Riduzione della pigione conseguente a infiltrazioni d’acqua dal tetto
La comprovata esistenza di infiltrazioni di acqua dal tetto configura un difetto del bene locato che pregiudica l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata e giustifica una riduzione proporzionale del corrispettivo. Il diritto alla riduzione perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, e ciò nella misura in cui la qualità abitativa risulti ancora limitata.
Riduzione della pigione riconosciuta nella misura del 50 %, senza la necessità di verificare la proporzionalità della postulata diminuzione, stante l’adesione della parte locatrice.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno in re G. / W. del 4 ottobre 2005
Estratto dai considerandi
1. Tra le parti è in vigore un contratto di locazione a tempo indeterminato dal 1° ottobre 1999 con scadenze alla fine di marzo e di settembre. Il preavviso di disdetta è di tre mesi. Oggetto della locazione è un appartamento di un locale.
2. L’immobile in questione ha subito dallo scorso inverno delle infiltrazioni di acqua dal tetto che progressivamente hanno causato danni ai singoli appartamenti, in particolare formazioni di muffe, deperimento importante dell’intonaco, alto tasso di umidità, balconi che presentano caduta di calcinacci, ecc. La parte locatrice è stata tempestivamente informata della situazione.
3. Con diffida del 21 aprile 2005 il conduttore, chiede alla parte locatrice di procedere all’eliminazione dei difetti causati dalle infiltrazioni. Viene assegnato il termine del 10 maggio 2005 per l’esecuzione dei relativi lavori di ripristino dell’ente locato. L’inquilino chiede pure con tale diffida una riduzione del 50 % del canone di locazione a partire dal mese di gennaio 2005.
4. La parte conduttrice ha proceduto, con valuta 30 giugno 2005, al deposito di fr. 2'392.-- relativo ai canoni di locazione dei mesi di aprile, maggio, giugno e luglio 2005. In seguito con lettera del 26 luglio 2005 l’inquilino ha provveduto a liberare a favore del locatore i canoni di aprile, maggio e giugno intempestivamente depositati sul conto dell’ufficio di conciliazione. Sul medesimo conto con valuta 4 agosto 2005 ha poi depositato il canone di agosto.
5. A seguito dell’istanza in esame che chiede la verifica degli interventi sul tetto, il risanamento e tinteggio del soggiorno, del bagno e del corridoio e la sistemazione dei pavimenti, le parti sono state regolarmente convocate per l’udienza di discussione che si è tenuta il 13 settembre 2005 alla quale la parte locatrice non si è presentata.
Con lettera 2 settembre 2005 il rappresentante di W. comunica però di aderire alle richieste formulate dal conduttore.
La parte conduttrice dà atto del fatto che nel frattempo i lavori di ripristino dell’immobile sono iniziati.
6. Vista l’impossibilità di dichiarare conciliate le parti in considerazione dell’assenza della parte convenuta all’udienza di discussione, l’ufficio di conciliazione è competente a decidere la fattispecie visto che l’ente locato è nel territorio di sua giurisdizione e che la vertenza riguarda un deposito di pigione, fattispecie che rientra nella sua competenza decisionale (art. 5d, 6d della Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto del 09.11.1992, detta in seguito Legge cantonale di applicazione).
7. Quando durante il rapporto di locazione sopravvengono difetti che non sono imputabili al conduttore, questi può chiedere l’intervento del locatore ai sensi dell’art. 259a CO. In particolare, se il difetto pregiudica l’idoneità dell’uso della cosa, anche pur non pregiudicandola notevolmente, il conduttore può pretendere la riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore è venuto a conoscenza del difetto, fino alla sua eliminazione (art. 259d CO). Il conduttore può inoltre depositare la pigione ai sensi dell’art. 259g CO, se esige l’eliminazione del difetto ed il locatore non vi ha provveduto entro un congruo termine.
Preliminarmente questo Ufficio constata che le condizioni formali richieste dalla legge per il deposito della pigione sono adempiute. Con scritto del 30 maggio 2005 la parte conduttrice ha impartito al locatore un termine fino al 20 giugno 2005 per eliminare i difetti, preannunciando il deposito della pigione del mese seguente. L’istanza all’ufficio di conciliazione è stata inoltrata entro il termine di trenta giorni dal deposito della pigione.
8. Dalla documentazione in possesso dell’ufficio, in particolar modo la lettera di adesione alla richiesta del conduttore inoltrata dalla qui convenuta a questo ufficio, appare indubbio come i difetti denunciati siano comprovati. Preme rilevare come la dottrina e la giurisprudenza abbiano stabilito che il diritto alla riduzione (considerato dalla dottrina quale diritto formatore unilaterale, Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 259d CO N. 6; Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ed. 1992, ad art. 259d, N. 5) perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa risulti comunque ancora limitata. Scopo della normativa è far si che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25.04.1995 in re D. c/V. e P).
Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell’uso per il quale la cosa è stata locata.
Ne è richiesto che l’inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore, dovendo egli rispondere parimenti per difetti che traggono origine dal vicinato o nel comportamento di terzi, ancorché esulanti dalla sua sfera d’influenza (SJ 1986, 197; sentenza Pretura di Locarno-Città del 14 giugno 2004).
9. Giusta l’art. 259d CO, applicabile a prescindere dalla questione a sapere se ci si trovi di fronte ad un difetto originario o ad un difetto sopraggiunto nel corso della locazione, se lo stesso pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (anche senza pregiudicarla notevolmente) il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto (di persona o su segnalazione del conduttore) fino all’eliminazione del medesimo. Secondo le circostanze il conduttore può pretendere una riduzione retroattiva della pigione (II CCA 23.04.1996 in re T., T. / S. SA; II CCA 26.01.1995 in re O. / M.-M., Lachat, Le bail à loyer, pag. 169).
Scopo della norma è far si che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata alle circostanze per l’ente locato che presenta un difetto che ne pregiudica o comunque diminuisce l’uso ottimale. Per determinare se la cosa locata presenta un tale difetto si confronta l’uso che il conduttore può fare dei locali con l’uso che avrebbe potuto trarne in assenza di difetti. L’uso convenuto deve essere interpretato oggettivamente in funzione dell’insieme delle circostanze del caso concreto ed applicando le regole di interpretazione dei contratti. Entrano in considerazione l’ammontare della pigione, il luogo di situazione dell’immobile, l’età dell’immobile, le norme usuali di qualità, l’uso corrente della cosa.
Per il calcolo della riduzione della pigione si procede secondo il metodo proporzionale: si paragona l’uso attuale dell’ente locato in presenza dei difetti con l’uso cui è destinato conformemente al contratto, vale a dire in assenza degli accertati difetti. In altre parole, si tratta di ridurre la pigione nella misura corrispondente alla diminuzione effettiva dell’uso della cosa (Lachat, op. cit., pag. 169).
10. Considerata l’adesione della parte locatrice alle richieste della conduttrice questo ufficio si esime dall’esaminare la proporzionalità della riduzione del canone di locazione richiesta dalla conduttrice a seguito dei difetti. La richiesta della conduttrice va quindi accolta così come formulata e alla parte conduttrice viene concessa una riduzione del canone di locazione in misura del 50 % a partire dal mese di dicembre 2004 e fino a completa eliminazione dei difetti.