Obbligo dell’inquilino uscente di comunicare alla Parte locatrice gli estremi dell’inquilino subentrante (confermato)
Come già esposto nella Raccolta di giurisprudenza N. 6 a pagina 39, il conduttore uscente è obbligato a comunicare personalmente alla parte locatrice il nominativo del potenziale inquilino subentrante, fornendo altresì spontaneamente i necessari dati onde consentire alla stessa parte locatrice di compiere i relativi accertamenti sulla sua solvibilità ed ammissibilità: un eventuale rifiuto dell’inquilino subentrante alla raccolta dei dati presso l’Ufficio esecuzione od altri competenti uffici avviene poi a scapito dell’inquilino uscente.
Pretura di Locarno-Città in re L. / M. dell’8 maggio 2006
Estratto dai considerandi
In fatto:
A) In data 13 giugno 2003, M. – in veste di locatore – e L., quale conduttrice, sottoscrivevano un contratto di locazione relativo ad uno stabile abitativo denominato “Residenza C.”. La locazione prendeva inizio il 1° agosto 2003, con durata indeterminata e facoltà di disdetta con preavviso di tre mesi a scadenza trimestrale, la prima volta per il 31 luglio 2008. Il canone era fissato in fr. 2'350.-- mensili. Il contratto recava la firma in calce anche di P.E..
B) Con scritto raccomandato 27 gennaio 2005, i signori L. e P.E. inoltravano M. la disdetta del contratto – con preavviso trimestrale (e quindi per fine aprile 2005) – indicando fra l’altro quanto segue:
“[…] Sarà nostro piacere, nella possibilità e nella premura, presentarle ev. candidati nella ripresa del contratto.
[…].
A tempo debito ci permetteremo di contattarla per la consegna delle chiavi”.
C) Il 13 marzo 2005 (in verità agli atti, tale missiva, è prodotta sia con la data 11 marzo 2005 [doc. 1], sia con la data 13 marzo 2005 [inc. I° rich.]) P.E. si rivolgeva al locatore qui convenuto nei seguenti termini:
“[…]
Ti scrivo per informarti che abbiamo trovato alcuni inquilini, interessati alla casa; unico problema è che siamo stati contattati dall’associazione per la protezione dell’inquilino per i seguenti motivi:
In primis futuri inquilini interessati sono stati giustamente informati sul tipo di vicinato che hai/abbiamo, gli inquilini del signor F. e questo in un quartiere residenziale non è tollerabile secondo loro.
Siccome l’affitto è per accordo nostro rimasto allettante a fr. 2'000.-- (duemila), le persone interessate vogliono che rimanga tale; altro problema che l’associazione ha sollevato, per una spesa così alta, un riscaldamento elettrico a serpentina non giustifica alcuna maggiorazione.
A te ora decidere cosa fare, siamo tutti e due legati da questi grandi inconvenienti, soprattutto per il vicinato.
Lo sai che la casa rischia di rimanere sfitta per diverso tempo della nostra partenza e questo non ti giova sicuramente.
Spero tu possa venire incontro alle persone e che si possa trovare un compromesso che soddisfi sia te che i nuovi inquilini.
Aspetto tempestivamente una tua risposta, in quanto i nuovi inquilini non aspetteranno in eterno una tua conferma.
Lo sai che se ti presento un solo inquilino sono sciolto dal contratto, non voglio che ci possa essere astio tra di noi.
[…].”
D) Il 24/25 aprile 2005 (anche qui la stessa lettere è agli atti con due diverse datazioni, doc. 2 e inc. I° rich.), P.E. comunicava a M. che la riconsegna dell’appartamento e delle chiavi sarebbe avvenuta il 29 aprile 2005. Egli rilevava altresì che, non essendosi il locatore “mai resosi partecipe alla presentazione delle persone presentategli per il seguito del contratto”, lo stesso sarebbe comunque terminato il 30 aprile 2005.
Con scritto 27 aprile 2005, l’immobiliare per conto di M., comunicava alla signora L. che nessuno si sarebbe presentato per la riconsegna delle chiavi, in “quanto il contratto manteneva tutti i suoi effetti”, non avendo la locataria presentato alcun candidato al subingresso (inc. I° rich.).
E) In data 16 maggio 2005 P.E. chiedeva alla immobiliare di inviare il formulario necessario alla signora K., “persona interessata alla ripresa del contratto di locazione”.
Il giorno successivo, 17 maggio 2005, la signora L. postulava dalla stessa immobiliare la trasmissione del formulario; trasmissione che avveniva il 18 maggio 2005 (doc. 4).
Con scritto 23 maggio 2005 L. segnalava alla immobiliare il nome di un possibile subentrante (tale signora R.), indicando che a breve tempo l’agenzia avrebbe ricevuto il formulario compilato dalla menzionata signora (doc. 5).
F) Il 31 maggio 2005 i signori L. e P.E. si rivolgevano all’ufficio di conciliazione in materia di locazione, chiedendo l’accertamento della loro liberazione dal contratto con effetto al 30 giugno 2005, asserendo di aver presentato al locatore perlomeno un subentrante solvibile.
Sentite le parti il 5 luglio 2005 e non accettata la proposta conciliativa, l’11 agosto 2005 la preposta autorità decideva che la disdetta del contratto era valida con effetto al 31 luglio 2008 (doc. A).
G) Tramite istanza 8 settembre 2005, inoltrata entro il termine di 30 giorni di cui all’art. 274f cpv. 1 CO, i signori L. e P.E. postulano quanto indicato in ingresso.
Il signor M. si oppone alla domanda avversaria chiedendo – da ultimo nel memoriale 6 aprile 2006 – l’accertamento del fatto che “il contratto di locazione è ancora vincolante”.
In merito alle allegazioni delle parti e alle risultanze istruttorie si dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nei considerandi successivi.
In diritto:
1. Giusta l’art. 264 CO, il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni (Svit, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 264 CO, N. 5 e segg.; Lachat, Le bail à loyer, pag. 450 e segg.).
Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il locatario resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto, la locazione si estingue o può essere sciolta, rispettivamente, se del caso, sino a quando l’ente venga comunque rilocato. Pur non avendo il locatore alcun obbligo di ammettere il candidato propostogli, se egli rifiuta (e il candidato stesso era solvibile e oggettivamente accettabile), deve liberare l’inquilino uscente dai suoi oneri contrattuali a partire dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto (Lachat, op. cit., pag. 452, N. 3.8; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 264 CO, N. 62 e segg.).
Non costituisce condizione per lo scioglimento del contratto di locazione ai sensi dell’art. 264 CO, la circostanza che il locatore sottoscriva con il conduttore sostitutivo un corrispondente nuovo contratto di locazione (Higi, op. cit., ad art. 264 CO, N. 20 e 61).
2. E’ d’uopo osservare che il locatario uscente deve lasciare al locatore sufficiente tempo per l’esame della candidatura del (o dei) subentrante(i). Tale lasso di tempo dipende dalle circostanze, ritenuto che – nel caso di immobili abitativi – un periodo fra 10 e 30 giorni è da considerarsi bastevole (Lachat, op. cit., pag. 450, N. 3.5; Higi, op. cit., ad art. 264 CO, N. 48; Svit, op. cit., loc. cit., N. 10). In altre parole, il locatore deve poter disporre del tempo necessario per effettuare la verifica circa l’idoneità del subentrante, prima della riconsegna anticipata (Higi, op. cit., ad art. 264 CO, N. 29 cpv. 2; ZMP 3/91, N. 27).
E’ diritto (e non obbligo) del locatore di esaminare le proposte sottopostegli, ritenuto che se non procede in tal senso e rifiuta dei candidati indicatigli che dovessero poi rivelarsi oggettivamente validi, egli si assume le conseguenze del suo agire (liberazione del conduttore, Higi, op. cit., ad art. 264 CO, N. 46 e 50). Il locatario può proporre anche un solo candidato, il quale – se solvibile e ragionevolmente accettabile – comporta la liberazione dell’uscente (Lachat, op. cit., pag. 451, N. 3.6).
L’esame della “ragionevolezza” (“Zumutbarkeit”) di cui all’art. 264 CO va operato secondo criteri oggettivi, riferiti però al locatore stesso. Timori vaghi, antipatia di principio o attitudine negativa verso una determinata categoria di persone sono insufficienti per rifiutare un subentrante.
L’onere della prova circa l’avvenuta proposta di un valido subentrante al locatore grava sul locatario uscente (Lachat, op. cit., pag. 453, N. 3.11).
3. Secondo il Tribunale d’appello (sentenza 4 febbraio 1999 pubblicata in: Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, ed. Dip. delle istituzioni, vol. 6, pag. 39), il tenore letterale dell’art. 264 cpv. 1 CO prevede che la proposta del subentrante sia formulata dal conduttore uscente personalmente (Higi, op. cit., ad art. 264 CO, N. 29).
La ricerca del nominativo del subentrante rientra nelle incombenze del conduttore, che deve poi sottoporre l’offerta al locatore (Higi, op. cit., loc. cit., N. 45). Per consentire al locatore l’esame di tale offerta, il conduttore deve fornirgli spontaneamente (“unaufgefordert”) i necessari dati, vale a dire perlomeno il nominativo completo e corretto e l’indirizzo completo e corretto del potenziale subentrante (Higi, op. cit., loc. cit., N. 46). Non è invece sufficiente – come giustamente rilevato dall’Ufficio di conciliazione nella sua decisione 11 agosto 2005 – che il locatore uscente inviti il potenziale subentrante a prendere contatto direttamente con il locatore. Di per sé, gli accertamenti circa la solvibilità e la “ragionevolezza” (“Zumutbarkeit”) vanno poi operati da parte del locatore, tramite informazioni assunte presso terzi o presso l’interessato medesimo. Anche la verifica della disponibilità del subentrante ad assumere effettivamente – ed a partire da quanto – il contratto, è compito del locatore (Higi, op. cit., loc. cit., N. 47). Un eventuale rifiuto del subentrante a collaborare alla raccolta dei dati (consenso per l’ottenimento di informazioni presso l’UEF o altro), va però, beninteso, a scapito del locatario (Higi, op. cit., loc. cit., N. 47).
Che sia compito del proprietario quello di assumere le necessarie informazioni sul (sui) candidato(i) proposto(i) [con nome, cognome e recapito certi, v. sopra] dal locatario, si desume proprio anche dal fatto che è al proprietario stesso che viene concesso un tempo (sino a circa un mese) di “verifica” dei candidati (Sentenza 14.07.1995 del Tribunale della locazione del Cantone di Vaud, in mp 1997, pag. 164, cpv. 2).
4. Nella fattispecie, dalle tavole processuali risultano i seguenti elementi:
a) Nello scritto 13 marzo 2005 indirizzato al signor M., P.E. non ha fornito nessun nominativo di possibili subentranti, parlando invece genericamente di “alcuni inquilini interessati alla casa”.
Neppure nella missiva del 25 aprile 2005 traspare il nome e il recapito di eventuali subentranti.
b) La prima – corretta – segnalazione (nome, cognome, indirizzo) di un possibile subentrante è stata trasmessa alla immobiliare il 16 maggio 2005 (signora K.); la seconda (priva comunque dell’indirizzo dell’interessata signora R.), il 23 maggio 2005 (doc. 3 e 5).
Di altre chiare segnalazioni in forma scritta non vi è traccia nell’incarto.
Va rilevato che il 27 aprile 2005 la immobiliare indicava L. il fatto che sino a quella data non era stato presentato nessun candidato al subingresso (doc. I° rich.).
Non vi è, in particolare, la prova che M. la locataria abbia indicato per iscritto i nominativi dei signori L.B. e D.T..
c) Per quanto concerne quest’ultima, allorquando L. ebbe modo di assistere agli infruttuosi tentativi di un suo (di T.) contatto telefonico con il qui convenuto (teste T., verbale 16 gennaio 2006), la locataria stessa si sarebbe dovuta premurare di comunicare per iscritto al locatore il nome di siffatta potenziale subentrante, ciò che non è stato fatto.
d) In relazione alla signora K., il cui nome risulta fra quelli che effettivamente P.E. ha comunicato – il 16 maggio 2005 (doc. 3) alla immobiliare, non può essere considerata una valida candidata al subingresso. Tale persona, nella sua deposizione testimoniale (verbale 16 gennaio 2006), ha rilevato di aver ricevuto dall’agenzia immobiliare il formulario di subingresso da compilare, ma di non averlo mai ritornato. Tale omissione (vale a dire tale mancata collaborazione del terzo), come accennato al considerando 3 (Higi, op. cit., ad art. 264 CO, N. 47), va a detrimento della posizione del conduttore uscente. Di fatto K. Non ha confermato, tralasciando di ritornare il formulario, la propria disponibilità al subingresso nel contratto.
e) Con riferimento a L.B., va ribadito che agli atti non figura un’indicazione scritta del suo nominativo quale possibile subentrante, indirizzata dalla signora L. al signor M. o alla immobiliare. Occorre altresì nuovamente sottolineare che non è corretta la procedura secondo cui il locatario uscente invita il possibile subentrante a contattare il locatore (come sembra essere avvenuto in concreto, teste B., verbale 31 gennaio 2006).
Ad ogni buon conto, mancando una precisa e chiara segnalazione scritta circa il nome di B., è la locataria medesima a doversi assumere le conseguenze degli intoppi sorti nell’ambito della presa di contatto fra il signor B. e il proprietario, rispettivamente la sua rappresentante ossia l’agenzia immobiliare (problema di cui parla, appunto, il teste B.).
Stando alla deposizione del teste B., il quale ha asserito di aver preso visione della casa il 6 marzo 2005, v’è da presumere che attorno a quei giorni egli abbia tentato di prendere contatto con il proprietario. Orbene. Sarebbe stata incombenza, e dovuta cautela, della locataria – dopo una quindicina di giorni – di cerziorarsi presso M. circa lo svolgimento della procedura di subingresso per poi, qualora ella avesse costatato che nulla di era mosso, se del caso indirizzare una formale notifica del nome del signor B. quale possibile subentrante (viste oltretutto le, a più riprese lamentate, difficoltà di contatto telefonico con il locatore). A questo punto, in caso di inattività del locatore e di effettiva disponibilità del signor B. al subingresso, i qui istanti sarebbero stati liberati dai loro impegni contrattuali (cfr. sul modo di procedere consigliato per l’inquilino: Lachat, op. cit., pag. 451, N. 3.7).
Va ancora rilevato che non risulta che il formulario “Foglio dati personali” sottoscritto lo stesso 6 marzo 2005 B. (comprensivo dell’estratto UEF), versato agli atti dell’inc. I° rich., sia mai stato trasmesso a M. o alla immobiliare.
f) Da ultimo è appena il caso di osservare che non vi è traccia nell’incarto della disponibilità effettiva al subingresso di tale R.R., il cui nominativo venne segnalato il 23 maggio 2005 all’agenzia immobiliare da L. (doc. 5). Né invero a tale possibile subentrante gli istanti fanno cenno alcuno nell’istanza 8 settembre 2005.
In conclusione, non si può affermare che gli istanti abbiano presentato al convenuto un valido subentrante.
5. Gli istanti non hanno affermato che, nell’ottica dell’obbligo di contenimento del danno pertoccante al proprietario, la parte convenuta sia rimasta inattiva nelle operazioni di reperimento di un nuovo conduttore (attività di ricerca in effetti provata dalle testimonianze Z., del 16 gennaio 2006, e W., del 31 gennaio 2006, nonché dal plico doc. 6).
Peraltro, va di transenna osservato che – come confermato dalla teste W. – la casa in narrativa è stata rilocata a partire dal 1° marzo 2006. Non sono però note in maniera certa (tranne che per quanto riferito dal convenuto medesimo in sede di conclusioni) le condizioni di tale contratto e in particolare non è dato a sapere se tali condizioni siano le medesime di quelle che vigevano per il contratto M.-L..
Di principio, comunque, dall’eventuale pretesa del convenuto nei confronti degli istanti per il pagamento delle pigioni sino alla scadenza contrattuale originariamente prevista, andrà dedotto quanto incassato dal signor M. dal nuovo conduttore.