Riduzione della pigione conseguente al comportamento inadeguato di un’altra inquilina dello stabile
Il comportamento disdicevole di un inquilino nei confronti di un altro inquilino – quale in particolare l’aggressione fisica e verbale – configura un difetto grave ai sensi di legge. Nonostante la parte locatrice abbia intrapreso tutto quanto in suo potere alfine di riparare al difetto – nel caso di specie inviando una diffida e la relativa disdetta ex art. 257f CO – è da accogliere la domanda di riduzione della pigione formulata dalla conduttrice vittima del comportamento inadeguato dell’altra inquilina.
La riduzione del canone di locazione, che si calcola in base al metodo proporzionale, deve essere concessa sino alla cessazione del rapporto locativo con l’altra inquilina.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco in re C. / F.E.K. del 22 dicembre 2005
Estratto dai considerandi
Ritenuto:
- che tra F.E.K., in qualità di proprietaria e la signora C., quale conduttrice, veniva sottoscritto, in data 20 gennaio 1993, un contratto di locazione avente per oggetto l’appartamento di 3 ½ locali al piano terra dello stabile denominato “Casa K.”.
La locazione prendeva inizio il 1° gennaio 1993 con scadenza al 31 dicembre 1998 e riconduzione tacita annuale. La pigione veniva fissata in fr. 13'800.-- annui pagabili in rate mensili anticipate in fr. 1'150.--, oltre a fr. 960.-- annui (fr. 80.-- mensili) di spese accessorie;
- che con scritto 29 settembre 2005, la conduttrice diffidava il proprietario a prendere seri provvedimenti nei confronti della signora B. (inquilina del medesimo stabile) colpevole, secondo la conduttrice, di comportamenti minacciosi e violenti nei suoi confronti. La signora C. allegava a tal proposito un certificato medico del 28 settembre 2005 del Dr. S. (agli atti) che attesta “escoriazioni superficiali a livello della mammella superiore sinistra. Discrete escoriazioni alla nuca sx. Marcato ipertono muscolare cingolo omero-scapolare e paracervicale di sx. Mobilità colonna cervicale ridotta e dolente. Neurologicamente nessuna particolarità di rilievo. La restante valutazione clinica non mostra ulteriori particolarità di rilievo”;
- che la conduttrice lamentava di avere a più riprese sollecitato verbalmente la segretaria dell’amministratore in merito ai disturbi provocati dalla signora B., ma senza ottenere risultati concreti. Con scritto 29 settembre 2005 la signora C. assegnava un ultimo termine di 10 giorni alla convenuta per prendere seri provvedimenti, in assenza dei quali avrebbe depositato la pigione allo scrivente ufficio. Ella richiedeva inoltre la riduzione della pigione, il risarcimento danni e lo scioglimento del contratto di locazione in qualsiasi momento;
- che in data 28 settembre 2005, il proprietario intimava alla signora B. di evitare qualsiasi comportamento disdicevole nei confronti della signora C. e/o altri inquilini a seguito delle forti reclamazioni ricevute da quest’ultima. La convenuta comunicava, inoltre, che qualora la violazione dell’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini fosse perdurato, la disdetta ai sensi dell’art. 257f CO si sarebbe resa necessaria. Una copia di tale lettera è stata mandata il 3 ottobre 2005 alla parte istante rammentandole altresì i termini dell’art. 257f CO;
- che in data 14 ottobre 2005 il rappresentante della F.E.K. notificava alla signora B. la disdetta per motivi gravi ai sensi dell’art. 257f CO, a decorrere dal 30 novembre 2005, a seguito del comportamento gravemente lesivo nei confronti di coinquilini e malgrado la diffida del 28 settembre 2005. Una copia della stessa veniva trasmessa il 17 ottobre 2005 alla signora C.;
- che con raccomandata 17 ottobre 2005 la parte istante riferiva al rappresentante della F.E.K. di un’ulteriore aggressione fisica e verbale da parte della signora B., la quale si sarebbe introdotta nell’abitazione della signora C. per poi aggredirla. Lo scritto prodotto è stato controfirmato da otto testimoni. La signora C., richiamando il precedente scritto del 29 settembre 2005, comunicava al proprietario di depositare la pigione delle successive mensilità presso l’ufficio di conciliazione;
- che l’amministratore dello stabile, per il tramite del suo rappresentante, replicava alla missiva del 17 ottobre 2005 comunicando di aver messo in atto tutto quanto la propria posizione di amministratore gli permettesse di fare. In particolare, egli ha notificato la disdetta per motivi gravi, ai sensi dell’art. 257f CO, all’inquilina, signora B..
Nella missiva il rappresentante della F.E.K. contestava il deposito della pigione presso lo scrivente ufficio di conciliazione e riteneva, inoltre, la parte istante responsabile di ogni eventuale spesa a carico dell’amministrazione, in merito alla vertenza;
- che con istanza 18 ottobre 2005 la conduttrice, signora C., dopo aver illustrato la situazione venutasi a creare nello stabile “Casa K.” a causa del comportamento della signora B., comunicava il versamento della pigione del mese di novembre 2005 allo scrivente ufficio chiedendo la riduzione della pigione mensile;
- che in data 8 novembre 2005 la conduttrice depositava sul conto bancario dell’ufficio di conciliazione l’importo di fr. 1'376.-- a titolo di pigione del mese di novembre 2005 (composto da fr. 1'216.-- di affitto base, fr. 80.-- di acconto spese e fr. 80.-- per affitto garage);
- che convocate le parti alla seduta del 15 novembre 2005 la parte istante richiedeva una notevole riduzione della pigione mensile, nonché il mantenimento del deposito della pigione anche per le successive mensilità. La signora C. chiedeva, inoltre, che la sua integrità fisica venisse maggiormente tutelata dal locatore;
- che quest’ultimo, da parte sua, produceva la copia della disdetta notificata alla signora B., e postulava la reiezione integrale dell’istanza precisando di aver messo in atto tutto quanto era in suo potere per risolvere l’incresciosa situazione. Il rappresentante del locatore aggiungeva quindi che il motivo del deposito della pigione veniva a cadere rendendo giustificata la liberazione della pigione a suo favore;
- che vista l’impossibilità di raggiungere un’intesa codesto ufficio di conciliazione è competente a dirimere la vertenza ai sensi dell’art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitto e ad emanare una decisione formale;
- che l’art. 259a CO elenca i diritti del conduttore in caso di difetti dell’ente locato sopraggiunti nel corso della locazione. In particolare egli ha il diritto di chiedere: l’eliminazione del difetto (artt. 259b-259c CO); la riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259d CO); il risarcimento dei danni (art. 259e CO); l’assunzione della lite contro un terzo (art. 259f CO) e il deposito della pigione (artt. 259g-259i CO). Al conduttore che intende prevalersi dei citati diritti incombe l’onere della prova (art. 8 CC), egli deve dimostrare l’esistenza degli asseriti difetti;
- che la legge accorda al conduttore determinati diritti a seconda dell’ampiezza del difetto e di quanto quest’ultima pregiudica l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato. L’aggressione verbale e fisica di un inquilino nei confronti di un altro inquilino costituisce senza dubbio un difetto grave ai sensi degli artt. 258 cpv. 1 e 259b lett. a CO (Lachat, Le bail à loyer, pag. 147);
- che il comportamento disdicevole della signora B. nei confronti dell’istante, signora C., non viene contestato dalla convenuta e vi è da ritenere che le circostanze descritte dalla documentazione agli atti siano verosimili. Il difetto dell’ente locato è dunque da ritenersi grave;
- che a mente dell’art. 259g CO il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per iscritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza;
- che dalla documentazione prodotta emerge che la conduttrice ha fissato in data 29 settembre 2005 un termine di 10 giorni per prendere provvedimenti atti a riparare il difetto riscontrato nell’immobile. Tuttavia, il rappresentante del proprietario, già in data 28 settembre 2005, ovvero lo stesso giorno del colloquio avuto tra le parti nello studio dell’avvocato, ha scritto una raccomandata alla signora B. lamentando forti reclamazioni da parte dell’inquilina, signora C., e invitandola a evitare qualsiasi comportamento disdicevole nei confronti degli inquilini. La signora B. veniva informata che in caso di persistente violazione dell’obbligo di diligenza e riguardo per i vicini ex art. 257f CO, la rescissione dal contratto sarebbe stata inevitabile;
- che tale eventualità si è effettivamente prodotta in data 14 ottobre 2005, allorquando il rappresentante del proprietario dell’immobile notificava la disdetta per gravi motivi ai sensi dell’art. 257f CO;
- che visti i tempi di reazione della parte convenuta e le misure intraprese per risolvere la situazione, in particolare la lettera di diffida e la disdetta per gravi motivi notificata alla signora B., lo scrivente ufficio di conciliazione ritiene che la convenuta ha fatto tutto quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lei per riparare al difetto dell’ente locato.
Su questo punto la domanda dell’istante va dunque respinta;
- che ai sensi dell’art. 259d CO se il difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto (di persona o su segnalazione del conduttore) fino all’eliminazione del medesimo. A seconda delle circostanze il conduttore può quindi pretendere una riduzione retroattiva della pigione;
- che le parti, in data 28 settembre 2005, hanno avuto un colloquio presso lo studio legale del rappresentante del locatore. Oggetto della discussione è stato il comportamento della signora B., tant’è che lo stesso giorno l’avvocato invitava per iscritto quest’ultima a cessare immediatamente qualsiasi comportamento disdicevole nei confronti degli inquilini;
- che in assenza di altri elementi oggettivi si ritiene giustificata una riduzione del canone a partire dal 28 settembre 2005 sino al termine del contratto di locazione tra la F.E.K. e la signora B. essendo poco probabile una normalizzazione della situazione anche in considerazione dei problemi di salute della signora B. emersi durante la fase istruttoria.
E’ d’uopo rilevare che la signora B. ha contestato dinnanzi codesto Ufficio la disdetta per gravi motivi. Ne consegue che fino alla sua definitiva uscita dall’appartamento locato la riduzione della pigione va mantenuta;
- che per il calcolo della riduzione della pigione si procede secondo il metodo proporzionale: si paragona l’uso attuale dell’ente locato in presenza dei difetti con l’uso cui è destinato conformemente al contratto, vale a dire in assenza degli accertati difetti. In altre parole, si tratta di ridurre la pigione nella misura corrispondente alla diminuzione effettiva dell’uso della cosa (Lachat, op. cit., pag. 196);
- che l’istruttoria ha dimostrato come il comportamento della signora B. costituisca un evidente disagio per la conduttrice che si vede limitato in maniera importante l’uso dell’appartamento locato. A mente del presente ufficio e in considerazione della dottrina e della giurisprudenza in materia si ritiene giustificata una riduzione della pigione nella misura del 25 % a far tempo dal 28 settembre 2005 sino alla cessazione del contratto di locazione con la signora B;
- che stando così le cose, l’istanza su questo punto merita di essere accolta;
- che la richiesta di un risarcimento danni non compete all’ufficio di conciliazione ai sensi dell’art. 6 della Legge cantonale in materia di locazione e affitto.
Di conseguenza la pigione del mese di novembre 2005, depositata presso lo scrivente ufficio, viene liberata in ragione di fr. 912.-- a favore dell’inquilina (25 % di fr. 1'216.-- x 3 mesi: ottobre, novembre, dicembre) e in ragione di fr. 464.-- a favore del proprietario.