. 36 e segg. ad art. 266g CO) che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile da non essere più giustificata, pur considerando anche gli interessi della controparte (ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C. SA, consid. 1a e riferimenti). Difficoltà economiche passeggere, legate alla congiuntura, non sono sufficienti a configurare un motivo grave ai sensi dell’art. 266g CO (Lachat, Le bail à loyer, pag. 455, MP 1996, pag. 17-18).
6.c) In merito alla questione relativa alla cifra d’affari, l’istruttoria ha evidenziato come la conduttrice prima di procedere alla sottoscrizione del contratto di locazione abbia fatto una valutazione in funzione di una determinata cifra d’affari. In particolare il teste T. - la cui società aveva funto da garante per un periodo di 5 anni - ha dichiarato in questa sede di aver effettuato tutta una serie di calcoli fissando una cifra d’affari prudenziale che si sarebbe potuta raggiungere con la gestione del Ristorante, tenuto conto da un lato della cifra raggiunta dalla precedente gestione e a lui comunicata dal signor M., dall’altro di quella conseguita dall’Osteria C. già gestita dalla qui convenuta, e da ultimo di una probabile perdita di clientela. Egli aveva di poi considerato l’ammontare della pigione, i costi della merce, nonché tutti i costi normali di un esercizio pubblico giungendo alla conclusione che in quei termini l’affare era fattibile (v. verbale di udienza del 4 novembre 2002, teste T.; doc. 3). È altresì emerso che dopo qualche tempo dall’inizio dell’attività la signora F. cominciò a lamentarsi per il mancato raggiungimento della cifra d’affari inizialmente prospettata dal teste T. e che per questo motivo, per il tramite della G., dopo alcune verifiche postulò una riduzione della pigione che le venne concessa nella misura di Fr. 500.-- mensili per un periodo di un anno (doc. F - UC; v. verbale di udienza del 4 novembre 2002, teste C.).
La conduttrice ha infine deciso di interrompere la propria attività ed ha quindi inviato ai locatori il noto scritto del 4 settembre 2001 (doc. L - UC).
Ciò stante, in concreto è innegabile che i motivi alla base della decisione della conduttrice siano riconducibili al mancato raggiungimento di una determinata cifra d’affari che le permettesse se non di realizzare un utile, quantomeno di coprire i costi. La conduttrice ha pertanto invocato difficoltà finanziarie, effettivamente emerse, ma che tuttavia non possono configurare un motivo grave ed imprevedibile ai sensi della prefata norma. In generale infatti le difficoltà finanziarie, anche se non sono previste, possono essere considerate imprevedibili soltanto in caso di improvvisa e grave crisi economica che vada a toccare un ampio settore. Nella specie il mancato raggiungimento della cifra d’affari inizialmente prospettata non può quindi costituire una circostanza eccezionale, sconosciuta ed imprevedibile, trattandosi al contrario di una contingenza che deve essere presa in considerazione da qualsiasi commerciante accorto. La conduttrice pertanto, a prescindere dalla valutazione prudenziale effettuata prima di iniziare l’attività, avrebbe dovuto in ogni modo tenere conto della possibilità di non poter realizzare la cifra d’affari prospettata. La stessa infatti dipende da troppe variabili e basta poco per far sì che gli obiettivi non vengano raggiunti. Nell’ambito della ristorazione è peraltro risaputo che durante i periodi di cosiddetta bassa congiuntura la gente tende a risparmiare eliminando ciò che può apparire superfluo, come ad esempio una cena al ristorante. Non si tratta neppure di un motivo non ascrivibile a colui che ha pronunciato la disdetta. La conduttrice infatti ha dal canto suo in qualche modo influenzato l’andamento della propria attività allontanando qualche affezionato cliente. L’istruttoria ha in effetti evidenziato come alcuni clienti abbiano smesso di frequentare il ristorante proprio a causa dei comportamenti della gerente. Non trovando più il tavolo riservato, la compagnia di amici dell’aperitivo ha deciso di cambiare locale (v. verbale di udienza del 6 maggio 2002, teste B.). Altri clienti invece hanno smesso di frequentare il Ristorante per l’aperitivo a causa della chiusura dell’esercizio pubblico proprio a quell’ora (v. verbale di udienza del 19 settembre 2002, teste L.). Da ultimo il teste G. ha da parte sua riferito che la gerente, in un’occasione, non ha voluto servire da bere agli avventori dopo le 22.30, mentre in un altro momento si è rifiutata di cucinare un risotto ai funghi, malgrado nel ristorante fossero esposti proprio dei funghi (v. verbale di udienza del 18 luglio 2002, teste G.). Per quanto attiene invece all’asserita cattiva pubblicità fatta dai locatori - nel senso di invitare i clienti abituali a non più frequentare il ristorante - quantunque non si possa del tutto escludere che effettivamente ciò sia avvenuto, nulla di certo è emerso in questi termini, tale asserzione essendo peraltro rimasta allo stadio di puro parlato (v. verbale di udienza del 19 settembre 2002, testi L. e H.).
Tutto ciò considerato non è quindi possibile ritenere che le circostanze invocate dalla conduttrice possano configurare dei motivi gravi ex art. 266g CO, norma che in concreto non può quindi trovare applicazione.
6.d) Nemmeno sono ravvisabili gli estremi per l’applicazione dell’art. 28 CO, dall’istruttoria non essendo emerso in alcun modo che la conduttrice sia stata indotta a sottoscrivere il contratto di locazione per dolo dei locatori.
7.a) Alla luce di quanto sopra, accertato come la conduttrice non fosse legittimata a notificare una disdetta straordinaria, trattandosi in concreto di un contratto di durata determinata, lo stesso giungerebbe a scadenza il 28 febbraio 2007, come pattuito dalle parti (doc. B - UC, punto 7.2).
7.b) Secondo unanime dottrina e giurisprudenza, il conduttore che ha provocato la rescissione anticipata del contratto di locazione deve risarcire al locatore il danno che gli ha cagionato (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552 e rif. citati; Cahiers du bail 1996 pag. 44; RJN 2001 pag. 70). In una recente sentenza il Tribunale federale ha riconosciuto al locatore il diritto al risarcimento dei canoni di locazione non incassati a causa della rescissione anticipata del contratto fino al momento in cui la cosa può oggettivamente essere rilocata, al più tardi fino alla scadenza contrattualmente prevista (DTF 127 III 548 consid. 5 pag. 552). Agli effetti della colpa contrattuale sono applicabili per analogia le disposizioni sulla misura della responsabilità per atti illeciti (art. 99 cpv. 3 CO), e il locatore deve quindi fornire la prova del danno (art. 42 cpv. 1 CO) e deve sforzarsi di ridurre il danno pari alla perdita locativa cercando attivamente un nuovo conduttore (art. 44 cpv. 1 CO; Lachat, Commentaire Romand, n. 12 ad art. 257d; Wessner in RJN 2001 pag. 74; II CCA 10 novembre 2005 in re D.P./C.).
7.c) Nella specie si ha che la conduttrice ha restituito una parte delle chiavi dell’ente locato con lo scritto del 4 settembre 2001 (doc. L - UC), mentre le restanti chiavi sono state depositate all’interno del ristorante (v. verbale di udienza del 6 maggio 2002, teste T.). Dall’istruttoria non è emerso che la conduttrice si sia in qualche modo attivata al fine di eventualmente reperire un subentrante. Sennonché già a far tempo dal 14 ottobre 2001, e meglio poco più di un mese dopo la riconsegna dei locali, i locatori hanno ripreso personalmente la gestione del ristorante (doc. B) - che stando agli annunci apparsi ancora di recente sui quotidiani della Svizzera italiana risulta a tutt’oggi gestito dalla famiglia M. - limitando così il loro pregiudizio.
Avuto riguardo ai principi suesposti e ritenuto altresì che la pigione di agosto 2001 é rimasta impagata, la conduttrice è pertanto tenuta a provvedere al pagamento delle pigioni relative al periodo 1° agosto - 13 ottobre 2001 compreso, per un importo complessivo di fr. 15'816.65 (fr. 6'500-- x 2 + fr. 2'816.65 [fr. 6'500.-- / 30 x 13]), considerato che a partire dal 14 ottobre 2001 l’inquilina è stata liberata direttamente dai locatori. Non può infatti qui trovare accoglimento la pretesa relativa all’intera pigione di ottobre 2001, i locatori non avendo in alcun modo né dimostrato né quantificato un eventuale maggior danno.
7.d) Quanto alla richiesta di riduzione della pigione formulata dalla conduttrice - da porsi in compensazione con le pigioni di cui sopra - è appena il caso di rilevare che l’istruttoria non ha minimamente dimostrato che la pigione era stata ancorata ad una determinata cifra d’affari e che era quindi stata stabilita in funzione del raggiungimento di quella cifra d’affari, per il che tale richiesta deve giocoforza essere respinta.
8.a) Giusta l’art. 163 cpv. 3 CO il giudice deve ridurre secondo il suo prudente criterio le pene convenzionali eccessive. È d’obbligo un certo riserbo, ritenuto come l’ammontare della pena convenzionale sia lasciato all’arbitrio delle parti (art. 163 cpv. 1 CO) e i contratti vadano rispettati; va pure rispettato il principio fondamentale della libertà contrattuale. Un intervento del giudice nel contratto si giustifica solo quando l’importo stabilito è così elevato che supera ciò che sarebbe ragionevole secondo il diritto e l’equità (DTF 114 II 264). È necessario valutare colpa e violazione contrattuale, l’interesse al rispetto del contratto da parte del creditore, così come la situazione economica delle parti (DTF 103 II 135).
8.b) In merito alla pretesa di fr. 60'000.-- formulata dai locatori deve valere quanto segue.
Nella specie si ha che le parti al punto 28 del contratto di locazione hanno pattuito una garanzia esercitabile in caso di rescissione anticipata per motivi imputabili esclusivamente alla conduttrice. Esse avevano stabilito un importo di fr. 100'000.-- in caso di disdetta nel primo anno di locazione per poi decrescere di fr. 10'000.-- all’anno (doc. B - UC).
Quanto alla genesi di tale clausola l’istruttoria ha eviden
ziato che la stessa era stata prevista per volontà del loca
tore. In particolare il teste T. - che ha allestito il contratto di locazione ed
ha seguito la pratica a nome e per conto dei locatori - ha dichiarato quanto segue:
<<Mi viene chiesto per quale ragione è stata introdotta la clausula per la
garanzia di fr. 100'000.-- di cui ho detto prima e rispondo che l'inventario globale
messo a disposizione era del valore di ca. fr 300'000/350'000.--, mentre l'inquilino
aveva pagato fr. 20'000.-- per il piccolo inventario. Ora quella clausula di garanzia
aveva lo scopo di prevenire gli effetti economici per il locatore di un'eventuale
partenza anticipata del conduttore, onde evitare di ritrovarsi poi con l'immobile
sfitto e con l'inventario in stato di usura. Questo è pure confermato dal fatto
che questa garanzia è scalare, a dipendenza della durata della locazione.>>
(v. verbale udienza 6 maggio 2002, teste T.).
In concreto é pacifico che la conduttrice ha disdetto anzitempo il contratto di locazione e che essendo i motivi invocati a lei sola imputabili torna applicabile la clausola prevista al punto 28 del medesimo contratto. Sennonché questo Giudice ritiene di dover ridurre in maniera importante l’importo pattuito in caso di disdetta durante il quinto anno di locazione per i motivi qui di seguito evidenziati. In primis occorre considerare che tale garanzia era stata prevista al fine di salvaguardare gli interessi economici dei locatori che, nella specie, di fatto non hanno subito alcuno dei pregiudizi paventati all’atto della pattuizione di tale clausola. In tale contesto va pure rilevato che nemmeno può essere ritenuta la tesi dei locatori secondo cui le pigioni avrebbero costituito una sorta di secondo pilastro, essendo entrambi al beneficio di una rendita AVS, e che essi si sarebbero invece visti costretti a riprendere in gestione il locale. Se così fosse, mal si comprenderebbe come a ormai quasi cinque anni dallo scioglimento del contratto di locazione essi non abbiano trovato un altro inquilino e gestiscano ancora personalmente il ristorante. La temuta perdita di guadagno di fatto non si è quindi realizzata. Dall’altro occorre altresì considerare che l’istruttoria ha confermato che, seppur verbalmente, durante la fase negoziale il signor M. aveva dichiarato che nel periodo 1990-1995 il suo fatturato non era mai sceso sotto i fr. 500'000.-- (v. verbale udienza 4 novembre 2002, teste T.), laddove in realtà la documentazione poi prodotta ha dimostrato il contrario (Doc. 2). Questo Giudice non ha peraltro alcun motivo di dubitare della veridicità della testimonianza T. proprio in considerazione del fatto che a quell’epoca - il vaglia cambiario è stato nel frattempo annullato - egli garantiva per la conduttrice. A ciò aggiungasi che i locatori hanno poi acconsentito ad una riduzione della pigione per un determinato periodo (doc. F - UC). Quindi tale circostanza, che non può essere considerata ai fini della notifica della disdetta, come detto la pigione non essendo stata ancorata alla cifra d’affari, deve tuttavia essere considerata nel contesto della valutazione dell’ammontare della garanzia. Non da ultimo non si può del tutto prescindere dall’asserzione, anche se rimasta allo stadio di puro parlato, secondo cui i locatori avrebbero in qualche modo allontanato alcuni clienti. È del resto emerso che il medesimo signor M. non frequentava più il locale (verbali audizioni testimoniali L., H. e K.).
Alla luce di quanto sopra, per motivi di equità, ben si giustifica di ridurre la pena convenzionale pattuita dalle parti e fissarla in fr. 6'500.--, pari ad un mese di pigione. Ciò che tiene debitamente conto degli interessi dei locatori.
9.a) La conduttrice pone in compensazione le pigioni arretrate con il piccolo inventario acquistato in data 21 gennaio 1997 per l’importo di fr. 20'000.-- (doc. C - UC, allegato B), mentre i locatori si dicono disposti ad acquistare lo stesso per fr. 6'500.--, tenuto conto di un deprezzamento del 15% annuo sul prezzo di acquisto, analogamente a quanto fissato al punto 28 del contratto di locazione. La compensazione può essere fatta valere in ogni momento (Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schweizerischem Privatrecht, OR I, Basel 1996, art. 265, N. 3). Nella fattispecie, per quanto attiene al deprezzamento del piccolo inventario, questo Giudice ritiene senz’altro giustificato applicare per analogia la percentuale stabilita dalle parti al punto 28 del contratto di locazione, e meglio una diminuzione del valore pari al 15 % annuo per un periodo di 4 anni e 265 giorni, e meglio dal 21 gennaio 1997 - data di sottoscrizione del contratto di compravendita - al 13 ottobre 2001 compreso, i locatori avendo poi riaperto l’esercizio pubblico il 14 ottobre 2001. Applicando la base di calcolo di cui sopra risulta che il valore dell’inventario è pari a fr. 9'303.15, importo che deve pertanto essere compensato con le pretese della locatrice qui riconosciute.
9.b) Per quanto attiene al resto dell’inventario dell’esercizio pubblico, al punto 28 del contratto di locazione le parti avevano concordato come la locazione comprendesse tutto l’inventario di proprietà dei locatori e definito sulla lista (doc. A). Previa autorizzazione della parte locatrice eventuali oggetti potevano essere sostituiti, mentre al momento della riconsegna i locatori avrebbero riconosciuto alla conduttrice per oggetti da lei sostituiti, una quota pari al prezzo di acquisto diminuito del 15 % annuo per ammortamento. Per quanto attiene agli oggetti acquistati dalla conduttrice, dalla documentazione agli atti non risulta che i locatori abbiano dato il loro assenso all’acquisto degli oggetti di cui al doc. 4, così come stabilito nel contesto della predetta clausola. Se ne deduce pertanto che tali esborsi devono essere sopportati interamente dalla conduttrice. A titolo abbondanziale si rileva come gli oggetti acquistati nemmeno avrebbero sostituito oggetti già esistenti ed indicati nell’allegato A del contratto di locazione (doc. B - UC). Ne discende pertanto che la conduttrice è legittimata a ritirare tali oggetti in quanto di sua proprietà, ciò che del resto i locatori nemmeno contestano (v. memoriale conclusivo).
10.a) Alla luce di quanto sopra l’istanza 8 gennaio 2002 deve essere parzialmente accolta, con la conseguente liberazione del deposito di garanzia.
Ritenuto che la conduttrice è tenuta a pagare l’importo di fr. 15'816.65 a titolo
di pigioni, oltre all’importo di fr.
6'500.-- a titolo di pena convenzionale - per complessivi fr. 22'316.65 -
mentre è stata riconosciuta la compensazione per quanto attiene al piccolo inventario
per un importo di fr. 9'303.15 a favore della parte conduttrice, il deposito
di garanzia di fr. 19'500.-- può essere liberato nel seguente modo: fr. 13'013.50
(fr. 22'316.65 – fr. 9'303.15) oltre interessi al 5% sono liberati a
favore della locatrice. Gli interessi di mora al saggio del 5 % sono conteggiati
a far tempo dal 24 febbraio 2005, data a partire dalla quale sono stati espressamente
richiesti (v. memoriale conclusivo). Il restante importo, oltre agli interessi nel
frattempo maturati, deve per contro essere liberato a favore della conduttrice.