Disdetta valida per la prima scadenza utile e protrazione della locazione
In presenza di tre contratti di locazione sottoscritti in differenti periodi e relativi a due appartamenti resi appositamente comunicanti ed adibiti a studio dentistico, nonché ad una cantina adibita a deposito del medesimo studio, si deve ritenere che i tre rapporti locativi configurino un tutt’uno. Ciò posto la locazione può essere disdetta soltanto per la prima scadenza utile dell’ultimo dei tre contratti sottoscritti fra le parti.
Nella ponderazione degli interessi ai fini della concessione di una protrazione della locazione devesi considerare che il conduttore utilizza l’ente locato quale studio dentistico da oltre vent’anni e che si è quindi creato un’importante clientela legata al quartiere stesso e alle zone circostanti. Non vanno inoltre disattesi gli investimenti di manutenzione e di miglioria da lui effettuati nel corso degli anni. Quanto ai locali alternativi offerti dalla parte locatrice, a prescindere dal fatto che quest’ultima non ha dimostrato trattarsi di locali equivalenti ai sensi della legge, occorre ritenere che essendo il conduttore ormai prossimo al pensionamento, non si giustifica di imporgli un imponente e costoso trasloco a breve termine.
Tutto ciò considerato ben si giustifica di concedere al conduttore una proroga unica e definitiva della durata di tre anni, tanto più che il locatore non ha addotto alcun fabbisogno motivato, concreto ed attuale.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re N. / S. dell’8 settembre 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. L’Amministrazione stabile Palazzo N., nelle persone dei comproprietari N., quale parte locatrice, ed il dr. S., quale conduttore, hanno sottoscritto tre contratti di locazione per differenti oggetti ed in date diverse. Inizialmente il 19 aprile 1984 il dr. S. stipulava un contratto di locazione con effetto a decorrere dal 29 marzo 1984 avente quale oggetto un appartamento di 6 locali adibito a studio dentistico sito al primo piano del “Palazzo N.”. La pigione annua era di fr. 7'800.--, pagabili anticipatamente in due rate uguali al 29 marzo ed al 29 settembre di ogni anno. Il contratto, di una durata iniziale di 5 anni, era poi rinnovabile di anno in anno in assenza di una disdetta notificata con un preavviso di sei mesi per il 29 marzo (Doc. B dell’Ufficio conciliazione “in seguito UC”).
Successivamente, in data 1° novembre 1987, gli stessi sottoscrivevano un ulteriore contratto di locazione con durata iniziale di 5 anni per una cantina. Il contratto prevedeva un rinnovo tacito di 5 anno qualora non fosse intervenuta una disdetta con un preavviso di 3 mesi per il 29 marzo. La pigione era pari a fr. 600.-- annui (Doc. C. - UC). Infine, in data 1° febbraio 1990, il dr. S. locava ulteriori due locali al primo piano del medesimo stabile da adibirsi a pratica dentaria e da aggiungersi agli altri così da formare un unico gabinetto dentistico. La pigione assommava a fr. 7'200.-- annui pagabili con rate semestrali di fr. 3'600.--, oltra ad un importo di fr. 150.-- quale anticipo all’inizio del periodo (ossia al 29 settembre) per le spese di riscaldamento. La durata iniziale del contratto era stata fissata in 5 anni rinnovabile per ulteriori 5 anni, in caso di mancata disdetta di una delle due parti con un preavviso di 6 mesi per il 29 marzo (Doc. D - UC).
2.a) Con modulo ufficiale, in data 30 agosto 2003, il locatore ha notificato al conduttore la disdetta per il complessivo ente locato di 8 locali oltre alla cantina con effetto a decorrere dal 29 marzo 2004 (Doc. A - UC). Su esplicita richiesta del conduttore, il locatore ha addotto l’intenzione di procedere alla ristrutturazione completa dello stabile quale motivazione dell’invio della rescissione contrattuale (Doc. E e F - UC).
2.b) Il 30 settembre 2003 il dr. S. ha istato il competente Ufficio di conciliazione chiedendo in via principale l’annullamento della disdetta e subordinatamente l’accertamento della sua validità con effetto a decorrere dal 29 marzo 2005 ed in via subordinata una protrazione di 6 anni a partire dal 29 marzo 2005 o dal 29 marzo 2004 (Inc. UC).
Con decisione 2 luglio 2004 il competente Ufficio di conciliazione ha accertato la validità della disdetta con effetto a decorrere dal 29 marzo 2004 per il primo contratto rispettivamente dal 29 marzo 2005 per il secondo ed il terzo contratto ed ha infine accordato al conduttore una proroga unica e definitiva, per tutti gli oggetti locati, sino al 31 dicembre 2005 (Doc. A, Inc. DI.04.887).
3. Con istanza 29 luglio 2004 la parte locatrice ha adito questa Pretura postulando l’accertamento della validità della disdetta con effetto a decorrere dal 29 marzo 2005 ed opponendosi ad ogni e qualsiasi protrazione della locazione.
La parte locatrice conferma pertanto la scadenza ultima del rapporto locativo al 29 marzo 2005 per lo studio dentistico nel suo insieme, accettando in tal senso l’interpretazione del rapporto di locazione complessivo. Di converso i locatori si oppongono alla protrazione accordata dal medesimo Ufficio, stante la necessità di procedere ai lavori di ristrutturazione dell’immobile – peraltro già autorizzati dall’autorità competente – senza la presenza dei diversi inquilini. Tutti i contratti di locazione in essere sarebbero infatti stati disdetti e la maggior parte dei conduttori già avrebbe lasciato o lascerà a breve gli enti locati. In concreto non vi sarebbero inoltre effetti gravosi per la parte conduttrice, considerato come il dr. S. sia già in età pensionistica e gli investimenti da lui compiuti siano già stati ammortizzati nel corso dei 20 anni di locazione. Per il resto la sua clientela non proverrebbe dal solo quartiere, ove peraltro sarebbero disponibili altre superfici per uso commerciali.
4. Con istanza 9 agosto 2004 il dr. S. ha adito a sua volta questa Pretura chiedendo in via principale che la disdetta notificata per il 29 marzo 2004 abbia effetto per tutti i contratti di locazione dal 29 marzo 2005. A suo dire l’ente locato costituito dall’appartamento di sei locali e dalle due camere locate successivamente sarebbe da ritenere un’unica unità, per il che la scadenza della disdetta dovrebbe essere fissata al 29 marzo 2005 per tutti gli oggetti locati, i contratti in questione dovendo essere considerati un tutt’uno. Ciò premesso il conduttore postula in via principale una protrazione del rapporto locativo complesso della durata di sei anni a decorrere dalla predetta data e, subordinatamente, una prima proroga di tre anni. E ciò in considerazione della lunga permanenza nell’ente locato (oltre 20 anni), della provenienza dal medesimo quartiere e dalle zone circostanti della maggior parte della sua clientela, nonché a ragione degli importanti investimenti eseguiti nei locati in questione. Ritenuta inoltre l’età del conduttore e la necessità di lavorare ancora per alcuni anni, egli si vedrebbe così costretto a sopportare un trasloco molto costoso con una grossa perdita di clientela ed il mancato ammortamento dei costi da lui sostenuti in questi anni. A ciò si aggiungerebbe l’impossibilità di trovare nella stessa zona locali equivalenti ad un prezzo sostenibile. Tali effetti gravosi non sarebbero inoltre giustificati, ritenuto come la parte locatrice non invocherebbe alcun bisogno personale e urgente e la preventivata ristrutturazione avrebbe quale unico scopo quello di una maggior redditività dell’immobile. L’inquilino contesta da ultimo che i locali offerti in alternativa possano essere considerati equivalenti, ritenuti la dimensione ridotta degli stessi, il prezzo fuori mercato e la difficoltà per i pazienti del conduttore portatori di handicap di accedervi.
5.a) In sede di discussione la parte locatrice si è riconfermata nella propria istanza opponendosi a quella del conduttore rilevando che nel frattempo l’unico rapporto locativo in essere sarebbe ormai quello oggetto della vertenza e sottolineando l’urgenza di procedere ai lavori a seguito di intervenute infiltrazioni. A suo dire, nel contesto della valutazione dei reciproci interessi e diritti, per le locazioni commerciali il rischio di trasferimento dell’attività non rappresenterebbe da solo un grave pregiudizio, per il che nessuna protrazione potrebbe essere concessa.
5.b) La parte conduttrice, dal canto suo, si è riconfermata nella propria istanza contestando quella della controparte così come l’invocata urgenza di procedere ai lavori.
Con la replica e la duplica ed in sede di dibattimento, le parti si sono di poi riconfermate sostanzialmente nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande. In particolare la parte locatrice ha ribadito l’offerta di uno studio alternativo e, vista la mancata accettazione, ritiene che il rapporto locativo debba terminare definitivamente per il 29 marzo 2005. La parte conduttrice di contro ha contestato la bontà di tale offerta.
6.a) Secondo costante giurisprudenza, confrontato con un litigio sull’interpretazione, il Giudice deve in primo luogo adoperarsi per determinare la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché attenersi unicamente alla denominazione o alle parole inesatte utilizzate, per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (interpretazione soggettiva; art. 18 cpv. 1 CO). In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà della parti o qualora emerga che una parte non ha compreso la volontà dell’altra, il Giudice procede all’interpretazione delle dichiarazioni delle parti secondo il principio dell’affidamento (interpretazione oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altro nella situazione concreta. A questo scopo non vanno considerati solamente il testo e il contenuto delle dichiarazioni, bensì anche le circostanze che hanno preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto. La giurisprudenza ha sfumato il principio secondo cui il tenore di una clausola contrattuale chiara esclude ogni possibilità di interpretazione, precisando tuttavia che ci si scosta dal testo adottato dagli interessi solamente in presenza di un serio motivo che induca a ritenere ch’esso non corrisponde alla loro volontà. Infine va rammentato che il principio dell’affidamento permette di imputare ad una parte il senso oggettivo della sua dichiarazione o del suo comportamento, anche se questo non corrisponde alla sua intima volontà (DTF 128 III 265 consid. 3a; DTF 127 III 444 consid. 1 b; DTF 126 III 119 consid. 2 a con rinvii; DTF 125 III 305 consid. 2 b con rinvii).
6.b) Nel caso di specie le medesime parti contraenti sono legate da 3 rapporti locativi per enti locati differenti e sottoscritti in date diverse (Doc. B, C. e D - UC).
I punti 1 e 3 del primo contratto di locazione del 19 aprile 1984, avente per oggetto un appartamento di 6 locali, recitano quanto segue: “La locazione avrà la durata di anni cinque decorribili dal 29 marzo dell’anno 1984 per terminare col giorno 29 marzo dell’anno 1989. Allo scadere del termine della presente locazione, qualora sei mesi prima non venga data la disdetta – per iscritto ed in forma raccomandata – da una delle parti contraenti, la locazione s’intenderà prorogata di un altro anno e così di seguito, sempre con l’obbligo reciproco del preavviso di sei mesi per il caso di disdetta” (Doc. B - UC). Il punto 3 del secondo contratto di locazione relativo alla cantina prevede quanto segue: “La locazione ha inizio il 1° novembre 1987 e scade il 29 marzo 1993. In mancanza di disdetta d’una delle due parti con preavviso di tre mesi (…omissis…), questo contratto si intende rinnovato per altri 5 anni, alle relative condizioni, e così di seguito” (doc. C - UC). Infine nel contesto del contratto sottoscritto il 28 gennaio 1990 avente quale oggetto ulteriori due locali al 1° piano dello stabile al punto 3 le parti pattuivano quanto segue: “La locazione ha inizio il 1° febbraio 1990 e scade il 29 marzo 1995. In mancanza di disdetta d’una delle due parti con preavviso di 6 mesi (…omissis…) questo contratto s’intende rinnovato per altri 5 anni, alle relative condizioni e così di seguito” (Doc. D - UC).
Orbene, dal tenore di tali clausole risulterebbe – come anche sostenuto dall’Ufficio di conciliazione nella decisione 2 luglio 2004 (Doc. A, Inc. DI.04.9342) – che il primo contratto è rinnovabile di anno in anno e disdicibile per il 29 marzo 2004, mentre il secondo ed il terzo sono rinnovabili di 5 anni in 5 anni e disdicibile per il 29 marzo 2005. Tuttavia tale tesi non è sostenibile. Nella specie alla luce dei principi suesposti i tre rapporti locativi sono infatti da considerarsi un tutt’uno, da un lato essendo stati sottoscritti dalle medesime parti, dall’altro avendo gli stessi quale oggetto due appartamenti (l’uno di sei locali e l’altro di due) adibiti a studio dentistico e resi appositamente comunicanti. Quanto alla cantina inoltre, questo locale deve in ogni modo essere ritenuto nel contesto degli altri due contratti, il medesimo essendo stato adibito a deposito dello studio dentistico stesso. Tale interpretazione si giustifica a maggior ragione laddove si consideri che la parte locatrice ha dapprima notificato un unico aumento della pigione nel corso del 1999 indicando la vecchia e la nuova pigione complessiva e quindi ritenendo i tre contratti quali un unico contratto (Doc. B, C, Inc. DI.04.934) e successivamente ha notificato in data 30 agosto 2003 un’unica e complessiva disdetta per un unico termine (Doc. A - UC). Ciò premesso deve valere che la parte locatrice poteva notificare la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 29 marzo 2005, segnatamente per la prima scadenza utile dell’ultimo dei tre contratti sottoscritti fra le parti. E’ pertanto pacifico che la disdetta in esame produce effetto per il 29 marzo 2005, ciò che del resto è stato riconosciuto dalla parte locatrice nella sua istanza.
7.a) Accertata la validità della disdetta per il 29 marzo 2005 occorre ora verificare se sono adempiuti i presupposti per accordare una protrazione della locazione. L’istituto della protrazione ha per scopo di concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di lui a fronte dell’esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per concludersi (Higi, Zürcher Kommentar, N. 83 ad art. 272 CO; II CCA 29 ottobre 1999 in re P./T.). Le conseguenze negative usuali connesse ad ogni trasloco che la protrazione ritarda semplicemente nel tempo senza tuttavia sopprimere, non sono da considerare effetti gravosi ai sensi di tale norma: lo sono piuttosto quelle circostanze che rendono impossibile o perlomeno difficile per il conduttore o la sua famiglia la ricerca di un oggetto sostitutivo confacente entro il periodo di tempo disponibile fino alla fine della locazione, ritenuto che il conduttore immediatamente dopo la ricezione della disdetta deve intraprendere tutto quanto è in suo potere per ridurre tali effetti (Svit, Kommentar, N. 8 e segg. ad art. 272 CO). Il Giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore, ai sensi dell’art. 272 cpv. 2 CO. Gli sforzi profusi dal conduttore per procurarsi un alloggio sostitutivo costituiscono un indizio nel giudizio per la concessione o meno della protrazione. Una prima protrazione non può essere comunque esclusa a priori a motivo della carenza degli sforzi profusi nella ricerca dell’alloggio sostitutivo (Lachat, op. cit., pag. 497 segg.).
7.b) Nella valutazione della situazione personale, famigliare e finanziaria delle parti (art. 272 cpv. 2 lett. c CO), gli interessi prettamente economici del locatore non possono in alcun modo prevalere sull’interesse del conduttore alla concessione di una proroga. Parimenti, gli interessi del locatore che ha commesso l’errore di rilocare i locali a terze persone prima dello spirare del termine entro il quale il conduttore avrebbe potuto chiedere la protrazione non sono preponderanti (Lachat, op. cit., pag. 500 segg.). Il fabbisogno del locatore (art. 272 cpv. 2 lett. d CO) anche se urgente, non impone necessariamente l’esclusione di una proroga della locazione. Secondo le circostanze e se l’equità lo esige, il Giudice può accordare una protrazione del contratto anche se il locatore dimostra di aver bisogno dei locali per sé o per i suoi parenti stretti. Tale fabbisogno deve essere motivato, concreto e attuale: segnatamente non deve essere un pretesto alfine di liberarsi del conduttore, deve basarsi su dei fatti e non deve essere futuro e ipotetico. Il fabbisogno del locatore è urgente laddove, avuto riguardo all’insieme delle circostanze, non si può ragionevolmente imporre al locatore di attendere troppo a lungo per riottenere i locali (Lachat, op. cit., pag. 502 segg.; Higi, op. cit., N. 189 segg. ad art. 272 CO).
8.a) Nella specie la locatrice, in risposta alla richiesta di motivazione della disdetta formulata dal conduttore (Doc. E - UC), con scritto 23 settembre 2003 adduceva la sua intenzione di “eseguire una ristrutturazione completa dello stabile che impedisce purtroppo la permanenza degli inquilini” (Doc. F - UC), ragione per cui tutti i contratti di locazione in essere sarebbero stati disdetti per la prima scadenza utile. A dire della locatrice i lavori prospettati sarebbero necessari alfine di evitare un deperimento dello stabile, ritenuto che lo stesso da ben 30 anni non sarebbe stato oggetto di alcun intervento, ciò che del resto sarebbe pure confermato dalla documentazione fotografica agli atti che attesterebbe l’esistenza di infiltrazioni di acqua. Tali lavori inoltre non potrebbero essere eseguiti a tappe e la maggioranza dei conduttori avrebbe già lasciato l’ente locato, mentre gli altri lo lasceranno a breve.
Orbene, se da un lato non si può certamente escludere la necessità di procedere a lavori di ristrutturazione per evitare il deperimento di uno stabile di vecchia data, dall’altro nemmeno è possibile ritenere che tali lavori siano talmente urgenti da escludere ogni e qualsiasi protrazione della locazione. Le problematiche indicate dalla parte locatrice – quali ad esempio le infiltrazioni di acqua – erano verosimilmente presenti da diverso tempo, tanto più se si consideri che per stessa ammissione dei proprietari negli ultimi trent’anni non è stato eseguito alcun intervento conservativo. Parimenti non è stata dimostrata la necessità di procedere ai lavori prospettati senza la presenza dell’inquilino in questione e quindi l’impossibilità di procedere a tappe, tale asserzione non avendo trovato alcun riscontro probatorio ed essendo pertanto rimasta allo stadio di puro parlato. Nel contesto delle altre procedure (ora concluse) relative allo stabile in questione è infatti emerso che alcuni lavori sono già iniziati anche in presenza del dr. S. I locatori poi non hanno addotto alcun fabbisogno motivato, concreto ed attuale in relazione alla riconsegna dell’ente locato ed alla successiva ristrutturazione dello stabile, ritenuto peraltro che gli stessi vivono a Zurigo. In concreto, di contro, trattasi verosimilmente di un interesse puramente economico, atteso come la prospettata ristrutturazione dello stabile comporterà un aumento dei canoni di locazione dei diversi appartamenti. Tale interesse non può tuttavia prevalere su quello del conduttore ad ottenere la protrazione del contratto di locazione.
8.b) Dal canto suo il conduttore ha postulato una protrazione della locazione complessiva di 6 anni a partire dal 29 marzo 2005 o subordinatamente una prima proroga non inferiore ai 3 anni adducendo la lunga durata del rapporto locativo, l’esecuzione di importanti investimenti di manutenzione e miglioria a sue spese, nonché le difficoltà nel reperire una sistemazione alternativa e le conseguenze di uno spostamento della propria attività professionale.
Nella specie si ha che il conduttore utilizza l’ente locato in questione quale studio dentistico da oltre 20 anni. Ciò che implica effettivamente che il dr. S. si sia creato un’importante clientela legata per la maggiore al quartiere stesso ed alle zone circostanti. Pertanto si deve necessariamente ritenere che uno spostamento dal quartiere, dove egli è molto conosciuto, gli sarebbe pregiudizievole in quanto potrebbe comportare una notevole diminuzione della clientela. D’altro canto nemmeno è possibile escludere le difficoltà del conduttore nel reperire un altro ente locato da adibire a studio dentistico, ritenuto peraltro che egli si è comunque attivato in tal senso (Doc. E, Inc. DI.04.934). Quanto all’offerta dei locatori di un appartamento sostitutivo – che di per sé costituirebbe un motivo di esclusione del diritto alla protrazione della locazione – è appena il caso di rilevare che nulla in atti permette di affermare che l’ente locato proposto costituisse a tutti gli effetti una sistemazione alternativa e quindi che si trattasse di locali equivalenti giusta l’art. 272a cpv. 2 CO. Ciò stante, nonostante il rifiuto di tale offerta, in concreto non può essere negata una protrazione della locazione, tenuto conto in particolare dell’età del conduttore – che, come lui stesso ha dichiarato, è ormai prossimo al pensionamento avendo ormai compiuto i 69 anni – e dell’imponente e costoso trasloco a corto termine che comunque ne deriverebbe (Doc. D, Inc. DI.04.934). Non da ultimo rilevasi che il dr. S. ha effettivamente proceduto nel corso del rapporto di locazione ad importanti investimenti di manutenzione e miglioria (Doc. G - UC). Principalmente questi investimenti erano in stretta relazione con la propria attività professionale di dentista, altri invece erano di mera manutenzione. Non è quindi possibile escludere che ad alcuni di essi avrebbero dovuto provvedere i proprietari stessi. Diversi investimenti risalgono inoltre agli ultimi dieci anni di locazione. Ciò posto, avuto riguardo all’importanza di detti interventi, all’entità degli stessi e considerato altresì che il dr. S. non ne ha mai rivendicato il rimborso, gli stessi non possono considerarsi completamente ammortizzati.
Tutto ciò considerato, ben si giustifica di accordare al conduttore una protrazione della locazione, che deve però essere unica e definitiva, fino al 29 marzo 2008, ritenuto che nelle more della presente procedura egli ha comunque già beneficiato di fatto di una proroga. Tale protrazione gli permetterà di esercitare ancora la sua attività professionale e nel contempo di reperire un’eventuale sistemazione alternativa rispettivamente di pianificare un eventuale trasloco definitivo qualora decidesse di smettere l’attività. Ne discende che gli interessi del conduttore sono stati ampiamente considerati.
9. Alla luce di quanto sopra le istanze in esame devono essere parzialmente accolte nella misura in cui è stata riconosciuta la validità della disdetta 30 agosto 2003 con effetto a decorrere dal 29 marzo 2005 – come peraltro postulato da entrambe le parti – e nel contempo è stata concessa una protrazione unica e definitiva della locazione sino al 29 marzo 2008.